יעוץ בנושא משכנתא מבקש עצה מהמומחים

[Leo33]

שלום, אני עצמאי רווק מעל גיל 40, עומד לפני לקיחת משכנתא עבור רכישת דירה מההורים
ערך הבית 1,500,000 שליש מתנה לפיכך נשאר 1,000,000 לשלם. לי יש הון עצמי 400,000 אבל מעדיף לשמר חלק כרגע ולהשקיע אותו, ולכן ביקשתי 900,000 במשכנתא.
כרגע אחרי התמחרות קיבלתי הצעה כזו:
1/3 פריים ל-30שנה 0.4-%
1/3 ק"צ ל-18 שנה 2.5%
1/3 מ"צ ל-30שנה 2.6%
החזר 4000 חודשי
א. האם התמהיל נשמע הגיוני, הריביות נחשבות לטובות יחסית? (לא הציעו לי קל"צ משום מה, בודק מצב לקבלת זכאות משרד השיכון לקל"צ 3%)
ב. האם כדאי להגדיל החזר ולהוריד שנים? (יש אפשרות להגדיל עד 4500 לפי הכנסה פנויה)
אני כרגע בשכירות, והדירה שקונה תהיה מושכרת לפי 4500 בערך. עוד מספר שנים כנראה איאלץ לפנות את הדירה בשכירות, ואז מתכנן למכור את הדירה שקניתי ולמצוא דירה גדולה יותר.
תודה על כל עזרה, כבר כואב הראש מרוב חישובים (למרות היעזרות ביועץ)

 

[אורי ג.]

1/3 מ"צ ל-30שנה 2.6%

1/3 ק"צ ל-18 שנה 2.5%

רע! תשנה ללא צמוד.

ב. האם כדאי להגדיל החזר ולהוריד שנים? (יש אפשרות להגדיל עד 4500 לפי הכנסה פנויה)

ברור. תקצר את המסלול הקבוע.

 

[Leo33]

תודה רבה אורי, אתה מתכוון לשנות גם את המ"צ וגם את הק"צ ללא צמודות ?
מה הריביות שאמור לצפות להן במסלולים לא צמודים , הבנתי לגבי הקבועה שיוצא בערך 1.25% יותר (אולי זכאי להלוואה של משרד השיכון לרוקים מעל גיל 30 קלצ ב-3% אני מנסה לברר..)
אני חשבתי שאם אמכור את הדירה עוד מספר שנים אוכל לסגור את כל או חלק מהמשכנתא ולקחת אחרת בתנאים יותר טובים וארוכי טווח (אלא אם כן הריביות למשכנתא יעלו) ולכן עדיף המסלולים האלה שנותנים ריביות נמוכות יותר בהתחלה.
בעיקרון גם יכול לסגור את מסלול המ"צ אפילו לפני עם ההון העצמי שלי (כמו במשכנתא פיתיון שקראתי), אבל יש לי הבנה בשוק ההון ומאמין שאוכל להשיג תשואה טובה יותר.
ההשערה שלי שהמדד לא יעלה הרבה בעתיד הקרוב (כמו שלא עלה בשנים אחרונות) כמו כן הכנסותי כעצמאי מאמין שיגדלו ולכן אוכל לעמוד בעליות בהחזרים חודשיים, ומקסימום למחזר בעוד חמש שנים אם תכניות ישתנו (בהנחה שימחזרו לי בתנאים טובים יותר ובקלות, שזה אין לי מושג).

 

[אורי ג.]

תודה רבה אורי, אתה מתכוון לשנות גם את המ"צ וגם את הק"צ ללא צמודות ?

נכון.

מה הריביות שאמור לצפות להן במסלולים לא צמודים , הבנתי לגבי הקבועה שיוצא בערך 1.25% יותר (אולי זכאי להלוואה של משרד השיכון לרוקים מעל גיל 30 קלצ ב-3% אני מנסה לברר..)

אין לי מושג, קבל הצעה.

בעיקרון גם יכול לסגור את מסלול המ"צ אפילו לפני עם ההון העצמי שלי (כמו במשכנתא פיתיון שקראתי), אבל יש לי הבנה בשוק ההון ומאמין שאוכל להשיג תשואה טובה יותר.

בספק (תשקלל מיסים).

ההשערה שלי שהמדד לא יעלה הרבה בעתיד הקרוב (כמו שלא עלה בשנים אחרונות) כמו כן הכנסותי כעצמאי מאמין שיגדלו ולכן אוכל לעמוד בעליות בהחזרים חודשיים, ומקסימום למחזר בעוד חמש שנים אם תכניות ישתנו (בהנחה שימחזרו לי בתנאים טובים יותר ובקלות, שזה אין לי מושג).

אז אתה מהמר שהמדד לא יעלה או יעלה טיפה תמורה ריבית קצת יותר נמוכה, זה הימור ולדעתי הרווח ככל ויהיה לא שווה את זה אבל זו רק דעתי.

 

[monkey22]

נכון.

אין לי מושג, קבל הצעה.

בספק (תשקלל מיסים).

אז אתה מהמר שהמדד לא יעלה או יעלה טיפה תמורה ריבית קצת יותר נמוכה, זה הימור ולדעתי הרווח ככל ויהיה לא שווה את זה אבל זו רק דעתי.

+1.
חושב שכדאי לפחות שליש שיהיה לא צמוד. אתה לא יודע מה יהיה עם הריבית ב30 שנה הקרובות.

לא ממליץ או מייעץ. תבדוק בעצמך.

 

[יהודה ישראל]

החזר נמוך פירושו, צמוד למדד, פירושו שככל שהמדד יעלה, אתה בסיכון גבוה מאד.
כמו שאמר אורי, קח קלצ ותחתוך אץ הקצ.

 

[Leo33]

כמו שאמר אורי, קח קלצ ותחתוך אץ הקצ.

אז מה עדיף בגדול, אם הטווח המתוכנן להחזר יחסית קצר
להחליף את השליש של הק"צ בקל"צ , וגם את המ"צ במל"צ ? (ולהישאר עם משתנה קבועה ופריים)
או
להחליף את המ"צ בקל"צ, ולהשאיר את הק"צ ? (להישאר עם שתי קבועות והפריים)
או משהו באמצע (ארבע מסלולים)
יש אפשרות נוספת שקראתי "פיתיון" שבו מחזיר מיידית את המ"צ למשל ואז נשאר עם קבועה/פריים 50-50.

שוב הכל בהנחה שאני מאמין (כרגע) שאוכל/אצטרך למכור את הדירה, לסגור את חלק/רוב המשכנתא תוך מספר שנים, ולקחת משכנתא אחרת (גדולה יותר), כמובן אם הריביות יהיו אטרקטיביות יותר.
אגב זכאות משרד השיכון זה ק"צ ב- 3% , ללא קנסות פירעון.

ושאלה נוספת, האם יש כדאיות לקחת מסלול מטח (לפי ריבית לייבור הבנתי) על פני/על חשבון חלק הפריים, אם ההכנסות שלי בדולרים

תודה רבה לכולם מאוד מעריך את העזרה .

 

[אורי ג.]

יש אפשרות נוספת שקראתי "פיתיון" שבו מחזיר מיידית את המ"צ למשל ואז נשאר עם קבועה/פריים 50-50.

אם לא אכפת לך 50% בפריים אז זה בכלל רעיון מעולה.

ושאלה נוספת, האם יש כדאיות לקחת מסלול מטח (לפי ריבית לייבור הבנתי) על פני/על חשבון חלק הפריים, אם ההכנסות שלי בדולרים

אפשרי אבל הריבית הדולרית תהיה גבוהה יותר משמעותית.

 

[Leo33]

אם לא אכפת לך 50% בפריים אז זה בכלל רעיון מעולה.

להבנתי הפריים זו הריבית הכי אטרקטיבית by far, ונכון להיום לא נראה שהמשק והריביות יעלו באופן משמעותי בשנים קרובות (מדברים על מיתון בארה"ב מאמין שיקרין גם לפה)

 

[רוני]

אני כרגע בשכירות, והדירה שקונה תהיה מושכרת לפי 4500 בערך.

היי
כך בחשבון עלויות הכנת הדירה להשכרה, יתכן כאן מעט תזרים שנתי שלילי, מומלץ שתכין בצד קופת חירום בגובה של 6 חודשי משכנתא ותשלומי ארנונה.

ואז מתכנן למכור את הדירה שקניתי ולמצוא דירה גדולה יותר.

אולי עדיף לשקול להשכיר דירה גדולה יותר, יתכן שהתוספת לשכירות שאתה משלם, תהיה נמוכה מעלויות גדולות יותר של מימון,
זה החלטה שתצטרך לקבל בעתיד.

 

[יהודה ישראל]

אעשה לך סדר.
אם אני לא טועה וכבר שנים לא חישבתי את זה באקסל, עליה של אחוז ריבית במסלולים הצמודים תעלה לך את ההחזר של המסלול ב10%.
לך תברר כמה הבנקים מחשבים את זה.

 

[Leo33]

לגבי שיפוצים אין בעיה כזו הדירה של ההורים ומרוהטת מתוחזקת טוב. וגם נשאר הון עצמי בצד לחירום.

אם אני לא טועה וכבר שנים לא חישבתי את זה באקסל, עליה של אחוז ריבית במסלולים הצמודים תעלה לך את ההחזר של המסלול ב10%.

עוד לא הבנתי באמת לפי מה משתנה הצמודה, אתה מתכוון אם הריבית עוגן עולה באחוז אז אחרי חמש שנים ההחזר החודשי יעלה ב10%? אני עצמאי מאמין שהכנסות יגדלו וזה לא יהיה נורא וגם אכסה את המשתנה תוך 5 שנים מקסימום
חושב לשנות לפי
300 פריים מינוס מה שיתנו 0.4-0.5 30 שנה (אולי לפצל אם יוריד ריביות)
ונשאר עוד 600 לחלק ככה:
200-250 ק"צ 2.5% 18 שנה
150-200 קל"צ 3.5% (בשאיפה..) 30 שנה
150-200 מ"צ 2.6% או יותר 30 שנה ולהחזיר אותו מיידית (פיתיון) או אחרי שנתיים שלוש אם אין פירעון מוקדם

 

[אורי ג.]

200-250 ק"צ 2.5% 18 שנה
150-200 קל"צ 3.5% (בשאיפה..) 30 שנה
150-200 מ"צ 2.6% או יותר 30 שנה ולהחזיר אותו מיידית (פיתיון) או אחרי שנתיים שלוש אם אין פירעון מוקדם

רע. אתה לא מקשיב לעצות פה וחבל, אולי עדיף שתלך ליועץ משכנתאות.
קל"צ תמיד עדיף לקצר כמה שיותר.
פריים להאריך כמה שיותר.
צמודים לוותר.
אין צורך לחלק ל4, מספיק ל3.

 

[לנצח נתהה]

רע. אתה לא מקשיב לעצות פה וחבל, אולי עדיף שתלך ליועץ משכנתאות.
קל"צ תמיד עדיף לקצר כמה שיותר.
פריים להאריך כמה שיותר.
צמודים לוותר.
אין צורך לחלק ל4, מספיק ל3.

למה כדאי להאריך פריים כמה שיותר?

 

[אורי ג.]

למה כדאי להאריך פריים כמה שיותר?

כי הריבית בפריים לא משתנה בתלות באורך התקופה וזה מאפשר לקצר את הקל"צ שכן משתנה.

 

[Leo33]

המסלול המקורי עם 66% צמודות מדד היה המסלול שהמליצה לי יועצת פרטית, כנראה לא מקצועית מספיק (אבל בשכר לא נמוך)… היא טוענת שהמדד לא עלה בשנים אחרונות וכנראה גם לא יעלה בהרבה וטווח ההלוואה קצר יחסית עשר שנים לכן זה עדיף.
לעצמאי בן 40+ חובב סיכונים העניינים שונים מלשכיר בן 30 וטווח כיסוי המשכנתא פה אמור להיות קצר יותר מהסטנדרט.
אבל בהחלט לקחתי את ההמלצות
היום הייתי אצל הבנקאית ובנינו מסלול שונה ופחות מסוכן:
300 פריים מינוס 0.4 30 שנה (כמו שהיה)
200 קל״צ 3.5% 15 שנה
200 ק״צ 2.65% 15 שנה
200 מ״צ 3.25% 30 שנה
החזר חודשי בערך 4650
עדיין יש מרכיב סיכון לא מבוטל (400צמודות) אבל כאמור את חלק המ״צ אני מתכוון לפרוע בעזרת הון עצמי שנשאר - או מיידית, או תוך מספר שנים אם אין קנס, או בתחנה ראשונה. (אגב אני עדיין נאיבי מספיק ומאמין שבשוק ההון אוכל להשיג תשואה קרובה לזו שקיבלתי 3.25% או מעט יותר, בקיזוז מיסים, אבל כנראה שאני לא מכניס לחישוב הקר הזה את ענין המדד שיכול לעלות).
בכל אופן לפי מה שהבנתי הריביות פה סבירות מאוד, אשמח לכל תובנה ומעריך מאוד את העזרה שלכם.

 

[monkey22]

בהצלחה חבר.
אני אישית חושב שמסלול צמוד לכל כך הרבה זמן זה לא חכם, אבל אם תוכל לפרוע מוקדם אז מעולה.

 

[Leo33]

תודה רבה כן אני בעיקרון יכול לפרוע גם מיידית את המשתנה צמודה, נותר מספיק הון עצמי..
חוצמזה מישהו עוד יכול לחוות דעה לגבי הריביות ושאר המסלולים, זה סביר יחסית? אמור לסגור את הענין תחילת שבוע הבא..

 

[ת.אוקהם]

תודה רבה כן אני בעיקרון יכול לפרוע גם מיידית את המשתנה צמודה, נותר מספיק הון עצמי..
חוצמזה מישהו עוד יכול לחוות דעה לגבי הריביות ושאר המסלולים, זה סביר יחסית? אמור לסגור את הענין תחילת שבוע הבא..

אני אישית הייתי פורע את המ"צ באופן מיידי.
התשואה בפרעון שם היא, בהנחת מדד שמרנית של 1%, סדר גודל של 4.25% נטו ללא סיכון.
למיטב ידיעתי אין הרבה אפיקי השקעה שנותנים כאלה תשואות.
גם את הק"צ לא הייתי מושך ל15 שנה אלא משתדל לפרוע תוך פחות מעשור.

לעצמאי בן 40+ חובב סיכונים העניינים שונים מלשכיר בן 30

סתם מתוך סקרנות, מעניין אותי למה אתה חושב ככה?

בכל מקרה, בהצלחה!

 

[Leo33]

תודה רבה אוקהם
הנחת מדד שלך היא לפי 1% שנתי אם אני מבין נכון? .. הבנתי שהמדד בשנים אחרונות די סטטי וגם הצפי שלא יעלה בהרבה בשנים קרובות, למשל בגלל תחרות ביבוא, פתיחת שערים ונמלים, שיפורים טכנולוגיים ועוד. מחירי הדיור כן עולים ועולים (לצערנו הרב), אבל שאר המוצרים די הוזלו בשנים אחרונות בגלל הסיבות הללו (אגב לפי היועצת משכנתא בכלל לא הייתי צריך לקחת קלצ, אלא פריים ושני שליש צמודות, שאם מסתכלים על טווח קצר יחסית לפירעון ההלוואה של נניח עשר שנים, המדד יכול לעלות באחוזים בודדים לטענתה אם בכלל. אבל הבנתי כבר שזה יותר מדי מסוכן).
וכן לגבי חלק הק״צ אם אוכל לפרוע אותו לפני הזמן בטח שאעשה זאת, תודה רבה על העצה.
אגב מי יודע להגיד מתי הקרן באמת מתחילה להיאכל לפי שפיצר, לפי הבנקאית אחרי חצי תקופה מתחיל לזוז משהו בכל מסלול
ההנחה שלי שאצטרך עוד הלוואה לטובת דירה גדולה יותר תוך כמה שנים ואז למכור את הדירה, ובכסף או לפרוע את ההלוואה הזו ולקחת אחרת, או להישאר עם ההלוואה הזו ולקחת עוד אחת. כמובן בהתאם לתנאים שיהיו. (הצפי כרגע הוא כן לעליות ריבית לפי היועצות). בקיצור סלט אבל נקווה לטוב
לגבי שאלתך
כי עצמאי (לפחות בתחום שלי שזה מכירות) יש לו צפי שונה לגידול בפעילות ובהכנסות, שכיר יכול לצפות ל5-10% שנתי אאל״ט, ועצמאי בהתנהלות נכונה יכול קצת יותר..יותר סיכון אמנם והרבה כאבי ראש אבל בהתאם גם יותר סיכוי..