הגיע הזמן לשתף

[מישו2]

https://www.israelhayom.co.il/opinion/20530

 

[yoku_ono]

שמע סיפור חיים ממש מרשים יש לך כאן. מעניין אם תוכל לשתף קצת בתושב"ע של התנהלות מול שוכרים או קניית דירה, כי יש לי כמה עניינים לא פתורים שם שאשמח לעצות.

1. אז בקניית הבית הראשון שלנו נאלצנו לקחת משכנתא של 1M. הלחיץ אותנו, אז בחרנו להכניס דיירים ולחיות ברמת חיים נמוכה יותר. לא היה לי שמץ של מושג איך אני מוולדץ דייר. יש לך איזשהו נוהל שאתה מבצע ברגע שאתה אומר אוקיי, יש לי כאן אופציה שיתכן והיא טובה. אני רוצה לבקש X Y Z כדי לדעת שהתנאים לשוכר טוב מתקימים ? עוד לפני חתימת החוזה וערבויות או צ'ק ביטחון. אהבתי את מה שכתבת שדייר מוצלח הוא לאוו דווקא מישהו פיקח ממך או מקביל אליך ברמת החיים \ משכל.
2. ברגע שחתמת על החוזה איזה ערבויות אתה מבקש ? אנשים שהראתי להם את הדירה היו ממש מפוחדים מהערבויות שבעלי דירות מבקשים. אני ביקשתי צ'ק ביטחון בעבור שכירות של X חודשים קדימה.
3. עצה לגבי שכנים מעיקים ? אז הדירה שנקנתה היא אחלה והשוכרים גם כן. הבעיה היא שיש שכן מסויים שלא מפסיק "לדרוש" כל מיני שטויות על איזורים משיקים. זה קצת מטריל את השבוע פעם בכמה חודשים. איך אתה מתנהל עם השגרה הזאת ? במיוחד כשיש לך כמה דירות.
4. איך אתה ואשתך מתמודדים עם השחיקה של עבודה של 9 עד 5 ? אנחנו בתחילת הדרך וקצת נחרדים מהמחשבה של 37 שנים כאלה בעבודות דיי אינטנסיביות.

ובלי קשר, למדתי המון מהכתיבה שלך - תמשיך!

 

[מישו2]

”איני יודע באיזה נשק נשתמש במלחמת העולם השלישית, אך ברביעית נשתמש במקלות ואבנים”

אלברט איינשטיין

 

[מישו2]

עדכון הון 1.1.24

הנחות מס:
1. הנחת מכירת הנכס היקר ביותר אחרון.
2. מס יסף לא הוסף.
3. מס השכרה 10% כלול בהוצאות (משולם בינואר). הפסד על תיקונים כ-5% כלול בהוצאות.


נכסים:
נכס I נטו במכירה 11 מיליון (הנחת במכירת נכס אחרון - תשלום מס שבח רק מעל 4.6 מיליון - פטור דירה יחידה)
נכס II נטו במכירה 7 מיליון (מס שבח מלא)
נכס III נטו במכירה 0.8 מיליון (מס שבח מלא)
נכס IV נטו במכירה 0.7 מיליון (מס שבח מלא)
קרנות השתלמות (פטור ממס) + קופות נטו (בהנחת מס 33% על הכל) כ-1.2 מיליון
תיק קריפטו שווי נטו כ-0.5 מיליון (התיק בתשואה 189%)
סהכ כ-21 מיליון

התחייבויות:
משכנתאות כ-0.35 מיליון
הלוואות כ-0.25 מיליון
סהכ כ-0.6 מיליון

הכנסות חודשיות:
שכירויות:
נכס I שכירות 14K (גם גר וגם משכיר)
נכס II שכירות 15K
נכס III שכירות 2K
נכס IV שכירות 2K

משכורות:
שלי (TC נטו משוערך) 18K
של אשתי 13K

הוצאות חודשיות:
משכנתאות והלוואות - כ-12,000 ש"ח
הוצאות אחרות - כ-38,000 ש"ח - לא כולל מס השכרה. כן כולל תיקונים בנכסים.

סה"כ הכנסות 64K (ללא פנסיה, קה"ש)
סה"כ הוצאות 50K

תזרים: פלוס 14K חודשי

 

[עידו ג]

תודה על שיתוף המסע שלך!
האם העבודה שהחלפת (עמוד 7), הייתה בתנאים שלך? כלומר, מבחירה? משכורת נמוכה יותר אך יותר זמן פנוי?

ושאלה לגבי מה שכתבת בפוסט הראשון.
לקחת הלוואות על מנת למנף את עצמך. אני מניח שבמציאות של היום (ריבית) לא היית עושה זאת שוב?
אם הריבית הייתה שוב "אפסית", האם הגיוני לדעתך לסטודנט לקחת הלוואה ולהשקיע אותה במניות?
כמובן לא המלצה וכו'. רק התעניינות כללית.

 

[מי אני מה אני]

אם הריבית הייתה שוב "אפסית", האם הגיוני לדעתך לסטודנט לקחת הלוואה ולהשקיע אותה במניות?
כמובן לא המלצה וכו'. רק התעניינות כללית.

נכון שלא שאלת את דעתי אבל אני חושב שלקחת הלוואה בשביל להכנס לשוק ההון זה הדבר האחרון שבנאדם צריך לעשות, בייחוד אם הוא סטודנט.
אל תיתן ל2023 לעוור אותך וגם לא לעשור האחרון.
לא מכניסים לשוק ההון כסף שלא יכולים להפסיד.

 

[עידו ג]

נכון שלא שאלת את דעתי אבל אני חושב שלקחת הלוואה בשביל להכנס לשוק ההון זה הדבר האחרון שבנאדם צריך לעשות, בייחוד אם הוא סטודנט.
אל תיתן ל2023 לעוור אותך וגם לא לעשור האחרון.
לא מכניסים לשוק ההון כסף שלא יכולים להפסיד.

מסכים לחלוטין. ואחת על כמה וכמה במצב של היום.
לא מתעוור, רק סקרן.
להשקיע אני משקיע בכל מקרה. המצב שלי הוא גם לא המצב הסטנדרטי של כל סטודנט כי אני מקבל קצבת נכות, כך שאני יודע לאורך זמן שאקבל X כסף ואני יוכל לכסות Y הלוואה.

בכל אופן זו הייתה שאלה תיאורטית בלבד כי ההלוואה הזמינה לי (בלי ניסיון התעניינות או התמקחות) היא בריבית 7.49% כמדומני. לא רלוונטי בעליל.

 

[Williamsburg]

נכס I נטו במכירה 11 מיליון (הנחת במכירת נכס אחרון - תשלום מס שבח רק מעל 4.6 מיליון - פטור דירה יחידה)
נכס II נטו במכירה 7 מיליון (מס שבח מלא)
נכס III נטו במכירה 0.8 מיליון (מס שבח מלא)
נכס IV נטו במכירה 0.7 מיליון (מס שבח מלא)

יפה מאוד. נראה שאתה מעשירי הפורום
למה אתה מחשב עם מיסים שיכולים להשתנות 20 פעם עד שתממש אם בכלל? ואיך אתה מעריך את שווי הנכסים שלך?

תיק קריפטו שווי נטו כ-0.5 מיליון (התיק בתשואה 189%)

זה מה שקנית במקום הנאסדק המשולשת? יש קרנות סל על קריפטו שנסחרות? באיזו בורסה?

 

[Williamsburg]

אם הריבית הייתה שוב "אפסית", האם הגיוני לדעתך לסטודנט לקחת הלוואה ולהשקיע אותה במניות?

אם אתה מקבל מתנה של הלוואה ללא ריבית (לדוגמא בפתיחת חשבון בנק), לדעתי נכון לקחת ולהשקיע את הכסף לטווח ארוך.

 

[מישו2]

תודה על שיתוף המסע שלך!
האם העבודה שהחלפת (עמוד 7), הייתה בתנאים שלך? כלומר, מבחירה? משכורת נמוכה יותר אך יותר זמן פנוי?

ושאלה לגבי מה שכתבת בפוסט הראשון.
לקחת הלוואות על מנת למנף את עצמך. אני מניח שבמציאות של היום (ריבית) לא היית עושה זאת שוב?
אם הריבית הייתה שוב "אפסית", האם הגיוני לדעתך לסטודנט לקחת הלוואה ולהשקיע אותה במניות?
כמובן לא המלצה וכו'. רק התעניינות כללית.

תודה. כפי שכבר עניתי בעבר מדובר בהחלפת עבודות מבחירה לעבודות יותר נוחות ואיתן גם ירידה בשכר.

למעשה המינוף הראשון שלי היה בשנת 2006 לצורך בית מגורים והריבית היתה בערך כמו היום…

אני מניח שהייתי תמיד מתמנף יותר ככל שההון העצמי שלי קטן יותר ואני צעיר יותר. לכן היום אני בקושי ממונף.

 

[מישו2]

יפה מאוד. נראה שאתה מעשירי הפורום
למה אתה מחשב עם מיסים שיכולים להשתנות 20 פעם עד שתממש אם בכלל? ואיך אתה מעריך את שווי הנכסים שלך?


זה מה שקנית במקום הנאסדק המשולשת? יש קרנות סל על קריפטו שנסחרות? באיזו בורסה?

אני מחשב נטו לו הייתי מוכר בימים אלה כדי להבין מה מצבי. זה לא מה שנכון לעשות?

את תיק הקריפטו קניתי בעיקר בסוף 2017 וממשיך להחזיק. את הTQQQ מכרתי לאחרונה לצורך הקטנת מינוף (כפי שכבר רשמתי).

 

[עידו ג]

אני מניח שהייתי תמיד מתמנף יותר ככל שההון העצמי שלי קטן יותר ואני צעיר יותר. לכן היום אני בקושי ממונף.

זו בדיוק המחשבה שלי, עכשיו זה הזמן לקחת סיכון.
בכל אופן התשואה שאצטרך לקבל בריבית הנוכחית לא רלוונטית לדעתי. אולי אם היא תרד. תודה על הפירוט

 

[מישו2]

אני מחשב נטו לו הייתי מוכר בימים אלה כדי להבין מה מצבי. זה לא מה שנכון לעשות?

את תיק הקריפטו קניתי בעיקר בסוף 2017 וממשיך להחזיק. את הTQQQ מכרתי לאחרונה לצורך הקטנת מינוף (כפי שכבר רשמתי).

לגבי הערכת שווי הנכסים כמובן לפי עסקאות רלוונטיות אחרונות, מחירים באיזור וכד׳.

 

[Williamsburg]

זה לא מה שנכון לעשות?

זה כאילו הייתי מחשב את האחזקות שלי אחרי מס במימוש. בד"כ מחשבים ברוטו אבל זו סמנטיקה.

 

[מישו2]

זה כאילו הייתי מחשב את האחזקות שלי אחרי מס במימוש. בד"כ מחשבים ברוטו אבל זו סמנטיקה.

לא כ"כ הבנתי. אנחנו מנסים להבין כמה יש לנו לצריכה. אי אפשר לצרוך עם ברוטו. קח למשל שני אנשים זהים רק שאחד קנה פעם דירה במיליון והיום היא שווה עשרה מיליון והשני קנה אתמול דירה שעולה עשרה מיליון. לפי השוואת ברוטו, יש להם אותו הון וזה כמובן שגוי.

מסכים איתך שאפשר לציין גם את הברוטו כדי להבין את ה-ROE (כי הברוטו הוא למעשה הכסף ש"משחק").
מניח שאצלי הברוטו כ-26 מיליון.

 

[Williamsburg]

שאחד קנה פעם דירה במיליון והיום היא שווה עשרה מיליון והשני קנה אתמול דירה שעולה עשרה מיליון. לפי השוואת ברוטו, יש להם אותו הון וזה כמובן שגוי.

אני לא חושב שזה שגוי.
אם תיק המניות שלי שווה 3.5 מש"ח אז אני שווה את הסכום הזה, מה זה משנה באיזה שערים קניתי אותן?

 

[קפיצת הדרך]

לא כ"כ הבנתי. אנחנו מנסים להבין כמה יש לנו לצריכה. אי אפשר לצרוך עם ברוטו. קח למשל שני אנשים זהים רק שאחד קנה פעם דירה במיליון והיום היא שווה עשרה מיליון והשני קנה אתמול דירה שעולה עשרה מיליון. לפי השוואת ברוטו, יש להם אותו הון וזה כמובן שגוי.

נכון, אבל בנדל״ן אתה לא ״צורך״ את הנכס אלא את שכר הדירה. ומשכר הדירה (להבנתי) אתה כן מוריד את המס אז אין משמעות לנטו/ברוטו של מחיר הדירה, לפחות לא בהקשר של צריכה.
כן יש לזה משמעות במקרה שאתה רוצה למכור. אבל בוא נניח שתרצה להוריש/להעביר במתנה חלק מהנכסים כחלק/במקום העזרה שתרצה לתת לילדים. במקרה כזה יש מצב שלא יהיה בכלל מס שבח (או רק מס שבח שמעל התקרה). הילדים יוכלו למכור את הנכס/נכסים ללא מס, להשתמש בזה כהון לקניית דירה משלהם מה שאולי בכל מקרה תכננת לתת.

בנוסף לגבי קופות הגמל:

קופות נטו (בהנחת מס 33% על הכל)

לדעתי, אם ניתן לתכנן את הפרישה המוקדמת כך שגם אם פורשים *כרגע* ניתן להשתמש בכספי קופות הגמל רק אחרי גיל 60, אז גם פה אין סיבה להוריד 33% מס על הכל.
לדוגמא אצלנו, אנחנו יכולים לפרוש כרגע ולנצל כספים ללא מס (או כאלה שיש עליהם מס אבל נמוך יותר כגון התיק הממוסה) כך שלמרות שהכספים בקופות הגמל נלקחים בחשבון, מכיוון שברור שלא נוציא אותם לפני גיל 60, ולא נוציא אותם בבת אחת אלא רק כקצבה (אם בכלל נוציא אותם) אז אין שום הגיון להפחית מהם מס, בחישוב לפרישה מוקדמת.

 

[doubleg1]

כל הכבוד, מספרים מדהימים לגיל 45, ובכלל.
אני מסתכל על מה שרשמת על הדרך שעשית ועל הרכב הנכסים, הנכסים הזולים אני מבין איך הגיעו, אבל שני הנכסים המאוד יקרים איך זה קורה? אני מנסה לחשוב על נכס ששווה עכשיו 11 מיליון, כמה הוא היה לפני 10 שנים, נניח והיה 4.5 (יכול להיות שאני טועה), עדיין היה צריך הרבה מאוד כסף לקנות אותו.

 

[doubleg1]

ושאלה נוספת ברשותך - איפה אתה עומד על הסקאלה שבין
לחיות מהתזרים ולהשאיר לילדים כמה שיותר
לאכול חלק מהקרן וישאר לילדים הרבה אבל פחות

במקרה שלך אתה כבר היום על הכנסות פאסיביות מאוד גבוהות אז יכול להיות שהשאלה מיותרת, אבל מעניין אותי ההלך רוח

 

[yossik]

[אוף טופיק]

אבא עשיר אבא עני

מחבר הספר "אבא עשיר אבא עני": "אני בחוב של 1.2 מיליארד דולר"

רוברט קיוסאקי, מחבר רב המכר המוכר, הסביר את הסיבה בגללה הגיע לחוב הגדול הזה ואיך הוא מתכוון לצאת ממנו ואיך הכול חלק מאסטרטגיה כוללת, וטען: "אם אני פושט רגל, הבנק פושט רגל. זו לא בעיה שלי"

www.ice.co.il