השקעה בנדלן

[Shlomi Z]

@אורי ג.
במקום בו אני גר, יש בית שעמד למכירה בשנה האחרונה.
חברים שונים ובני משפחה שלי [גם אני בשביל הספורט] התקשרנו בשביל לקבל מחיר ולהתעניין.
[זה בית של השכן שלי].
המתווך הגיע עד מחיר של 3M ש"ח וזה נשמע סביר יחסית לבית שעביר שיפוץ ומחיר המבוקש בישוב שלי, שאין בו הרחבות [בניגוד למושבים צמודים] או "בנים ממשיכים" וכו'.
הבית נמכר לאחרונה.
מהצצה במדל"ן גיליתי שבעסקאות אחרונות, הבית כמובן הופיע, אך המחיר היה נמוך בצורה "לא סבירה".

בהנחה שלמוכר יש אינטרס לשלם כמה שפחות מס שבח במכירה ולקונה כמה שפחות בלי שום קשר מן הסתם,
יש מצב שפשוט הוא העביר לו במזומן, סכום מסוים, בשביל לקבל הנחה?

* יוצא מנק' הנחה שאין לו בעיה שיהיה לו מאותK במזרון.

 

[אורי ג.]

יש מצב שפשוט הוא העביר לו במזומן, סכום מסוים, בשביל לקבל הנחה?

יש מצב אבל אם זה אכן המצב:

מהצצה במדל"ן גיליתי שבעסקאות אחרונות, הבית כמובן הופיע, אך המחיר היה נמוך בצורה "לא סבירה".

אז מיסוי מקרקעין לא יקבלו את המחיר, יגישו שומה מטעמם וכל הצדדים ישלמו מס מלא מלא, אל תדאג.

 

[Shlomi Z]

אז מיסוי מקרקעין לא יקבלו את המחיר

לפי מה הם מתמחרים ?

 

[אורי ג.]

לפי מה הם מתמחרים ?

הם מיסוי מקרקעין, הם יודעים על כל עסקת נדל"ן במדינת ישראל, שמאים בעצמם מתמחרים לפי בסיס הנתונים שלהם.

 

[Shlomi Z]

שמאים בעצמם מתמחרים לפי בסיס הנתונים שלהם

כל עסקה שנעשית הם שולחים *עוד* שמאי מטעמם ?
או רק אם נראה להם חשוד ?

 

[אורי ג.]

כל עסקה שנעשית הם שולחים *עוד* שמאי מטעמם ?

הם לא שולחים שמאי מטעמם, הם מתמחרים לפי מודלים שלהם. ואם יש "דגל אדום" אז עובר לקביעת מחיר שלהם לעסקה.

או רק אם נראה להם חשוד ?

בעיקרון כן.

 

[bengi]

@אורי ג.
במקום בו אני גר, יש בית שעמד למכירה בשנה האחרונה.
חברים שונים ובני משפחה שלי [גם אני בשביל הספורט] התקשרנו בשביל לקבל מחיר ולהתעניין.
[זה בית של השכן שלי].
המתווך הגיע עד מחיר של 3M ש"ח וזה נשמע סביר יחסית לבית שעביר שיפוץ ומחיר המבוקש בישוב שלי, שאין בו הרחבות [בניגוד למושבים צמודים] או "בנים ממשיכים" וכו'.
הבית נמכר לאחרונה.
מהצצה במדל"ן גיליתי שבעסקאות אחרונות, הבית כמובן הופיע, אך המחיר היה נמוך בצורה "לא סבירה".

בהנחה שלמוכר יש אינטרס לשלם כמה שפחות מס שבח במכירה ולקונה כמה שפחות בלי שום קשר מן הסתם,
יש מצב שפשוט הוא העביר לו במזומן, סכום מסוים, בשביל לקבל הנחה?

* יוצא מנק' הנחה שאין לו בעיה שיהיה לו מאותK במזרון.

לא יודע מה זה בצורה לא סבירה. אבל אם מדובר ב200-300 אלף ש"ח על בית שהשווי שלו הוא 3 מיליון אף אחד לא יעשה שום דבר.
המוכר משלם פחות מיסים בצורה הזאת ואילו הקונה מלבין כסף שחור. זה אינטרס של שני הצדדים.

 

[אורי ג.]

המוכר משלם פחות מיסים בצורה הזאת ואילו הקונה מלבין כסף שחור. זה אינטרס של שני הצדדים.

זה לא מכמה סיבות:
1. המוכר עכשיו תקוע עם 300K מזומן, אחרי חוק המזומן החדש זה לא פשוט מה לעשות אם זה ואיפה לאחסן את זה.
2. כשהקונה יבוא ביום מן הימים למכור את הנכס בהנחה שאין לו פטור ממס רכישה אז בסיס המס שלו יהיה נמוך יותר והוא יאלץ מס מלא על כל הכסף השחור שהוא נתן. גם אם הוא לא מתכנן למכור התוכניות לפעמים משתנות. בהנחה שזו דירה יחידה של הקונה החיסכון פה הוא אפסי, אם זו לא דירה יחידה אז החיסכון גדול יותר אבל הוא סתם ידפוק את עצמו פי כמה במכירה.
3. אם יש בעיה אם העסקה לך המוכר תמיד יכול להתכחש שהוא קיבל את הכסף ואז הקונה בבעיה.
4. זו עבירה פלילית עם כל המשתמע.

 

[Shlomi Z]

בהנחה שזו דירה יחידה של הקונה החיסכון פה הוא אפסי

מדוע? הוא קיבל הנחה עבור תשלום במזומן ?

 

[אורי ג.]

מדוע? הוא קיבל הנחה עבור תשלום במזומן ?

פחות מס רכישה.

 

[Shlomi Z]

פחות מס רכישה.

"מס רכישה משולם בהתאם למדרגות - ככל שעסקת הרכישה בעלות גבוה יותר, כך המס וכך שיעורו גבוהים יותר."

אם אני קונה ממך דירה ב-100 ש"ח אשלם 10% מס רכישה. אם קניתי ב-200 אז מן הסתם זה ייצא יותר...
מה פספסתי ?

 

[אורי ג.]

מה פספסתי ?

שההפרש הוא אפסי בהפרש של 300K בין הדיווח לבין התשלום בפועל.

 

[רוני]

מה פספסתי ?

הכסף שלא שולם עליו מס, הופך להיות כסף שחור, קשה עד בלתי אפשרי לפעול איתו,
בעבר כדי לשמור על הערך שלו היו רוכשים דולרים ושמים בכספת הבנק.

ב 14 השנים האחרונות הדולר נשחק אל מול השקל,
ובטח לא היה פה פיצוי לפחות חלקי על השחיקה בכוח הקניה
של הכסף בשנים אלו, עלויות המחיה עלו בשנים אלו בעשרות אחוזים.

במידה ומשלמים מס כחוק, ניתן להשקיע לאחר מכן את הכסף, ואפילו בעזרת מינוף.

 

[bengi]

זה לא מכמה סיבות:
1. המוכר עכשיו תקוע עם 300K מזומן, אחרי חוק המזומן החדש זה לא פשוט מה לעשות אם זה ואיפה לאחסן את זה.
2. כשהקונה יבוא ביום מן הימים למכור את הנכס בהנחה שאין לו פטור ממס רכישה אז בסיס המס שלו יהיה נמוך יותר והוא יאלץ מס מלא על כל הכסף השחור שהוא נתן. גם אם הוא לא מתכנן למכור התוכניות לפעמים משתנות. בהנחה שזו דירה יחידה של הקונה החיסכון פה הוא אפסי, אם זו לא דירה יחידה אז החיסכון גדול יותר אבל הוא סתם ידפוק את עצמו פי כמה במכירה.
3. אם יש בעיה אם העסקה לך המוכר תמיד יכול להתכחש שהוא קיבל את הכסף ואז הקונה בבעיה.
4. זו עבירה פלילית עם כל המשתמע.

1. המוכר צריך לעשות את החשבון כמה מס הוא רוצה לחסוך בתמורה לכמות הכסף השחור שהוא רוצה "להיתקע" איתו. הוא לא חייב לקבל 300K הוא יכול להסכים רק ל50K לצורך העניין, אבל אז כמובן הוא ישלם יותר מיסים. על עיסקה של 3M אין בעיה לקבל 300K בשחור. 2.7M זה עדיין מחיר הגיוני ולא נמוך צורה לא סבירה. על דירת שני חדרים בעפולה ששווה 550K לקבל 300K בשחור, פה כבר יש בעיה וזה יעיר את הרגולטור.
2. גם אם בעתיד הקונה ישלם מס שבח על הכסף השחור זה עדיין משתלם לקונה. ההון השחור שלו נאכל ע"י האינפלציה, הוא בקלות יכול לאבד את ההון הזה ע"י גניבה, שריפה, הצפה, כשגם הזמן עצמו פוגע בשטרות פיזית שכאמור עשויים מנייר. זו הזדמנות עבורו להלבין סכום גדול של כסף, סוף סוף להרוויח תשואה על ההון הזה, כשבמקרה הטוב הוא דוחה את המס על ההון השחור הזה לרגע המכירה, ובמקרה היותר טוב(דירה יחידה במחיר נמוך מ1.6M) הוא לעולם לא ישלם מס על ההון הזה.
3. זה הסיכון הגדול, אני מניח שאנשים שעושים את זה מנסחים ע"י העו"ד סעיף שמפצה את הקונה בגובה התשלום השחור במקרה של תקלות.
4. אכן זו עבירה פלילית ששני הצדדים צריכים לקחת בחשבון. אם לקונה כבר יש הון שחור אז הוא כבר ביצע עבירה פלילית

 

[אורי ג.]

@bengi
1. צריך להיות ממש מטומטם כדי להתעסק עם כזה דבר בשביל 50K אבל ממש.
2. זה בהנחה שהכסף שחור IN THE FIRST PLACE, אם לא אז הקונה עושה מעשה ממש ממש מטופש, הוא לוקח כסף לבן ומשחיר אותו.
3. אני לא יודע איך מגנים על עצמך בעזרת חוזה על תשלום מזומן לא חוקי שאסור שיהיה מצוין בחוזה בכלל. אני גם לא מכיר עו"ד שירצה להתעסק עם כאלה דברים.
ועוד לא דיברנו על זה שעכשיו המוכר תקוע עם בוכתא של כסף שחור.

 

[bengi]

@אורי ג.

1. לא מסכים איתך. אתה ציינת פה את החוק החדש שעבר שמקשה עוד יותר על השימוש במזומן. זו הזדמנות טובה עבור הקונה להיפטר מכמות לא מבוטלת של הון שחור. אומנם אני לא רו"ח אבל באמת שאני לא מצליח לחשוב על דרך מהירה וטובה יותר להלבין כסף(ושוב אני לא בעל מקצוע ולא מתיימר להיות).
2. אין ספק שאין שום היגיון בלשלם במזומן כשאין לך הון שחור. כל ההתייחסות שלי היא במקרה שלקונה יש כבר הון שחור.
3.גם אני לא(איני עו"ד), פשוט העלתי השערה. בכל אופן אני חושב שהמחלוקת העיקרית בנינו היא על מידת יעילותו של הרגולטור. אני חושב שכל עוד מדובר בסכום יחסית קטן מגודל העיסקה, הסיכוי שהרגולטור יעשה משהו הוא אפסי ואין לו באמת דרך לעלות על התשלום בשחור. לעניות דעתי הסיכון ממחלוקת עם המוכר הרבה יותר גדול(ואז לא תקבל ממנו את הכסף חזרה).

ורק להבהיר משהו אחרון, אני לחלוטין לא ממליץ להעלים מיסים או לבצע עבירות פליליות אחרות.

 

[DavidA]

@אורי ג.

1. לא מסכים איתך. אתה ציינת פה את החוק החדש שעבר שמקשה עוד יותר על השימוש במזומן. זו הזדמנות טובה עבור הקונה להיפטר מכמות לא מבוטלת של הון שחור. אומנם אני לא רו"ח אבל באמת שאני לא מצליח לחשוב על דרך מהירה וטובה יותר להלבין כסף(ושוב אני לא בעל מקצוע ולא מתיימר להיות).
2. אין ספק שאין שום היגיון בלשלם במזומן כשאין לך הון שחור. כל ההתייחסות שלי היא במקרה שלקונה יש כבר הון שחור.
3.גם אני לא(איני עו"ד), פשוט העלתי השערה. בכל אופן אני חושב שהמחלוקת העיקרית בנינו היא על מידת יעילותו של הרגולטור. אני חושב שכל עוד מדובר בסכום יחסית קטן מגודל העיסקה, הסיכוי שהרגולטור יעשה משהו הוא אפסי ואין לו באמת דרך לעלות על התשלום בשחור. לעניות דעתי הסיכון ממחלוקת עם המוכר הרבה יותר גדול(ואז לא תקבל ממנו את הכסף חזרה).

ורק להבהיר משהו אחרון, אני לחלוטין לא ממליץ להעלים מיסים או לבצע עבירות פליליות אחרות.

לא הבנתי. הרי החבות מס על 50K היא נגיד 12.5K או לפי שבח אפילו פחות, כלומר הוא הופך לעבריין מס בשביל 12.5K?
במקרה של 300K, יש למוכר עכשיו 300K מזומן שהוא יעשה איתם מה בדיוק? אם יתחיל להלבין איכשהו זה כבר עבירה נוספת בנוסף לעברת המס... עדיף כבר ללכת לשדוד בנק ותקבל את אותו עונש ואולי אפילו פחות עבור אותו מאמץ. כמובן שתיאורטית אפשר להיות עבריין ואפשר להרוויח מכך, לרוב התוחלת היא שלילית אם מחשבים קנסות עם ריבית, רישומים פליליים, עלות ייצוג משפטי וזמן הישיבה במאסר שהוא גם עלות כלכלית וגם עלויות נוספות שקשה יותר למדוד כספית.

 

[Shlomi Z]

ה לא מכמה סיבות

הכסף שלא שולם עליו מס, הופך להיות כסף שחור, קשה עד בלתי אפשרי לפעול איתו,

אני לא מבין למה אתם אומרים את זה:
[לא כי אני מנסה להיות עבריין, כי אני מנסה להבין את המיסוי על הדרך]

אורי קנה את הדירה ב-2M לפני שלוש שנים
אם אורי מוכר לשלומי את הדירה, ושלומי רוצה אותה להשקעה קרי יש לו דירה נוספת.
אם מצהירים על 3M , שלומי משלם מס רכישה של 240K. אורי משלם 250K מס שבח ,25% מהרווח.
אם מצהירים על 2.2M, שלומי משלם מס רכישה 176K. אורי משלם 150K מס שבח, 25% מהרווח.

לשניהם יש מפעל למחזור בקבוק פלסטיק והם יודעים להתעסק עם מזומן
למה לא משתלם להצהיר על מחיר נמוך ? שניהם מרוויחים מכך.

 

[Shlomi Z]

במקרה של 300K, יש למוכר עכשיו 300K מזומן שהוא יעשה איתם מה בדיוק?

א. יש לו חמישה ילדים, כל אחד יקבל כמה עשרותK ויפרק אותם בחודשיים בקניות בסופר.
ב. יקנה ג'יפ מאיזה בןדוד.
ג.מדינת ישראל משופעת בכסף שחור..., אתם נותנים בו קרדיט רחב לעניין הרגולטור והאכיפה.

 

[DavidA]

אני לא מבין למה אתם אומרים את זה:
[לא כי אני מנסה להיות עבריין, כי אני מנסה להבין את המיסוי על הדרך]

אורי קנה את הדירה ב-2M לפני שלוש שנים
אם אורי מוכר לשלומי את הדירה, ושלומי רוצה אותה להשקעה קרי יש לו דירה נוספת.
אם מצהירים על 3M , שלומי משלם מס רכישה של 240K. אורי משלם 250K מס שבח ,25% מהרווח.
אם מצהירים על 2.2M, שלומי משלם מס רכישה 176K. אורי משלם 150K מס שבח, 25% מהרווח.

לשניהם יש מפעל למחזור בקבוק פלסטיק והם יודעים להתעסק עם מזומן
למה לא משתלם להצהיר על מחיר נמוך ? שניהם מרוויחים מכך.

אין ויכוח כאן על קיום הקומבינה לרמות המדינה,הקומבינה קיימת ואפשר להרויח, הויכוח הוא על האטרקטיביות ושיקולי עלות תועלת.
נותן קרדיט או לא, לאדם נורמטיבי לא תהיה שאיפה לחיות חיים שכל שיחת טלפון שהוא מקבל עלולה להיות מפקיד השומה שפתח בחקירה נגדך ועלול לפתוח אותך לעברות מס והלבנת הון וישיבה בכלא- מצב שבו גם לא יהיו 800K, גם יהיה קנס, גם יהיה ישיבה במאסר. אתה אומר שהסיכוי נמוך, יכול להיות שהוא נמוך, ועדיין לרוב האנשים לא בא לחיות תחת סיכון כזה.

הלבנת הון זה משהו שמתעסקים בו אם סך העברות שלך הם גם ככה בסדר גודל שהפגיעה השולית מעבירה זו כבר לא תשנה כל כך. כשאתה מגלגל 100 מיליון בשנה מסחר בהרואין וניהול מועדוני הימורים, אז העונש שיתווסף ל 30 שנות מאסר על ניהול ארגון פשיעה כבר לא כל כך יזיז לך.