מס הכנסה על 3 דירות

[MarketTimer]

(מחיר הנכס + הוצאות רכישה) כפול 2/3 כפול 4%
כל זה לשנה.

אז למה יצא לך 66% ב 30 שנה?

 

[אורי ג.]

אז למה יצא לך 66% ב 30 שנה?

כי אחרי 25 שנים הפחת נגמר, הפחתת את כל ערך הנכס.

 

[Michel]

הבנת נכון.
שאל את עצמך מדוע אתה משלם מס בשיעור 10% כאשר מס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית, מתחיל ב 31% ונגמר ב 50%.
התשובה היא שבתוך ה 10% גלום פחת שכבר "דרשת"

משהו לא מסתדר לי.
נניח קניתי דירה 50 מטר עם פוטנציאל השבחה ענק לגודל 300 מטר. הדירה עלתה 10 מליון ש"ח
כעת אני משכיר אותה תמורת 6000 שקלים ומשלם 10% מס (אין פטור כיוון שאני משכיר גם דירה נוספת ומגיע לתקרה).
בעוד שנה אחליט למכור במחר שקניתי - 10 מליון ש"ח.
האם אצטרך לשלם מס שבח על הפחת?
לפי החישוב של @אורי ג. מס השבח יהיה 67 אלף שקלים. בתוספת 10% מס הכנסה על השכירות (7200 שקלים) יצאתי מופסד על ההשכרה.
האם הגיוני?
אני נמצא במצב דומה אבל כמובן במספרים נמוכים יותר. משכיר כרגע דירה שעלתה הרבה בגלל פוטנציאל השבחה לא ממומש עדיין.

 

[קפיצת הדרך]

משהו לא מסתדר לי.
נניח קניתי דירה 50 מטר עם פוטנציאל השבחה ענק לגודל 300 מטר. הדירה עלתה 10 מליון ש"ח
כעת אני משכיר אותה תמורת 6000 שקלים ומשלם 10% מס (אין פטור כיוון שאני משכיר גם דירה נוספת ומגיע לתקרה).
בעוד שנה אחליט למכור במחר שקניתי - 10 מליון ש"ח.
האם אצטרך לשלם מס שבח על הפחת?
לפי החישוב של @אורי ג. מס השבח יהיה 67 אלף שקלים. בתוספת 10% מס הכנסה על השכירות (7200 שקלים) יצאתי מופסד על ההשכרה.
האם הגיוני?
אני נמצא במצב דומה אבל כמובן במספרים נמוכים יותר. משכיר כרגע דירה שעלתה הרבה בגלל פוטנציאל השבחה לא ממומש עדיין.

אם קנית דירה במחיר שהוא הרבה הרבה הרבה מעל מחיר השוק בגלל פוטנציאל השבחה שלא התממש, והשכרת אותה בדמי שכירות מגוחכים של 0.7% תשואה.... אז מן הסתם עשית עסקה מאוד גרועה.

אגב במקרה כזה אולי היה עדיף לך לשלם מס שולי שבו אפשר לקזז את הפחת ואז לפחות לא היית משלם מס על השכירות.

בכל מקרה, אני מקווה שאתה לא נמצא במצב דומה בלי קשר לגובה המספרים...

 

[אורי ג.]

האם אצטרך לשלם מס שבח על הפחת?

לא חושב, כי שווי הקרקע פה הוא לא שליש, הוא הרבה יותר מזה, פה כבר צריך לערב שמאי, עו"ד וכו'
אתה לא קנית בית, קנית בעצם מגרש עם בית קטן עליו.

אם קנית דירה במחיר שהוא הרבה הרבה הרבה מעל מחיר השוק בגלל פוטנציאל השבחה שלא התממש, והשכרת אותה בדמי שכירות מגוחכים של 0.7% תשואה.... אז מן הסתם עשית עסקה מאוד גרועה.

ממש ממש ממש לא.

 

[קפיצת הדרך]

ממש ממש ממש לא.

אם מכרת *בלי* לממש את הפוטנציאל?
כי זו הייתה השאלה שנשאלה...
ברור שלנכס כזה יש פוטנציאל להיות עסקה נהדרת. אבל השאלה הייתה על מכירה אחרי שנה *בלי* שיש עליית ערך ובלי שהפוטנציאל התממש.

 

[אורי ג.]

אם מכרת *בלי* לממש את הפוטנציאל?

בוודאי.

ברור שלנכס כזה יש פוטנציאל להיות עסקה נהדרת. אבל השאלה הייתה על מכירה אחרי שנה *בלי* שיש עליית ערך ובלי שהפוטנציאל התממש.

אין קשר לפוטנציאל שמומש או לא, יש ערך קרקע וערך מבנה, הדיפולט הוא שליש+2/3, אבל זו חזקה הניתנת לסתירה לדעתי.
ג"נ: לא עו"ד ולא רו"ח, אם יש לך נכס בשווי 10M מומלץ להתייעץ אם כאלה.

 

[Michel]

אם מכרת *בלי* לממש את הפוטנציאל?
כי זו הייתה השאלה שנשאלה...

ברור לגמרי שבדוגמה זאת העסקה גרועה אבל השאלה שנשאלה היתה לגבי המיסוי ולא ולגבי כדאיות העסקה ההיפוטתית.
שיניתי את המספרים כדי להבהיר את הנקודה. חייב לומר שהעניין מפתיע אותי, ומטיל ספק גדול בכדאיות מסלול ה 10% למי שיודע שיאלץ לשלם מס שבח במכירה.
בחיים האמיתיים מדובר בדירה בשווי 3.5 מליון עם פוטנציאל השבחה, שמושכרת ב5000 שקלים לחודש.
אם נניח 10 שנים שכירות, אנחנו מדברים על 550,000 הכנסה נטו (לקחתי בחשבון חודש בשנה להוצאות). כמה מס סה"כ במכירה אחרי 10 שנים? לפי החישוב שלי מס שבח כתוצאה מחישוב הפחת ומס הכנסה 10% במשך עשר שנים - ביחד כמעט 300,000 שקלים. סה"כ. 55% על ההכנסה משכירות!

 

[קפיצת הדרך]

ברור לגמרי שבדוגמה זאת העסקה גרועה אבל השאלה שנשאלה היתה לגבי המיסוי ולא ולגבי כדאיות העסקה ההיפוטתית.
שיניתי את המספרים כדי להבהיר את הנקודה. חייב לומר שהעניין מפתיע אותי, ומטיל ספק גדול בכדאיות מסלול ה 10% למי שיודע שיאלץ לשלם מס שבח במכירה.
בחיים האמיתיים מדובר בדירה בשווי 3.5 מליון עם פוטנציאל השבחה, שמושכרת ב5000 שקלים לחודש.
אם נניח 10 שנים שכירות, אנחנו מדברים על 550,000 הכנסה נטו (לקחתי בחשבון חודש בשנה להוצאות). כמה מס סה"כ במכירה אחרי 10 שנים? לפי החישוב שלי מס שבח כתוצאה מחישוב הפחת ומס הכנסה 10% במשך עשר שנים - ביחד כמעט 300,000 שקלים. סה"כ. 55% על ההכנסה משכירות!

לדעתי אתה מערבב דברים.
מס הכנסה על דמי השכירות תשלם בכל מקרה (אלא אם כן יש לך פטור). אתה יכול לשלם 10% על הסכום ברוטו או מס שולי (עם מינימום 31%) על הסכום נטו. זכותך לחשב כל שנה מה עדיף לך. ההנחה שלי שגם במקרה שתבחר לשלם מס שולי, אתה תכניס את חישוב הפחת במסגרת ההוצאות בשביל לא לשלם על הסכום הזה 31%.
אתה כמובן יכול לבחור שלא להכניס את הפחת אבל אז תשלם מס שולי עכשיו ולא 25% בעוד עשר שנים. אתה מוזמן לחשב בעצמך מה כדאי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ברור לגמרי שבדוגמה זאת העסקה גרועה אבל השאלה שנשאלה היתה לגבי המיסוי ולא ולגבי כדאיות העסקה ההיפוטתית.
שיניתי את המספרים כדי להבהיר את הנקודה. חייב לומר שהעניין מפתיע אותי, ומטיל ספק גדול בכדאיות מסלול ה 10% למי שיודע שיאלץ לשלם מס שבח במכירה.
בחיים האמיתיים מדובר בדירה בשווי 3.5 מליון עם פוטנציאל השבחה, שמושכרת ב5000 שקלים לחודש.
אם נניח 10 שנים שכירות, אנחנו מדברים על 550,000 הכנסה נטו (לקחתי בחשבון חודש בשנה להוצאות). כמה מס סה"כ במכירה אחרי 10 שנים? לפי החישוב שלי מס שבח כתוצאה מחישוב הפחת ומס הכנסה 10% במשך עשר שנים - ביחד כמעט 300,000 שקלים. סה"כ. 55% על ההכנסה משכירות!

על 5000 אתה לא משלם מס הכנסה משכירות.

נניח שאתה משלם 10% על 5100, לפי פחת ישר (יכול מאוד להיות שכמו שאורי אמר זה לא המקרה ושווי הקרקע יותר משליש - מומלץ להיוועץ עם יועץ מס / שמאי), אז כל שנה חושב לך פחת של - 2/3 * 2% * מחיר קנייה, שזה יוצא 46,666, כפול 10 שנים - 466,666. השווי הזה ינוכה לך ממחיר הרכישה של הדירה, ביום שתרצה למכור ועליו תשלם 25% שזה יוצא - 116,666 + המיסוי על השכירות ששילמת כל השנים - 61,200 יוצא סך הכל 177,866 ש''ח.

תחשב עכשיו את המיסוי במסלול המס השולי (האישי שלך) ותראה איפה יותר משתלם.

(יתקנו חכמים ומנוסים ממני אם טעיתי בחישוב).

 

[Michel]

אז כל שנה חושב לך פחת של - 2/3 * 2% * מחיר קנייה

אורי כתב 2/3 * 4% * מחיר הקניה ולפי זה חישבתי, אבל גם לי זכור משהו עם 2%.

 

[Michel]

לדעתי אתה מערבב דברים.

לא חושב שאני מערבב. עשיתי חישוב של עלות מס כוללת במסלול 10% ומכירה אחרי 10 שנים.

 

[אורי ג.]

אורי כתב 2/3 * 4% * מחיר הקניה ולפי זה חישבתי, אבל גם לי זכור משהו עם 2%.

אני חושב שאפשר ככה ואפשר ככה, אל תתפוס אותי במילה.
אני שילמתי לפני כמה ימים לפי שיטת השלישים.

 

[Michel]

אני שילמתי לפני כמה ימים לפי שיטת השלישים.

מנסה להבין איך זה עובד. נניח שבדירת ה3.5 מליון, ערך המבנה הוא 400,000 בלבד (ככה לפחות מעריכה חברת ביטוח המבנה שלי). האם הפחת אמור להיות משולם לפי 400K בלבד?
לדעתי בתל אביב ערך דירה ישנה ממוצעת לא יותר מ1/6 לעומת ערך הקרקע.

 

[אורי ג.]

מנסה להבין איך זה עובד. נניח שבדירת ה3.5 מליון, ערך המבנה הוא 400,000 בלבד (ככה לפחות מעריכה חברת ביטוח המבנה שלי). האם הפחת אמור להיות משולם לפי 400K בלבד?

לא, לפי מחיר הקנייה, אא"כ מחיר הקנייה שיקף באמת שווי קרקע עם הרבה מאד זכויות וכו.
ערך כינון של הביטוח לא קשור לעניין.

 

[Michel]

אני שילמתי לפני כמה ימים לפי שיטת השלישים.

כלומר שילמת מס שבח על פחת? אחרי מס על השכרה של 10% במקרה שלך אם אפשר לשאול?

 

[גרהם]

כלומר שילמת מס שבח על פחת? אחרי מס על השכרה של 10% במקרה שלך אם אפשר לשאול?

הפחת הוא לא עונש משמים ואתה יכול לנכות אותו מדמי השכירות במסלול מס שולי. ראה כאן.

 

[אורי ג.]

כלומר שילמת מס שבח על פחת? אחרי מס על השכרה של 10% במקרה שלך אם אפשר לשאול?

לא שבח, מ"ה על השכ"ד.

 

[קפיצת הדרך]

לא חושב שאני מערבב. עשיתי חישוב של עלות מס כוללת במסלול 10% ומכירה אחרי 10 שנים.

התכוונתי ״מערבב״ לא בגלל שחישבת נכון או לא נכון את המס, אלא משום שאין קשר אם אתה בוחר לשלם מס ההכנסה על דמי השכירות לפי 10% מהברוטו (כשאתה יודע שהם כוללים בתוכם את הפחת) או אם אתה בוחר לשלם את מס ההכנסה על דמי השכירות לפי מס שולי על הנטו של דמי השכירות (בהנחה שאתה מנכה את הפחת בכדי להקטין את המס השולי על דמי השכירות).
בשני המקרים אתה יודע שאתה מייצר *דחיית* מס על הפחת.
פשוט תבחר לפי איזה מסלול תשלם פחות מס. לא מבינה למה אתה כל כך מסתבך...

 

[Michel]

הפחת הוא לא עונש משמים ואתה יכול לנכות אותו מדמי השכירות במסלול מס שולי. ראה כאן.

כן, מכיר. בדוגמה שהבאתי למעלה ברור שמסלול מס שולי עדיף כי לא אצטרך לשלם מס בכלל במהלך ההשכרה אלא במכירה בלבד.
מה שהפתיע אותי זה שנהוג לחשב תשואה בנדל"ן בחישוב 10% מס על השכרה. לא יצא לי לראות את עניין תשלום המס על הפחת נכנס לחישובים. מתברר שבסופו של דבר המס הכולל יכול להיות משמעותי הרבה יותר וצריך לקחת את זה בחשבון.

על 5000 אתה לא משלם מס הכנסה משכירות.

משלם כי יש עוד דירה מושכרת.