השקעה ראשונה בחול

[ram11]

אהלן חברים
long story short: קנינו דירה (על הנייר) בעיר היין באשקלון ובמקום לשלם את כל הסכום מההון העצמי שלנו חשבנו לקחת משכנתא על חצי מסכום הדירה +- ובשאר הסכום לקנות דירה להשקעה בחול
(יש לנו קרן חירום ותיק השקעות נוסף ובנוסף גם אם הנכס באשקלון ישאר ללא שוכר נוכל לעמוד בתשלומים מהמשכרות שלנו)
השאיפה היא להשקיע בן 300 ל 500 אש"ח ולהחזיק את הדירה זמן ממושך יחסית על מנת להנות מהשכירות
המיקום: מדינה אירופאית כל שהיא בזמן טיסה ובמחירי טיסה סבירים מישראל, אנו נלך לחפש את הדירה וללמוד את האיזור לפני הקנייה ואת הניהול השוטף נעשה דרך חברת ניהול מקומית (בנוסף יש לאישתי אזרחות גרמנית, אולי זה יעזור מבחינת מיסוי \ בירוקרטיה)
קצת הלכתי לאיבוד באיפה להתחיל לחפש אשמח שתכווינו אותי באיזה מדינות \ באיזה איזורים כדאי להתמקד ולמה כדאי לשים לב
בנוסף אם יש למישהו נסיון עם חברת ניהול שהוא עובד איתה, אשמח להמלצות בפרטי
תודה רבה מראש
נ.ב ההשקעה תיהיה לפחות עוד שנה שנה וחצי כך שיש מספיק זמן ללמוד את הנושא (ובשאיפה גם שהשקל יתחזק עד אז....)

 

[fsfs]

למה אירופה דווקא? ולא ארה"ב למשל
אירופה בדרך כלל אלה תשואות יחסית נמוכות גם מול תשואת אג"ח ממשלתי עכשיוי , תחזית עליית ערך לא ברורה וביורוקרטיה ו מיסים עודפים
כמובן כל שוק במדינה באירופה זה שוק נדל"ן עם מאפיינים שלו אבל ככל שמדינה חלשה יותר כלכלית אז השקעה מסוכנת יותר ( לאלה שרצים ליוון ופורטוגל)

 

[ram11]

כי הכוונה היא לחפש את הנכס בעצמנו(עליות של ביקור בארצות הברית לצורך חיפוש נכס כניראה יגמרו את התשואה) ובכללי מעדיפים מקום שקרוב יחסית לישראל

 

[אורי ג.]

כל הבלגן הזה בשביל 100K$?
אתה מחפשים תחביב או לעשות כסף?
שימו בשוק ההון ותסגרו עניין (לדעתי).

 

[Ysm]

אני מסכים עם הפוסט לעיל. הרבה יותר קל והרבה פחות כאב ראש להשקיע בשוק ההון. אם אתם רוצים להשקיע בנדלן בארהב זה מצריך הרבה יותר עבודה והתעסקות

 

[צדיק נסתר]

כל הבלגן הזה בשביל 100K$?
אתה מחפשים תחביב או לעשות כסף?
שימו בשוק ההון ותסגרו עניין (לדעתי).

כשאתה צודק אז אתה אפילו לא טועה!

לא הייתי מתקרב לזה עם מקל בסכומים כאלה (מנסיון..)

השקעה בנדלן זה מקצוע
יש שונות מעיר עיר בתוך אותה מדינה
בין מגורים למסחרי
שלא לדבר בין מדינות
יש נושאי מיסוי
יש בעיות מי יפתור אותן?
והכי גרוע יש ערימות של נוכלים שמנסים למכור לכם חלום
הם בונים על זה שרוב האנשים עודים השוואה למה שהם מכירים מישראל
מנפחים שווי נכסים
מבטיחים הבטחות שווא ועוד.

בהצלחה במה שתחברו בכל מקרהץ

 

[Ysm]

לי יש חברים שהשקיעו בנדלן בארהב ומקבלים 10% תשואה וזה מיד מדליק לי מאה נורות אדומות.
איך זה שאפילו קרנות REIT ענקיות נותנות חצי מזה?
בסוף מישהו איפשהו משלם את המחיר

 

[ram11]

תודה רבה לכל המגיבים
בסופו של דבר השאיפה היא "להגדיל את תזרים המזומנים המשפחתי", ורצון לגוון בין אפיקי השקעה - לכן מלכתחילה חשבנו על האופציה של נדלן בחול
ברור לי שהשוק מלא בנוכלים שמבטיחים תשואות ענק במינימום מאמץ ולכן רציתי לבחור בעצמי את הנכס וללמוד את הנושא והמקום לבד
ולצערי רוב ההמלצות והפרסומות שמצאתי באינטרנט מכוונות למדינות עם כלכלה בעייתית והשקעות שניראות מפוקפקות מאוד (בעיקר ביוון גאורגיה פורטוגל ואוקראינה עד לפני המלחמה)
אבל בכל זות, דווקא עכשיו שאנחנו צעירים ויש לנו זמן ויכולת ללמוד את הנושא ואת המקום בו אנו נשקיע מהווים יתרון גדול על פני גיל מבוגר יחסית שאליו נגיע אומנם עם סכום גדול יותר להשקעה אך עם הרבה פחות זמן ללמוד ולהשקיע בנושא (בכללי לדעתי שווה לקפוץ "למים העמוקים" עם סכום קטן יחסית ולא עם סכום גדול כך שאת השכר לימוד (אם יהיה כזה) נשלם מסכום קטן יחסית)
לכן אני אחדד את השאלה איך ואיפה הייתם ממליצים לי להשקיע ואיך ניתן ללמוד להעמיק בנושא

(רוני -​

אשמח לשמוע גם את דעתך בנושא)

 

[אורי ג.]

לכן אני אחדד את השאלה איך ואיפה הייתם ממליצים לי להשקיע ואיך ניתן ללמוד להעמיק בנושא

אני לא ממליץ על דבר אבל בשוק ההון יש דרכים מעולות להשיג תזרימים שונים, בדרגות סיכון שונות ובמטבעות שונים.
יש גם דרכים לייצר תזרים סינטטי שכלכלית זה אפילו עדיף.

 

[MarketTimer]

יש גם דרכים לייצר תזרים סינטטי שכלכלית זה אפילו עדיף.

מה זה תזרים סינטטי?

 

[אורי ג.]

מה זה תזרים סינטטי?

מכירה חלקית של נכס והשגת תזרים מזה או לקיחת הלוואה על סמך הנכס הזה.

לדוגמא: קנית 100 מניות של X, אחרי 5 שנים הם הכפילו את ערכם, אתה עכשיו מוכר 7 מניות כדי לקבל כסף בכיס.
דוגמא נוספת:
קנית נכס במחיר X. אחרי 5 שנים הוא הכפיל את ערכו, לקחת הלוואה בשווי 20% מX כדי לקבל כסף בכיס.

 

[ram11]

ממה שאני מבין, תזרים משוק ההון הוא נמוך משמעותית משתשואת נדלן (קרנות ריט \ מניות דיבידנט מחלקות בסביבות 3- 4 % בעוד נדלן בחול אמור להשיג תשואה משכירות של 7-8 %), תקנו אותי אם אני טועה...

מכירה חלקית של נכס והשגת תזרים מזה או לקיחת הלוואה על סמך הנכס הזה.

לדוגמא: קנית 100 מניות של X, אחרי 5 שנים הם הכפילו את ערכם, אתה עכשיו מוכר 7 מניות כדי לקבל כסף בכיס.
דוגמא נוספת:
קנית נכס במחיר X. אחרי 5 שנים הוא הכפיל את ערכו, לקחת הלוואה בשווי 20% מX כדי לקבל כסף בכיס.

מאיזה סכום \ באיזה תנאים לדעתך כן שווה להשקיע בנדלן בעולם?

 

[אורי ג.]

מאיזה סכום \ באיזה תנאים לדעתך כן שווה להשקיע בנדלן בעולם?

תלוי במה הכוונה ולאיזה מטרה, יש:
א. אני מכיר עשירים שקונים דירות למטרות נופש וגם פיזור סיכונים במנהטן לדוגמא.
ב. יש כאלה (כמוני) שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל בעסקאות גדולות עם מוסדיים וכו'
ג. יש כאלה שקונים דירות או בתים (בדרך כלל זולות במיוחד) באיזורי ספר במקומות שונים בעולם.
ד. יש כאלה שקונים קרנות ריט או קרן של קרנות ריט.
ה. יש כאלה שמשקיעים בעזרת PE או כל מיני עסקנים כאלה ואחרים.

אם הכוונה היא בג', ד' או ה' אז לדעתי לא שווה בכל סכום.

 

[Okiru]

תלוי במה הכוונה ולאיזה מטרה, יש:
א. אני מכיר עשירים שקונים דירות למטרות נופש וגם פיזור סיכונים במנהטן לדוגמא.
ב. יש כאלה (כמוני) שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל בעסקאות גדולות עם מוסדיים וכו'
ג. יש כאלה שקונים דירות או בתים (בדרך כלל זולות במיוחד) באיזורי ספר במקומות שונים בעולם.
ד. יש כאלה שקונים קרנות ריט או קרן של קרנות ריט.
ה. יש כאלה שמשקיעים בעזרת PE או כל מיני עסקנים כאלה ואחרים.

אם הכוונה היא בג', ד' או ה' אז לדעתי לא שווה בכל סכום.

מה המינימום השקעה בנדל״ן חו״ל עם מוסדיים כפי שמכובדי משקיע?
אשמח גם לדעת כיצד הנ״ל מתבצע ואיך יודעים שהכל כשר ואין חתול בשק...

 

[אורי ג.]

מה המינימום השקעה בנדל״ן חו״ל עם מוסדיים כפי שמכובדי משקיע?

זה מאד תלוי איך, עם מי ובאיזה עסקה.
לדוגמא PE מסוימים יקבלו לפעמים CO INVEST בסכומים משתנים אבל העמלות יהיו בדיוק כמו בקרן (או יותר) ככה שזה לא יעזור לך הרבה.
יש קרנות ומתווכים שעובדים יותר במודלים של עסקאות חד פעמיות ואז ראיתי
אנחנו אישית משקיעים עם מוסדיים שיודעים שאנחנו יודעים לתת צ'קים גדולים ולא לבלבל את המוח יותר מדי, אם במקרה נרצה להיכנס בסכומים קטנים יותר הם לא יגידו לנו לא אבל בדרך כלל אנחנו חסומים מלמעלה, לא מלמטה.

אשמח גם לדעת כיצד הנ״ל מתבצע ואיך יודעים שהכל כשר ואין חתול בשק...

במקרה שלנו או באופן כללי?