יועץ משכנתאות, כן/לא למה?

[Flambo]

דיון שעולה מדי פעם - יועץ משכנתא.

אני מעלה אותו, כי כאן יש אנשים שקצת יותר חוקרים ולומדים על הכסף שלהם מהאזרח הממוצע. לכן זה המקום הנכון.

כל אדם שאני שואל אותו כמעט, יגיד שחייבים יועץ משכנתאות. אני חושב שזו הטייה פסיכולוגית, שלרוב נבחר לייעץ לאדם אחר לפעול על פי מה שאנחנו בחרנו כל עוד לא נפגענו מכך.
כנ"ל לגבי אנשים שלא לקחו יועץ וחושבים שזה הצעד הנכון.

הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.

סכום גבוה ולא מבוטל.

האם לדעתכם, אחרי בדיקות, חקירה, לימוד, ומשא ומתן אגרסיבי, ה-10 אלף עדיין שווים לשלם אותם?

ציטוטים של התומכים -
"אתה משלם על דירה במיליונים, אז מה זה כבר 10k.. " אבל.. רכישה גדולה לא מקטינה מערך הכסף..
"זו עסקת חייך.." נכון.. גם המיליונים שהשקעתי פסיבית.. ועשיתי זאת לבד ללא יועץ השקעות.. את הנכס שרכשתי ביצעתי לבד ללא שמאי פרטי, בלי מתווך.. למה על זה אף אחד לא מתווכח? הם גם כלולים בעסקת חיי.
"אם תלמד לנתח, היית מנתח את עצמך או שהיית עולה לבית חולים?.." ייעוץ משכנתאות זו הסמכה של 3 חודשים.. לא 7 שנים..
"אתה תיתקע עם משכנתא גרועה 30 שנה ותאכל אותה" ניתן למחזר משכנתא בתנאים מסוימים, משכנתא ממוצעת היא 5 שנים.

אז אם אני גאון גדול למה אני לא עושה את זה לבד?
כי זו דירה ראשונה, ואני עלול לטעות. זה הזמן לדעת מאנשים מנוסים ממני, שאין להם אינטרס, שגם חוקרים ולומדים שאולי אני מפספס משהו ואני עלול לעשות טעות גורלית בבחירת המשכנתא.

אשמח לעזרתכם

 

[אורי ג.]

הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.

זה סכום מטורף, נשמע לי מיותר לחלוטין בסכומים האלה, אא"כ אתם מצב מורכב במיוחד או שהזמן שלכם שווה באמת הרבה כסף.

יעוץ משכנתאות זו הסמכה של 3 חודשים

לא. יעוץ משכנתא זה 0 הסמכה, אין שום חובה להיות מוסמך ויתרה מכך: אין מקום כלשהו שמורשה לתת הסמכה לזה.

אשמח לעזרתכם

היום יש "מסלולי ברירת מחדל" שהבנק מחויב לתת, הם לא רעים בכלל רק שאישית הייתי נמנע ממסלולים צמודים.

ועוד משהו:
משכנתא זו בסך הכל הלוואה (גדולה) לשם רכישת נכס, נכס כמעט תמיד הוא בנוסף להרבה נכסים אחרים שיש לכם (אולי גם עוד הלוואות?), לדעתי להסתכל רק על המשכנתא בהתעלם משאר הנכסים שלכם זו גישה שגויה שכמעט תמיד אינה ממקסמת את הכלכליות של המשפחה.

 

[הורדוס]

הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.

יש יועצים מעולים שלוקחים פחות מזה, אין תמיד מתאם בין האיכות למחיר.
*במידה ומדובר בלווים היסטוריית אשראי תקינה, תיק לא גבולי מבחינת אחוזי מימון ויחס החזר ונכס עם רישום תקין.

האם לדעתכם, אחרי בדיקות, חקירה, לימוד, ומשא ומתן אגרסיבי, ה-10 אלף עדיין שווים לשלם אותם?

אם למדת את כל המידע הרלוונטי אז אולי אתה לא באמת צריך, אבל איך תדע?

אפשר גם לקחת יועץ לתהליך של ליווי חלקי, כלומר היועץ יבנה עבורך את התמהיל וידריך אותך לאיזה בנקים לגשת ואיך לנהל את זה, ואתה תגיש את התיק לבנקים ותעשה מומ על ריביות, בתיקים רגילים ליועץ אין תמיד יתרון בריביות שהוא יקבל ולקוח שמתנהל נכון יכול לקבל ריביות כמו של יועץ אבל הוא יצטרך להשקיע הרבה יותר זמן בתהליך ולענות להרבה יותר טלפונים מפקידים בבנקים השונים.

נקודהחשובה של אורי:

ועוד משהו:
משכנתא זו בסך הכל הלוואה (גדולה) לשם רכישת נכס, נכס כמעט תמיד הוא בנוסף להרבה נכסים אחרים שיש לכם (אולי גם עוד הלוואות?), לדעתי להסתכל רק על המשכנתא בהתעלם משאר הנכסים שלכם זו גישה שגויה שכמעט תמיד אינה ממקסמת את הכלכליות של המשפחה.

 

[בדרך]

מניסיון עבר בלקיחת משכנתאות, הערך המוסף העיקרי בלקיחת יועץ היה ההכרות שלו עם בנקים וסניפים שונים והכרות עם פקידים שעשו לו ג'סטות קטנות פה ושם.
בסוף גם לפקיד ולבנק כמובן יש את המרווח שממנו לא ירד.

מי שקצת לומד על המשמעות של כל מסלול בפורומים ואתרים מתמחים ויש לו זמן וסבלנות לפנות לבנקים שונים - יוכל להגיע לתוצאות יפות לבד.

בסופו של דבר זה כאמור מוצר הניתן למחזור בקלות יחסית, ואף יועץ, קוסם ככל שיהיה - לא ישיג ללקוח היום תנאים שהיה יכול לקבל לפני שנתיים שלוש.

מי שיש לו תיק מורכב, או לא מבין בתחום המשכנתאות דבר (נניח רוצה לראות את "ההחזר הנמוך ביותר" בלי להבין את המחיר) , או נכנס להלם כשמגיע לתחום הבירוקרטיה והטפסים - ודאי שייקח יועץ.

 

[גרהם]

זוג שאני מכיר, שניהם כלכלנים בהכשרה ועובדים במקצוע ונדהמו כשהצעתי להם לוותר על התענוג כי בקלות יחסית הם יכולים להגיע לאותן תוצאות של היועץ.
עוד תסמין של "תרבות היועצים". אם לוקחים יועץ שילמד תינוק ללכת לישון, אז למה לא יועץ לאקסל וטבלאות רגישות (לכלכלנים זה הבסיס).

 

[האזרח הקטן]

לפני שנתיים כשמחלקות המשכנתא בבנקים קרסו מהעומס, לקח שבוע וחצי - שבועיים מהרגע שאתה פונה לבנק עם הצעת מתחרים ועד שמחזירים לך תשובה. במצב כזה היה קשה לנהל התמחרות מול הבנקים, כי להצעה יש תוקף של 24 יום בלבד ממועד ההצעה ועד למשיכת הכסף, כולל כל הביורוקרטיה באמצע, והיה יתרון ליועץ משכנתא מקושר שיכול להרים טלפון בנקאי ולעקוף את התור.
כיום המצב הפוך, והבנקים משוועים ללקוחות, מי שבאמת עשה שיעורי בית ומבין את התחום יכול להשיג משכנתא בתנאים טובים (ביחס לתקופה הנוכחית) גם ללא יועץ.

 

[Flambo]

זה סכום מטורף, נשמע לי מיותר לחלוטין בסכומים האלה, אא"כ אתם מצב מורכב במיוחד או שהזמן שלכם שווה באמת הרבה כסף.

לא. יעוץ משכנתא זה 0 הסמכה, אין שום חובה להיות מוסמך ויתרה מכך: אין מקום כלשהו שמורשה לתת הסמכה לזה.

היום יש "מסלולי ברירת מחדל" שהבנק מחויב לתת, הם לא רעים בכלל רק שאישית הייתי נמנע ממסלולים צמודים.

ועוד משהו:
משכנתא זו בסך הכל הלוואה (גדולה) לשם רכישת נכס, נכס כמעט תמיד הוא בנוסף להרבה נכסים אחרים שיש לכם (אולי גם עוד הלוואות?), לדעתי להסתכל רק על המשכנתא בהתעלם משאר הנכסים שלכם זו גישה שגויה שכמעט תמיד אינה ממקסמת את הכלכליות של המשפחה.

זאת אומרת, שמחקר עצמאי, בניית תמהיל ללא הצמדה למדד ומיקוח ריביות יביא לבניית משכנתא שלרוב תהיה טובה או זהה למה שיועץ ייבנה ולכן אתה חושב שזה מיותר?
אלא אם כן הזמן מחקר לא שווה את הכסף?

 

[אורי ג.]

זאת אומרת, שמחקר עצמאי, בניית תמהיל ללא הצמדה למדד ומיקוח ריביות יביא לבניית משכנתא שלרוב תהיה טובה או זהה למה שיועץ ייבנה ולכן אתה חושב שזה מיותר?

לא יודע אם מיותר, מיותר זה פונקציה של מחיר. ב9K לדעתי כן.

אלא אם כן הזמן מחקר לא שווה את הכסף?

כמה הזמן שלך שווה זה רק אתה יודע.

 

[bigbang]

לא יודע אם מיותר, מיותר זה פונקציה של מחיר. ב9K לדעתי כן.

יועץ לא יהיה מנוסה יותר במו"מ ויצליח לקבל ריביות טובות יותר? (כך שההפרש בסופו של יום יהיה הרבה יותר גדול)
*אני לא אומר כמובן שיועץ ב-3K לא יצליח לעשות את אותו הדבר, רק תוהה לגבי היכולות של יועצים מול הבנק לעומת האדם הממוצע...

 

[הנוחת לגובה]

לתפיסתי כדאי מאוד ללמוד את הנושא לפחות ברמה סבירה ללא קשר להחלטה שתקבל - בין אם בשביל להבין מה ה"אני מאמין" של יועץ אם תיקח אחד ולראות שזה מסתדר עם תפיסת העולם שלך, ובין אם להבין איך ההלוואה מתגלגלת לאורך תקופה כ"כ ארוכה ואיפה נקודות החוזק והחולשה של ההלוואה, מי יודע אולי עוד שנתיים שלוש תראה שתנאי השוק מאפשרים מחזור או משהו דומה.
בכל מקרה משכנתא (לרוב) זה לא שגר ושכח, כדאי לעקוב ולנטר וזה קל יותר כשהמספרים לא מבהילים.

 

[אורי ג.]

יועץ לא יהיה מנוסה יותר במו"מ ויצליח לקבל ריביות טובות יותר?

לא, בהנחה ואתה אכן מתמקח איתם.

 

[Eranlavi]

זה סכום מטורף, נשמע לי מיותר לחלוטין בסכומים האלה, אא"כ אתם מצב מורכב במיוחד או שהזמן שלכם שווה באמת הרבה כסף.

לא. יעוץ משכנתא זה 0 הסמכה, אין שום חובה להיות מוסמך ויתרה מכך: אין מקום כלשהו שמורשה לתת הסמכה לזה.

היום יש "מסלולי ברירת מחדל" שהבנק מחויב לתת, הם לא רעים בכלל רק שאישית הייתי נמנע ממסלולים צמודים.

ועוד משהו:
משכנתא זו בסך הכל הלוואה (גדולה) לשם רכישת נכס, נכס כמעט תמיד הוא בנוסף להרבה נכסים אחרים שיש לכם (אולי גם עוד הלוואות?), לדעתי להסתכל רק על המשכנתא בהתעלם משאר הנכסים שלכם זו גישה שגויה שכמעט תמיד אינה ממקסמת את הכלכליות של המשפחה.

בוא…..יש הבדל אדיר וכמעט בלתי ניתן להסבר, על הלוואה שאתה לוקח על רכב, ללימודים או השד יודע מה…..
לבין הלוואה שאמורה ללוות אותך 30 שנים, כמעט עד סוף החיים (בטח כאלה שלוקחים בגיל מבוגר…ל 30 שנה).
ֿאז להשוות את זה ל “כל הלוואה אחרת”, זה פשוט לא נכון.

 

[Ran]

בזמנו ראיתי שיש יועצים שמציעים רק בניית תמהיל במחיר נמוך יותר, ללא מו''מ מול הבנקים. אולי הייתי הולך על דבר כזה כי טעות בתמהיל יכולה להיות יקרה מאוד.
את המו''מ מול הבנק אני מעדיף לעשות בעצמי, זה גם שיעור מצוין לחיים ששווה המון כסף (איך להתמקח ולעשות מו''מ), וגם אני חושב שלך יש יותר אינטרס לחסוך כסף מאשר יועץ המשכנתא שלך, אז יש לך מנוף יותר חזק על הבנקאים. אני ממש הרגשתי שהפקידים מתכופפים כשיוצרים ביניהם תחרות.

 

[bigbang]

בזמנו ראיתי שיש יועצים שמציעים רק בניית תמהיל במחיר נמוך יותר, ללא מו''מ מול הבנקים. אולי הייתי הולך על דבר כזה כי טעות בתמהיל יכולה להיות יקרה מאוד.

זה דווקא משהו שאפשר להתייעץ עליו בפורומים, וקצת קשה לומר מה תהיה טעות כי לאף אחד אין כדור בדולח.
לדעתי יכול להיות ערך במסלולי פיתוי למיניהם, שאולי יועץ מנוסה ידע להציע.

את המו''מ מול הבנק אני מעדיף לעשות בעצמי, זה גם שיעור מצוין לחיים ששווה המון כסף (איך להתמקח ולעשות מו''מ),

שיעור יקר אם אתה לא מצליח.

 

[גרהם]

בזמנו ראיתי שיש יועצים שמציעים רק בניית תמהיל במחיר נמוך יותר, ללא מו''מ מול הבנקים. אולי הייתי הולך על דבר כזה כי טעות בתמהיל יכולה להיות יקרה מאוד.

בדרך כלל יש טרייד אוף בין מחיר זול לסיכון. הייתי בודק בקפדנות הצעה של יועץ שטוען ששינוי התמהיל יפחית את ההחזר, בלי סיכון.

 

[קפיצת הדרך]

הסכום של יועץ משכנתא מומלץ היום עומד על 9000 כולל מעמ.

המחיר מטורף.
נראה לי הם העלו את המחירים לפי עליית מחירי הנדל״ן ולא לפי המדד…

לדעתי חשוב מאוד מאוד ללמוד את הנושא לבד. מהנסיון שלי, ובהנחה שלומדים היטב את החומר לבד, עיקר התרומה של היועץ זה ההתמקחות בין הבנקים, במיוחד אם לך אין זמן לזה. זה כמו שוק וצריך ללכת לכמה בנקים שונים הלוך ושוב עד שמקבלים את הריביות הכי טובות שאפשר (וגם את זה צריך להכיר וללמוד בכדי להבין מה הריביות הכי טובות שאתה יכול להשיג במצבך).

למד את הנושא ובמקביל חפש עוד שמות של יועצים מומלצים שלא שוחטים ככה במחיר.

 

[stamEhad]

יכול להגיד שבאופן אישי סגרתי משכנתא לא מזמן וחקרתי את הנושא אבל לא לעומקי עומקים. בסוף זו לא תורה מסיני ועם התעמקות מספקת לגמרי אפשר להבין את התמונה המלאה ואפילו נושאים יותר מתקדמים. אבל זה לוקח זמן. תוסיף לזה את הזמן וההתעסקות (והבירוקרטיה שזה תמיד מתיש) של לדבר עם בנקים, לעשות מו"מ וכו - בסוף זה מצטבר ומעבר לזמן רב זה גם עוד משהו להתעסק בו במשך תקופה של כמה שבועות.

בסוף לקחתי יועץ והייתי מרוצה כי הוא גם הביא הצעה שאני לא מאמין שהייתי יכול להשיג לבד ובעיקר חסך לי זמן וכאב ראש. התחלתי עבודה חדשה כחודשיים לפני ולכן בשבילי זה היה בול בפוני ויכולתי להישאר מפוקס.

כמו שאמרו לפני, לדעתי, אם הזמן והפוקוס שלך חשובים לך אז זה יכול להיות אחלה. אם יש לך זמן וסבלנות ואתה יודע לנהל מו"מ בסיסי (ולהיות עקשן), אז אכן אפשר לוותר על יועץ.
גם אם תחליט כן לקחת יועץ, עדיין כדאי ללמוד את הנושא ולהריץ כמה סימולציות בעצמך.

בהצלחה

 

[סלום]

נראה לי שלפי התאוריה הפסיבית לא אמור להיות הבדל בין המסלולים כי הבנק מתמחר הכל, נשאר רק לדעת לאיזה חשיפה אתה מתאים תלוי במשכורת איזור מחיה וכדו'
והיועצים שאני מכיר לא מבינים בזה (אגב @חתול לילה נראה שמבין בזה)
אני צודק? @חתול לילה @גרהם ושאר המבינים
ממה שאני מכיר בהתמקחות בין בנקים אפ' להוציא יותר נמוך מיועצים גם בתקופות הטובות של הבנקים

 

[הורדוס]

ממה שאני מכיר בהתמקחות בין בנקים אפ' להוציא יותר נמוך מיועצים גם בתקופות הטובות של הבנקים

זה ממש לא נכון, בתקופת הקורונה לקח לבנקים שבועיים לחזור ללקוחות בלי יועץ, ליועצים הם היו עונים מהר וסוגרים איתם ישר כמה תיקים בכמה דק, אז לנהל מומ ריביות בלי יועץ היה קשה מאוד כי כל פעם היית מאבד תוקף של ריביות.

נראה לי שלפי התאוריה הפסיבית לא אמור להיות הבדל בין המסלולים כי הבנק מתמחר הכל, נשאר רק לדעת לאיזה חשיפה אתה מתאים תלוי במשכורת איזור מחיה וכדו'
והיועצים שאני מכיר לא מבינים בזה

זאת כמו הנחת רציונליות בכלכלה, אמור להיות נכון בעקרון אבל לא מתממש. למשל הבנקים בהרבה תקופות מתמחרים את ההפרש בין מסלול צמוד למסלול לא צמוד בהפרש של 1% עד 2% ביניהם, למרות שהאינפלציה בפועל יכולה להיות הרבה יותר גבוה וסביר שתהיה יותר גבוהה.

 

[גרהם]

נראה לי שלפי התאוריה הפסיבית לא אמור להיות הבדל בין המסלולים כי הבנק מתמחר הכל, נשאר רק לדעת לאיזה חשיפה אתה מתאים תלוי במשכורת איזור מחיה וכדו'
והיועצים שאני מכיר לא מבינים בזה (אגב @חתול לילה נראה שמבין בזה)
אני צודק? @חתול לילה @גרהם ושאר המבינים
ממה שאני מכיר בהתמקחות בין בנקים אפ' להוציא יותר נמוך מיועצים גם בתקופות הטובות של הבנקים

1. אכן הבנק אמור לתמחר הכל, אבל אולי יש הבדל מסויים בשיקולים שלו כגוף גדול עם מהנה הון מורכב מאשר לך כלקוח פרטי.
בגדול, אין מתנות חינם.
2. לא פגשתי יועץ משכנתאות אבל שמעתי סיפורים מזעזעים בסגנון "כדאי פריים כי הוא נמוך" (כשיקול יחיד לטובת רכיב הפריים).
הייתי ממליץ לכל אדם עם חשיבה כמותית סבירה ללמוד את החומר בעצמו לפני שהוא לוקח משכנתה.