משכנתא במסלול צמוד מדד - למה נחשב מסוכן?

[בבר]

ההבנה שלי במשכנתאות היא נמוכה למדי, אבל התרשמתי שמסלולים צמודי מדד מקבלים מוניטין רע (לדעתי גם הסולידית התייחסה לזה לא מזמן בטוויטר).
אני לא מבין למה הם נחשבים מסוכנים כלכך.
אני מבין שההחזרים יעלו עם השנים וכנראה יכפילו עצמם ויותר, אבל אותם נימוקים בדיוק תקפים גם למגורים בשכירות, לא?
אם אני גר בשכירות 20-30 שנה, אני יכול לצפות לעלייה גדולה מאוד בהוצאות הדיור שלי. ועדיין, מגורים בשכירות לא נחשבים כבחירה מסוכנת במיוחד (לפחות ככה התרשמתי).

אשמח לשמוע את מחשבותיכם

 

[half-solid]

לא רק ההחזרים עולים. גם הקרן עולה.
ואם יש אינפלציה, יכול להיות שקצב ההחזר שלך קטן מקצב הגידול של קרן החוב.

דוגמא: לקחת מיליון שקל משכנתא. הקרן של ההלוואה מיליון.
נניח אתה מחזיר 3% מהקרן בשנה (כלומר 30 אלף שקל מהקרן, בנוסף לריבית)
אבל האינפלציה 5%.
אז אחרי שנה יוצא שהחזרת 30 אלף שקל של קרן, כלומר לכאורה (אם לא היית צמוד מדד) הקרן הייתה אמורה להיות 970,000. אבל לא. הקרן כעת היא 970,000*1.05 כלומר מיליון ו-18 אלף שקל. כלומר הקרן אחרי שנה גדולה מהקרן בעת לקיחת המשכנתא. וזה עוד אחרי שנה של החזרים.

מבין את הכיוון?

 

[האזרח הקטן]

בנוסף להסבר של @half-solid , המשמעות של עלייה בקרן היא גם עלייה בסכום הריבית, כיוון שהריבית מחושבת כל חודש על יתרת הקרן. כלומר אתה חוטף גם מעליית הקרן וגם מעליית סכום הריבית לאורך כל חיי המשכנתא.
במסלול עם פריסה ל25-30 שנה, סביר שהקרן תגדל במשך כעשור ולפעמים גם יותר - זה אומר ששילמת עשור סכום הולך וגדל, ויתרת החוב שלך רק גדלה.

 

[Max Hyper]

אישית היתי מעדיף להיות מופתע לטובה כשההכנסה עולה בעתיד ותשלום המשכנתה הקבוע נהיה קל יותר ושאחוז ההחזר מההכנסה רק יורד.
והייתי חושש לבנות על זה שההכנסה שלי תעלה עם האינפצליה וסוג של למנף צמיחה עתידית.
--

דוגמא: לקחת מיליון שקל משכנתא. הקרן של ההלוואה מיליון.
נניח אתה מחזיר 3% מהקרן בשנה (כלומר 30 אלף שקל מהקרן, בנוסף לריבית)
אבל האינפלציה 5%.
אז אחרי שנה יוצא שהחזרת 30 אלף שקל של קרן, כלומר לכאורה (אם לא היית צמוד מדד) הקרן הייתה אמורה להיות 970,000. אבל לא. הקרן כעת היא 970,000*1.05 כלומר מיליון ו-18 אלף שקל. כלומר הקרן אחרי שנה גדולה מהקרן בעת לקיחת המשכנתא. וזה עוד אחרי שנה של החזרים.

אמת, אבל אם האינפלציה מתומחרת בממוצע נכון בריבית על המסלול הלא צמוד, כנראה שזו הדרך היחידה שהייתה לשלם רק 3% מהקרן בשנה,לא?

 

[בבר]

לא רק ההחזרים עולים. גם הקרן עולה.
ואם יש אינפלציה, יכול להיות שקצב ההחזר שלך קטן מקצב הגידול של קרן החוב.

דוגמא: לקחת מיליון שקל משכנתא. הקרן של ההלוואה מיליון.
נניח אתה מחזיר 3% מהקרן בשנה (כלומר 30 אלף שקל מהקרן, בנוסף לריבית)
אבל האינפלציה 5%.
אז אחרי שנה יוצא שהחזרת 30 אלף שקל של קרן, כלומר לכאורה (אם לא היית צמוד מדד) הקרן הייתה אמורה להיות 970,000. אבל לא. הקרן כעת היא 970,000*1.05 כלומר מיליון ו-18 אלף שקל. כלומר הקרן אחרי שנה גדולה מהקרן בעת לקיחת המשכנתא. וזה עוד אחרי שנה של החזרים.

מבין את הכיוון?

בערך מבין. תקנו אותי אם אני טועה, אבל בשפיצר צמוד מדד ההחזרים עולים באופן מדויק עם האינפלציה, לא?
הרי בשפיצר אם אין אינפלציה ההחזרים קבועים. אם יש אינפלציה של 5% אז כל טבלת ההחזרים מעתה והלאה גדלה ב 5% (גם קרן וגם ריבית) לא ככה? ככה שההחזר הכולל עולה ב 5%.
במה זה שונה מעליית שכר דירה?

 

[פטל ואוכמניות]

במה זה שונה מעליית שכר דירה?

שכר דירה הוא חוזה אישי, ניתן לצאת ממנו ולמצוא אחר. גם לא בהכרח מוצמד או מתעדכן. אינפלציה, ריבית - לא ביכולתך לקבוע אך ההשפעה עליך מהותית.

 

[לארוצה]

אני מבין שההחזרים יעלו עם השנים וכנראה יכפילו עצמם ויותר, אבל אותם נימוקים בדיוק תקפים גם למגורים בשכירות, לא?

למה אתה משווה מסלול משכנתה מסויים לשכירות? תשווה למסלולים אחרים, או שכירות לרכישת בית במינוף.
מבחינת ההשוואה הראשונה, זה ניהול סיכונים - ההכנסה שלך לא צמודה למדד כנראה, וקשה למצוא מכשיר השקעות שמהווה הגנה טובה נגד אינפלציה.
מבחינת ההשוואה השנייה, זה נושא שנידון במספר שרשורים אחרים.

 

[בבר]

שכר דירה הוא חוזה אישי, ניתן לצאת ממנו ולמצוא אחר. גם לא בהכרח מוצמד או מתעדכן. אינפלציה, ריבית - לא ביכולתך לקבוע אך ההשפעה עליך מהותית.

אבל אם יש אינפלציה כללית כל החוזים מסביב עלו גם כן, ואני כן אצטרך לגור איפשהו.
אם מדובר על היכולת להשתנמך במגורים בשכירות אני מבין, אבל במקרה הזה צריך לזכור שגם דירה אפשר למכור.

 

[בבר]

למה אתה משווה מסלול משכנתה מסויים לשכירות? תשווה למסלולים אחרים, או שכירות לרכישת בית במינוף.
מבחינת ההשוואה הראשונה, זה ניהול סיכונים - ההכנסה שלך לא צמודה למדד כנראה, וקשה למצוא מכשיר השקעות שמהווה הגנה טובה נגד אינפלציה.
מבחינת ההשוואה השנייה, זה נושא שנידון במספר שרשורים אחרים.

אני מנסה להבין את הרתיעה הקשה ממסלולים צמודי מדד שבמהותם דומים מאוד לשכירות (העלייה בשכירות דומה לעלייה בהחזרים במסלולים אלה) ככה שזה נראה לי הגיוני.
אם המסלול עצמו נחשב מסוכן מאוד אני מסיק מזה שגם מגורים בשכירות מסוכנים במידה דומה

 

[האזרח הקטן]

במה זה שונה מעליית שכר דירה?

ששכר הדירה של מישהו הוא לרוב לא בן שש או שבע ספרות לשנה.

 

[half-solid]

אבל אם יש אינפלציה כללית כל החוזים מסביב עלו גם כן, ואני כן אצטרך לגור איפשהו.
אם מדובר על היכולת להשתנמך במגורים בשכירות אני מבין, אבל במקרה הזה צריך לזכור שגם דירה אפשר למכור.

בסוף צריך לגור איפשהו.
או שכירות, או בבעלות.

עלות כניסה ויציאה לעסקת נדל'ן היא מאוד יקרה,
מסורבלת ומתישה (בנק למשכנתאות, שמאי, מתווך, עורך דין, ושאר מרעין בישין).
שכירות זה התראה שלא מחדשים, ונגמר.

חוצמזה, שגם כשמוכרים את הדירה צריך לטפל במשכנתא. ואם לא גוררים לנכס חדש, לשלם עמלת סילוק לפי הסכום שנותר לקרן ההלוואה. שבדוגמא הנ"ל תפח...

 

[יעקב 1]

ההבנה שלי במשכנתאות היא נמוכה למדי, אבל התרשמתי שמסלולים צמודי מדד מקבלים מוניטין רע (לדעתי גם הסולידית התייחסה לזה לא מזמן בטוויטר).
אני לא מבין למה הם נחשבים מסוכנים כלכך.
אני מבין שההחזרים יעלו עם השנים וכנראה יכפילו עצמם ויותר, אבל אותם נימוקים בדיוק תקפים גם למגורים בשכירות, לא?
אם אני גר בשכירות 20-30 שנה, אני יכול לצפות לעלייה גדולה מאוד בהוצאות הדיור שלי. ועדיין, מגורים בשכירות לא נחשבים כבחירה מסוכנת במיוחד (לפחות ככה התרשמתי).

אשמח לשמוע את מחשבותיכם

בעיני, הסיכון הגדול הוא שאנשים לא רואים צורך לשלם באופן מיידי את עליית המדד, ובשונה מעליית ריבית אותה הם משלמים ולא צוברים על הקרן.
לא בדקתי עם פינצטה, אבל ברוב המקרים להערכתי אם אדם משלם את עליית המדד עובר לחודש שבו הוא התרחש (שזה אמנם קשה, אך בדרך כלל לא בלתי אפשרי), זה לא יותר מסוכן מכל מסלול אחר.

 

[לארוצה]

ממסלולים צמודי מדד שבמהותם דומים מאוד לשכירות (העלייה בשכירות דומה לעלייה בהחזרים במסלולים אלה)

לא בדיוק. אין לך באמת קרן בשכירות. אתה חותם חוזה לטווח קצר, ייתכן עם אופציה, אבל לא מתחייב לנכס אחד כמו המשכנתה. עלות המעבר לדיור זול יותר היא זניחה לעומת עלות החזרת החוב הצמוד על נכס שרכשת.

 

[kongi]

התרשמתי שמסלולים צמודי מדד מקבלים מוניטין רע (לדעתי גם הסולידית התייחסה לזה לא מזמן בטוויטר).
אני לא מבין למה הם נחשבים מסוכנים כלכך.

אינפלציה זה תהליך שאתה רוצה לרתום לטובתך ולא לרעתך.
תסתכל על גרף של 100 שנה של אינפלציה כדי להבין שזה יכול לפגוע בך חזק במיוחד כשנדלן זה נכס מאוד ריכוזי.
מספיק תניח תרחיש בו יש אינפלציה חזקה אבל הדירה הספציפית שאתה קנית לא עולה באותה מהירות.
עכשיו תחשוב מה קורה אם התהליך הזה קורה כמה שנים ברציפות במיוחד כשההחזר שלך רק עולה ועולה אבל המשכורת שלך לא עולה יותר מידי.

 

[amit]

ההבנה שלי במשכנתאות היא נמוכה למדי, אבל התרשמתי שמסלולים צמודי מדד מקבלים מוניטין רע (לדעתי גם הסולידית התייחסה לזה לא מזמן בטוויטר).
אני לא מבין למה הם נחשבים מסוכנים כלכך.
אני מבין שההחזרים יעלו עם השנים וכנראה יכפילו עצמם ויותר, אבל אותם נימוקים בדיוק תקפים גם למגורים בשכירות, לא?
אם אני גר בשכירות 20-30 שנה, אני יכול לצפות לעלייה גדולה מאוד בהוצאות הדיור שלי. ועדיין, מגורים בשכירות לא נחשבים כבחירה מסוכנת במיוחד (לפחות ככה התרשמתי).

אשמח לשמוע את מחשבותיכם

דמי השכירות שקולים למרכיב הריבית במשכנתא.
אם אתה רוצה לדמיין הצמדה למדד , תחשוב שבכל שנה אתה מחוייב לשלם לבעל הדירה 50% מעליית ערך הדירה.

 

[bigbang]

לא רק ההחזרים עולים. גם הקרן עולה.
ואם יש אינפלציה, יכול להיות שקצב ההחזר שלך קטן מקצב הגידול של קרן החוב.

דוגמא: לקחת מיליון שקל משכנתא. הקרן של ההלוואה מיליון.
נניח אתה מחזיר 3% מהקרן בשנה (כלומר 30 אלף שקל מהקרן, בנוסף לריבית)
אבל האינפלציה 5%.
אז אחרי שנה יוצא שהחזרת 30 אלף שקל של קרן, כלומר לכאורה (אם לא היית צמוד מדד) הקרן הייתה אמורה להיות 970,000. אבל לא. הקרן כעת היא 970,000*1.05 כלומר מיליון ו-18 אלף שקל. כלומר הקרן אחרי שנה גדולה מהקרן בעת לקיחת המשכנתא. וזה עוד אחרי שנה של החזרים.

מבין את הכיוון?

אני מניח שאתה מתכוון למקרה בו המדד עולה יותר מהצפוי, אחרת מה הסיבה לכך שההחזר החודשי לא יקטין את הקרן?

נראה לי בסופו של יום השאלה מה פער הריביות. באג"ח רבים טוענים שעדיף לקנות אג"ח לא צמודות, כי האינפלציה הצפויה מגולמת בריבית. מי שטוען זאת, אמור דווקא להיות בעד משכנתא צמודה בריבית נמוכה יותר. כמובן גם להיפך.

 

[האזרח הקטן]

אני מניח שאתה מתכוון למקרה בו המדד עולה יותר מהצפוי, אחרת מה הסיבה לכך שההחזר החודשי לא יקטין את הקרן?

פריסה ארוכה כמעט תמיד תוביל לעליית הקרן.

 

[bigbang]

פריסה ארוכה כמעט תמיד תוביל לעליית הקרן.

בגלל שהמדד יעלה יותר מהצפוי, או משהו אחר שאני מפספס?

 

[half-solid]

אחרת מה הסיבה לכך שההחזר החודשי לא יקטין את הקרן?

תסתכל על לוח שפיצר, מה קצב אכילת הקרן.
אני נתתי דוגמא שאוכלים 3% בשנה. ואפילו זה נשמע לי הרבה.
כפי ש- @האזרח הקטן אמר, בפריסות לשנים ארוכות (20-30 שנה), קצב האכילה בד"כ נמוך יותר. ואז הקרן תגדל. כי אתה אוכל אותה לאט.

 

[bigbang]

תסתכל על לוח שפיצר, מה קצב אכילת הקרן.
אני נתתי דוגמא שאוכלים 3% בשנה. ואפילו זה נשמע לי הרבה.
כפי ש- @האזרח הקטן אמר, בפריסות לשנים ארוכות (20-30 שנה), קצב האכילה בד"כ נמוך יותר. ואז הקרן תגדל. כי אתה אוכל אותה לאט.

אבל אם אתה מניח אינפלציה של X% בשנה, אתה יכול לבנות את לוח ההחזר כך שהחוב יוחזר תוך 30 שנה. אתה אומר שגם בלוח תשלומים כזה הקרן תעלה בשלב מסוים? אם כן, מדוע לא לשנות את התשלומים בשביל שזה לא יקרה?