"יש לך תיק אחד" - איך הייתם מתייחסים לנדלן?

[מומו הברווז]

אני חוסך לרכישת דירה למגורים בעוד 3-5 שנים.
התיק הנזיל שווה עכשיו כ500 אלף, בחלוקה של 45% מניות / 35% אגח / 20% מזומן
כמו כן מחזיק בדירה להשקעה עם שווי נקי של כמיליון שח.
אם מסתכלים על החלק הנזיל בלבד, יתכן שהחשיפה המנייתית קצת גבוהה לטווח הזמן הזה (לפחות מהערות שקראתי כאן). מצד שני, אם סופרים את הנדלן, כחלק מהתיק אז אני בחשיפה שמרנית ביותר של כ15%.
איך כדאי להסתכל על זה?

 

[cypriano de rore]

איך כדאי להסתכל על זה?

לא באחוזים
כל שקל שמיועד לרכישת הדירה לא צריך להיות בסיכון מכיוון שהטווח הוא קצר. זו דעתי בכל אופן.
וכמובן שתיקח בחשבון שבזמן הזה אתה עלול להפסיד תשואה. אי אפשר להנות מכל העולמות

 

[dani91]

האם הנדל"ן נקי ממשכנתא?

 

[איליה]

אני לא משקיע ישירות בנדל"ן, אבל אם כן הייתי משקיע, הייתי מכליל את הדירה כחלק מהתיק (בתנאי שהיא לא משמשת למגורים שלי, אז לא הייתי מכליל אותה).
אם יש מינוף אז הייתי מכליל רק את השווי הנקי אחרי הפחתה של משכנתא.

 

[Mr. Bigglesworth]

אני הייתי מסתכל על זה ככה:
שני שליש דירה
15% מניות
וכן הלאה.
לגבי רמת הסיכון זה הכל תלוי בסיבולת הסיכון. אם התזמון גמיש ובמידה ותהיה נפילה משמעותית בשוק ההון ולא בנדל"ן ותוכל לדחות את רכישת הדירה למגורים וזה סיכון סביר מבחינתך אז אפשר להגדיל חשיפה. אם לא אז לא ואולי להקטין כפי שהסביר המלחין המפורסם @cypriano de rore

 

[Minimi]

בניגוד למניות, אי אפשר "לאזן" נכס ולמכור חלק. אתה יכול להחליט שנכס 1 או 2 או 3... זה מספיק ועכשיו בורסה.

 

[$Ron$]

(בתנאי שהיא לא משמשת למגורים שלי, אז לא הייתי מכליל אותה).

למה דירה למגורים לא היית מכליל בתיק?
שמעתי על הגישה הזו ואפילו על קונצנזוס כזה, פשוט לא יושב לי עד הסוף הרציונל.

 

[איליה]

למה דירה למגורים לא היית מכליל בתיק?
שמעתי על הגישה הזו ואפילו על קונצנזוס כזה, פשוט לא יושב לי עד הסוף הרציונל.

לדעתי, דיי הרבה סיבות. למשל אתה גר שם וקשור רגשית - כלומר דירה למגורים לא נזילה בעליל, השווי שלה לא ברור עד לרגע שבאמת תחלית למכור, היא לא מייצרת תזרים מזומנים. קשה להכליל משהו כזה כחלק מתיק השקעות. זה כמו למה אתה הלא מחשיב את הרכב שלך כחלק מתיק השקעות (אפילו אחרי הפחתה של 50% מהמחירון). דירה למגורים חוסכת שכ"ד, זה כבר תלוי מחיר\תשואה וזה כבר סיפור אחר.

יצא לך לקרוא את הפוסט הזה?

 

[roneng]

למשל אתה גר שם וקשור רגשית

זה אולי הסבר פסיכולוגי, אבל לא כלכלי.
אפשר באותה מידה להגיד שאני קשור רגשית למניות אפל שאני מחזיק ולכן לא רוצה למכור אותם.

דירה למגורים לא נזילה בעליל, השווי שלה לא ברור עד לרגע שבאמת תחלית למכור,

איך זה שונה מדירה להשקעה?

היא לא מייצרת תזרים מזומנים.

בטח שכן - היא מייצרת לך תזרים וירטואלי בדיוק בגובה דמי השכירות שהיית משלם אם היית גר בשכירות.

קשה להכליל משהו כזה כחלק מתיק השקעות

דוקא מאוד קל.

זה כמו למה אתה הלא מחשיב את הרכב שלך כחלק מתיק השקעות (אפילו אחרי הפחתה של 50% מהמחירון).

מאוד שונה.
רכב זאת הוצאה בהגדרה. זה מוצר שמאבד מהערך שלו כל זמן שאתה מחזיק אותו.
רכב הרבה יותר דומה לגבינה שיושבת לך במקרר מאשר לדירה.

. דירה למגורים חוסכת שכ"ד, זה כבר תלוי מחיר\תשואה וזה כבר סיפור אחר.

שוב - איך זה שונה מדירה להשקעה?

 

[מייקל]

אני חוסך לרכישת דירה למגורים בעוד 3-5 שנים.
התיק הנזיל שווה עכשיו כ500 אלף, בחלוקה של 45% מניות / 35% אגח / 20% מזומן
כמו כן מחזיק בדירה להשקעה עם שווי נקי של כמיליון שח.
אם מסתכלים על החלק הנזיל בלבד, יתכן שהחשיפה המנייתית קצת גבוהה לטווח הזמן הזה (לפחות מהערות שקראתי כאן). מצד שני, אם סופרים את הנדלן, כחלק מהתיק אז אני בחשיפה שמרנית ביותר של כ15%.
איך כדאי להסתכל על זה?

אז החלטת על חלוקה שרירותית ואתה שואל אותנו לגבי הכללה שרירותית של נדלן בחלוקה הזו? אולי תסביר את ההגיון מאחורי החלוקה הזו?

 

[איליה]

זה אולי הסבר פסיכולוגי, אבל לא כלכלי.

אכן, אבל פסיכולוגיה משחקת תפקיד מכריע אצל הרבה מאוד אנשים.

איך זה שונה מדירה להשקעה?

דירה להשקעה נרכשת משיכולים שונים מאלו של דירה למגורים, שיקוליי מכירה יהיו עניינים בלבד.

רכב זאת הוצאה בהגדרה. זה מוצר שמאבד מהערך שלו כל זמן שאתה מחזיק אותו.
רכב הרבה יותר דומה לגבינה שיושבת לך במקרר מאשר לדירה.

אז מה? אם יש לי רכב ב500K כי בא לי (וזה המחירון שלו) אני לא יכול להחשיב אותו בתיק לפי 250K ולהפחית כל פעם מערכו ולהשאיר אותו בתיק ההשקעות?
זה שערכו יורד אומר שזאת השקעה לא טובה - נכון לגמרי אבל למה לא להכליל אותו בתיק? רק כי דירה לגורים אמורה לשמור על ערכה המצב הוא שונה?

שכל אחד יחליט בעצמו. אני משתדל לא לערבב בין השקעות ודברים רגשיים יותר כמו דירה למגורים.
שמרנות לא תפריע פה.

 

[roneng]

אז מה? אם יש לי רכב ב500K כי בא לי (וזה המחירון שלו) אני לא יכול להחשיב אותו בתיק לפי 250K ולהפחית כל פעם מערכו ולהשאיר אותו בתיק ההשקעות?
זה שערכו יורד אומר שזאת השקעה לא טובה - נכון לגמרי אבל למה לא להכליל אותו בתיק? רק כי דירה לגורים אמורה לשמור על ערכה המצב הוא שונה?

שאלה טובה.
אם אכן ה500 או 250K הללו הם חלק נכבד מההון שלך אז אולי באמת כדאי להחשיב אותם כחלק מהתיק.
מצד שני, אם זה חלק נכבד מההון שלך זה כנראה לא רעיון הכי טוב להחזיק רכב בשווי כזה. (ואם זה חלק זניח אז ההחלטה אם להחשיב או לא היא זניחה גם כן).

שכל אחד יחליט בעצמו. אני משתדל לא לערבב בין השקעות ודברים רגשיים יותר כמו דירה למגורים.

מסכים.
אני משתדל לא לערבב בין פסיכולוגיה להשקעות
מבחינתי נכס נדל"ן זה נכס נדלן.

מה ההבדל אם אני קונה דירה וגר בה, או קונה דירה, משכיר אותה ושוכר דירה זהה באותו מיקום ובאותו שכ"ד?
מבחינתך במצב אחד הנכס הוא לא חלק מהתיק ובמצב השני הוא כן, למרות שבסופו של דבר הנטו שלי זהה בשני המקרים.

 

[איליה]

מה ההבדל אם אני קונה דירה וגר בה, או קונה דירה, משכיר אותה ושוכר דירה זהה באותו מיקום ובאותו שכ"ד?
מבחינתך במצב אחד הנכס הוא לא חלק מהתיק ובמצב השני הוא כן, למרות שבסופו של דבר הנטו שלי זהה בשני המקרים.

בעיקר פסיכולוגיה שלדעתי סופר חשובה:
כאשר משקיעים אז השיקולים שונים לגמרי מכאשר משתמשים במשהו. שיקולי השקעה זה תשואה לסיכון, פיזור סיכונים, נוחות ניהול השקעה וכדומה.
שיקולי רכישת דירה למגורים לרוב טיפה שונים, בידוק כמו ששיקולי שכירות זה לא תמיד לשכור את הדירה הכי זולה אלה הדירה שהכי מתאימה.

נטו אגב לא זהה (ולכן זאת לא רק פסיכולוגיה). בדיוק בגלל הסיבות הנ"ל אלה אם אתה קונה דירה בשכונה בעייתית. אם יש לך כסף לקנות דירה אז התשואה על ההון (שכירות) תהיה שונה בין שכונה טובה לבין שכונה לא משהו. בשכונה לא משהו תרוויח הרבה יותר שכ"ד על אותו כסף מושקע. זאת בדיוק ההטעיה הפסיכולוגית שאני מדבר עליה.

 

[roneng]

כאשר משקיעים אז השיקולים שונים לגמרי מכאשר משתמשים במשהו. שיקולי השקעה זה תשואה לסיכון, פיזור סיכונים, נוחות ניהול השקעה וכדומה.
שיקולי רכישת דירה למגורים לרוב טיפה שונים, בידוק כמו ששיקולי שכירות זה לא תמיד לשכור את הדירה הכי זולה אלה הדירה שהכי מתאימה.

עם זה אני מסכים.
והגיוני שדירה שאתה גר בה לא תיהיה ההשקעה הכי חכמה שלך.
אבל אם שנינו היום באותה נקודה מבחינת שווי כלכלי, אתה החלטת לעבור לגור בדירה בבעלותך ואני החלטתי לשכור ובמקום זה לקנות דירה להשקעה באותו סכום. עכשיו לפני חישובי תשואות אלא ממש רגע אחרי הריכשה של 2 הדירות: אתה באמת חושב שהשווי הכלכלי שלנו פתאום שונה? פתאום השווי שלי הרבה יותר גדול משלך רק כי אני הוצאתי את הכסף על דירה X ואתה על דירה Y (בלי ששווי הדירות בשוק זז)?

נטו אגב לא זהה (ולכן זאת לא רק פסיכולוגיה).

בדוגמא שנתתי הוא כן זהה. זאת בדיוק הייתה מהות הדוגמא.

בדיוק בגלל הסיבות הנ"ל אלה אם אתה קונה דירה בשכונה בעייתית. אם יש לך כסף לקנות דירה אז התשואה על ההון (שכירות) תהיה שונה בין שכונה טובה לבין שכונה לא משהו. בשכונה לא משהו תרוויח הרבה יותר שכ"ד על אותו כסף מושקע.

זה ברור.
אנחנו לא מדברים עכשיו על שיעור נדל"ן של איפה כדאי להשקיע (אגב, בשכונה בעייתית הסיכון גם עולה בהתאם). השאלה רק האם הכסף מתאדה ברגע שהחלטת לקנות דירה למגורים או שהכסף הוא עדיין חלק מההון שלך.

 

[איליה]

@roneng
מבחינה חישובית נטו אין בעיה להכניס דירה למגורים לתוך שווי תיק השקעות. במחינה קוגניטיבית יש עם זה בעיה (לדעתי)

 

[roneng]

@roneng
מבחינה חישובית נטו אין בעיה להכניס דירה למגורים לתוך שווי תיק השקעות. במחינה קוגניטיבית יש עם זה בעיה (לדעתי)

לי יש בעיה קוגינטיבית לא לעשות את זה.
לדעתי זה סתם יוצר עיוותים, כמו בדוגמאות שהבאתי.

 

[דור ה-Z]

מה עם ירושה צפויה בעתיד הרחוק?
היא צריכה להיות חלק מהתיק לפני הקבלה שלה, או רק ברגע הרישום בטאבו?

 

[סול]

אני מחשב את זה הפוך
אתה צעיר ויש לך הכנסה פאסיבית מנדלן?
שים לעצמך קופה של כמה שאתה צרי לשנים הקרובות, ואת השאר תשקיע, מה שנכנס בנדלן בנדלן, מה שנשאר במניות. הדירה היא חלק מהתיק לא כי זה משנה,אלא כי עוזר פסיכולוגית להשקיע יותר.
מה שיש לך הוא מה שיש לך,בקיצור.