לומדים, חוסכים, משקיעים

[רעב_לטחינה]

* דירה להשקעה - כחלק מהגדרת המטרות, ולאור כמה עצות שקיבלתי כאן מחברי הפורום המוערכים, אנחנו חושבים על עסקת נדל"ן נוספת, הפעם לצורך השקעה ובגבולות המרכז. עוד לומדים את הנושא. הדירה הנוספת תאפשר לנו לגדר את המטרה של סיוע לילדים ברכישת דירה.

אם כל המטרה ברכישת הדירה להשקעה היא גידור הסיוע לילדים, למה בעצם לקנות דירה להשקעה ולא מדד שמחקה את שוק הנדל״ן בארץ?
הרי אין את ההטבה של מס רכישה מופחת + פטור ממס שבח על דירה שניה.
(בנוסף לסיכון של השקעה בנכס אחד ספציפי כמובן)

 

[Therealdeal]

אם כל המטרה ברכישת הדירה להשקעה היא גידור הסיוע לילדים, למה בעצם לקנות דירה להשקעה ולא מדד שמחקה את שוק הנדל״ן בארץ?
הרי אין את ההטבה של מס רכישה מופחת + פטור ממס שבח על דירה שניה.
(בנוסף לסיכון של השקעה בנכס אחד ספציפי כמובן)

אנסה לענות, לא בטוח שתאהב את התשובה שלי.

1. הכי חשוב - אין מדד שמחקה את שוק הדיור בארץ, ולעולם לא יהיה כזה. דירה היא מוצר שאינו נזיל, לטוב ולרע. *חברה* שמחזיקה בבעלותה דירות, גם אם היא חברת ריט, היא עדיין חברה. כשאתה קונה מניה של חברה כזאת, אתה קונה חתיכה בעסק ולא בדירה. ניקח למשל את חברת מגוריט בתור יוזקייס.ישנו ניגוד אינטרסים מובנה בין בעלי המניות לבין בעלי השליטה על דמי ניהול שחברת הניהול גובה, כאשר הבעלים היחידים של חברת הניהול הפרטית - הם בעלי השליטה במגוריט. מגוריט ירדה בחמש השנים האחרונות ב 50% בזמן ששוק הנדל"ן... עלה ב 50%.
(אם התכוונת למשהו אחר ועניתי על הדבר הלא נכון, אנא פרט...)
2. לנו באופן אישי אין משכנתא. אם נקנה דירה להשקעה, שאין לנו שום כוונה לגור בה וצפויה לייצר לנו הכנסה בגובה המשכנתא, ארגיש בנוח יותר למשכן אותה. התשלום החודשי לא יכבול אותי לרף הכנסות מסויים ביום-יום.
3. בהגיעם של הילדים לגיל 18, הדירה יכולה לעבור אליהם כמתנה (בהמשך להודעה המענה ל @SolidAce , לא בטוח שנרצה - אבל נוכל) כך שגם להם לא יהיה מס שבח. ואם כבר מיסים, אני חייב לומר שהיכולת להימנע ממיסים היא חשובה, אבל היא לא אמורה להטוות את הדרך. באלטרנטיבה של שוק ההון גם כן אשלם מיסים (יום אחד). ובכלל, מבחינתי 25% ולא 47% ובלי ביטוח לאומי - זאת עסקה מדהימה.
4. לאורך זמן, אני מאמין ששוק ההון יתן תשואה גבוהה יותר, ובכל מקרה רוב הכספים שלנו ימשיכו לשבת בשוק ההון. אני חושב על הדירה בתור "שכבה" (ראית @קפיצת הדרך , אני מיישם!) שתאפשר לי להשיג את המטרה הזאת (עזרה לילדים) גם אם העולם נקלע למצב כלכלי נוראי שמונע ממני למשוך כספים משוק ההון.

 

[Therealdeal]

עדכון:

הלידה עברה בשלום, ולמרות הקושי בחיים עם שלושה ילדים בצפון בזמן מלחמה - אנחנו בסדר. אשתי נמצאת ב"חופשת" לידה (שמתם לב שבאנגלית אומרים maternity leave ולא vacation? איפה החופשה בכלל?) ונהנת מכל רגע. נראה שבשילוב עם הטבה מהעבודה (גאמפא), ביטוח לאומי וימי חופש, יש לה עוד כמה חודשי שקט לפני שתצטרך להחליט.

כפי שכתבתי בהודעות הקודמות, אני הורדתי משמעותית (אך זמנית) את כמות הזמן שאני משקיע בקריירה, ונמצא הרבה יותר זמן עם הילדים ובסידורים. לפני שנתיים הייתי על 150% אחוז משרה - משרה אחת מלאה, ועוד שתיים חלקיות (אחת כעצמאי, אבל לא קריטי לדיון). נשארתי עם המשרה המלאה ועוד שעה-שעתיים בשבוע לטובת המשרות האחרות. כמובן שהמשכורת קטנה למרות שהמשכורת במשרה המלאה גדלה משמעותית בשנתיים האלה.

---

היכן להשקיע כספים חדשים?

כתבתי לפני כמה חודשים שאני לא יודע לאן להקצות כספים חדשים, בערך 25K חודש בחודשו ועוד 50K פעם בשנה (בונוסים וכו'):

ביום שנסיים לנתב את החסכון לטובת הדירה, מה שיקרה בחודשיים-שלושה הקרובים, נצטרך להתחיל לחשוב ברצינות על הפורטפוליו שלנו. כאמור רוב השווי שלנו כרגע עדיין נמצא בקרנות מחקות מדד או באפיקים אחרים בשוק ההון, ואני לא בטוח שזאת צריכה להיות הכתובת לכספים חדשים. אכתוב על זה במסודר בהודעה נפרדת. תהיה לנו דילמה די גדולה.

יש לי סוג של תשובה ראשונית. שני רעיונות הגיעו לשורט-ליסט: השקעת נדל"ן נוספת בישראל או סינגל בארה"ב. אחרי שלמדתי על הנושא מספרים\פודקאסטים ושיתפתי את בת הזוג, הגענו להבנה שלהיכנס לארה"ב יהיה כדאי רק אם בונים תשתית אמיתית עם מספר נכסים, ולא יודע אם זה מתאים לנו כרגע.

אז החלטנו לחפש עסקת נדל"ן נוספת בישראל. עסקה יזמית עם אסטרטגיה מסויימת, ואני מקווה שנמצא הזדמנות שתתאים. לא מפרט יותר משיקולי פרטיות. אנחנו כרגע בשלבי למידה והכרת השטח, וחוסכים בקרן כספית לטובת זאת. הכנסנו גם את דמי הלידה מביטוח לאומי לקרן כספית, כך שאני מקווה שעוד שנה מהיום יהיו שם כחצי מיליון שיעזרו לנו להתחיל, ונמכור ני"ע\RSU במידת הצורך. אחרי הפעולה הנ"ל, אם תתרחש כמו שאני רוצה ומתכנן, נהיה באיזור ה 40-50% נדל"ן מהשווי הנקי ועם הכנסה פאסיבית של כמה אלפים בחודש. הגורם הזה ממתן את הסיכון ביתר ההשקעות שלנו המניתיות שלנו בהון ההון לטווח ארוך, ומאפשר לנו לישון בשקט.

---

ומה עם הטווח הרחוק?

כצפוי, אחרי ש"פיצחנו" את הטווח הקרוב, התחלתי לחשוב על הטווח היותר רחוק. הנה שאלה מעניינת שאני חושב שראוי שכל אחד במצבנו ישאל את עצמו:

האם כבר הרווחנו את החלק המשמעותי מתוך סך הכספים שנרוויח בחיינו?

אם התשובה היא כן, אין לי דילמה ואין לי מה לתכנן [1].

אבל אם התשובה היא לא, איך נכון להתנהל עם עוד כמה מיליונים? חוץ מיכולת החסכון שלנו, יש אירועים שיכולים "להפיל" עלינו מליונים בשנים הקרובות. מעבר לירושות בלתי צפויות, יש אופציות בחברות בהן יעצתי. בראש ובראשונה, סטרטאפ שגייס כעת סכום משמעותי ומתקרב לאירוע נזילות בשנה-שנתיים הקרובות. במקרה האופטימי מדובר בהכפלה של ההון העצמי שלנו, אבל ריאלית יותר (ועדיין אופטימית) מדובר במליון או שניים (אחרי מס) בסיבוב הנוכחי. בנוסף, אשתי מתקדמת ממש בעבודה, ובקרוב ההקצאה השנתית שלה של RSU תהיה משמעותית מאוד. אני לא יודע אם זה בר קיימא או לא....

אז אם הייתי יודע שנרוויח עוד כמה מליונים בשנים הקרובות, מה הייתי עושה איתם? אני משתף מחשבות לדיון... אני מזכיר שאין לי שום שאיפה להפסיק לעבוד, אני נהנה מאוד מ"עבודה"

1. הון סיכון - יש לי משיכה טבעית ליזמות טכנולוגית. מדגדג לי להפוך לאנג'ל בתחום בו אני עוסק. לא מעניין אותי לגייס קרן גדולה, אלא בעיקר להשקיע כספים שלי ואולי של f&f. אוכל להפוך להיות מומחה שגם מעביר ידע וקשרים לאנשים, אבל גם משקיע שיודע לתת גם שיק (קטן אמנם, של 20-50K למיזם, פעמיים או שלוש בשנה). אני מאמין שהמהלך הזה יפתח לי צוהר להשקעה בחברות סטרטאפ שהיום אין לי גישה אליהן ויעצים פעילות שאני עושה גם ככה. זוהי השקעה, אבל גם עיסוק שיעזור לי לנתב זמן למקום חיובי, מועיל, ומאתגר אינטלקטואלית. בגלל שאני משקיע וגם טכנולוג, אני מקווה שאוכל להתברג בהמשך בתוך הדירקטוריון של חברות הפורטופולי ולתת להן ערך מוסף.

2. בניית פורטפוליו נדל"ן בחו"ל (ארה"ב בתור יוז-קייס). זה ידרוש ממני לא מעט למידה כיוון שמדובר בתחום חדש לגמרי מבחינתי, אך למזלי למידה זאת האהבה הכי גדולה שלי בחיים האלה. אם זה הכיוון, אעשה קורס מסודר ואנסה ללכת לכיוון של אחזקת סינגלים. אני מכיר את אסטרטגיית BRRRR ושאר החלומות, אך אני גם ריאלי ולא בונה על לעשות עסקאות בוננזה אחת אחרי השנייה. עם ההון הנוסף ויכולת החסכון, אוכל לפתח פורטפוליו מרשים בתוך עשור. זהו גם עיסוק חיובי, מועיל, כזה שאפשר ללמד ילדים ואפילו להכניס אותם לעסק.

3. להקים מיזם טכנולוגי בעצמי! עם שותפים כמובן... זה ידרוש ממני 100% תשומת לב, וכנראה אנצל את ההון הראשוני לטובת ההתחלה. קשה לי לדמיין את זה כל עוד הילדים קטנים, אבל זה כנראה הכיוון הכי נכון מבחינת מיצוי החיים על פני האדמה לקיחת סיכון גדול והימור על עצמי, חוויה אדירה ומאתגרת. אני מקווה שיהיה לי מספיק אומץ ללכת על זה... או אולי מספיק שגעון...

אם עוררתי אצלכם איזשהן מחשבות, אשמח לשמוע!

[1] לפי חוק בנפורד, רוב האנשים שיעברו את ה 10 מליון ש"ח ישארו עם אותה הקידומת ולא יעברו את ה 20 מיליון. אבל מה אכפת לי לנסות לתכנן בגדול...

 

[עידו ג]

קודם כל המון מזל טוב!
מאוד נהנה לעקוב אחר היומן, הכתיבה נהדרת, מפורטת ועניינית.

3. להקים מיזם טכנולוגי בעצמי! עם שותפים כמובן... זה ידרוש ממני 100% תשומת לב, וכנראה אנצל את ההון הראשוני לטובת ההתחלה. קשה לי לדמיין את זה כל עוד הילדים קטנים, אבל זה כנראה הכיוון הכי נכון מבחינת מיצוי החיים על פני האדמה לקיחת סיכון גדול והימור על עצמי, חוויה אדירה ומאתגרת. אני מקווה שיהיה לי מספיק אומץ ללכת על זה... או אולי מספיק שגעון...

מאחל לך שתרשה לעצמך. עבדת, עבדתם, קשה. בלימודים, בעבודה עצמה, למענך ולמען דור העתיד. בשלב מסויים, שיהיה אפשר כלכלית מבחינתך, תשקיע בעצמך ותמצה את עצמך

 

[קפיצת הדרך]

הלידה עברה בשלום, ולמרות הקושי בחיים עם שלושה ילדים בצפון בזמן מלחמה - אנחנו בסדר. אשתי נמצאת ב"חופשת" לידה (שמתם לב שבאנגלית אומרים maternity leave ולא vacation? איפה החופשה בכלל?) ונהנת מכל רגע. נראה שבשילוב עם הטבה מהעבודה (גאמפא), ביטוח לאומי וימי חופש, יש לה עוד כמה חודשי שקט לפני שתצטרך להחליט.

מזל טוב!
איזה כיף שאתם נהנים מהזמן עם הילדים.
לא לגמרי הבנתי לגבי ההחלטה של האישה. איזו החלטה היא צריכה לעשות? היא שוקלת לעזוב ולהישאר עם הילדים?

3. להקים מיזם טכנולוגי בעצמי! עם שותפים כמובן... זה ידרוש ממני 100% תשומת לב, וכנראה אנצל את ההון הראשוני לטובת ההתחלה. קשה לי לדמיין את זה כל עוד הילדים קטנים, אבל זה כנראה הכיוון הכי נכון מבחינת מיצוי החיים על פני האדמה לקיחת סיכון גדול והימור על עצמי, חוויה אדירה ומאתגרת. אני מקווה שיהיה לי מספיק אומץ ללכת על זה... או אולי מספיק שגעון...

מצטרפת לאיחולים של @עידו ג:

מאחל לך שתרשה לעצמך. עבדת, עבדתם, קשה. בלימודים, בעבודה עצמה, למענך ולמען דור העתיד. בשלב מסויים, שיהיה אפשר כלכלית מבחינתך, תשקיע בעצמך ותמצה את עצמך

[1] לפי חוק בנפורד, רוב האנשים שיעברו את ה 10 מליון ש"ח ישארו עם אותה הקידומת ולא יעברו את ה 20 מיליון. אבל מה אכפת לי לנסות לתכנן בגדול...

לפי מה שאתה כותב ביומן… זה יגיע יגיע…
ונראה לי שהרבה יותר מהר ממה שאתה חושב (מנסיון )

 

[yossik]

הלידה עברה בשלום

מזל טוב ובהצלחה!

 

[Therealdeal]

מאחל לך שתרשה לעצמך. עבדת, עבדתם, קשה. בלימודים, בעבודה עצמה, למענך ולמען דור העתיד. בשלב מסויים, שיהיה אפשר כלכלית מבחינתך, תשקיע בעצמך ותמצה את עצמך

תודה על המילים החמות. אני לא מרגיש שאני מוגבל מבחינה כלכלית, רק מחשבתית. יש לי משרה מדהימה שמאפשרת לי גמישות שאין כדוגמתה. במשרה, משקיע בעצמי 95% מהזמן, והיתר לדברים שאני לא סובל מהם יותר מידי.

הדברים שכתבתי הם השקעה בכיוונים אחרים שאני לא בטוח שאני מסוגל לעשות היום (בעיקר מחשבתית כאמור). מתפלל שהאיחולים שלך יתגשמו

 

[Therealdeal]

@קפיצת הדרך תודה על התגובה!

מזל טוב!
איזה כיף שאתם נהנים מהזמן עם הילדים.
לא לגמרי הבנתי לגבי ההחלטה של האישה. איזו החלטה היא צריכה לעשות? היא שוקלת לעזוב ולהישאר עם הילדים?

לא הייתי ברור היא בחופשה בשכר עוד כמה חודשים, ולאחר מכן תצטרך להחליט מתי לחזור ובאיזה היקף. יש לה כמות לא הגיונית של ימי חופש, והיא תוכל לקחת גם חל"ת או לחזור ב 40-60%. היא ממש לא רוצה לעזוב, כרגע לפחות.

לפי מה שאתה כותב ביומן… זה יגיע יגיע…
ונראה לי שהרבה יותר מהר ממה שאתה חושב (מנסיון )

הלוואי, לא יודע. בינתיים, היות ואני מתכנן כרוני, לא נותר לי אלא לתכנן

 

[צדיק נסתר]

היות ואני מתכנן כרוני, לא נותר לי אלא לתכנן

קודם כל מזל טוב על הילד החדש

שנית תשנה מוד למבצע כרוני במקום רק מתכנן

ותזכור מה שאמר רבנו גון לנון :"החיים זה מה שקורה לך בזמן שאתה עושה תוכניות"

ובהצלחה במה שתעשה!

 

[SolidAce]

עדכון:

הלידה עברה בשלום, ולמרות הקושי בחיים עם שלושה ילדים בצפון בזמן מלחמה - אנחנו בסדר. אשתי נמצאת ב"חופשת" לידה (שמתם לב שבאנגלית אומרים maternity leave ולא vacation? איפה החופשה בכלל?) ונהנת מכל רגע. נראה שבשילוב עם הטבה מהעבודה (גאמפא), ביטוח לאומי וימי חופש, יש לה עוד כמה חודשי שקט לפני שתצטרך להחליט.

כפי שכתבתי בהודעות הקודמות, אני הורדתי משמעותית (אך זמנית) את כמות הזמן שאני משקיע בקריירה, ונמצא הרבה יותר זמן עם הילדים ובסידורים. לפני שנתיים הייתי על 150% אחוז משרה - משרה אחת מלאה, ועוד שתיים חלקיות (אחת כעצמאי, אבל לא קריטי לדיון). נשארתי עם המשרה המלאה ועוד שעה-שעתיים בשבוע לטובת המשרות האחרות. כמובן שהמשכורת קטנה למרות שהמשכורת במשרה המלאה גדלה משמעותית בשנתיים האלה.

---

היכן להשקיע כספים חדשים?

כתבתי לפני כמה חודשים שאני לא יודע לאן להקצות כספים חדשים, בערך 25K חודש בחודשו ועוד 50K פעם בשנה (בונוסים וכו'):


יש לי סוג של תשובה ראשונית. שני רעיונות הגיעו לשורט-ליסט: השקעת נדל"ן נוספת בישראל או סינגל בארה"ב. אחרי שלמדתי על הנושא מספרים\פודקאסטים ושיתפתי את בת הזוג, הגענו להבנה שלהיכנס לארה"ב יהיה כדאי רק אם בונים תשתית אמיתית עם מספר נכסים, ולא יודע אם זה מתאים לנו כרגע.

אז החלטנו לחפש עסקת נדל"ן נוספת בישראל. עסקה יזמית עם אסטרטגיה מסויימת, ואני מקווה שנמצא הזדמנות שתתאים. לא מפרט יותר משיקולי פרטיות. אנחנו כרגע בשלבי למידה והכרת השטח, וחוסכים בקרן כספית לטובת זאת. הכנסנו גם את דמי הלידה מביטוח לאומי לקרן כספית, כך שאני מקווה שעוד שנה מהיום יהיו שם כחצי מיליון שיעזרו לנו להתחיל, ונמכור ני"ע\RSU במידת הצורך. אחרי הפעולה הנ"ל, אם תתרחש כמו שאני רוצה ומתכנן, נהיה באיזור ה 40-50% נדל"ן מהשווי הנקי ועם הכנסה פאסיבית של כמה אלפים בחודש. הגורם הזה ממתן את הסיכון ביתר ההשקעות שלנו המניתיות שלנו בהון ההון לטווח ארוך, ומאפשר לנו לישון בשקט.

---

ומה עם הטווח הרחוק?

כצפוי, אחרי ש"פיצחנו" את הטווח הקרוב, התחלתי לחשוב על הטווח היותר רחוק. הנה שאלה מעניינת שאני חושב שראוי שכל אחד במצבנו ישאל את עצמו:

האם כבר הרווחנו את החלק המשמעותי מתוך סך הכספים שנרוויח בחיינו?

אם התשובה היא כן, אין לי דילמה ואין לי מה לתכנן [1].

אבל אם התשובה היא לא, איך נכון להתנהל עם עוד כמה מיליונים? חוץ מיכולת החסכון שלנו, יש אירועים שיכולים "להפיל" עלינו מליונים בשנים הקרובות. מעבר לירושות בלתי צפויות, יש אופציות בחברות בהן יעצתי. בראש ובראשונה, סטרטאפ שגייס כעת סכום משמעותי ומתקרב לאירוע נזילות בשנה-שנתיים הקרובות. במקרה האופטימי מדובר בהכפלה של ההון העצמי שלנו, אבל ריאלית יותר (ועדיין אופטימית) מדובר במליון או שניים (אחרי מס) בסיבוב הנוכחי. בנוסף, אשתי מתקדמת ממש בעבודה, ובקרוב ההקצאה השנתית שלה של RSU תהיה משמעותית מאוד. אני לא יודע אם זה בר קיימא או לא....

אז אם הייתי יודע שנרוויח עוד כמה מליונים בשנים הקרובות, מה הייתי עושה איתם? אני משתף מחשבות לדיון... אני מזכיר שאין לי שום שאיפה להפסיק לעבוד, אני נהנה מאוד מ"עבודה"

1. הון סיכון - יש לי משיכה טבעית ליזמות טכנולוגית. מדגדג לי להפוך לאנג'ל בתחום בו אני עוסק. לא מעניין אותי לגייס קרן גדולה, אלא בעיקר להשקיע כספים שלי ואולי של f&f. אוכל להפוך להיות מומחה שגם מעביר ידע וקשרים לאנשים, אבל גם משקיע שיודע לתת גם שיק (קטן אמנם, של 20-50K למיזם, פעמיים או שלוש בשנה). אני מאמין שהמהלך הזה יפתח לי צוהר להשקעה בחברות סטרטאפ שהיום אין לי גישה אליהן ויעצים פעילות שאני עושה גם ככה. זוהי השקעה, אבל גם עיסוק שיעזור לי לנתב זמן למקום חיובי, מועיל, ומאתגר אינטלקטואלית. בגלל שאני משקיע וגם טכנולוג, אני מקווה שאוכל להתברג בהמשך בתוך הדירקטוריון של חברות הפורטופולי ולתת להן ערך מוסף.

2. בניית פורטפוליו נדל"ן בחו"ל (ארה"ב בתור יוז-קייס). זה ידרוש ממני לא מעט למידה כיוון שמדובר בתחום חדש לגמרי מבחינתי, אך למזלי למידה זאת האהבה הכי גדולה שלי בחיים האלה. אם זה הכיוון, אעשה קורס מסודר ואנסה ללכת לכיוון של אחזקת סינגלים. אני מכיר את אסטרטגיית BRRRR ושאר החלומות, אך אני גם ריאלי ולא בונה על לעשות עסקאות בוננזה אחת אחרי השנייה. עם ההון הנוסף ויכולת החסכון, אוכל לפתח פורטפוליו מרשים בתוך עשור. זהו גם עיסוק חיובי, מועיל, כזה שאפשר ללמד ילדים ואפילו להכניס אותם לעסק.

3. להקים מיזם טכנולוגי בעצמי! עם שותפים כמובן... זה ידרוש ממני 100% תשומת לב, וכנראה אנצל את ההון הראשוני לטובת ההתחלה. קשה לי לדמיין את זה כל עוד הילדים קטנים, אבל זה כנראה הכיוון הכי נכון מבחינת מיצוי החיים על פני האדמה לקיחת סיכון גדול והימור על עצמי, חוויה אדירה ומאתגרת. אני מקווה שיהיה לי מספיק אומץ ללכת על זה... או אולי מספיק שגעון...

אם עוררתי אצלכם איזשהן מחשבות, אשמח לשמוע!

[1] לפי חוק בנפורד, רוב האנשים שיעברו את ה 10 מליון ש"ח ישארו עם אותה הקידומת ולא יעברו את ה 20 מיליון. אבל מה אכפת לי לנסות לתכנן בגדול...

תודה רבה על העדכון והשיתוף. שוב כיף לקרוא ומעניין ומחכים מאוד.

לי אישית יש שני חלומות מרכזיים לאחר צבירת ההון שלי ובמהלך ה10 שנים הקרובות, שאולי מתחברים לדברים שהעלת:

1. להקים סטארטאפ - זאת בעיני אחת מהחוויות שנראות לי הכי מפתחות ומלמדות שיש. משהו שבאופן אישי, אני מרגיש שאני ״חייב לעשות״ בתקופת החיים שלי. אני מאמין שאחרי שאתה ייצבת את עצמך כלכלית (ואם גם מקצועית, אז מה טוב, אבל לזה אין סוף), זה פשוט יותר להתמודד על הסיכונים והאתגרים הנפשיים שבאים לצד החוויה הזו (לא מדבר מניסיון אישי, אלא ממחקר אישי וממכרים). אם אתה לא תלוי במשכורת או בהתקדמות בעבודה/קידומים, אבל נהנה מהעבודה והיצירה, זה נשמע לי מאוד מתאים, אם כי החלטה גדולה, וכוללת לקיחת אחריות גם על מעגלים נוספים וחיצוניים לך, ולכן היציבות שלך לא מבטלת לחלוטין את המעמסה והאתגרים שיבואו איתה. אבל, שוב, מהמקום שלי (שמזדהה מאוד עם תחומי העניין והגישה שלך), אני מוצא את זה מאוד מושך.

2. טיול ארוך עם המשפחה - אולי בעתיד הרחוק יותר, כשהילד יגדל קצת, אבל החוויה של טיול של כמה חודשים של כל המשפחה במדינה כלשהי (ארהב, ניו זילנד, הודו) היא בעיני מדהימה. מי שמצליח להנדס את זה אני מאמין שיוצר חוויה מדהימה לו ולמשפחה שלו, ויותר חשוב מזה, בונה משהו שילווה אותם. מניח ששה לא מספיק גדול/משמעותי כדי להשפיע כלכלית על בחירות אחרות במצב שלך, אבל משהו שהייתי שם בראש כהשקעה משמעותית שאולי שווה לקחת בחשבון (אם מעניין אתכם).

חוץ מזה נותר לי להמשיך לאחל לכם הרבה הצלחה, ולהודות שוב על היומן והכתיבה

 

[Therealdeal]

תודה רבה על העדכון והשיתוף. שוב כיף לקרוא ומעניין ומחכים מאוד.

לי אישית יש שני חלומות מרכזיים לאחר צבירת ההון שלי ובמהלך ה10 שנים הקרובות, שאולי מתחברים לדברים שהעלת:

1. להקים סטארטאפ - זאת בעיני אחת מהחוויות שנראות לי הכי מפתחות ומלמדות שיש. משהו שבאופן אישי, אני מרגיש שאני ״חייב לעשות״ בתקופת החיים שלי. אני מאמין שאחרי שאתה ייצבת את עצמך כלכלית (ואם גם מקצועית, אז מה טוב, אבל לזה אין סוף), זה פשוט יותר להתמודד על הסיכונים והאתגרים הנפשיים שבאים לצד החוויה הזו (לא מדבר מניסיון אישי, אלא ממחקר אישי וממכרים). אם אתה לא תלוי במשכורת או בהתקדמות בעבודה/קידומים, אבל נהנה מהעבודה והיצירה, זה נשמע לי מאוד מתאים, אם כי החלטה גדולה, וכוללת לקיחת אחריות גם על מעגלים נוספים וחיצוניים לך, ולכן היציבות שלך לא מבטלת לחלוטין את המעמסה והאתגרים שיבואו איתה. אבל, שוב, מהמקום שלי (שמזדהה מאוד עם תחומי העניין והגישה שלך), אני מוצא את זה מאוד מושך.

בדיוק מה שאני חושב. זאת חוויה שאני רוצה לחוות בחיי, במצב משפחתי יציב יותר, בלי תלות בהכנסה (שלי לפחות) וכאשר הילדים מעט פחות תלויים בי. החלום הזה עדיין במגירה, מקווה יום אחד לפתוח אותה.

2. טיול ארוך עם המשפחה - אולי בעתיד הרחוק יותר, כשהילד יגדל קצת, אבל החוויה של טיול של כמה חודשים של כל המשפחה במדינה כלשהי (ארהב, ניו זילנד, הודו) היא בעיני מדהימה. מי שמצליח להנדס את זה אני מאמין שיוצר חוויה מדהימה לו ולמשפחה שלו, ויותר חשוב מזה, בונה משהו שילווה אותם. מניח ששה לא מספיק גדול/משמעותי כדי להשפיע כלכלית על בחירות אחרות במצב שלך, אבל משהו שהייתי שם בראש כהשקעה משמעותית שאולי שווה לקחת בחשבון (אם מעניין אתכם).

לגמרי. כהגדול רק נולד, גרנו שלושה חודשים בארה"ב והיה מדהים. אנחנו בודקים אפשרות לעשות השנה טיול של חודש באירופה.

עשיתי טיולים ארוכים (שנה+) בחיי ואני נהנה מזה (או נהנתי, כי עבר הרבה זמן), אבל אני לא בטוח איך זה יהיה עם הילדים. אופציה שקורצת לנו מעט יותר זה רילוקשיין בחצי משרה. המשרות של שנינו יאפשרו את זה אחרי שנצבור ותק של עוד שנתיים-שלוש, ויש לנו שני יעדים אפשריים (ציריך ואוסטין טקסס).

 

[Therealdeal]

עדכון חצי שנתי - מקדים ביום, בדר"כ באפריל. אני אכתוב פה רק דברים ברמה הפיננסית היבשה, ואשמור עדכוני קריירה\חיים למועד מאוחר יותר.

תקציר: המשכנו לחסוך, ולכן על אף הירידות בשווקים ישנה עלייה בשווי המשפחתי.
תזכורת: שנינו באמצע-סוף שנות השלושים, שלושה ילדים קטנים, אני עובד במגזר הציבורי ואשתי בהיי-טק, גרים בעיר בצפון.
הערות:
1. בכל סעיף בו מופיע "קודם", הכוונה היא לעדכון מה 18/9/24 (קצת יותר מחצי שנה).
2. המספרים לא עגולים כי אני מעתיק מגליון אקסל שאני מנהל, עמכם הסליחה.
3. הסכומים באלפים.

---

מזומן: 13 (קודם 20)
- עו"ש בבנקים בארץ ובארה"ב.
השקעות טווח קצר: 207 (קודם 10)
- קרנות כספיות, 207. כמו שכתבתי באחת ההודעות הקודמות (8/12/24), החלטנו לחפש דירה להשקעה במרכז לפי אסטרטגיה מסויימת שלא ארחיב לגביה כאן משיקולי פרטיות. לצורך כך, נצטרך הון עצמי ראשוני של בערך 200 ועוד 200 על פני השנה שלאחר תחילת העסקה (ועוד 1-1.5M מינוף). אופי העסקה הוא כזה שלא דורש מאיתנו השקעת זמן בשלב הזה. אני מקווה שהעסקה תבשיל לקראת סוף שנת 2025 או תחילת 2026.
נדל"ן: 2880 (קודם 2880)
- דירת מגורים שנרכשה לפני כשנה. שווי בהערכה גסה.
השקעות "אלטרנטיביות": 569 (קודם 583)
(הערה: השינוי בתמחור נובע משער הדולר בלבד)
- השקעה יזמית נדל"ן חו"ל 1, עסקת אקוויטי מניבה, לא נזיל בשנים הקרובות, שערוך לפי עלות ההשקעה בסוף 2020 של 75K דולרים.
- השקעה יזמית נדל"ן חו"ל 2, עסקת חוב, אמורה הייתה להסתיים לפני כשנה אך מתעכבת. שערוך לפי עלות ההשקעה בסוף 2020 של 80K דולרים. אני לא חושב שהעסקה הזאת תהיה הפסדית, אם כי ברור לי בשלב הזה שלא נקבל את התשואה שחשבנו שנקבל. היזמים בקשר רבעוני עם המשקיעים, לזכותם יאמר. כמבקר מהצד, נראה העסקה הזאת מציבה את היזמים והמשקיעים בניגוד אינטרסים מובהק - אם היזמים היו מממשים היום, המשקיעים היו מקבלים את התשואה שציפינו לה אך כמעט ולא היה נשאר רווח יזמי. במקום, היזמים מעדיפים לחכות, מה שגורם לזה שאולי העסקה תצליח ממש (בסיכוי קטן להערכתי) ושהיזמים יראו רווח, אך רוב הסיכויים שהעסקה לא תניב רווח ריאלי מעבר למימוש בעת הנוכחית. שכר לימוד, לא נכנס לעסקאות כאלה יותר.
תיק ני"ע ממוסה בניהול עצמי: 4317 (קודם 4345)
- תיק בבנק, 3117 (קודם 3201) הכולל קרנות מחקות (80%) ומניות ביג טק (20%) עם רווחים שכואב הלב למכור. ההפרש השלילי נובע בעיקר מהירידות בשוק בתקופה, כמעט ולא השקענו כספים נוספים כאן.
- תיק בIBKR עם קרנות בלאקרוק, 1200 (קודם 1144). השקענו כמה עשרות אלפים נוספים מהחסכון החודשי מאז העדכון הקודם.
מניות ואופציות בחברות שעבדנו\עובדים\משקיעים בהן: 720 (קודם 679)
- RSU בחברה של בת הזוג, 706 (מניות בשלות, חברה ציבורית, הסכום הנ"ל אחרי מיסוי פסימי). הסכום שהבשיל לפני מיסים גבוה בערך בחצי מליון, ויש עוד חצי מליון שלא הבשיל.
- אופציות במספר חברות והשקעות אנג'ל שעשינו בשנים האחרונות, 14 (שווי אופציות שמימשנו בחברה אחת, היתר משוערך לאפס).
קרנות השתלמות וקופות גמל: 910 (קודם 868)
(הערה: יש הפקדות מעל התקרה)
- קרנות השתלמות שלי, 280 (קודם 243). השנה לא הפקדתי כעצמאי כיוון ואני לא צופה הכנסות כעוסק מורשה וכיוון שהשתכנעתי שההטבה המרכזית היא ההטבה בהפקדה ולא במשיכה. המעסיק מפקיד על כל השכר.
- קרן השתלמות בת הזוג, 355 (קודם 342). הפקדה עד התקרה.
- גמל IRA ישן ופטור ממס, 276 (קודם 283).
פנסיות: 1439 (קודם 1254)
- שלי, מקיפה+משלימה, 548 (מסלול מניות) (קודם 456)
- של בת הזוג, מקיפה, 635 (מסלול מניות) (קודם 578)
- של בת הזוג, קופת גמל כפנסיה משלימה, 256 (קודם 220)
השקעות על שם הילדים: 178 (קודם 158)
(הערה: אנחנו משתמשים בקופגל'ה כדי להפקיד מתנות שהילדים מקבלים מקרובי משפחה)
- ילד א, חסכון לכל ילד + קופת גמל להשקעה: 84.5 (קודם 82)
- ילד ב, חסכון לכל ילד + קופת גמל להשקעה: 78.8 (קודם 75)
- ילד ג, חסכון לכל ילד + קופת גמל להשקעה: 14.8 (היה בבטן בעדכון הקודם )
התחייבויות: 206 (קודם 200)
- הלוואת בלון בריבית בנק ישראל שניתנה ע"י המשפחה הקרובה, תוחזר במהלך 4 השנים הקרובות.

סיכום: (עד כדי שגיאות עיגול)
סך התיק הפעיל בש"ח: 11246 (קודם 10816) +430
היקף מינוף: 206 (קודם 200) 6-
שווי לפני מס רווחי הון: 11040 (קודם 10616) +424
שווי ללא פנסיות: 9601 (קודם 9362) +239

---

פעולות שעשינו החציון:
* חסכון לטווח קצר (קרנות כספיות), הגענו ליעד שרצינו (אולי עוד 50K).
* כתבתי בעבר שאנחנו מעלים את רמת החיים באיטיות. אז התאוצה גדלה. אני מניח שזה בגלל הלידה, אבל העלנו את רמת החיים בחצי השנה האחרונה בצורה משמעותית. הרבה ארוחות זוגיות (+תינוק) במסעדות טובות, בייביסיטר, 4 חופשות בארץ, חופשה זוגית בחו"ל ועוד חופשה משפחתית בחו"ל בתכנון לקיץ. באופן כללי, המשכורת שלי תופסת את כלל ההוצאות השוטפות, והמשכורת של אשתי מגיעה בעיקר לחסכון.
* אשתי קיבלה עוד העלאה, בונוס והקצאת מניות. אמנם אני זה שכותב כאן, אבל רוב התרומה הפיננסית חתומה על שמה. קשה לי להסביר כמה היא תותחית
* ויתרתי על כלל הפעילות העסקית שהייתה לי מחוץ למשרה המרכזית שלי לטובת יותר זמן בבית. המהלך הוכתר כהצלחה מהצד המשפחתי, ונתן לי פנאי לחשוב הלאה ולבצע פעולות בלי תמורה מיידית כמו לפגוש בכירים. אכתוב על כך בהודעה נפרדת בעתיד.

פעולות להמשך:
* להכניס עוד 50K לקרן כספית, והחסכון החודשי הנוסף לקרנות מחקות מדד.

---

לסיכום, הגענו לשלב שהמערכת שלנו משומנת ביותר וכמעט ולא דורשת מחשבה. אם פעם הייתי מסתכל על אירועים בעתיד ומתכנן כיצד נכון להגיע אליהם, כרגע אני לא משקיע זמן בתכנון כלל. אני לא צופה פעולות פיננסיות גדולות עד עסקת הנדל"ן שציינתי, וגם שם - סה"כ פדיון קרנות כספיות ולקיחת משכנתא. אחרי שהזזנו 3M ש"ח ממספר מקורות שונים לטובת רכישת הדירה בשנה שעברה (מלא עומס קוגניטיבי), העתיד נראה משעמם מהבחינה הזאת. ואולי זה הקסם - לתת לפורטפוליו שקט תעשייתי כדי שהוא יוכל לעבוד ואנחנו נוכל להתרכז בדברים החשובים בחיים

אם יש לכם שאלות\ביקורות\מחשבות הצעות - כרגיל, אשמח לשמוע.

תודה שקראתם!

 

[פטל ואוכמניות]

אם יש לכם שאלות\ביקורות\מחשבות הצעות - כרגיל, אשמח לשמוע.

נותרתי עם הרבה התפעלות ומעט מילים

 

[עידו ג]

מצטרף לפטל ואוכמניות.
כרגיל כיף לעקוב.

רק הערה ברשותך, שינית הפעם צבע טקבט בחלק לא קטן של ההודעה.
מקשה מאוד על הקריאה למי שגולש באתר על פני רקע שחור (dark mode).
אני לא יודע באיזה צבע השתמשת, כנראה שחור. יוצא מצב של טקסט שחור על פני רקע שחור.

 

[Therealdeal]

מצטרף לפטל ואוכמניות.
כרגיל כיף לעקוב.

תודה!

רק הערה ברשותך, שינית הפעם צבע טקבט בחלק לא קטן של ההודעה.
מקשה מאוד על הקריאה למי שגולש באתר על פני רקע שחור (dark mode).
אני לא יודע באיזה צבע השתמשת, כנראה שחור. יוצא מצב של טקסט שחור על פני רקע שחור.

מעניין. תוך כדי שערכתי את ההודעה, סימנתי את החלקים שעוד צריכים עבודה באדום, ולאחר מכן החלפתי הכל לשחור בהנחה שזה צבע ניטרלי. עכשיו אני מבין שהייתי צריך להסיר את הצבע ולא לצבוע בשחור.

@yossik - אם תיתן לי אפשרות לערוך, אשמח.

 

[yossik]

@yossik - אם תיתן לי אפשרות לערוך, אשמח.

לצערי לא ניתן.

 

[Therealdeal]

אני אכתוב עדכון חצי שנתי בחודש הבא, ובינתיים מפרט על ההשקעות "האלטרנטיביות" שלנו, שמתגלות כבעייתיות. אני מגולל כאן את החוויה שלי בפירוט כדי לעזור לאנשים בעתיד. זה כמובן יכול להצטרף לדברים שכתבה בעלת הבית וכן @אורי ג. בפוסט המצוין שלו.

למרות שעשיתי ממש כל מה שיכולתי מבחינת DD, כולל לבלות עשרות שעות עם מנהל ההשקעות וגם להיכנס ל LLC עם קרובי המשפחה שלו, מסתבר שנתתי משקל נמוך מדי לניגודי העניינים מול היזמים.

אדגיש שאיני מאשים אף אחד ובפרט לא את היזמים, האחריות היא 100% שלי.

---

רקע: הימים הם ימי קורונה, יש לנו כספים בשוק ההון בסיכון, ועוד כספים שרצינו להשקיע במסלולים אחרים (חיפשנו "לגוון")

הגעתי בעצמי למנהל השקעות מוכר דרך חברים משותפים. מנהל ההשקעות מייצר deal flow ליזמי נדל"ן, והיזמים הספציפיים עובדים בתחום 20 שנה פחות או יותר, ולמיטב ידיעתי מקבלים השקעות גם ממשקיעים מוסדיים. נכנסנו לשתי השקעות בסכומים שהם משמעותית מתחת לסף הכניסה על בסיס ההיכרות האישית עם מנהל ההשקעות כ"סיפתח".

---

השקעה א': רכישת מתחמי מולטי-פמילי באחת הערים החזקות בארה"ב, מסלול הון. זה קרה מיד לאחר הקורונה, כשהיה הרבה אי-ודאות סביב מגורים בעיר שמשמשת מרכז תעסוקה מוביל, בזמנים בהם חשבנו שעבודה מהבית זה העתיד. העיר ממש התרוקנה והאמנתי שניתן למצוא עסקאות טובות בסקטור הזה. היזמים גייסו כסף בכמה קרנות במשך כמה סיבובים, וחלק מההשקעות שהן עשו נראות מקוריות ומוצלחות (למשל, פיצוי דיירים בדמי מפתח ומכירה של הנכסים בשוק החופשי). בדיעבד, הריבית גרמה גם להשקעות הללו להיות פחות טובות ממה שנראה באותה העת.

בנוסף, וכאן לדעתי הבעיה המרכזית, בגלל שהיזמים גייסו יותר כספים ממה שיכלו להטמיע באפיק הזה, הם הרחיבו את האסטרטגיה שלהם מעבר להתחייבות החוזית שהייתה להם מול המשקיעים - לערים אחרות שהתבררו כהרבה פחות אטרקטיביות.

ההשקעה הזאת חילקה קופון אחד, ולאחר מכן היזמים התנצלו ואמרו שהתוכנית העסקית משתנה. לפני מספר חודשים היזמים פנו למשקיעים בבקשה להזרמת כספים נוספים, עם מתן תמריצים לאלו שיזרימו כמו תשואה preferred על חלק מהנכסים (על חשבון המשקיעים שלא ישקיעו, כמובן). אתן דוגמא: אם הנכס נקנה במליון שקלים ע"י שני משקיעים וכעת נדרשים 50K נוספים, אם רק אחד מהם יבחר להיכנס תהיה לו זכות ראשונים עד ל 70% מערך המכירה (למשל), הרבה מעבר לחלק היחסי שלו. כלומר, גם אם בפועל הקבוצה תהיה ברווח על הנכס, המשקיע שבחר שלא להזרים כספים יפסיד.

למרות שמדובר בסכום שאנחנו יכולים להתמודד איתו, בחרנו שלא להזרים כספים חדשים. ההתנהלות סביב הנושא מצד היזמים הייתה חצי שקופה - הם אמרו שגם הם מכניסים את היד לכיס וציינו סכומים, והבטיחו שיש להם משקיעים אחרים שיזרימו כספים כך שבכל מקרה הקרן לא תרד לטמיון. מנגד, הם דאגו להבהיר לנו שאם נבקש לממש באופן מידי את כלל הנכסים ולכן בהנחה משמעותית על מחיר השוק, נישאר עם בערך רבע מהקרן. כששאלתי בכמה הם מוכנים לקנות ממני את החלק שלי, לא קיבלתי תשובה.

---

השקעה ב': רכישת קרקע והשבחה באחת הערים הכי נחשקות בארה"ב, מסלול חוב עם prefered של 13% בשנה. התוכנית הייתה לרכוש את הקרקע, לשנות את הייעוד ממלונאות למגורים, ולמכור ברווח. כל התהליך היה אמור לקחת בין שנתיים לשלוש. שינוי הייעוד נעשה על פי התוכנית, אבל בדרך הריביות עלו והביקוש קפא. היזמים, שלקחו הלוואה קצרת טווח בריבית מעולה (אנחנו המשקיעים היינו המזנין), היו חייבים לחדש את ההלוואה בריביות גבוהות מהותית שמשבשות את כל התוכנית העסקית. בפעולה שנראתה מתוחכמת (ואולי גם תתברר ככזאת), הם גייסו הון ממשקיע אסטרטגי (קבלן-יזם שפועל באזור) כדי שיחליף את הבנק. יש לו prefered על חלק מסכום המכירה, אבל לפחות ההשקעה הפסיקה "לדמם". עברו ארבע וחצי שנים (!), בניגוד למקסימום של שלוש שנים בתוכנית. היזמים מעדכנים אותנו לעיתים רחוקות מידי (פשוט כי אין על מה לעדכן).

---

ההשקעות הללו כנראה לא יצליחו להחזיר את הקרן. וזה בסדר, אני מצליח לחיות עם זה בשלום. ניסיתי ונכשלתי. לא נפלתי קורבן לרמאות ולא ניצלו אותי. בחרתי במודע להיכנס לעסקאות נדל"ן יזמי בתנאים שחשבתי שהם טובים. אני עדיין חושב שתזת ההשקעה הייתה נכונה והגיעה בזמן הנכון, בשתי ההשקעות הללו.

ה"בעיה" היא כאמור ניגוד אינטרסים מובנה.

בהשקעה א', כשהיזמים לא הצליחו למצוא השקעות טובות בעיר המקורית, ולאחר שהם גייסו כסף, הם הרגישו "מחוייבים" לתת לו לעבוד. זה לא משנה אם הפעולה שלהם חוקית או לא, זה פשוט מה שהם בחרו לעשות. בהשקעה ב', היזמים יכולים להרוויח רק אחרי שהמשקיעים מקבלים את החלק שלהם. כך שגם אם היום ניתן להחזיר למשקיעים את הקרן + תשואה קטנה, אין להם אינטרס לעשות זאת. מבחינתם, כדאי להיות אופטימים, לפנטז על הפחתת ריביות והגדלת ה cap rates, ולכוון למכירה שתכניס להם כסף. ניגוד האינטרסים מתבטא גם בהחלטות שנלקחו - בשני המקרים אני הייתי מקבל החלטה שונה.

בנוסף על כך, ההשקעות היזמיות הללו מושפעות מתנאים חיצוניים (ריבית) הרבה יותר מהשקעות אחרות לאור אחוז המימון הגבוה, ובפרט - יכולות להימחק כליל (מקווה שלא נגיע לשם).

---

לסיכום: יש יזמים שיודעים לעשות כסף מנדל"ן יזמי. גם היזמים המדוברים, אני בטוח. אבל לא כל הזמן, ולא תחת כל תנאי שוק. מאז 2020-2021 (כשההשקעות התבצעו), למדתי המון - גם על השקעות אבל גם על עצמי. אנחנו מנהלים הרבה יותר כסף. יש לנו כיום ודאות לגבי חלקו (דירת מגורים) שבעבר כשחיפשנו "גיוון" לא הייתה לנו. אני רוצה להאמין שלא ניכנס יותר להשקעות מהסוג הזה - לא בגלל שהן לא טובות אבסולוטית, אלא בגלל שהן לא מתאימות לי לאופי ולכן לא טובות לנו.

[אגב, הייתה גם השקעה שלישית דרך אותו מנהל השקעות, אם כי לא בנדל"ן יזמי, שבה הכל הלך לפי התוכנית. אני מציין את זה כדי להיות הוגן.]

 

[עידו ג]

תודה על השיתוף. כמו השיתוף של @Williamsburg , אני חושב ששיתופים מהסוג הזה מאוד חשובים.
שאלתי בעבר על ההגיון בהשקעות האלטרנטיביות, יפה שאתה כותב ומיישם את מה שכבר אז הבנת שהוא בעייתי.

הערה למשהו שמעט צרם לי ועלול להיות רעל עתידי.
הודעה מהעבר:

היום, אחרי שעברו כמה שנים ולמדתי להעריך סיכונים באופן קצת יותר רציני, לא הייתי נכנס להשקעות האלה. אני מעדיף לנהל את ההשקעות שלנו בעצמי, ואם כבר הולכים עם יזם - ללכת לכיוונים שיש לי בהם יתרון יחסי (וכרגע אין לי כזה בנדל"ן יזמי).

יש לאדם נטייה לנסות שוב לאחר כישלון. "גירדתי כרטיס ולא היה כלום, בכרטיס הבא יהיה טוב יותר". (דוגמא מוקצנת, ברור לי שעשית DD רציני).
אך הדוגמא המוקצנת תקפה במיוחד לאור הDD שעשית. מקווה שלא תיכנס שוב להרפתקה רעילה בגלל (שלדעתך) יש לך יתרון יחסי.

בעלת הבית כתבה על זה בצורה נהדרת כאן

 

[אורי ג.]

למרות שעשיתי ממש כל מה שיכולתי מבחינת DD, כולל לבלות עשרות שעות עם מנהל ההשקעות וגם להיכנס ל LLC עם קרובי המשפחה שלו, מסתבר שנתתי משקל נמוך מדי לניגודי העניינים מול היזמים.

אציין שגם אני נכנסתי להשקעה דומה אחרי DD מעמיק שלי, כולל טיסה במיוחד למקום וגם הוא נתקל בקשיים.
איני יודע מה קרה במקרה שלך ומה היו ההנחות העסקיות השונות אבל תחום הMF באופן כללי הוא במצוקה קשה למי שנכנס ב21/22, כשכל מקרה לגופו באמת.
היה קורונה שגרם גם לעצירת עבודות וגם לבעיות אספקה עולמיות.
מלחמה עם אוקראינה, כמה שזה נשמע לא קשור מתברר שהם מייצרים כל מיני מוצרים לתעשייה וזה גרם לבעיות אספקה עולמיות.
עלייה גבוהה באינפלציה, כלומר מחירי הגלם ושכר העבודה עלה משמעותית.
מכסים של טראמפ
והכי חשוב: עליית הריבית, זה לבד יכול להביא לאובדן משמעותי של ההשקעה, אם גם לקחו הנחות מכירה (CAP RATE) לא הגיוניות הדרך מפה ועד לאובדן 100% קצרה היא.
וזה עוד לפני בלת"מ ספציפי בפרוייקט שיכול לקרות (ואכן קרה אצלנו).

 

[iam]

אציין שגם אני נכנסתי להשקעה דומה אחרי DD מעמיק שלי, כולל טיסה במיוחד למקום וגם הוא נתקל בקשיים.
איני יודע מה קרה במקרה שלך ומה היו ההנחות העסקיות השונות אבל תחום הMF באופן כללי הוא במצוקה קשה למי שנכנס ב21/22, כשכל מקרה לגופו באמת.
היה קורונה שגרם גם לעצירת עבודות וגם לבעיות אספקה עולמיות.
מלחמה עם אוקראינה, כמה שזה נשמע לא קשור מתברר שהם מייצרים כל מיני מוצרים לתעשייה וזה גרם לבעיות אספקה עולמיות.
עלייה גבוהה באינפלציה, כלומר מחירי הגלם ושכר העבודה עלה משמעותית.
מכסים של טראמפ
והכי חשוב: עליית הריבית, זה לבד יכול להביא לאובדן משמעותי של ההשקעה, אם גם לקחו הנחות מכירה (CAP RATE) לא הגיוניות הדרך מפה ועד לאובדן 100% קצרה היא.
וזה עוד לפני בלת"מ ספציפי בפרוייקט שיכול לקרות (ואכן קרה אצלנו).

זה מה שקרה לחנן מור אצלנו לא?