מס הכנסה על 3 דירות

[mtndiv]

כמה מס הכנסה צריך לשלם על 3 דירות?

הכנסה מהדירות:
1) 4,000₪
2) 3,500₪
3) 3,500₪

סך הכל 11,000₪. חורג מהפטור. ניסיתי לחפש בגוגל וראיתי שיש מיסוי מופחת של 10% שלא ממש הבנתי כיצד הוא עובד.

האם יש אפשרות לקבל פטור או מיסוי מופחת כלשהו או שצריך לשלם מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית?

רק מציין, הדירות אינן חלק מפעילות עסקית, זו פשוט השקעה לטווח רחוק.

 

[yossik]

רק מציין, הדירות אינן חלק מפעילות עסקית, זו פשוט השקעה לטווח רחוק.

לעניות דעתי, 3 דירות מניבות הן פעילות עסקית ויש מספר טירים לחישוב המס.
יתקנו אותי - @אורי ג. , @רוני

 

[קפיצת הדרך]

כמה מס הכנסה צריך לשלם על 3 דירות?

הכנסה מהדירות:
1) 4,000₪
2) 3,500₪
3) 3,500₪

סך הכל 11,000₪. חורג מהפטור. ניסיתי לחפש בגוגל וראיתי שיש מיסוי מופחת של 10% שלא ממש הבנתי כיצד הוא עובד.

האם יש אפשרות לקבל פטור או מיסוי מופחת כלשהו או שצריך לשלם מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית?

רק מציין, הדירות אינן חלק מפעילות עסקית, זו פשוט השקעה לטווח רחוק.

במסלול של ה- 10% צריך לשלם 10% מהסכום הכולל. כלומר סה״כ שנתי 13,200₪ (1,100₪ לחודש).
משלמים למס הכנסה בתחילת כל שנה על השנה שעברה.

יש גם מסלולים אחרים שאם אין לך הכנסות אחרות צריך לבדוק מה הכי כדאי מבחינתך.

 

[נעם בלה בלה]

אתה יכול לבחור בין שלושה מסלולים. הכי כדאי לך כנראה (לא ייעוץ מס אישי, תבדוק בעצמך) זה המסלול של 10% מההכנסות. שים לב שבמסלול כזה אתה לא יכול לנכות הוצאות שהיו לך.
כלומר על 11,000 בחודש אתה תשלם 1,100 ש"ח מס. זה לא רע בכלל.

זה לא נחשב פעילות עסקית.

קרא עוד פה:

 

[mtndiv]

אתה יכול לבחור בין שלושה מסלולים. הכי כדאי לך כנראה (לא ייעוץ מס אישי, תבדוק בעצמך) זה המסלול של 10% מההכנסות. שים לב שבמסלול כזה אתה לא יכול לנכות הוצאות שהיו לך.
כלומר על 11,000 בחודש אתה תשלם 1,100 ש"ח מס. זה לא רע בכלל.

זה לא נחשב פעילות עסקית.

קרא עוד פה:

במסלול של ה- 10% צריך לשלם 10% מהסכום הכולל. כלומר סה״כ שנתי 13,200₪ (1,100₪ לחודש).
משלמים למס הכנסה בתחילת כל שנה על השנה שעברה.

יש גם מסלולים אחרים שאם אין לך הכנסות אחרות צריך לבדוק מה הכי כדאי מבחינתך.

תודה רבה. מה שבילבל אותי הוא שבמאמר הזה מדובר על פיצול בין המס המופחת 10% לבין הפטור עד 10,180₪, ולא ממש הבנתי את המתמטיקה שם.
האם ישנה אפשרות להחליט שחלק מהדירות יכנסו תחת הפטור וחלק אחר יהיה במס מופחת?

 

[קפיצת הדרך]

לעניות דעתי, 3 דירות מניבות הן פעילות עסקית ויש מספר טירים לחישוב המס.
יתקנו אותי - @אורי ג. , @רוני

לא.
עד 5 דירות מס הכנסה לא מגדיר את השכרת הדירות כעסק.
http://hmercaz.com/Media/Uploads/files/hoz_04_2018_acc.pdf

בין 5-10 דירות יש תבחינים נוספים שאותם יש לבדוק.
מעל 10 דירות... לפי עמדת מס הכנסה - זה עסק.

 

[c881]

היו כמה כתבות על מקרים שמס הכנסה החליט להכנס מידי פעם במשכירים של נכסים רבים.
אם מקרה של אח ואחות שקיבלו בירושה בנין ואם אחד מהדיירים התלונן על תקלה - הזמינו בעל מקצוע וכו'.
אם מקרה של 4 אחים/בני דודים שצברו 120+ דירות בתל אביב עם ידע בתחום (אדריכל, שמאי...)
או כמו במקרה ש- @קפיצת הדרך קישר נגד בירן.
היו מקרים נוספים.

אבל... עסק יכול לקזז הוצאות ומשלם מיסים על רווחים. כנראה שאפשר למצוא איך להגיע עם רווחים ל-0, בהגדלת מספר הנכסים וכו'.

 

[LeRenard]

ולא לשכוח פחת על מבנה שבסביבת תשואה של 2-3% מקזזת כמעט את כל ההכנסה.

 

[Zegman]

ביחס למסלול המס המופחת (10%) יש לזכור גם את הדבר הבא:
״אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.״
מקור: https://www.gov.il/he/Departments/G...t-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

 

[רוני]

כמה מס הכנסה צריך לשלם על 3 דירות?

הכנסה מהדירות:
1) 4,000₪
2) 3,500₪
3) 3,500₪

סך הכל 11,000₪. חורג מהפטור. ניסיתי לחפש בגוגל וראיתי שיש מיסוי מופחת של 10% שלא ממש הבנתי כיצד הוא עובד.

האם יש אפשרות לקבל פטור או מיסוי מופחת כלשהו או שצריך לשלם מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית?

רק מציין, הדירות אינן חלק מפעילות עסקית, זו פשוט השקעה לטווח רחוק.

היי
האופציה השכיחה זה 10% על ההכנסות ברוטו, אך צריך ללמוד לעומק את המקרה שלך, יתכן ששיטת חישוב מס אחרת תהיה נכונה יותר עבורך.

 

[קפיצת הדרך]

תודה רבה. מה שבילבל אותי הוא שבמאמר הזה מדובר על פיצול בין המס המופחת 10% לבין הפטור עד 10,180₪, ולא ממש הבנתי את המתמטיקה שם.
האם ישנה אפשרות להחליט שחלק מהדירות יכנסו תחת הפטור וחלק אחר יהיה במס מופחת?

יש אפשרות לשלב בין המסלולים. אבל במקרה שלך הסכום העודף מעל הפטור גבוה מסכום הפטור ולכן לא נשאר לך סכום לפטור.
חשוב לזכור שגם כאשר נשאר סכום לפטור לא תמיד כדאי להשתמש במסלול הזה משום שהסכום החייב במס לאחר הפטור חייב במס שולי (כאשר על החלק של המס השולי ניתן לנכות הוצאות).
בשנים שבהן יש הרבה הוצאות מומלץ לבדוק גם את המסלול של המס השולי.

 

[Michel]

ביחס למסלול המס המופחת (10%) יש לזכור גם את הדבר הבא:
״אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.״
מקור: https://www.gov.il/he/Departments/G...t-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=2

מישהו יכול להסביר לי את הסתירה הזאת?
באתר מס הכנסה רשום כי לא ניתן לדרוש פחת במסלול 10% : "אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה."
ומיד מתחת רשום כאמור לגבי מכירת הדירה :
״אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.״

איך ייתכן שבמכירה יתווסף "הפחת אותו היה ניתן לדרוש" אם לא באמת ניתן לדרוש אותו?

 

[משתמש 72]

מישהו יכול להסביר לי את הסתירה הזאת?
באתר מס הכנסה רשום כי לא ניתן לדרוש פחת במסלול 10% : "אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה."
ומיד מתחת רשום כאמור לגבי מכירת הדירה :
״אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.״

איך ייתכן שבמכירה יתווסף "הפחת אותו היה ניתן לדרוש" אם לא באמת ניתן לדרוש אותו?

כי במסלול ה-10% רואים את הדירות כאילו נדרש עליהן פחת.

 

[Michel]

כי במסלול ה-10% רואים את הדירות כאילו נדרש עליהן פחת.

אז מה שאתה אומר שאם אני משלם מס 30 שנה במסלול 10% אז בבואי למכור את הדירה אזי לצורכי מס שבח יוסיפו 60% ממחיר הקניה המקורי למחיר המכירה? הבנתי נכון? אתה מכיר את זה מהפרקטיקה או רק מסיק מהכתוב?

 

[משתמש 72]

אז מה שאתה אומר שאם אני משלם מס 30 שנה במסלול 10% אז בבואי למכור את הדירה אזי לצורכי מס שבח יוסיפו 60% ממחיר הקניה המקורי למחיר המכירה? הבנתי נכון? אתה מכיר את זה מהפרקטיקה או רק מסיק מהכתוב?

הבנת נכון.
שאל את עצמך מדוע אתה משלם מס בשיעור 10% כאשר מס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, מתחיל ב 31% ונגמר ב 50%.
התשובה היא שבתוך ה 10% גלום פחת שכבר "דרשת".

 

[Zegman]

מהסיבה הזו, לעתים כדאי למשכירים, ביחוד כאלה שמעל גיל 60 לבדוק את הכדאיות של מיסוי רגיל לפי מדרגות המס:
״במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.״
[מקור: https://www.gov.il/he/Departments/G...t-tax-relief-rental-apartments?chapterIndex=3]

 

[אורי ג.]

אז מה שאתה אומר שאם אני משלם מס 30 שנה במסלול 10% אז בבואי למכור את הדירה אזי לצורכי מס שבח יוסיפו 60% ממחיר הקניה המקורי למחיר המכירה? הבנתי נכון? אתה מכיר את זה מהפרקטיקה או רק מסיק מהכתוב?

לא.
יורידו לך 66% ממחיר הקנייה המקורי.

 

[משתמש 72]

לא.
יורידו לך 66% ממחיר הקנייה המקורי.

אתם כמובן אומרים את אותו דבר (מתמטית).
מעשית (אם אני זוכר נכון טופס שראיתי של שומת שבח) זה דווקא איך שהוא אמר, דהיינו "מוסיפים את הפחת". אבל כאמור שתי הדרכים מביאות מן הסתם לאותה תוצאה.

 

[MarketTimer]

לא.
יורידו לך 66% ממחיר הקנייה המקורי.

פחת זה 2.2% לשנה?

 

[אורי ג.]

פחת זה 2.2% לשנה?

(מחיר הנכס + הוצאות רכישה) כפול 2/3 כפול 4%
כל זה לשנה.