למה העלאה בריבית באמת כל כך משפיעה על קונה דירה ממוצע בישראל

[Vegence]

אם מסתכלים על דירה שנקנתה לפני כמה שנים ב-2,450,000 ש"ח.
בוא נניח שבעקבות העלאות הריבית המשכנתא התייקרה ב-1,250 ש"ח לחודש
ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

מדובר ב-45,000 ש"ח קנס לאורך כל השלוש שנים - בערך 2% מערך הדירה המקורי, באחוזים כנראה אפילו פחות בהתייחס לערך הדירה העכשווי.

כשבשנים האחרונות סביר להניח שהשווי שלה קפץ בלפחות 10%.

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?
האם יש עוד הוצאות נלוות לרוכשי דירות שגדלו בגלל העלאות הריבית?

 

[איניגו מונטויה]

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?

1. בגלל עלייה בהחזר החודשי...
2. כשפיקדונות נטולי סיכון ונטולי כאב ראש (התעסקות עם שוכרים וכדומה) מניבים תשואה לא מבוטלת,
חלק מהמשקיעים יעדיפו להשקיע כרגע בפיקדונות במקום בנדל"ן.

אגב, העלאת ריבית לא נועדה רק "להרתיע מישהו מלקנות" (דיכוי ביקוש),
אלא גם לעודד קבלנים למכור (העלאת היצע).

 

[Vegence]

1. בגלל עלייה בהחזר החודשי...
2. כשפיקדונות נטולי סיכון ונטולי כאב ראש (התעסקות עם שוכרים וכדומה) מניבים תשואה לא מבוטלת,
חלק מהמשקיעים יעדיפו להשקיע כרגע בפיקדונות במקום בנדל"ן.

אגב, העלאת ריבית לא נועדה רק "להרתיע מישהו מלקנות" (דיכוי ביקוש),
אלא גם לעודד קבלנים למכור (העלאת היצע).

1. 1,500 ש"ח חודשי זה מה שיגרום לבעל דירה למכור אותה?
רק מעבר דירה לשכירות יכול לעלות רבע מהסכום שהוא מפסיד כתוצאה מהריבית (5K הובלה, 5K תיווך על שכירות, ימי חופש מהעבודה?)

למה העלאת ריבית מעודדת קבלנים למכור ומעלה היצע?
כדי להתחיל לבנות בניין אתה צריך כסף, והכסף יקר. אז נשמע שדווקא יתחילו פחות לבנות

 

[ירח אפל]

רק מעבר דירה לשכירות יכול לעלות רבע מהסכום שהוא מפסיד כתוצאה מהריבית (5K הובלה, 5K תיווך על שכירות, ימי חופש מהעבודה?)

אבל יהיה לו את הכסף לשלם את זה...
הבעיה בדרך כלל זה תזרים, אם אין לו איך לשלם את המשכנתא, אחרי המכירה יש לו מספיק כסף לשלם את השאר.

 

[איניגו מונטויה]

1,500 ש"ח חודשי זה מה שיגרום לבעל דירה למכור אותה?
רק מעבר דירה לשכירות יכול לעלות רבע מהסכום שהוא מפסיד כתוצאה מהריבית (5K הובלה, 5K תיווך על שכירות, ימי חופש מהעבודה?)

שים לב שהשאלה שאליה התייחסתי היא על הרתעה מקניית דירה:

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?

כאן אתה שואל שאלה אחרת (מכירת דירה קיימת, ולא סתם - דירה שהבעלים גרים בה)...

בכל אופן, @ירח אפל ענה גם על השאלה הזו...

למה העלאת ריבית מעודדת קבלנים למכור ומעלה היצע?

הקבלנים ממונפים --> צריכים לשלם ריבית --> צריכים למכור יותר דירות כדי שיהיה מאיפה לשלם את הריבית --> יש תמריץ למבצעים והנחות.

 

[ido595]

אני חושב שהסיבה כאן היא פחות רציונלית ויותר פסיכולוגית.
מה שמניע את שוק הנדל"ן זה פסיכולוגיה.
ברגע שמשקיע שומע שריבית עולה הוא חושש, חושש מעליית החזרי המשכנתא, חושש מירידת ערך הדירה, וזה מרתיע אותו.

 

[גרהם]

ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

זה ניחוש לא מבוסס (כמו כל ניחוש אחר).
בארה"ב למשל, הריבית היתה למעלה מ 5% במשך עשורים רבים.

 

[דורון]

אם מסתכלים על דירה שנקנתה לפני כמה שנים ב-2,450,000 ש"ח.
בוא נניח שבעקבות העלאות הריבית המשכנתא התייקרה ב-1,250 ש"ח לחודש
ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

מדובר ב-45,000 ש"ח קנס לאורך כל השלוש שנים - בערך 2% מערך הדירה המקורי, באחוזים כנראה אפילו פחות בהתייחס לערך הדירה העכשווי.

כשבשנים האחרונות סביר להניח שהשווי שלה קפץ בלפחות 10%.

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?
האם יש עוד הוצאות נלוות לרוכשי דירות שגדלו בגלל העלאות הריבית?

נראה לי שאנשים הניחו ריבית אפס לנצח, ועכשיו הבינו שזה לא המצב, ויש סיכונים שלא צפו. ככה זה בירידות.

 

[pin2win]

ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות

אני באמת ובתמים צריך שמישהו יסביר לי, כאילו אני בן חמש, למה אחריי הגעה לשיווי משקל במשק, בנק ישראל ירצה להוריד את הריבית (בהנחה שיעד האינפלציה נשמר ולא הגענו לדיפלציה).

 

[איניגו מונטויה]

אני באמת ובתמים צריך שמישהו יסביר לי, כאילו אני בן חמש, למה אחריי הגעה לשיווי משקל במשק, בנק ישראל ירצה להוריד את הריבית (בהנחה שיעד האינפלציה נשמר ולא הגענו לדיפלציה).

"כי אז אבא ואמא ישימו פחות כסף בבנק, ויוכלו לקנות לך יותר משחקים
ואז לחנות יהיה יותר כסף, וגם המדינה תיקח קצת מהכסף ותשתמש בזה בשביל העניים ובשביל עוד דברים."

ועכשיו הסבר כמו למבוגר:
כשהריבית גבוהה - אנשים מעדיפים לשים את הכסף בפיקדונות, וגם לקחת כמה שפחות הלוואות.
הורדת ריבית מעודדת צמיחה (למשל השקעה של הכסף במקום שסתם ישכב בצד) וצריכה (שממנה אנשים מתפרנסים, והמדינה גובה מיסים).

 

[מרקר]

אם מסתכלים על דירה שנקנתה לפני כמה שנים ב-2,450,000 ש"ח.
בוא נניח שבעקבות העלאות הריבית המשכנתא התייקרה ב-1,250 ש"ח לחודש
ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

מדובר ב-45,000 ש"ח קנס לאורך כל השלוש שנים - בערך 2% מערך הדירה המקורי, באחוזים כנראה אפילו פחות בהתייחס לערך הדירה העכשווי.

כשבשנים האחרונות סביר להניח שהשווי שלה קפץ בלפחות 10%.

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?
האם יש עוד הוצאות נלוות לרוכשי דירות שגדלו בגלל העלאות הריבית?

1. ההחזר החודשי ללוקחי משכנתא עתידית עלה ביותר מ1250 ש"ח כי הריביות הקבועות עלו. למשל, מי שירצה לקחת 100% ריבית קלצ היום לעומת 2020 ל-30 שנה ישלם כ5.5 אחוז בערך לעומת נניח 3% (בבנק ישראל אין נתונים מדויקים מה הריבית על קלצ ממוצע ממה שחיפשתי אלא נתונים על סך ריבית משכנתא ממוצעת במגזר שקלי לא צמוד) בתקופת הקורונה, עלייה של כ1400 ש"ח על כל מליון (בערך) למרות שמי שלקח ב2020 קלצ לא חווה כלל עלייה בהחזר. מדובר פה בכמעט הכפלה של הריבית. יתרה מכך, בגלל עמלת הפירעון המוקדם והצפי להורדת ריבית בשווקים נוצר מצב מסוכן לקחת משכנתא בקלצ עכשיו.

2. מחירי הדירות עלו מאוד ולכן ערך המשכנתא התייקר מה שמעלה את ההחזר החודשי ללוקחי משכנתא חדשים בהרבה יותר מהמשכנתא הממוצעת שהיו לוקחים לפני נניח 5 שנים (בלי קשר לעליית הריבית).

3. לרוכשי הדירות בודאי הוצאות נוספות רבות כיון שהאינפלציה עלתה בשנתיים האחרונות בכ-10 אחוז והמשכורות שלהם לא תמיד (אלא בענפים מסוימים כמו הייטק שהיתה עלייה גבוהה במשכורות. בהרבה ענפים אחרים לא ראינו ממש עלייה).


יתרה מכך, עליית ריבית משפיעה על המשק בכללותו וגם אם לא היה דבר כזה משכנתא וכולם היו קונים דירות רק במזומן עדיין הכוחות של הריבית הם להורדת מחירים. הסיבות לכך היא שעדיף להשקיע בפיקדון מאשר בדירה החל מריבית מסוימת לעומת האינפלציה (מקרה קיצוני להמחשה: ריבית 150 אחוז ואינפלציה -10 אחוז). הקבלנים ממונפים ברובם על הרבה הלוואות קרקע מה שמכריח אותם למכור מהר בשביל התזרים וככל ואין מחסור במוצר אזי הם יאלצו להוריד מחירים. הריבית משפיעה על שוק התעסוקה ומעודדת פיטורי עובדים ואי הקמת עסקים חדשים. למעשה, פעילות כלכלית בכללותה ומהירות הכסף אמורים לרדת בעקבות הריבית. לכן, אנו יכולים לצפות שענפים ממונפים יחוו האטה משמעותית וירידת מחירים שכן הם נאלצים להזרים כספים על מנת להימנע מתזרים בעייתי.

ההסבר שאני אוהב הוא שהכסף מקורו בבנק ישראל - והוא נותן את רובו דרך חשבונות הפריים של הבנקים. העלאה של הריבית שואבת את הכסף שיצא בחזרה לבנק ישראל והכסף נתקע שם ולכן יוצא מהמשק היצרני. זה מוריד את הנזילות ומהירות הכסף שכן בנק ישראל מייבש את הכסף מהמשק (אפשר לחשוב על זה כמו שואב כסף ששואב את הכסף מהמשק). הכסף הזה לא ישמש לצריכה ולכן או שהמחירים ירדו לשקף את מעט הכסף שיש או שהמכירות ירדו והצמיחה תיפול.

* אין באמור המלצה ומדובר בדיון תאורטי בנושא הריבית.

 

[c881]

אם מסתכלים על דירה שנקנתה לפני כמה שנים ב-2,450,000 ש"ח.
בוא נניח שבעקבות העלאות הריבית המשכנתא התייקרה ב-1,250 ש"ח לחודש
ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

מדובר ב-45,000 ש"ח קנס לאורך כל השלוש שנים - בערך 2% מערך הדירה המקורי, באחוזים כנראה אפילו פחות בהתייחס לערך הדירה העכשווי.

כשבשנים האחרונות סביר להניח שהשווי שלה קפץ בלפחות 10%.

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?
האם יש עוד הוצאות נלוות לרוכשי דירות שגדלו בגלל העלאות הריבית?

כמו ש- @מרקר ענה, מי שיקח היום משכנתה יספוג ריביות גבוהות יותר ב-קל"צ, כשירצה למחזר - הקנס יהיה גבוה.
מעבר לכך שהמשכורת לא בהכרח עלתה בקצב של המדד/ ריבית (לא, לא כל האוכלוסיה עובדת ב-הייטקס ומשלשת את הברוטו אחת לשנתיים)
בנוסף - יכול להיות שהמשפחה התרחבה? קרה מקרה רפואי? יכול להיות שגם רוכשים בסופר מוצרים מעבר ל"מחיר בפיקוח ממשלתי"?

אז המשכנתה עלתה ב-1,250 בחודש, האוכל עלה ב-800 שח בחודש, הנטו ירד ב-600 שח בחודש (כי הילדים גדלו ומקבלים פחות נקודות זכות)
והגענו לשינוי של 2,650 שח בחודש.
או כ~32,000 נוספים שצריך להפנות מחסכון ל-לחיות במדינת ישראל.
לפני דברים נוספים שעלו - ביטוח רכב, גנים, ...

נ.ב.
אם אתה מסתכל על מי שרכש דירה ב-2.5 מליון לפני כמה שנים, כנראה שכיום הוא מסתכל על לרכוש דירה ב-3...
אז המשכנתה גדולה יותר במקור, בריבית גבוהה יותר.

 

[fongeme]

לא, לא כל האוכלוסיה עובדת ב-הייטקס ומשלשת את הברוטו אחת לשנתיים

מצד שני גם אלפי הייטקיסטים פוטרו

 

[האזרח הקטן]

בגלל הגבלת ההחזר החודשי - בנק מאשר בערך שליש מההכנסה הפנויה כהחזר חודשי. בהנחה שחלק מכובד מהאנשים אכן לווים את המקסימום בהתאם להכנסה הפנויה, עליית הריבית מורידה משמעותית את הסכום הכולל שאפשר ללוות ומכך "כופה" על הלווה להפחית את המימון.

 

[martymac]

עוד דרך להסתכל על זה.
בוא נגיד שפלוני לוקח משכנתא ל25 שנה של מיליון.
אם לפני שנתיים היה לוקח בריבית ממוצעת של 2.8 והיום ב5 (לא סגור על ה2.8 אבל נראה לי זה היה באיזור)
אז התשלום החודשי היה 4600 והיום 5900
כדי שיוכל לשלם את העוד 1300 האלו הוא צריך להרוויח עוד 3300 בנטו רק כדי שהבנק יאשר
אחרת, אם יבחר לשלם היום עדיין 4600 בחודש, הוא כבר יקבל מהבנק רק 786. הופ - חסרים לך 214 אלף שקל.
וזה לפני שדיברנו על העלייה במחיר של הדירות בשנתיים האחרונות.
עכשיו, תבוא ותגיד עובדי הייטק מאוד יכולים להיות שמרוויחים היום עוד 3300 בנטו, ואז צריך לזכור שעשינו פה את החישוב למשכנתא של מיליון.
אותו עובד הייטק שהמשכורת שלו עלתה ב6000 שקל בתרחיש התיאורטי הזה, הוא כנראה אחד שגם לקח 1.5 מיליון, 1.8, ואז המספרים כבר אחרת
בקיצור, זה ממש לא 45 אלף שקל על פני 3 שנים.

 

[martymac]

ואני אוסיף עוד משהו, אומנם זה לא מחקר סטטיסטי, אבל יש לי הרבה חברים בהייטק, הרבה במשרות שמרוויחים 40 וצפונה, והשינויים האלה במשכנתא , ביוקר המחיה, משפיעים עליהם מאוד, חלק כבר התחילו לבדוק למחזר, מצמצמים במסעדות יוקרה וכו'. אם זה ככה אצלהם, מה יגידו אנשים שמרוויחים 15-20?

 

[c881]

משתכרים.
רווח זה בשוק ההון.

 

[Shnizelia]

אם מסתכלים על דירה שנקנתה לפני כמה שנים ב-2,450,000 ש"ח.
בוא נניח שבעקבות העלאות הריבית המשכנתא התייקרה ב-1,250 ש"ח לחודש
ואפילו נניח שהריבית תהיה על 5% אפילו לשלוש שנים הקרובות.

מדובר ב-45,000 ש"ח קנס לאורך כל השלוש שנים - בערך 2% מערך הדירה המקורי, באחוזים כנראה אפילו פחות בהתייחס לערך הדירה העכשווי.

כשבשנים האחרונות סביר להניח שהשווי שלה קפץ בלפחות 10%.

אז למה העלאת הריבית אמורה להרתיע מישהו מלקנות?
האם יש עוד הוצאות נלוות לרוכשי דירות שגדלו בגלל העלאות הריבית?

זה משפיע בשני מישורים:

1. זוגות שכבר נטלו משכנתאות במסלולים תנודתיים (פריים, צמוד מדד) וההחזר החודשי שלהם עלה משמעותית מה שמכביד עליהם מאוד ברמה החודשית
2. זוגות שעדיין לא לקחו משכנתא

לצורך קבלת משכנתא צריך לעמוד בשני תנאים מצטברים:
א. מספיק הון עצמי (25% משווי הדירה)
ב. עמידה ביחס החזר של הבנק. כלומר ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 40% מהנטו של שני בני הזוג בניכוי הלוואות אחרות.

ניקח לדוגמא זוג שמרוויח 20,000 נטו בחודש ומעוניין לקנות דירה ב-2 מיליון שקל. החזר החודשי המירבי שלהם לא יכול לעלות על 8,000. לפני שנה וחצי אותו זוג יכל לקחת משכנתא בערך 1.6 מיליון שקל. (כ-500 שקל החזר על כל 100 אלף) במאי 2023 אותו זוג יוכל לקחת משכנתא גג של 1.3 מיליון. (600 שקל החזר על כל 100 אלף) בינתיים מחיר הדירה לא ירד ב-300 אלף. לכן הם מצאו את עצמם מחוץ למשחק.

בכללי הבעיה היא לא אצל אנשים שמרוויחים ממש טוב ולא מזיז להם לשלם עוד 2,000 שקל לפה או לשם אלא אצל אנשים שהיו נמצאים על הקשקש מלכתחילה שזה תכל'ס חלק גדול מהציבור בישראל.