נדל"ן מול מניות - מה עדיף?

[TunaGolem]

לא הבנתי למה זה להיפך

הפכת סיבה ומסובב.

השוואת היחס רווח/תנודתיות של החלופות צריכה להיות בהתאם, ולא מדד מול מדד.

אם המטרה היא להבין את השוק, ההשוואה הנכונה היא מדד למדד. תנודתיות המדד נגזרת בחלקה מתנודתיות מרכיביו, ולפעמים אפשר לפרקה.

ג"נ: עזבתי את שוק הנדל"ן לפני כמה שנים, וכרגע אני מתכנן לחזור אליו רק בעוד כעשור.

 

[רוני]

אז תציע השוואה אחרת כן רלוונטית.

היי
אין צורך בהשוואה אחרת, פשוט לקבל את זה כמו שזה, כאשר משקיע מעוניין לפעול בשוק הנדל"ן,
כדי להפיק את המקסימום שניתן, מומלץ שיתמקצע בתחום, ואולי אפילו ישלב בהדרגה בעתיד פעילות יזמית.

מי אמר את זה? זה חוק מדינה? חוק יסוד? ואם אני לא רוצה לרכוש עם מימון, אלא פשוט להשקיע

זו היא בהחלט זכותך, אבל, אם במקום לרכוש נכס 1 במזומן, תרכוש 2 נכסים עם 50% מימון, כאשר את המימון ישלם השוכר, ולאחר סילוק המימון,
יהיו לך 2 שכירויות ויותר, והון גדול יותר בדמות של 2 נכסים, זה עדיף.

סיבה נוספת, ישנם שווקים רבים, אשר במחזור עליית מחירים אחת, מחיר הנכסים מוכפל נומינלית, לכן אם תעזר במימון, תרכוש 2 נכסים במקום נכס 1, השכירות
תשלם את המימון, ואז תהנה מהכפלת מחיר נומינלית של 2 נכסים.

סיבה נוספת, משקיעי נדל"ן בתהליך בניית פרוטפוליו נכסים מניבים, השימוש במימון מזרז עבורם את התהליך מייצרים פרוטפוליו גדול יותר, והמימון מהווה תכנון מס. בזכות השימוש
במימון, בין השנים 99 ל 2014, בניתי הון, אך לא שילמתי כלל מס בחו"ל או בארץ, משום שהריבית של המימון היא הוצאה מוכרת לצורכי מס, והיא באה בנוסף להוצאות שגם הם מוכרות וניתן לקזז אותן.

 

[רוני]

אולי אם @רוני יכול להציע פרמטרים כלשהם אפשר יהיה לבדוק את זה,

היי
ישנם פרמטרים רבים שיש לבדוק, אין טעם להרחיב את זה כאן, אותי זה מחייב מעקב מראש אחר שוק מסוים לפני קבלת ההחלטה להכנסת לפעול באותו השוק, לפחות 3 שנים מראש.

אך כפי שציינתי בעבר, ניתן להתמקד בהשקעה בכלכלות החזקות, לאחר שהשוק מתאושש ממשבר נדל"ן, וכבר נמצא באופן מובהק בתחילת מגמת עליות המחירים,
פשוט להצטרף לחגיגה.

אנגליה 2011, ארה"ב 2012, ישראל 2008, גרמניה 2009, קנדה ואוסטרליה 2008.......
שווקים בשנים שניתן היה לראות באופן ודאי תחילת מגמת עליית מחירים.

 

[FIYaacov]

והמימון מהווה תכנון מס

אתה מבין כמה זה נשמע לא הגיוני?
לשלם שקל בשביל לחסוך 15 אגורות.

 

[אורי ג.]

אתה מבין כמה זה נשמע לא הגיוני?
לשלם שקל בשביל לחסוך 15 אגורות.

זה מאד הגיוני, וזה לא כדי לחסוך 15 אגורות, זה כדי להרוויח שקל וחצי ובנוסף לחסוך 25 אגורות (אם לא יותר).
מימון+פחת בנדל"ן יכול לאפס לך את חבות המס ככה שעל תזרים המזומנים שלך תשלם מעט מאד מס, אם בכלל.
מימון ומימון מחדש זה הטריק הטוב ביותר שיש בנדל"ן.

 

[FIYaacov]

פחת

זה

הטריק הטוב ביותר שיש בנדל"ן

לא זה

מימון

האם היית לוקח מימון אם כל מה שהיה עושה זה הוצאה מוכרת, מבלי למנף את הרווחים (וגם את ההפסדים שאנשים נוטים לשכוח)?

 

[אורי ג.]

האם היית לוקח מימון אם כל מה שהיה עושה זה הוצאה מוכרת, מבלי למנף את הרווחים (וגם את ההפסדים שאנשים נוטים לשכוח)?

כן! לא רק זה אפילו עושה זאת בפועל.

 

[unrealx]

אך כפי שציינתי בעבר, ניתן להתמקד בהשקעה בכלכלות החזקות, לאחר שהשוק מתאושש ממשבר נדל"ן, וכבר נמצא באופן מובהק בתחילת מגמת עליות המחירים,
פשוט להצטרף לחגיגה

אני לא רואה שישראל חוותה אי פעם משבר נדל"ן כמו בארה"ב, במקרה הכי גרוע הערך נשמר \ ירד ממש מעט, האם אנחנו בדרך לאחד?

 

[FIYaacov]

כן! לא רק זה אפילו עושה זאת בפועל.

לשתי הכיוונים

בגלל זה הצגת המימון כהוצאה מוכרת כיתרון היא בעייתית

 

[אורי ג.]

אני לא רואה שישראל חוותה אי פעם משבר נדל"ן כמו בארה"ב, במקרה הכי גרוע הערך נשמר \ ירד ממש מעט, האם אנחנו בדרך לאחד?

תבדוק גרף ריאלי.

 

[אורי ג.]

בגלל זה הצגת המימון כהוצאה מוכרת כיתרון היא בעייתית

זה לא יתרון? אתה מעדיף שזה יהיה הוצאה לא מוכרת?

 

[רוני]

אתה מבין כמה זה נשמע לא הגיוני?

אסביר את עצמי, בדיוק כמו משקיעים בשוק ההון, משקיעי נדל"ן בונים פרוטפוליו נכסים במהלך שנות העבודה, קבלת הכנסה משכירות בשלב זה,
לא חשובה עבורם, בזכות השימוש במימון, המשולם על ידי השוכרים, הם רוכשים יותר נכסים, אשר בעתיד לאחר סילוק המימון, ייצרו עבורם הכנסה חודשית.

אתן לך דוגמה מוחשית, עד לפני שנתיים שלוש, משקיע שרכש 10 נכסים במיקומים שונים בארה"ב, בסכום של 3 מליון ש"ח, מתוך זה 50% מימון ל 8 שנים, במהלך שנים אלו, סביר להניח שהריבית של המימון, תמנע לחלוטין או תקטין את חבות המס על ההכנסה משכירויות.

כעבור 8 שנים, המשקיע יכול לצפות להכנסה נטו משכירויות של 20,000 ש"ח בחודש (ישולם כאן מס חודשי בסביבות 2,000 ש"ח).
תסכים איתי שהשימוש כאן עושה שכל

 

[אורי ג.]

אתן לך דוגמה מוחשית, עד לפני שנתיים שלוש, משקיע שרכש 10 נכסים במיקומים שונים בארה"ב, בסכום של 3 מליון ש"ח, מתוך זה 50% מימון ל 8 שנים,
כעבור 8 שנים יכול לצפות להכנסה נטו משכירויות של 20,000 ש"ח בחודש (ישולם כאן מס חודשי בסביבות 2,000 ש"ח).
תסכים איתי שהשימוש כאן עושה שכל

אתן לך עוד דוגמא ממש מוחשית:
קנית נכס לפני 10 שנים, בנתיים מחיר הנכס שילש את עצמו ואתה חושב על למכור אותו אבל עצם הרעיון של לשלם מאות אלפי או מיליוני שקלים לרשויות המס השונות + הוצאות עסקה שמנות מבאסות לך את החיים. מה עושים? REFINANCE לנכס! גם קיבלת בוכטה של כסף ליד, גם הריבית נמוכה מאד כי הבטחונות שלך טובים, גם אתה מקבל מגן מס בשוטף בגלל הריבית, גם נשארת עם הנכס ככה שאולי אתה עדיין מקבל תזרים חיובי + נהנה מכל עליית הערך שלו אם תהיה וגם חסכת את כל תשלומי המס והוצאות העסקה.

 

[רוני]

אני לא רואה שישראל חוותה אי פעם משבר נדל"ן כמו בארה"ב, במקרה הכי גרוע הערך נשמר \ ירד ממש מעט, האם אנחנו בדרך לאחד?

בין השנים 96 עד 2006, שוק הנדל"ן בישראל ירד בממוצע 25% (כולל את תל אביב, גם בישראל יורדים מחירי הנכסים), בין השנים 2006 ל 2016 מחירי הדירות בגוש דן שילשו את עצמם נומינאלית.
אין טעם להשוות לארה"ב, ארה"ב זה שוק ענק המחולק לשווקים שונים בהתנהגות שלהם.

 

[רוני]

אתן לך עוד דוגמא ממש מוחשית:
קנית נכס לפני 10 שנים, בנתיים מחיר הנכס שילש את עצמו ואתה חושב על למכור אותו אבל עצם הרעיון של לשלם מאות אלפי או מיליוני שקלים לרשויות המס השונות + הוצאות עסקה שמנות מבאסות לך את החיים. מה עושים? REFINANCE לנכס! גם קיבלת בוכטה של כסף ליד, גם הריבית נמוכה מאד כי הבטחונות שלך טובים, גם אתה מקבל מגן מס בשוטף בגלל הריבית, גם נשארת עם הנכס ככה שאולי אתה עדיין מקבל תזרים חיובי + נהנה מכל עליית הערך שלו אם תהיה וגם חסכת את כל תשלומי המס והוצאות העסקה.

אסטרטגיית זו נקראת BRRRR

 

[אורי ג.]

אסטרטגיית זו נקראת BRRRR

לא בהכרח, כי לא חייבים RENT ולא חייבים RENOVATE, אפשר פשוט לחכות... מאד נפוץ בארה"ב.

 

[FIYaacov]

אתן לך דוגמה מוחשית, עד לפני שנתיים שלוש, משקיע שרכש 10 נכסים במיקומים שונים בארה"ב, בסכום של 3 מליון ש"ח, מתוך זה 50% מימון ל 8 שנים, במהלך שנים אלו, סביר להניח שהריבית של המימון, תמנע לחלוטין או תקטין את חבות המס על ההכנסה משכירויות.

כעבור 8 שנים, המשקיע יכול לצפות להכנסה נטו משכירויות של 20,000 ש"ח בחודש (ישולם כאן מס חודשי בסביבות 2,000 ש"ח).
תסכים איתי שהשימוש כאן עושה שכל

קנית נכס לפני 10 שנים, בנתיים מחיר הנכס שילש את עצמו ואתה חושב על למכור אותו אבל עצם הרעיון של לשלם מאות אלפי או מיליוני שקלים לרשויות המס השונות + הוצאות עסקה שמנות מבאסות לך את החיים. מה עושים? REFINANCE לנכס! גם קיבלת בוכטה של כסף ליד, גם הריבית נמוכה מאד כי הבטחונות שלך טובים, גם אתה מקבל מגן מס בשוטף בגלל הריבית, גם נשארת עם הנכס ככה שאולי אתה עדיין מקבל תזרים חיובי + נהנה מכל עליית הערך שלו אם תהיה וגם חסכת את כל תשלומי המס והוצאות העסקה.

הדוגמאות מראות שמינוף מגדילות את הרווח (לא נתתם דוגמא להפסד, אבל יש כאלה, טפו טפו לא עליכם).
כמו בכל עסקה, מן הסתם צריך להסתכל על תשואה אחרי מס, זה פשוט עוד הוצאה להורדת המס, זה לא הסיבה שלוקחים בשבילה מימון.

זה שזה חסך תשלום מס זה אולי נוח, אבל עדיין (בהתעלם ממינוף) שילמת שקל מימון בשביל לחסוך 15-25 אגורות.

 

[Ron B]

טוב אני מוכרח להגיד משהו על מינוף...
אחד הדברים שאני רואה שוב ושוב ושוב שגם אנשים מאד חכמים ומאד מקצועיים מתבלבלים בהשוואה בין תשואות, כשהם לא לוקחים בחשבון את הסיכון.
הנה דוגמא שלקחוה מאתר פנסיוני ע"י אדם מאד מקצועי וחכם. השאלה שנדונה שם היא הם להשתמש בקרן השתלמות ע"מ להקטין את תשלומי המשכנתא.
כמובן שזאת לא שאלה שאני רוצה לדון בה, אלא רק לתת כדוגמא.
אני מצטט מהאתר: "אם הקרן (השתלמות) השיגה בשנים האחרונות 6% תשואה בעוד הריבית על המשכנתא תהיה 4% אז כנראה שאין הצדקה כלכלית לשימוש בקרן."
נשמע הגיוני לא? ברור שלא. כי קרן השתלמות השיגה 6% לא בגלל שהיא "קרן השתלמות" אלא בגלל שמישהו השקיע שם במניות, שיש להם סטיית תקן או סיכון (תלוי בהשקפת עולמכם). משכנתא 4% זה תשלום קבוע ללא סיכון (לצד המקבל, לא לכם...). אז ברור שאי אפשר להשוות אחוז לאחוז בהשקעות שאחת מהן ללא סיכון (משכנתא) והשניה עם סיכון (קרן השתלמות).
אתם נותנים דוגמאות איך אפשר ליהיות עשירים באמצעות מינוף מנדל"ן, אבל שוכחים שזה מינוף. יש בזה סיכון.
תחזרו לדוגמא עם תעודת סל UPRO. בין 2010 לתחילת 2018 מי ששם את כספו בתעודת סל הזאת הכפיל את כספו פי 16.6. (זה 42% בשנה, כל שנה). זה קורע את הנדל"ן שלכם + הטבות מס מדהימות. אבל מה זה מראה? מה זה מוכיח? כלום.
אתם רוצים להשוות משהו: תשוו אותה רמת סיכון (או תראו שאותה תשואה מתקבלת עם רמת סיכון נמוכה יותר).

 

[roneng]

אתם רוצים להשוות משהו: תשוו אותה רמת סיכון (או תראו שאותה תשואה מתקבלת עם רמת סיכון נמוכה יותר).

אם נחזור רגע לנושא השרשור המקורי - אני מאמין ש "כוחות השוק" דואגים לאיזון כך שאין באמת השקעה שעדיפה יותר באופן מובהק. אם תיקח בחשבון תשואה/סיכון/זמן (זמן שאתה משקיע באופן אקטיבי בהשקעה), תראה שבסופו של דבר נדל"ן דומה לשוק ההון.
הרי אם נדל"ן היה עדיף בהרבה אז המון משקיעים היו עוברים ממניות לנדל"ן וכך מורידים את התשואה של הנדל"ן (אני מניח שיש הרבה משקיעים שיותר חכמים ממני בשוק ושיש להם הרבה יותר כסף ואמצעים ממני)

 

[Ron B]

הרי אם נדל"ן היה עדיף בהרבה אז המון משקיעים היו עוברים ממניות לנדל"ן וכך מורידים את התשואה של הנדל"ן

הבעייה היא שיגידו לך שנדל"ן דורש הרבה יותר אנרגיה: ללכת לעו"ד, לדבר עם מתווכים, שיפוצניקים, דיירים, לחפש דירות מציאה. יתכן שעל כל הג'יפה הזאת אתה מקבל תגמול בתשואה זהה תחת סטיית תקן נמוכה. אני באמת לא יודע.