כמה מחשבות בלי להזדקק למספרים ספציפיים:
1. תנודתיות: בעוד במניות ניתן לפזר את ההשקעה וכך להקטין תנודתיות, בנדל"ן אי אפשר (יחסית; למשקיע פרטי). זה אומר שלא נכון להשוות בין התנודתיות של שוק המניות לזו של שוק הנדל"ן, כי אלו לא חלופות השקעה. השקעה במניה בודדת כרוכה מן הסתם בתנודתיות גדולה בהרבה. כך שמצד אחד יש מניות, שלכל אחת תנודתיות גבוהה (נקרא לה X1) אך ניתן לפזר השקעה ולהגיע לתנודתיות X2. מהצד השני, בנדל"ן יש תנודתיות מסויימת לכל נכס, Y1, ותנודתיות קטנה יותר לשוק, Y2. אתה משווה X2 לY2, אבל אם החלופות הזמינות להשקעה הן X2 מול Y1 אז זו ההשוואה הרלוונטית, ולא זו שעשית.
2. נזילות: 2 נקודות.
2א. כמו שכבר נכתב, התנודתיות הנמוכה בשוק הנדל"ן מתייחסת לשוק נזיל פחות. אתה צודק שאפשר למכור דירה מהר יותר על ידי התפשרות על המחיר (אם כי זה עדיין לא נזיל כמו שוק ההון), אבל כיוון שבפועל זה קורה פחות, לכן המחיר פחות תנודתי. כלומר, הירידה בתנודתיות היא (לפחות חלקית) נגזרת מזה שבפועל השוק הזה מתנהל בנזילות נמוכה. אם בפועל אנשים היו מוכרים מניות רק פעם בשנה, גם התנודתיות שלהן היתה יורדת (בלי לפגוע בתשואה).
אגב, אני חושב שחלק ניכר מזה ששוק ההון נזיל יותר הוא כי מתאפשר בקלות רבה פיצול גדול של הבעלות. לכן, גם אם כל מחזיק במניית אפל היה מוכר/קונה רק אחת לשנה, עדיין היתה תנודתיות גבוהה כי יש הרבה מאוד בעלי מניות כך שבפועל אפל (או כל חברה) היתה נמכרת הרבה יותר מפעם בשנה. נכס נדל"ן מוחזק לרוב על ידי בעלים יחיד או קבוצה מצומצמת, מה שמאפשר בפועל כמות קטנה של עסקאות - נזילות נמוכה תמורת יציבות מחירים.
2ב. הוצאות עיסקה בנדל"ן הן גבוהות, מה שמוריד את יחס הרווח/נזילות. ככל שתעשה יותר עסקאות כך התשואה תיפגע, משמעותית יותר מבשוק ההון.
3. הכנסה מיגיעה אישית: חלק מההכנסה בנדל"ן תלוי בעבודה בפועל, כולל תחזוקה, תפעול שוטף ואולי אף השבחה. כלומר הרווח נובע משילוב הכנסות מ-2 מקורות: השקעת הון, והשקעת עמל. אפשר כנראה להפריד במידה מסויימת בין החלקים, ואפשר גם להשקיע רק הון (ולהשתמש במיקור חוץ עבור השקעת העמל), אבל כמדומני המספרים שאתה חישבת/הצגת מתייחסים להכנסה מ-2 המקורות יחד, ולכן לא ניתנים להשוואה מול ההכנסה מהשקעת הון בשוק ההון.
