איך לבחור איזה מסלול לסגור במשכנתא

[אלמוג]

אהלן,
יש לי סכום פנוי של בערך 80k שאני רוצה לסגור איתו חלק במשכנתא.
אני מתלבט בין שני מסלולים - לסגור חצי מהפריים (-0.4, כרגע 4.35, 22 שנה), או לסגור מסלול של קבועה צמודה (2 אחוז, 11 שנה)
האם יש מחשבונים שאפשר לנסות להבין איתם איזה מסלול יותר משתלם לסגור תחת הנחות של גובה ריבית ומדד עתידיים ולשחק עם זה קצת בצורה יותר מתקדמת ממה שיש במחשבוני משכנתא?

 

[realestator]

מחשבון באתר משכנתאמן

אני אישית הייתי סוגר את הקבועה צמודה כי ההצמדה למדד מייקרת אותו משמעותית, ונהנה מהמינוף של הפריים לטווח ארוך.
כמו כן סגירת המסלול הזה תוריד לך את ההחזר החודשי שאתה משלם לבנק.

 

[yanosh34]

לא צריך מחשבון בשביל זה.
צריך להחליט האם ההנחה הבאה נכונה:
לאורך רוב תקופת המשכנתא, ריבית בנק ישראל לא תהיה גבוהה מהאינפלציה+0.9%.

לשם המחשה, ריבית בנק ישראל כרגע 3.25% והאינפלציה+0.9% כרגע יוצא 6.2%.

לדעתי רוב הסיכויים שההנחה הזאת תהיה נכונה ולכן מבין 2 האפשרויות הייתי סוגר מהקבועה צמודה.

 

[martymac]

צמוד מדד שקול לכסא חשמלי עכשיו, וחכה עוד 2023 לפנינו. שאלה קשורה לנושא - בעניין המשכנתא הצמודה , מתנצל אם זה חוטף את נושא השרשור אבל זה נראה קשור
חבר שאל אותי שאלה דומה, מה לסגור.

מופיע לו במשכנתא ככה - רשום תוספת לבסיס 1.9 אחוז - אני חשבתי בהתחלה שזה אומר מדד + 1.9, אבל פה מופיע 2.9 בסהכ.
מה שאני מבין זה שזה 2.9 ריבית + המדד, שהמדד בעצם מתווסף לקרן. כלומר שואת הארמנים - 2.9 + כ5 אחוז מדד שיש לנו כרגע בארץ.
אני צודק?

https://i.imgur.com/O0hCpmU.png

 

[אורי ג.]

זה:

לסגור מסלול של קבועה צמודה (2 אחוז, 11 שנה)

הייתי בודק גם אפשרות מחזור פנימי למסלול זה בלבד עם קיצור תקופה ובודק גם איזה ריבית אפשר לקבל על קבוע לא צמוד עם התקופה הקצרה יותר.

 

[אלמוג]

מחשבון באתר משכנתאמן

אני אישית הייתי סוגר את הקבועה צמודה כי ההצמדה למדד מייקרת אותו משמעותית, ונהנה מהמינוף של הפריים לטווח ארוך.
כמו כן סגירת המסלול הזה תוריד לך את ההחזר החודשי שאתה משלם לבנק.

כן קיוויתי למשהו יותר גמיש המחשבון שם למרות שהוא די מוצלח. סתם כדי להבין, האם לשלם חלקית מסלול לא מוריד החזר חודשי? למשל אם יש לי מסלול 160 אלף ואני רוצה לסגור חצי, זה לא יוריד את ההחזר החודשי בחצי?

צמוד מדד שקול לכסא חשמלי עכשיו, וחכה עוד 2023 לפנינו. שאלה קשורה לנושא - בעניין המשכנתא הצמודה , מתנצל אם זה חוטף את נושא השרשור אבל זה נראה קשור
חבר שאל אותי שאלה דומה, מה לסגור.

מופיע לו במשכנתא ככה - רשום תוספת לבסיס 1.9 אחוז - אני חשבתי בהתחלה שזה אומר מדד + 1.9, אבל פה מופיע 2.9 בסהכ.
מה שאני מבין זה שזה 2.9 ריבית + המדד, שהמדד בעצם מתווסף לקרן. כלומר שואת הארמנים - 2.9 + כ5 אחוז מדד שיש לנו כרגע בארץ.
אני צודק?

https://i.imgur.com/O0hCpmU.png

בנק ישראל צופה שהאינפלציה תתמתן להבנתי לפחות מ3 אחוז לשנה לא? ואני מניח שזה יהיה על ידי המשך העלאות ריבית? מה זה אומר שזה מתווסף לקרן? חשבתי שגם ריבית מתווספת לקרן

זה:

הייתי בודק גם אפשרות מחזור פנימי למסלול זה בלבד עם קיצור תקופה ובודק גם איזה ריבית אפשר לקבל על קבוע לא צמוד עם התקופה הקצרה יותר.

לא ידעתי שאפשר למחזר רק חלק המסלולים, תודה! אני אברר למרות שקשה לי להאמין שאקבל היום ריביות עדיפות, אבל בהנחה וכן ההצעה היא מחזור ואז סגירה של חלק אחר?

 

[half-solid]

צמוד מדד שקול לכסא חשמלי עכשיו

טעות

בכסא חשמלי אתה לפחות לא מרושש כשאתה מת

 

[האזרח הקטן]

כלומר שואת הארמנים - 2.9 + כ5 אחוז מדד שיש לנו כרגע בארץ.
אני צודק?

לא מכיר מספיק את שואת הארמנים אבל החישוב שלך כמעט נכון. למעשה מכפילים את המדד בריבית 1.05 * 1.029 = 8.045%.

 

[martymac]

כן קיוויתי למשהו יותר גמיש המחשבון שם למרות שהוא די מוצלח. סתם כדי להבין, האם לשלם חלקית מסלול לא מוריד החזר חודשי? למשל אם יש לי מסלול 160 אלף ואני רוצה לסגור חצי, זה לא יוריד את ההחזר החודשי בחצי?


בנק ישראל צופה שהאינפלציה תתמתן להבנתי לפחות מ3 אחוז לשנה לא? ואני מניח שזה יהיה על ידי המשך העלאות ריבית? מה זה אומר שזה מתווסף לקרן? חשבתי שגם ריבית מתווספת לקרן

לא ידעתי שאפשר למחזר רק חלק המסלולים, תודה! אני אברר למרות שקשה לי להאמין שאקבל היום ריביות עדיפות, אבל בהנחה וכן ההצעה היא מחזור ואז סגירה של חלק אחר?

לגבי ה3 אחוז - אוקי נניח, זה עדיין מאוד גבוה.
הכוונה במתווסף לקרן - ההצמדה למדד היא על הקרן. הייתה חייב 100 אלף שקל בתחילת השנה והמדד היה 5%, הקרן היא 105 פחות מה ששילמת מתוך הקרן, אם בשנה אחרי זה האינפלציה תרד ל2 אחוז, אז באותה השנה הקרן תעלה רק ב2 אחוז מהבחינה הזו. מסלול שהוא ריבית פריים למשל - אם הריבית עכשיו היא 5 אחוז אז התשלום החודשי יהיה בהתאם, הריבית תהיה 2 אחוז התשלום ירד, זה לא משפיע על הקרן.

 

[עומל תחת השמש]

הייתי בודק גם אפשרות מחזור פנימי למסלול זה בלבד עם קיצור תקופה ובודק גם איזה ריבית אפשר לקבל על קבוע לא צמוד עם התקופה הקצרה יותר.

וכשהייתי ממחזר הייתי פורע ראשית את המסלול שהיום גבוה ביותר, מכיון שכאשר יש אי ודאות לגבי העתיד מסתכלים רק על היום וסוגרים ראשית את מה שהיום הכי יקר.

לא מייעץ ולא ממליץ, המחשבון בכיס שלך..

 

[אורי ג.]

וכשהייתי ממחזר הייתי פורע ראשית את המסלול שהיום גבוה ביותר, מכיון שכאשר יש אי ודאות לגבי העתיד מסתכלים רק על היום וסוגרים ראשית את מה שהיום הכי יקר.

אני דווקא לא, כל מקרה לגופו.

 

[עומל תחת השמש]

אני דווקא לא

איפה הטעות שלי?

 

[Solid seat]

איפה הטעות שלי?

למשל - מדד גבוה וריבית עולה במסלול צמוד עשוי להוביל לקרן גדלה כך שכל הכסף לא מקטין את הקרן אלא הולך לריבית, בטווח הארוך זה עשוי להיות יקר יותר.

 

[עומל תחת השמש]

למשל - מדד גבוה וריבית עולה במסלול צמוד עשוי להוביל לקרן גדלה כך שכל הכסף לא מקטין את הקרן אלא הולך לריבית, בטווח הארוך זה עשוי להיות יקר יותר.

איך אפשר היום לדעת מה יהיה בעתיד?
במיוחד שהדילמה של פותח השרשור הוא בין

פריים (-0.4, כרגע 4.35, 22 שנה)

לבין

קבועה צמודה (2 אחוז, 11 שנה)

 

[אורי ג.]

איפה הטעות שלי?

לא כתבתי שטעית, רק שאני דווקא לא.

איך אפשר היום לדעת מה יהיה בעתיד?

אי אפשר, אפשר להניח הנחות ואפשר לדעת מה השוק חושב.

 

[עומל תחת השמש]

רק שאני דווקא לא.

אז מה הם סדרי העדיפויות ו/או שיטת הפעולה שלך בימים טרופים שכאלו ובסביבית ריבית אינפלציונית שכזו?

 

[c881]

האם לשלם חלקית מסלול לא מוריד החזר חודשי? למשל אם יש לי מסלול 160 אלף ואני רוצה לסגור חצי, זה לא יוריד את ההחזר החודשי בחצי?

המחשבון מקטין החזר או מצמצם מספר שנים
אתה תמיד יכול לרשום את המסלול המתוקן בפני עצמו ולבצע השוואה בין שניהם אחד ליד השני.
אבל שאבין... יש לך 80 בקבוע צמוד ו-160 בפריים?
תגיד מה חשוב לך... לחסוך יותר ריבית או לצמצם החזר חודשי.
נ.ב.
פעם הבאה לא להמתין עד שחוסכים 80,000... אפשר לצמצם קודם

 

[אורי ג.]

אז מה הם סדרי העדיפויות ו/או שיטת הפעולה שלך בימים טרופים שכאלו ובסביבית ריבית אינפלציונית שכזו?

תלוי באורך כל מסלול, בריבית שלה, בעמלות פירעון מוקדם ובתשואות אלטרנטיביות.
בגדול תמיד הייתי נפטר קודם כל מהמסלולים הצמודים.