השקעה בנדלן

[tagidken]

תשמע,

היקף העסקה (גם אם בפועל זה כמה מגרשים בו זמנית) קטן לי מדי בשביל הכאב ראש והרווח.
אני כמובן אומר זאת כנורת אזהרה, אל מול יזם/ים, אני לא הייתי עובד בשביל ההיקף והמספרים האלה. גם אתה לא.

1. תשמע, הם טוענים כי הם מגייסים משקיעים לסוג כזה של עסקה כל חודש. כלומר כל חודש רק על פרויקטים מסוג זה יש להם תשואה של מעל 100% שנתי, בסיכון אפסי מבחינתם. לא הייתי מתנגד להתחלף איתם.
2. מה שקצת נראה לי מוזר כי אתר הפייסבוק שלהם לא כזה פעיל מבחינת תגובות. האם אין אנשים מרוצים/ לא מרוצים?
3. הם נתנו לי מס' טל' של משקיעה דרכם כממליצה. שוב, יכול להיות כי היא קשורה אליהם עסקית. אין לזה סוף.

 

[Shlomi Z]

ה שקצת נראה לי מוזר כי אתר הפייסבוק שלהם לא כזה פעיל מבחינת תגובות. האם אין אנשים מרוצים/ לא מרוצים?

אם זה נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז, מריח כמו ברווז... זה שאלתיאל קוואק.

 

[אורי ג.]

. באופן אישי החלטתי להתנסות בזה. אני מודע לסיכון.

אז כל השאר כבר לא משנה, שיהיה בהצלחה!!

 

[יהודה ישראל]

לא אומר שהם לא מצליחים/מוצלחים/אנשים ראויים וכו' וכו', שזה לא מה שישתמע.
אבל כל חודש עסקה שמניבה +- 30k$ זה אומר 350k$ בשנה.
בשביל סכום כזה, זעום מאד, יזם אמיתי לא מחזיק מערכת ועובדים, ותקורות, ושעות עבודה וכל הבלה בלה.
אלא אם הוא יזם קטן, חלש, מתחיל ולא מספיק אריה, אני מאחל לך בהצלחה רבה בהשקעה הזו ובכל ההשקעות!

 

[adamshalev]

מעדכן לאחר הפגישה והתכתבויות איתם.

1. ההשעקה היא בארה"ב, פלורידה, cape coral.
2. מודל עסקי של גיוס כספים ממס' משקיעים, מינימום השעקה 50 K$, איתור מגרש, בניית בית, מכירתו. חוזרים על רכישת מגרש נוסף, בניית בית ומכירתו. כל התהליך אורך 14-18 חודשים, לטענת החברה.
3. החברה ציינה כי לא מעוניינת להשכיר עקב תשואות נמוכות וגם לא לחפש עיתוי מכירה מוצלח, אלא הרעיון לבנות ולמכור מהר ככל הניתן כדי למקסם תשואה ולתת לכסף להמשיך לעבוד במקום אחר.
4. צורת השקעה היא באמצעות שותפות. סך השעקה 220K$, כאשר החברה גם משקיעה סכום של 10K$. צפי מכירה 257K$ לבית ראשון ואז חוזרים על תהליך השקעה עבור בית שני. 8 % רווח ראשונים עבור משקיעים, לאחר מכן יתרת רווח מחולקת לפי 80% משקיעים, 20% חברה. בחישוב כזה מגיעים לסביב 25% לפני מיסים למשקיעים. חישבתי את רווח החברה על השקעה שלהם במקרה זה והיא הייתה סביב 100%.
5. החברה טוענת כי איזור זה זוכה לביקושים העולים על ההיצע ולכן קיים צפי לעליית מחירי נדלן.

לפני שאחלוק איתכם את התלבטויות שלי אשמח לשמוע התייחסויות. תודה

תסתכל על הוצאות העסקה, בטוח תמצא שם סעיף שהולך אליהם בדמות ״דמי ייזמות, דמי ניהול עסקה״ וכל מני דברים כאלו שיוצא יותר מהכסף שהם שמים בעסקה.
יש בזה את כל הדגלים האדומים שאמורים לשמור על משקיע מלהפסיד את כספו. אבל אתה ממש נחוש לעשות את זה בכל מקרה אז אתה הפראייר הלקוח המושלם בשבילם. בהצלחה.

 

[רוני]

החברה ציינה כי לא מעוניינת להשכיר עקב תשואות נמוכות

חיפשת קאץ', בבקשה קיבלת, תשואות נמוכות משכירות בפלורידה, זה משום שהשוק התאושש מהמשבר הגדול (בזמנו התשואות היו גבוהות),
ובמשך שנים עלה, עכשיו הם מציעים אסטרטגיה של בניה ומכירה בעוד שנה וחצי ברווח כאשר המחירים כבר היום גבוהים, יש כאן סיכון.

 

[amit]

לא אומר שהם לא מצליחים/מוצלחים/אנשים ראויים וכו' וכו', שזה לא מה שישתמע.
אבל כל חודש עסקה שמניבה +- 30k$ זה אומר 350k$ בשנה.
בשביל סכום כזה, זעום מאד, יזם אמיתי לא מחזיק מערכת ועובדים, ותקורות, ושעות עבודה וכל הבלה בלה.
אלא אם הוא יזם קטן, חלש, מתחיל ולא מספיק אריה, אני מאחל לך בהצלחה רבה בהשקעה הזו ובכל ההשקעות!

אולי היזם מוכר את הקרקעות לחברה במחיר מנופח?

חבר שלי מתחיל לעבוד בחברה כזו עכשיו ,סיפרו לו שהם פועלים ברווחיות של 5% מערך הפרוייקט.

אין מצב שזה הגיוני.

 

[יהונתן ב.]

חיפשת קאץ', בבקשה קיבלת, תשואות נמוכות משכירות בפלורידה, זה משום שהשוק התאושש מהמשבר הגדול (בזמנו התשואות היו גבוהות),
ובמשך שנים עלה, עכשיו הם מציעים אסטרטגיה של בניה ומכירה בעוד שנה וחצי ברווח כאשר המחירים כבר היום גבוהים, יש כאן סיכון.

התשואות נמוכות על NEW CONSTRUCTION כמעט בכל מקום בארהב (עלויות כח אדם בנייה וחומר) מול תעריף שכירות, לכן זה מיועד למכירה ולא להשכרה.
זה לא משקף על היכולת להשיג תשואה גבוהה על נכס בנוי קיים ובמצב של הזנחה ו/או סוג אחר של מוטיבציה של המוכר.
השוק התאושש ללא ספק.. אך עסקאות דו ספרתיות תמיד בנמצא.. גם בשכונות טובות.

 

[יהונתן ב.]

מעדכן לאחר הפגישה והתכתבויות איתם.

1. ההשעקה היא בארה"ב, פלורידה, cape coral.
2. מודל עסקי של גיוס כספים ממס' משקיעים, מינימום השעקה 50 K$, איתור מגרש, בניית בית, מכירתו. חוזרים על רכישת מגרש נוסף, בניית בית ומכירתו. כל התהליך אורך 14-18 חודשים, לטענת החברה.
3. החברה ציינה כי לא מעוניינת להשכיר עקב תשואות נמוכות וגם לא לחפש עיתוי מכירה מוצלח, אלא הרעיון לבנות ולמכור מהר ככל הניתן כדי למקסם תשואה ולתת לכסף להמשיך לעבוד במקום אחר.
4. צורת השקעה היא באמצעות שותפות. סך השעקה 220K$, כאשר החברה גם משקיעה סכום של 10K$. צפי מכירה 257K$ לבית ראשון ואז חוזרים על תהליך השקעה עבור בית שני. 8 % רווח ראשונים עבור משקיעים, לאחר מכן יתרת רווח מחולקת לפי 80% משקיעים, 20% חברה. בחישוב כזה מגיעים לסביב 25% לפני מיסים למשקיעים. חישבתי את רווח החברה על השקעה שלהם במקרה זה והיא הייתה סביב 100%.
5. החברה טוענת כי איזור זה זוכה לביקושים העולים על ההיצע ולכן קיים צפי לעליית מחירי נדלן.

לפני שאחלוק איתכם את התלבטויות שלי אשמח לשמוע התייחסויות. תודה

לפי מה שאתה מציין פה,
עם עלויות של 220 ומכירה של 257 לפני הוצאות מכירה של 8-10٪ אחוז
הרווח נטו, לפני חלוקה, אמור להיות משהו כמו 17-20 לכל פרוייקט.. זה גבולי מידי לבניה חדשה - או שאין לך פרטים מדוייקים..

אם תשאל אותי, וזה גם ברור מהאתר שלהם, הם לא היזמים, סביר שהם מגייסים כסף לשותף מקומי בתמורה לנתח קטן וסיכון אפסי.

 

[אורי ג.]

זה אתר החברה:
https://investo.org.il/
לפי הבנתי החברה אינם יזמים כלל וכלל אלא מתווכים בין המשקיעים לבין היזמים.
המודל דומה מאד למודל של הגשמה, אינטו וכו'

 

[רוני]

השוק התאושש ללא ספק

בלי קשר לבניה חדשה, השוק כבר עבר כברת דרך בעליית המחירים, לכן להוציא למכירה בתים חדשים בעוד שנה וחצי מהיום ולצפות
לחלק את הרווח עם היזם והחברה המשווקת זה מעט מסוכן, ולא בטוח שהתשואות יהיו כפי שהעריכו.

 

[יהונתן ב.]

בלי קשר לבניה חדשה, השוק כבר עבר כברת דרך בעליית המחירים, לכן להוציא למכירה בתים חדשים בעוד שנה וחצי מהיום ולצפות
לחלק את הרווח עם היזם והחברה המשווקת זה מעט מסוכן, ולא בטוח שהתשואות יהיו כפי שהעריכו.

אין ספק שעדיף למזער חשיפה בפרוייקטים יזמיים עכשיו

 

[tagidken]

אז כל השאר כבר לא משנה, שיהיה בהצלחה!!

תודה! אני כמובן אעדכן איך יתקדם.

 

[tagidken]

לא אומר שהם לא מצליחים/מוצלחים/אנשים ראויים וכו' וכו', שזה לא מה שישתמע.
אבל כל חודש עסקה שמניבה +- 30k$ זה אומר 350k$ בשנה.
בשביל סכום כזה, זעום מאד, יזם אמיתי לא מחזיק מערכת ועובדים, ותקורות, ושעות עבודה וכל הבלה בלה.
אלא אם הוא יזם קטן, חלש, מתחיל ולא מספיק אריה, אני מאחל לך בהצלחה רבה בהשקעה הזו ובכל ההשקעות!

או קי , הבנתי מה כוונתך. גם לדעתי הם יזמים קטנים/ מתחילים.

 

[tagidken]

חיפשת קאץ', בבקשה קיבלת, תשואות נמוכות משכירות בפלורידה, זה משום שהשוק התאושש מהמשבר הגדול (בזמנו התשואות היו גבוהות),
ובמשך שנים עלה, עכשיו הם מציעים אסטרטגיה של בניה ומכירה בעוד שנה וחצי ברווח כאשר המחירים כבר היום גבוהים, יש כאן סיכון.

תודה, אני מבין כי קיים סיכון והייתה עליית מחירים חזקה באיזור. בבדיקות שעשיתי בית עם מפרט דומה עכשיו נמכר סביב 250K. כלומר אם המחירים לא יזוזו יהיה רווח, שהוא רווח הנובע מפעילות יזמית.

 

[tagidken]

זה אתר החברה:
https://investo.org.il/
לפי הבנתי החברה אינם יזמים כלל וכלל אלא מתווכים בין המשקיעים לבין היזמים.
המודל דומה מאד למודל של הגשמה, אינטו וכו'

אכן את הצודק. זה האתר. הם מאתרים את הקרקע, לוקחים קבלן בניה, מפקחים על ביצוע ומבצעים מכירה. האם זו לא פעילות יזמית?

 

[רוני]

תודה, אני מבין כי קיים סיכון והייתה עליית מחירים חזקה באיזור. בבדיקות שעשיתי בית עם מפרט דומה עכשיו נמכר סביב 250K. כלומר אם המחירים לא יזוזו יהיה רווח, שהוא רווח הנובע מפעילות יזמית.

במידה והכל יסתדר אתה צודק, אך מאחר ואתה לא היזם, הרווח יתחלק ליזם לחברה הישראלית המלווה, וגם לך המשקיע.
לאחר מכן אתה צריך לקזז עלויות מכירה(מתווך 6% מהמכירה) 25% מס רווחי הון, במידה ולהערכתך יישאר עבורך מספיק רווח, לך על ההשקעה.

 

[adamshalev]

במידה ולהערכתך יישאר עבורך מספיק רווח, לך על ההשקעה

ביחס לסיכון הגלום בהשקעה (כנראה גבוה ולא מכומת היטב) ובהשוואה לתשואה חלופית בסיכון חלופי.
סיכון הוא לא איזה מונח מתמטי מופשט. בייחוד בנדלן ייזמי - אנשים מפסידים את כל כספם. זה סיכון.

 

[יהודה ישראל]

או קי , הבנתי מה כוונתך. גם לדעתי הם יזמים קטנים/ מתחילים.

שיזם אמיתי לא מתחיל את הבוקר בשביל מספרים כאלה, הייתי חושש שזה לא משהו מספיק רציני.

 

[אורי ג.]

אכן את הצודק. זה האתר. הם מאתרים את הקרקע, לוקחים קבלן בניה, מפקחים על ביצוע ומבצעים מכירה.

הם לא, להבנתי הם מתווכים בינך לבין מי שכן עושה את הפעולות הנ"ל תוך גזירת קופון, בדיוק כמו הגשמה וכו'.