מס הכנסה על 3 דירות

[אורי ג.]

. לא יצא לי לראות את עניין תשלום המס על הפחת נכנס לחישובים. מתברר שבסופו של דבר המס הכולל יכול להיות משמעותי הרבה יותר וצריך לקחת את זה בחשבון.

אין הכרה בהוצאות פחת במסלול ה10%.

 

[amit]

לא.
יורידו לך 66% ממחיר הקנייה המקורי.

אתה בטוח בזה? זה לא נשמע לי הגיוני...
זה אומר שהמסלול הזה די מתייתר מול דרישת הוצאות ופחת .

אתה בטוח שהכוונה היא לא להוסיף את הפחת כדי להחזיר את עלות הרכישה לעלות המקורית?

 

[Michel]

במחשבה נוספת על עניין מס השבח על הפחת, אני לא בטוח בכלל לגבי הפרקטיקה. לפני מספר שנים מכרתי דירה (בעקבות חוק דירה שלישית של כחלון). היה מס שבח (שקוזז בגלל הטבה שהיתה בחוק למי שימכור באותה שנה), אבל לא זכור לי שום דבר סעיף שקשור לשכר דירה ולשימוש/אי שימוש בפחת. לכאורה היה אמור מס על ניקוי פחת כיוון שהדירה הושכרה בפטור. כמובן שאפשר לומר ש "אי ידיעת החוק אינה פוטרת". וכו' אבל העניין נוהל ע"י עורכת דין בעלת נסיון. כאמור המס הוחזר לי בכל מקרה כך שלא היתה לי בעיה לשלם מס שבח גם על הפחת אם הייתי מתבקש.

 

[אורי ג.]

אתה בטוח בזה? זה לא נשמע לי הגיוני...
זה אומר שהמסלול הזה די מתייתר מול דרישת הוצאות ופחת .

צודק
מפי הריבון: "אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת."
https://www.gov.il/he/departments/g...t-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

 

[Nina T]

https://www.mako.co.il/finances-money/savings-tax-counseling/Article-d0819b245c84771026.htm

 

[משתמש 72]

אתה בטוח בזה? זה לא נשמע לי הגיוני...
זה אומר שהמסלול הזה די מתייתר מול דרישת הוצאות ופחת .

אתה בטוח שהכוונה היא לא להוסיף את הפחת כדי להחזיר את עלות הרכישה לעלות המקורית?

צודק
מפי הריבון: "אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת."
https://www.gov.il/he/departments/g...t-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

א. זה בכלל לא מייתר את המסלול
ב. @אורי ג. הוא לא צודק למיטב הבנתי. הוספת הפחת לתמורה שקול לניכוי הפחת מהמחיר המקורי.
הוספת הפחת לתמורה זו הטכניקה בפועל.

 

[Michel]

https://www.mako.co.il/finances-money/savings-tax-counseling/Article-d0819b245c84771026.htm

מחזק את מה שטענתי וחשדותי לגבי היישום של החוק בפרקטיקה. הוא בכלל לא מזכיר את הסיפור של תשלום המס על הפחת במכירה, שאמור להיות תשלום משמעותי הרבה יותר מ10%.

 

[גרהם]

מחזק את מה שטענתי וחשדותי לגבי היישום של החוק בפרקטיקה. הוא בכלל לא מזכיר את הסיפור של תשלום המס על הפחת במכירה, שאמור להיות תשלום משמעותי הרבה יותר מ10%.

עשית קצת סלט. הסרטון מדבר על מיסוי דמי שכירות ולא על חישוב המס במכירה.
אסור לייעץ כאן, אז רק אפנה לאחד מבין לא מעט מאמרים של מומחי מס שמסבירים את דרך חישוב המס במכירה. אם אתה שואל כדי לקבל החלטות עם משמעות כספית, רצוי מאד להתייעץ עם בעל מקצוע ולא לסמוך על האמור ברשת.

 

[משתמש 72]

מחזק את מה שטענתי וחשדותי לגבי היישום של החוק בפרקטיקה. הוא בכלל לא מזכיר את הסיפור של תשלום המס על הפחת במכירה, שאמור להיות תשלום משמעותי הרבה יותר מ10%.

אתה מגיע למסקנות על סמך סרטון במאקו שאורכו פחות מארבע דקות?
קרא בעצמך את החוק או יותר טוב מכך, שאל איש מקצוע.

 

[Michel]

אתה מגיע למסקנות על סמך סרטון במאקו שאורכו פחות מארבע דקות?
קרא בעצמך את החוק או יותר טוב מכך, שאל איש מקצוע

החוק ברור. אני טוען לגבי הפרקטיקה בתור מי שמכר דירה לא מזמן בעזרת עורך דין מיומן. מעניין אותי מאוד יהיה לשמוע על מישהו שהשכיר בפטור או ב10% מס ושילם שבח על הפחת במכירה.

עשית קצת סלט. הסרטון מדבר על מיסוי דמי שכירות ולא על חישוב המס במכירה.

לא, לא עשיתי סלט בכלל. מצופה מיועץ מס שמסביר על מסלולים שונים לתשלום מס על שכירות, שלא יתעלם מההשלכות מרחיקות הלכת של בחירת המסלול על תשלום המס במכירה. אי אפשר לנתק את הדברים.

 

[גרהם]

החוק ברור. אני טוען לגבי הפרקטיקה בתור מי שמכר דירה לא מזמן בעזרת עורך דין מיומן. מעניין אותי מאוד יהיה לשמוע על מישהו שהשכיר בפטור או ב10% מס ושילם שבח על הפחת במכירה.


לא, לא עשיתי סלט בכלל. מצופה מיועץ מס שמסביר על מסלולים שונים לתשלום מס על שכירות, שלא יתעלם מההשלכות מרחיקות הלכת של בחירת המסלול על תשלום המס במכירה. אי אפשר לנתק את הדברים.

קראת את הקישור שצירפתי? אני לא בטוח על איזה השלכות אתה מדבר. ממליץ לך בחום לקרוא עוד קצת לפני קבלת החלטה.

 

[משתמש 72]

החוק ברור. אני טוען לגבי הפרקטיקה בתור מי שמכר דירה לא מזמן בעזרת עורך דין מיומן. מעניין אותי מאוד יהיה לשמוע על מישהו שהשכיר בפטור או ב10% מס ושילם שבח על הפחת במכירה.

שילמת מס שבח? אתה סגור על החישוב שנעשה לך?

 

[Michel]

שילמת מס שבח? אתה סגור על החישוב שנעשה לך?

כן, כתבתי על זה בהודעה קודמת. שילמתי וקיבלתי חזרה בהמשך (במסגרת חוק דירה שלישית של כחלון שבוטל בסוף היה ניתן לשלם מס שבח ולקבל עליו החזר). לא היו לי שם חישובים של פחת על השכרה בפטור. אני גם לא ממש מבין איך זה מתבצע. הרי מי שמשכיר בפטור לא צריך לדווח. לך תזכור או תחפש למי השכרת דירה ב30 שנה האחרונות ואם זה היה בפטור. ברור לי לחלוטין גם ש 99.99% מהמשכירים בפטור לא מעלים בדעתם שייתכן וישלמו מס שבח על הפחת. בקיצור, משהו לא מסתדר לי בסיפור הזה. או לפחות בפרקטיקה שלו.

 

[משתמש 72]

כן, כתבתי על זה בהודעה קודמת. שילמתי וקיבלתי חזרה בהמשך (במסגרת חוק דירה שלישית של כחלון שבוטל בסוף היה ניתן לשלם מס שבח ולקבל עליו החזר). לא היו לי שם חישובים של פחת על השכרה בפטור. אני גם לא ממש מבין איך זה מתבצע. הרי מי שמשכיר בפטור לא צריך לדווח. לך תזכור או תחפש למי השכרת דירה ב30 שנה האחרונות ואם זה היה בפטור. ברור לי לחלוטין גם ש 99.99% מהמשכירים בפטור לא מעלים בדעתם שייתכן וישלמו מס שבח על הפחת. בקיצור, משהו לא מסתדר לי בסיפור הזה. או לפחות בפרקטיקה שלו.

השכרה בפטור או השכרה במסלול 10%?
צריך לראות את החישוב שנעשה לך כדי להבין על מה שילמת.

 

[דורון]

כמה מס הכנסה צריך לשלם על 3 דירות?

הכנסה מהדירות:
1) 4,000₪
2) 3,500₪
3) 3,500₪

סך הכל 11,000₪. חורג מהפטור. ניסיתי לחפש בגוגל וראיתי שיש מיסוי מופחת של 10% שלא ממש הבנתי כיצד הוא עובד.

האם יש אפשרות לקבל פטור או מיסוי מופחת כלשהו או שצריך לשלם מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית?

רק מציין, הדירות אינן חלק מפעילות עסקית, זו פשוט השקעה לטווח רחוק.

1100₪ בחודש.

 

[Michel]

השכרה בפטור או השכרה במסלול 10%?

לפי הכתוב בחוק, בשניהם יש לשלם שבח על הפחת.

 

[משתמש 72]

לפי הכתוב בחוק, בשניהם יש לשלם שבח על הפחת.

אני לא יודע על איזה חוק אתה מדבר, אבל בחוק המעניק את הפטור על השכירות, זה לא כתוב.
במסלול ה 10%, זה כן כתוב.

באיזה מסלול הושכרה הדירה שמכרת?

 

[Michel]

אני לא יודע על איזה חוק אתה מדבר, אבל בחוק המעניק את הפטור על השכירות, זה לא כתוב.

כתוב באתר של רשות המיסים, כאן , אבל בעניין המכירה, אני מתנצל. הלכתי והוצאתי את המסמכים ומצאתי שאכן חושב גם פחת. אמנם נמוך אבל קיים. לא ברור לי כיצד בדיוק חושב.

 

[קפיצת הדרך]

אני לא יודע על איזה חוק אתה מדבר, אבל בחוק המעניק את הפטור על השכירות, זה לא כתוב.
במסלול ה 10%, זה כן כתוב.

באיזה מסלול הושכרה הדירה שמכרת?

זה כן כתוב.
גם במסלול פטור וגם במסלול ה- 10% מתייחסים *כאילו* דרשו את הוצאות הפחת בשלב תשלום המס (או הפטור) על דמי השכירות.

ושוב - בעקרון *בכל* המסלולים אתה בעצם מבצע דחיית מס.
במסלול של מס שולי - דחיית המס מבוצעת באופן יזום בכך שחלק מההוצאות עליהן אתה מדווח זה הוצאות פחת. ולכן המס על דמי השכירות נמוך יותר.
במסלול הפטור ובמסלול ה- 10% - דחיית המס מבוצעת באופן כפוי/מאחורי הקלעים.

הדרך היחידה להימנע מדחיית המס הזו היא לבחור במסלול מס שולי ולבחור *לא* להכניס את הוצאות הפחת כחלק מההוצאות עליהן אתה מדווח. זה יכול להיות כדאי למשל בשנים בהן ההוצאות האחרות (ללא הוצאות הפחת) היו כל כך גדולות שלמעשה אין לך בכלל רווח (ולכן אין מס). למשל בשנים בהן היה שיפוץ גדול.

זכותכם לבחון *בכל שנה* לפי איזה מסלול אתם מעדיפים לשלם. זה יכול להיות לפי כדאיות כלכלית או לפי פשטות התשלום (במסלול מס שולי חייבים בדיווח) וזו לחלוטין בחירה שלכם.

תכלס... אני מאחלת לעצמי שבשוטף ישתלם לי תמיד לבחור במסלול ה- 10%...

 

[Nina T]

החוק ברור. אני טוען לגבי הפרקטיקה בתור מי שמכר דירה לא מזמן בעזרת עורך דין מיומן. מעניין אותי מאוד יהיה לשמוע על מישהו שהשכיר בפטור או ב10% מס ושילם שבח על הפחת במכירה.


לא, לא עשיתי סלט בכלל. מצופה מיועץ מס שמסביר על מסלולים שונים לתשלום מס על שכירות, שלא יתעלם מההשלכות מרחיקות הלכת של בחירת המסלול על תשלום המס במכירה. אי אפשר לנתק את הדברים.

אהממ.. חישוב שבח זו סאגה בפני עצמה.
לא הייתי מצפה שייכנס גם לזה.
לדעתי יש לנשיא הלשכה, סיכומים מאד טובים
שכירות זה נושא אהוב, במכירה כל כך תלוי אם אתה בעל דירת מגורים יחידה ומני תופינים. בכללי מי שלא דרש פחת-יכול לדרוש בחישוב שבח.
כל נושא במיסוי הוא מאד אינטגרטיבי ומשתלב עם נושאים אחרים. מה גם שלרוב עורכי דין המתמחים בנדל"ן מתעסקים בנושא שומת שבח
יש כאן סימולטור למס שבח.
אתה מוזמן להסתכל בחוק מיסוי מקרקעין.
מאד ממליצה לכל אדם , גם אם הדירה פטורה כיום-לבנות תיקייה ולסרוק את כל המסמכים הנוגעים לרכישה, שיפוצים תיקונים, עו"ד,מתווך וכו.
חוקים משתנים. פעם היית מקבל פטור על 2 דירות, היום לא. מי שלא שמר בגין דירות שהיו בפטור (והרוב לא שמרו מסמכים) אבד לו.
אין לדעת לאן החוק ייקח בעתיד.
אם דרשת פחת- תייק את הדוח בתיקייה זו. תייק חוזים והכל.
עדיף להחזיק כיום גם במקור, אך עם השנים זה דוהה.
המחשבון מאד שמיש והוא כמעט זהה לחישוב רווח הון, רק שההוצאות המוכרות הן ייחודיות

https://www.gov.il/he/service/real_estate_selfshuma