נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף

[אורי ג.]

לדעתי מדובר בשני מוצרים שונים,
הגיע הזמן לשנות את השיח מנושא השוואת תשואה הרי זה מושפע מרמת הסיכון, ולהתמקד ביעד של הכנסה פסיבית חודשית,
אם היעד של בני זוג היא הכנסה של 25K לחודש נטו אחרי מיסים,
הם צרכים לחשוב באיזה דרך לבחור כדי להגיע ליעד, בהתאם למאפיינים שלהם.

זה בדיוק אותו המוצר, זה מוצר שאתה משקיע בו ואמור להניב לך תשואה.
לקבל הכנסה פסיבית משוק ההון זה הדבר הכי קל בעולם, הרבה יותר מנדל"ן, מה גם החל מרמה מסוימת הכנסה פסיבית רק דופקת אותך כי אתה פשוט לא צריך תזרים כ"כ גבוה, במיוחד לאנשים בהיי-טק שגם ככה מכניסים הרבה כסף כל חודש.
את הכסף הגדול לא עושים מתזרים חודשי, עושים מרווחי הון.

 

[רוני]

זה בדיוק אותו המוצר, זה מוצר שאתה משקיע בו ואמור להניב לך תשואה.
לקבל הכנסה פסיבית משוק ההון זה הדבר הכי קל בעולם, הרבה יותר מנדל"ן, מה גם החל מרמה מסוימת הכנסה פסיבית רק דופקת אותך כי אתה פשוט לא צריך תזרים כ"כ גבוה, במיוחד לאנשים בהיי-טק שגם ככה מכניסים הרבה כסף כל חודש.
את הכסף הגדול לא עושים מתזרים חודשי, עושים מרווחי הון.

נדל"ן מצריך יותר התעסקות, והוא יותר יזמי.

לגבי עובדי ההייטק יש מנעד רחב של הכנסות, אלה שמוגדרים טאלנטים מרוויחים יפה על הנייר ונהנים מרווחי הון,
הרוב מרוויחים סביר לא משמעותית מעבר לכך.

מה הבעיה עם תזרים פסיבי חודשי גבוה, הוא מאפשר לחיות כמו שרוצים ולהמשיך להשקיע, ליצור כדור שלג של הגדלת הון וחיסכון

 

[pseudonym]

לקבל הכנסה פסיבית משוק ההון זה הדבר הכי קל

אמנם בנדלן יש התעסקות והוצאות , אבל הקרן במקרה הזה הדירה לא נאכלת.

 

[האזרח הקטן]

אגב, עשיתי חישוב מהיר (ולא לחלוטין מדויק), יצא לי שעל רכישת דירה עם 75% משכנתה בריבית 2.25% למשך 20 שנים, ובהנחת תשואת שכירות של 3% בשנה וקצב גדילה (גם ערך וגם שכירות) של 3.5% בשנה, התשואה השנתית יוצאת בערך 9%. לא יודע עד כמה הפרמטרים ריאליים, סתם הכנסתי מספרים שנראים לי סבירים.
החישוב לא כולל הוצאות נלוות לרכישת הדירה, תחזוקת הדירה, לוותר לשוכרים על העלאת שכ"ד כי הם נחמדים וכו'. כמובן שגם לא כולל מיסים.
סה"כ תשואה לא מאוד מרשימה לדעתי בהתחשב באופטימיות של החישוב ועומק המינוף, בנוסף חשוב לציין שהתזרים ב-13 השנים הראשונות הינו שלילי, כמו כן ישנו סיכון עליית ריבית וסיכונים של שוכרים בעייתיים או בעיות במציאת שוכרים.

1. 9% שנתי היא תשואה מרשימה לדעתי, ביחס לפרופיל הסיכון.
2. כאשר התזרים החודשי חיובי בחישוב שלך, האם הכסף שוכב בצד או מושקע מחדש במשהו שמביא תשואה?

 

[guesto]

1. 9% שנתי היא תשואה מרשימה לדעתי, ביחס לפרופיל הסיכון.

אל תשכח שלא לקחתי כלל בחשבון הוצאות פרט לתשלום הראשון של הון עצמי ולאחר מכן החזרי משכנתה, בפועל יש גם עלויות נוספות. אם למשל נניח עלויות נלוות לעסקה של 5% ועוד הוצאות תחזוקה בשווי 15% מהשכירות, התשואה מיד יורדת לאזור 7.3%.
בנוסף, אני חושב שהסיכון לא קטן.. מינוף מקסימלי, ריבית פריים שיכולה לעלות, תזרים שלילי במשך 13 שנים ועוד.

2. כאשר התזרים החודשי חיובי בחישוב שלך, האם הכסף שוכב בצד או מושקע מחדש במשהו שמביא תשואה?

הכסף מושקע מחדש באותה התשואה, ככה זה חישוב תשואה פנימית של תזרים.


מה שבטוח, החישוב הפשטני הבא הוא שגוי בצורה רצינית: שילמנו x על דירה ששווה 4x והיא עשתה בשנה 6.5% אז יש לנו 4x*1.065, בניכוי משכנתה של 3x*1.0225 מקבלים 1.1925x ועשינו תשואה מטורפת של 19.25%.
הסיבה היא שאנחנו לא מוכרים את הדירה וקונים דירה יקרה יותר במינוף מקסימלי כל שנה מחדש (וכמובן גם לא לקחנו בחשבון הוצאות נלוות לעסקה).

 

[האזרח הקטן]

בנוסף, אני חושב שהסיכון לא קטן.. מינוף מקסימלי, ריבית פריים שיכולה לעלות, תזרים שלילי במשך 13 שנים ועוד.

הסיכון לדעתי קטן ביחס להשקעה ישירה בשוק ההון שמניבה תשואה דומה, למשל השקעה במדדים מובילים.

 

[אורי ג.]

אמנם בנדלן יש התעסקות והוצאות , אבל הקרן במקרה הזה הדירה לא נאכלת.

גם בשוק ההון אפשר שלא, אין שום בעיה.

מה הבעיה עם תזרים פסיבי חודשי גבוה, הוא מאפשר לחיות כמו שרוצים ולהמשיך להשקיע, ליצור כדור שלג של הגדלת הון וחיסכון

זו יכולה להיות בעיה ואף גדולה ברמות הכנסה גבוהות, מה גם שלא צריך את זה לפעמים, יש גבול לכמה אדם ממוצע מוציא בחודש, מה גם איך שלא תסתכל על זה זה כסף קטן מאד לעומת ההון המושקע ורווחי הון.

 

[pseudonym]

גם בשוק ההון אפשר שלא, אין שום בעיה.

איך?
הבנתי שקרן דיבידנדים זו עבודה בעיניים והיא קוטנת עם חלוקת הדיבידנד.
להניח שמחקר טריניטי יעבוד וידפוק כמו שעון ?

 

[Mitlabet]

מה שבטוח, החישוב הפשטני הבא הוא שגוי בצורה רצינית: שילמנו x על דירה ששווה 4x והיא עשתה בשנה 6.5% אז יש לנו 4x*1.065, בניכוי משכנתה של 3x*1.0225 מקבלים 1.1925x ועשינו תשואה מטורפת של 19.25%.

למה הוא שגוי ?
כי יש הוצאות נוספות כמו תיווך עו"ד ומיסוי. ?

 

[האזרח הקטן]

למה הוא שגוי ?
כי יש הוצאות נוספות כמו תיווך עו"ד ומיסוי. ?

וכי אתה מתעלם מאלמנט הזמן, ומכך שמידת המינוף יורדת כל הזמן.

 

[Mitlabet]

וכי אתה מתעלם מאלמנט הזמן,

?

ומכך שמידת המינוף יורדת כל הזמן.

יורד בגלל תשלומי הקרן למשכנתא ? (בערך 3% שנתי מינימום)
ובנוסף אם הרווח השנתי הוא מעליית ערך הנכס הוא לא מממש את הרווח מיידית והוא מפסיד ריבית בריבית תיאורטי.

 

[האזרח הקטן]

?

חלק מהתזרים נכנס בכל חודש. כסף שנכנס היום וכסף שנכנס בעוד עשר שנים אינם שווים בערכם.

יורד בגלל תשלומי הקרן למשכנתא ? (בערך 3% שנתי מינימום)

כן. ככל שיתרת הקרן יורדת, עליית ערך הנכס כבר לא נהנית ממינוף כי חלק נכבד מהשווי אינו ממונף.

ובנוסף אם הרווח השנתי הוא מעליית ערך הנכס הוא לא מממש את הרווח מיידית והוא מפסיד ריבית בריבית תיאורטי.

הריבית דריבית נשמרת אם מניחים שעליית הערך לאורך זמן היא לפי המחיר שלו באותו זמן ולא לפי מחיר הקניה שלו. כשאומרים שנכס עולה במחיר ב5% בשנה, הכוונה היא שכל שנה המחיר עלה ב5% ביחס למחיר שלו בשנה שעברה, אז אפקט הריבית דריבית נשמר.

 

[Mitlabet]

הכל נכון ומצד שני בשוק ההון המינוף בלי להסתכן במרגין קול הוא יותר נמוך וכן הריביות הנגישות לרוב הציבור הם יותר יקרים.

החישוב הקל ביותר הוא עם מספרים של שקלים או מטבע אחר.

שלשום פגשתי מישהו שהיה לו הון עצמי של כ350,000 ₪ לקח הלוואה בנקאית ב7% על עוד 250,000 קנה שתי דירות מאותו קבלן בסכום כולל של 3,070,000 ₪ בתשלום מראש של 20% והיתרה באיכלוס כיום החוב עלה בעוד 250,500 בערך בגלל ההצמדה למדד. בנוסף לריביות ששילם בסיום של 35,000 בערך. בנוסף אולי יצטרך לשלםמס רכישה כ 80,000 ₪ שווי הדירות כיום ביחד הוא כ-5,400,000 ₪

 

[האזרח הקטן]

שלשום פגשתי מישהו שהיה לו הון עצמי של כ350,000 ₪ לקח הלוואה בנקאית ב7% על עוד 250,000 קנה שתי דירות מאותו קבלן בסכום כולל של 3,070,000 ₪ בתשלום מראש של 20% והיתרה באיכלוס כיום החוב עלה בעוד 250,500 בערך בגלל ההצמדה למדד. בנוסף לריביות ששילם בסיום של 35,000 בערך. בנוסף אולי יצטרך לשלםמס רכישה כ 80,000 ₪ שווי הדירות כיום ביחד הוא כ-5,400,000 ₪

ונניח מקרה שמחירי הדירות לא היו עולים באותה תקופה ומועד התשלום לקבלן הגיע, הוא היה יכול לעמוד במשכנתא על שתי דירות?

 

[אורי ג.]

איך?
הבנתי שקרן דיבידנדים זו עבודה בעיניים והיא קוטנת עם חלוקת הדיבידנד.

לא יודע מה הבנת.
בשוק ההון אין ממש משמעות (למעט פסיכולוגית) ל"קרן" ו"הכנסה/דיבידנד/הכנסה פסיבית"
יש כמה דרכים טובות מבלי לפגוע בקרן כמו שאתה אומר:
1. למכור תעודה צוברת בסכום הדיבידנד הנצבר.
2. לקנות מניות בכורה או אגרות חוב (גם פה, אפשר בעזרת קרן צוברת).
3. לקנות תעודה שמחלקת דיבידנדים.

להניח שמחקר טריניטי יעבוד וידפוק כמו שעון ?

משיכה של 3% ולדעתי יהיה בסדר.

 

[רוני]

זו יכולה להיות בעיה ואף גדולה ברמות הכנסה גבוהות, מה גם שלא צריך את זה לפעמים, יש גבול לכמה אדם ממוצע מוציא בחודש, מה גם איך שלא תסתכל על זה זה כסף קטן מאד לעומת ההון המושקע ורווחי הון.

אין ספק שרווחי הון יכולים להיות משמעותיים יותר מההכנסות השונות, אבל חשוב במקביל להתמקד גם בהגדלת הכנסות פסיביות.

 

[אורי ג.]

אין ספק שרווחי הון יכולים להיות משמעותיים יותר מההכנסות השונות, אבל חשוב במקביל להתמקד גם בהגדלת הכנסות פסיביות.

אני לא מסכים, לעיתים מגיעים לשלב שזה מזיק לך.

 

[ExeAction]

אני לא מסכים, לעיתים מגיעים לשלב שזה מזיק לך.

לאיזה סוג נזק אתה מתכוון, כלכלי/נפשי/התנהגותי/משהו אחר?
אני מבין שלרמת חיים מסוימת צריך X תזרים חודשי ועדיף מבחינת מיסוי שכל השאר ישאר מושקע אם המטרה היא מקסימום הון.
אבל כתבת *נזק* ועוד מודגש, אז אני תוהה אם אתה מתכוון למשהו נוסף.

 

[אורי ג.]

לאיזה סוג נזק אתה מתכוון, כלכלי/נפשי/התנהגותי/משהו אחר?

עודף מס (כמו מס יסף), חוסר יעילות של מה לעשות עם הכסף, זמן להתעסק בזה (מיסים, דו"חות, כן הגיע, לא הגיע, הגיע סכום נכון וכו').

אני מבין שלרמת חיים מסוימת צריך X תזרים חודשי ועדיף מבחינת מיסוי שכל השאר ישאר מושקע אם המטרה היא מקסימום הון.

ראה מה שכתבתי.
תשלום מס מוגבר זה נזק.
השחתת זמנך (בטח ובטח אם אתה עשיר) זה נזק גדול.
כאב ראש זה נזק.

מה גם עסקאות מוטות תזרים בדרך כלל מניבות תשואה נמוכה יותר מעסקאות של רווח הון (וגם ממוסות ביותר).
נניח ויש לך את כל התזרים שאתה צריך בשביל איכות חיים מספקת יחד עם עודף יפה.
האם היית מעדיף להשקיע (נניח באותה דרגת סיכון) בעסקה שתניב לך עוד תזרים בתשואה X או עסקת אקזיט שתניב לך 1.3X ללא תזרים כלל?
מה יתן לך עוד תזרים חיובי?
תזרים זה מחשבה של עני, תראה את כל עשירי ישראל והעולם, האם הם תזרימיים?

אני יכול לומר לך אישית שמכרתי לאחרונה 2 השקעות שהניבו לי תזרים של 12% שנתי (כמו שעון) כדי להכנס לעסקאות עם תשואה של בערך פי 3 מזה אבל ללא תזרים כלל למשך כמה שנים טובות.

 

[רוני]

עודף מס (כמו מס יסף), חוסר יעילות של מה לעשות עם הכסף, זמן להתעסק בזה (מיסים, דו"חות, כן הגיע, לא הגיע, הגיע סכום נכון וכו').

ראה מה שכתבתי.
תשלום מס מוגבר זה נזק.
השחתת זמנך (בטח ובטח אם אתה עשיר) זה נזק גדול.
כאב ראש זה נזק.

מה גם עסקאות מוטות תזרים בדרך כלל מניבות תשואה נמוכה יותר מעסקאות של רווח הון (וגם ממוסות ביותר).
נניח ויש לך את כל התזרים שאתה צריך בשביל איכות חיים מספקת יחד עם עודף יפה.
האם היית מעדיף להשקיע (נניח באותה דרגת סיכון) בעסקה שתניב לך עוד תזרים בתשואה X או עסקת אקזיט שתניב לך 1.3X ללא תזרים כלל?
מה יתן לך עוד תזרים חיובי?
תזרים זה מחשבה של עני, תראה את כל עשירי ישראל והעולם, האם הם תזרימיים?

אני יכול לומר לך אישית שמכרתי לאחרונה 2 השקעות שהניבו לי תזרים של 12% שנתי (כמו שעון) כדי להכנס לעסקאות עם תשואה של בערך פי 3 מזה אבל ללא תזרים כלל למשך כמה שנים טובות.

הי
כאשר מדובר במס על הכנסה פסיבית משכירות, זה מופרד מהמס הפרוגרסיבי על שכר העבודה, אתן לך דוגמא:

תיק הנכסים הפרטי שלי מניב בסביבות 50K נטו בחודש משכרויות (אני נמצא בתהליך עדכון שכירויות, עד הקיץ הבא אגיע לסביבות 55K) לאחר תשלום מס הכנסה בסביבות 8%, הנכסים בתיק זה הם ללא מימון,
תיק הנכסים של החברה שבבעלותי, עליהם אני לא משלם מס הכנסה לחלוטין מאחר ואני מקזז הוצאות שונות כולל ריבית מימון, פחת מבנה,
נסיעות לחו"ל..... והמס המקסימלי במקרה זה הוא 23% על הרווח נטו.

כשכיר בעל שליטה אני מושך משכורת מהחברה ואת הרווחים אני ממשיך להשקיע בנכסים מניבים (מדובר בחברת נדל"ן).

כפי שניתן לראות אני יכול להגדיל את תיק הנכסים הפרטי שלי מבלי לשלם אחוז מס גבוה יותר,
אני ממשיך להגדיל את תיק הנכסים של החברה מבלי לשלם מס לחלוטין,
המס השולי שלי על שכר העבודה הוא 35% על משכורת של 42K ברוטו בחודש,
מעבר לשכר זה במידת הצורך אני מושך דיבידנד ומשלם 30% מס.

אין לי תשלום מס מוגבר, אין כאן כל נזק, אני לא משלם מס יסף, החברה שוכרת עבורי רכב בליסינג, והנסיעות לחו"ל ברובם על חשבון החברה,
כל הבגדים שלי ועלות הסטייליסטית הם על חשבון החברה, מדי פעם פגישות במסעדות, וקורסים שונים להעשרה גם הם על חשבון החברה.

בכל מקום בעולם בעלי היכולת משלמים פחות מס, הם מבצעים תכנוני מס.