לסגור את המשכנתא או להשקיע בשוק ההון?

[שואלת]

היי,
יש לי את הסכום הדרוש לסגור את המשכנתא היום.
ההתלבטות - האם לסגור את המשכנתא, רק את חלקה, או להשקיע בשוק ההון.
היתרון בלסגור את המשכנתא - להקטין את אלמנט חוסר הביטחון. וכמובן שלא הייתי מלווה כסף בשביל להשקיע בשוק ההון, שזו דרך להסתכל על לא לסגור את המשכנתא.
אני מנסה לחשוב על "סגירת המשכנתא" במונחים של תשואה.
כלומר מה התשואה על "ההשקעה" של לסגור את המשכנתא אם ההשקעה היא 760,000 ש"ח ותשואה היא 48,000 ש"ח לשנה. (ל15 שנה, אם אני מחלקת 760K ל 48K בשנה).

אשמח לכל מחשבות בנושא.
תודה רבה

מסלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים מינוס 0.8	23	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

 

[אורי ג.]

לדעתי חד וחלק לסגור את המשכנתא שבמקרה שלך גם לא הכי זולה וזאת לפי הסדר הבא:
2
3
1

וכמובן שלא הייתי מלווה כסף בשביל להשקיע בשוק ההון, שזו דרך להסתכל על לא לסגור את המשכנתא.

זה בדיוק מה שאת עושה אם לא תסגרי את המשכנתא.

אני מנסה לחשוב על "סגירת המשכנתא" במונחים של תשואה.

את לא צריכה, כבר נתנו לך את התשואה: זה הריבית שאת משלמת וזה בנטו, כדי להשוות לברוטו שזה מה שתקבלי בכל מקום אחר תחלקי ב0.75

 

[bengi]

לדעתי חד וחלק לסגור את המשכנתא שבמקרה שלך גם לא הכי זולה וזאת לפי הסדר הבא:
2
3
1

למה קודם 2 ולא 3?
גם ריבית גבוהה יותר וגם משך ההלוואה ארוך יותר

 

[אורי ג.]

גם ריבית גבוהה יותר וגם משך ההלוואה ארוך יותר

הריבית לא יותר גבוהה.
משך ההלוואה לא רלוונטי.
למה? כי מדד.

 

[רוני]

ההתלבטות - האם לסגור את המשכנתא, רק את חלקה, או להשקיע בשוק ההון.

היי
ההחלטה שתקבלי צריכה לשרת את היעד העתידי שלך, אם היעד שלך לייצר הכנסה חודשית פסיבית זה טעות לסלק את המשכנתא,
אם היא לא טובה ניתן למחזר,
תחושת הביטחון שיש לך כעת היא מזויפת כל עוד את תלויה בשכר העבודה ובפוליטיקאים !

אני בסיטואציה שלך הייתי משקיע את המזומן בנכס מניב בחו"ל, לאחר מכן לוקח משכנתא בלון כנגד הנכס בחו"ל וקונה נכס שלישי,
בהשלמת מהלך זה את נשארת עם 3 נכסים ושני שכירויות חודשיות המשלמות את עלויות המימון בארץ ובחו"ל,
ויכולת החסכון החודשי שלך גדלה ב 4K ש"ח בחודש

את תהני מעליית ערך משלושה נכסים,
ועליה של השכירויות בשני נכסים, זה מהלך המקדם לעצמאות כלכלית ותחושת ביטחון אמיתית.

 

[קפיצת הדרך]

היי,
יש לי את הסכום הדרוש לסגור את המשכנתא היום.
ההתלבטות - האם לסגור את המשכנתא, רק את חלקה, או להשקיע בשוק ההון.
היתרון בלסגור את המשכנתא - להקטין את אלמנט חוסר הביטחון. וכמובן שלא הייתי מלווה כסף בשביל להשקיע בשוק ההון, שזו דרך להסתכל על לא לסגור את המשכנתא.
אני מנסה לחשוב על "סגירת המשכנתא" במונחים של תשואה.
כלומר מה התשואה על "ההשקעה" של לסגור את המשכנתא אם ההשקעה היא 760,000 ש"ח ותשואה היא 48,000 ש"ח לשנה. (ל15 שנה, אם אני מחלקת 760K ל 48K בשנה).

אשמח לכל מחשבות בנושא.
תודה רבה

מסלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים + 0.8	33	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

המשכנתא שלך יקרה מאוד.
למה לא למחזר למשכנתא טובה (יש עכשיו תנאים טובים), להחזיר מסלולים יקרים, להישאר בסוף רק עם המסלולים הזולים ואת השאר להשקיע.

 

[Body Solid]

נותן לך עוד נקודה למחשבה: אם תסגרי את המשכנתא תחסכי תשלומי ריבית עתידיים של 270K
נכון להיום, לפני שינויים בריבית הפריים או במדד.

 

[שואלת]

היי
ראיתי שעשיתי טעות בנתונים בחלק של הפריים.
הפריים מינוס 0.8 ול23 שנה.
(בטעות כתבתי פריים פלוס 0.8 ול33 שנה).

האם זה משנה דרמטית את ההצעות פה?
תודה (וסליחה)
הנה הנתונים הנכונים:

סלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים מינוס 0.8	23	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

 

[שואלת]

נותן לך עוד נקודה למחשבה: אם תסגרי את המשכנתא תחסכי תשלומי ריבית עתידיים של 270K
נכון להיום, לפני שינויים בריבית הפריים או במדד.

היי,
האם החישוב הזה (איך עשית אותו, אגב?)
נכון גם בהתחשב שהנתונים שכתבתי בפוסט המקורי במסלול הפריים לא נכונים?
הנתונים הנכונים הם פריים מינוס 0.8 ל23 שנה.

סלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים מינוס 0.8	23	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

 

[אורי ג.]

האם זה משנה דרמטית את ההצעות פה?

בריבית כ"כ נמוכה במסלול הפריים הייתי כן שוקל לא להחזיר את המסלול זה ולהשקיע אותו במקום אבל זה רלוונטי אך ורק אם סיבולת הסיכון שלך גבוהה יחסית, אם יש לך אג"ח כלשהו אז העצה נשארת זהה: לסגור את המשכנתא.
זה בשוק ההון, אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף בתשואה גבוהה יותר (גם בהתחשב במיסים) שלא בשוק ההון גם אז הייתי נשאר עם המסלול הזה ולא סוגר אותו.

 

[Body Solid]

היי,
האם החישוב הזה (איך עשית אותו, אגב?)
נכון גם בהתחשב שהנתונים שכתבתי בפוסט המקורי במסלול הפריים לא נכונים?
הנתונים הנכונים הם פריים מינוס 0.8 ל23 שנה.

סלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים מינוס 0.8	23	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

זה לפי הנתונים שכתבת בפוסט הפותח (שנים,ריבית,יתרת קרן). צריך לחשב מחדש עם הנתונים החדשים. תזיני את הפרטים בכל מחשבון ריבית ותסכמי את תשלומי הריבית שנותרו.

 

[קפיצת הדרך]

היי,
האם החישוב הזה (איך עשית אותו, אגב?)
נכון גם בהתחשב שהנתונים שכתבתי בפוסט המקורי במסלול הפריים לא נכונים?
הנתונים הנכונים הם פריים מינוס 0.8 ל23 שנה.

סלול	יתרת סכום	ריבית	יתרת שנים	תשלום חודשי
פריים	347,432	פריים מינוס 0.8	23	1,312
קבועה, צמודה למדד	67,539	‪2.25	11	574
קבועה, לא צמודה למדד	341,374	3.2	18	2,070
סה"כ	756,345			3,956

בטח שמשנה!
מסלול הפריים שלך מצויין. כמו ש- @אורי ג. כתב - אם אין לך אג״ח ואת לא מתכננת להשקיע באג״ח, ואם סיבולת הסיכון שלך מתאימה למינוף כזה, אז בהחלט אפשר לשקול להשאיר את המסלול הזה ולהשקיע את הכסף.

 

[ITS]

@אורי ג.
@קפיצת הדרך

היי,

אפשר הסבר מדוע בעצם כדאי לדעתכם לסגור את המשכנתא ולהתחיל מהמסלול של הקבועה צמודה?
הרי אם המדד עולה ואיתו גם קרן המסלול, עולים בהתאמה גם רווחי החברות השונות ומחירי המניות שלהן, לא?
(בהנחה ומדובר במדד רחב כגון S&P500 או VTI וכדומה)

אז מפסידים על המשכנתא אבל מרוויחים זאת בחזרה במניות (בניכוי 25% מס רווחי הון), שהכסף היה מושקע בהן במקום לסגור/להקטין את המשכנתה בבנק - אני מפספס משהו?

 

[אורי ג.]

הרי אם המדד עולה ואיתו גם קרן המסלול, עולים בהתאמה גם רווחי החברות השונות ומחירי המניות שלהן, לא?

לא.

בנוסף השואל לא ציין שהוא מושקע ב100% מניות אז הנחתי שזה לא המצב.

 

[ITS]

לא.

בנוסף השואל לא ציין שהוא מושקע ב100% מניות אז הנחתי שזה לא המצב.

תודה.

ואם כן היה מושקע 100% במניות?
האם הצפי להעלאת הריבית מוקדם מהצפוי (כפי שהפד מאותת...) מהווה שיקול שלקחת מראש במה שכתבת? או שלא קשור...?

 

[קפיצת הדרך]

- אני מפספס משהו?

את ניהול הסיכונים.

מינוף בריבית של 0.8% מצדיק את הסיכון ובתנאי שזה מתאים לסיבולת הסיכון שלך (עליית הפריים/השקעה ב- 100% מניות)
מינוף בריבית של 2.25% צמוד למדד לא מצדיק (לדעתי) את הסיכון (ובמיוחד ששאר ההשקעות צריכות להיות על 100% מניות).

 

[מתכנת]

זה בשוק ההון, אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף בתשואה גבוהה יותר (גם בהתחשב במיסים) שלא בשוק ההון גם אז הייתי נשאר עם המסלול הזה ולא סוגר אותו.

במידה ומדובר על קל״צ / משתנה (עוגן אגח) לא צמוד, בריבית של 3%
בשביל השקעה מחוץ לשוק ההון, איזו תשואה מצדיקה משכנתא כזו ?
נגיד יש לי אפשרות להלוות ליזם (עם בטחונות), המס לידיעתי הוא 25% והריבית לבנק כנראה אינה מוכרת כהוצאה,
מה ריבית המינימום שהיית נכנס להשקעה כזו, 8%, 10%, 12% ?
מדבר כרגע על תשואה ביחס לעלות המימון פרופר ולא על טיב ההשקעה.
יש כמובן את ענין התזרים, אם היזם משלם בעוד כמה שנים ופרעון המשכנתא הוא חודשי, צריך שיהיה תזרים לפרעון שוטף אבל זה פחות הנושא.

 

[אורי ג.]

בשביל השקעה מחוץ לשוק ההון, איזו תשואה מצדיקה משכנתא כזו ?

אין פה נכון ולא נכון וזה תלוי באם הריבית מוכרת במס, בסיכון ההשקעה, בנזילות ועוד, זה סובייקטיבי.

נגיד יש לי אפשרות להלוות ליזם (עם בטחונות), המס לידיעתי הוא 25% והריבית לבנק כנראה אינה מוכרת כהוצאה,
מה ריבית המינימום שהיית נכנס להשקעה כזו, 8%, 10%, 12% ?

קודם כל אין קשר למקור ההון שלך, תחליט אם ההשקעה כדאית בהתאם לתשואה ולסיכון ואחרי זה תחליט אם אתה רוצה להתמנף ואיזה מרווח מספיק לך.

מדבר כרגע על תשואה ביחס לעלות המימון פרופר ולא על טיב ההשקעה.

כאמור, אין חוק, אצלי המקסימום שאני מוכן לשלם זה 4.5% יותר שזה יוצא בערך פי 2.
אני מכיר כאלה שמתמנפים גם ב18%

 

[מתכנת]

אני מכיר כאלה שמתמנפים גם ב18%

18% ריבית ?

 

[אורי ג.]

18% ריבית ?

אמת.