הגיע הזמן לשתף

[yossik]

עדכון הון 1.7.23

תודה על העדכון.
לא הבנתי משהו, האם מכרת את הנכסים או שזו הערכת ערך שלהם אם היית מוכר?
משהו מעט לא מסתדר לי. אם ערך הנכסים שלך + שכירות מהנכסים + המשכורות הגבוהות נראה לי שיש מקום לאופטימיזציה כי אתה נשאר 'רק' עם 7K תזרים חיובי חודשי.
בהצלחה, ממש התקדמות נהדרת מהפוסט הראשון שלך בדיון הזה.

 

[פטל ואוכמניות]

אם תרצה לשתף מה עומד מאחורי החלפת העבודות
שהובילו לירידה בשכר?

 

[מישו2]

תודה על העדכון.
לא הבנתי משהו, האם מכרת את הנכסים או שזו הערכת ערך שלהם אם היית מוכר?

לא מכרתי. זו רק הערכה.

משהו מעט לא מסתדר לי. אם ערך הנכסים שלך + שכירות מהנכסים + המשכורות הגבוהות נראה לי שיש מקום לאופטימיזציה כי אתה נשאר 'רק' עם 7K תזרים חיובי חודשי.
בהצלחה, ממש התקדמות נהדרת מהפוסט הראשון שלך בדיון הזה.

נכון. יש הרבה הוצאות מחייה. אין מאמץ מיוחד לחיסכון כרגע...

 

[מישו2]

אם תרצה לשתף מה עומד מאחורי החלפת העבודות
שהובילו לירידה בשכר?

הורדת הילוך אפשר להגיד למשרות פחות תובעניות.

 

[קפיצת הדרך]

משהו מעט לא מסתדר לי. אם ערך הנכסים שלך + שכירות מהנכסים + המשכורות הגבוהות נראה לי שיש מקום לאופטימיזציה כי אתה נשאר 'רק' עם 7K תזרים חיובי חודשי.

אל תשכח שהוא משלם משכנתא של 22,000₪.
תשלום חודשי כזה על 1.25 מליון משכנתא אומר שחלק משמעותי מזה הולך לסגירת הקרן - כלומר לחיסכון.
כך שבסופו של דבר החיסכון שלו גדול משמעותית ״מהתזרים החיובי״ (הלכאורה נמוך) שנשאר.

 

[קפיצת הדרך]

עדכון הון 1.7.23

הנחות מס:
1. הנחת מכירת הנכס היקר ביותר אחרון.
2. מס יסף לא הוסף - הנחת מכירת רוב הנכסים בשנים נפרדות.
3. מס השכרה 10%. הפסד על תיקונים כ-5%.


נכסים:
נכס I נטו במכירה 11 מיליון (הנחת במכירת נכס אחרון - תשלום מס שבח רק מעל 4.6 מליון - פטור דירה יחידה)
נכס II נטו במכירה 7 מיליון (מס שבח מלא)
נכס III נטו במכירה 0.8 מיליון (מס שבח מלא)
נכס IV נטו במכירה 0.7 מיליון (מס שבח מלא)
קרנות השתלמות + קופות נטו בהנחת מס 33% על הכל 1.1 מיליון
בורסה כל התיק TQQQ שווי נטו 0.986 מיליון (התיק בתשואה 45%)
תיק קריפטו שווי נטו 0.365 מיליון (התיק בתשואה 113%)
סהכ כ-22 מיליון

התחייבויות:
משכנתאות 0.69 מיליון
הלוואות 0.56 מיליון
סהכ 1.25 מיליון

הכנסות חודשיות:
שכירויות:
נכס I שכירות 14K
נכס II שכירות 15K
נכס III שכירות 2K
נכס IV שכירות 2K

משכורות:
שלי (TC נטו משוערך) 18K (החלפתי עבודה, ירדתי בשכר)
של אשתי 13K (החליפה עבודה, ירדה בשכר)

הוצאות חודשיות:
משכנתאות והלוואות - 22,000 ש"ח
הוצאות אחרות - 35,000 ש"ח - לא כולל מס השכרה. כן כולל תיקונים בנכסים.

סה"כ הכנסות 64K (ללא פנסיה, קה"ש)
סה"כ הוצאות 57K

תזרים: פלוס 7K חודשי

בזמנו כתבת שבתוך ״נכס I״ כלול בית המגורים שהוא חלק אחד בדו משפחתי (כשאת את החלק השני אתם משכירים).
יש לי שאלה והערה.
לגבי השאלה - האם החלק השני של הדו (אותו אתם משכירים ב- 14,000₪) מחולק לשתי יחידות דיור?
לגבי ההערה -
יש לך שני חישובים: השווי הנקי שלך והשווי התזרימי שלך (הכנסות מול הוצאות).
לדעתי יש בעיה בחישוב של השווי הנקי שלך. כלומר החישוב עצמו הוא נכון כמובן אבל חשוב לשים לב לדיוק קטן.
בהנחה שאתה לא מכניס לסעיף ההוצאות את שכר הדירה (המדומיין) שאתה משלם לעצמך, אז לדעתי לא נכון להכניס בחישוב השווי הנקי את השווי של החלק של הדו שבו אתם גרים.
והסיבה - אם תמכור את כל הנכסים (כולל את החלק בו אתה גר) ההוצאות שלך יעלו מיידית בגובה השכירות שאותה תצטרך להתחיל לשלם.
כלומר - אותו שווי נקי יצטרך ״לממן״ הוצאות גדולות יותר. זה כמובן לא משנה את המצב שלך בשום צורה. זה רק משהו לשים לב אליו בחישובים שלך.

אגב, בחישוב התזרימי שלך אין את הבעיה הזו כי אתה לא מכניס לסעיף ההכנסות את השכירות המדומיינת שהיית יכול לקבל על החלק שלך. ולכן החישוב הזה נכון.

 

[מישו2]

בזמנו כתבת שבתוך ״נכס I״ כלול בית המגורים שהוא חלק אחד בדו משפחתי (כשאת את החלק השני אתם משכירים).
יש לי שאלה והערה.
לגבי השאלה - האם החלק השני של הדו (אותו אתם משכירים ב- 14,000₪) מחולק לשתי יחידות דיור?

כן

לגבי ההערה -
יש לך שני חישובים: השווי הנקי שלך והשווי התזרימי שלך (הכנסות מול הוצאות).
לדעתי יש בעיה בחישוב של השווי הנקי שלך. כלומר החישוב עצמו הוא נכון כמובן אבל חשוב לשים לב לדיוק קטן.
בהנחה שאתה לא מכניס לסעיף ההוצאות את שכר הדירה (המדומיין) שאתה משלם לעצמך, אז לדעתי לא נכון להכניס בחישוב השווי הנקי את השווי של החלק של הדו שבו אתם גרים.
והסיבה - אם תמכור את כל הנכסים (כולל את החלק בו אתה גר) ההוצאות שלך יעלו מיידית בגובה השכירות שאותה תצטרך להתחיל לשלם.
כלומר - אותו שווי נקי יצטרך ״לממן״ הוצאות גדולות יותר. זה כמובן לא משנה את המצב שלך בשום צורה. זה רק משהו לשים לב אליו בחישובים שלך.

אגב, בחישוב התזרימי שלך אין את הבעיה הזו כי אתה לא מכניס לסעיף ההכנסות את השכירות המדומיינת שהיית יכול לקבל על החלק שלך. ולכן החישוב הזה נכון.

אני מבין למה אתה מתכוון. הנחתי שבד״כ כן משתמשים בחישוב שלי (כולל בית המגורים) בשווי נקי (כך ראית בד״כ בעיתונות כשמסקרים הון של אדם, אין שם הורדה של ערך הבית שלו)

 

[קפיצת הדרך]

אני מבין למה אתה מתכוון. הנחתי שבד״כ כן משתמשים בחישוב שלי (כולל בית המגורים) בשווי נקי (כך ראית בד״כ בעיתונות כשמסקרים הון של אדם, אין שם הורדה של ערך הבית שלו)

כן, כתבתי שהחישוב נכון.
פשוט אם החישוב הזה משמש (גם) לבדוק את העצמאות הכלכלית שלך, אז זה יכול להטעות.
אני אישית לא מכניסה (לחישובים שלי) את השווי של בית המגורים. לפחות לא עבור הבדיקה של - ״מה השווי הנקי העומד לרשותי בשביל עצמאות כלכלית״.

בכל מקרה, אם אתה לא מתכוון למכור את הנדל״ן, והחישוב שלך לעצמאות כלכלית זה לפי התזרים, אז אין בעיה עם החישוב שלך (כפי שציינתי קודם).

 

[בת העמק]

אני אישית לא מכניסה (לחישובים שלי) את השווי של בית המגורים. לפחות לא עבור הבדיקה של - ״מה השווי הנקי העומד לרשותי בשביל עצמאות כלכלית״.

נניח שהוא כן היה רושם את שכר הדירה המדומיין שלו בהכנסות ובהוצאות (וזה היה מתאזן אחד מול השני) - מה עם עליית ערך הנכס? איפה היית שמה את זה?
אני דווקא חושבת שזה הגיוני לרשום את מצבת הנכסים בערך הנוכחי (הידוע או המוערך).

 

[קפיצת הדרך]

נניח שהוא כן היה רושם את שכר הדירה המדומיין שלו בהכנסות ובהוצאות (וזה היה מתאזן אחד מול השני) - מה עם עליית ערך הנכס? איפה היית שמה את זה?
אני דווקא חושבת שזה הגיוני לרשום את מצבת הנכסים בערך הנוכחי (הידוע או המוערך).

זה בהחלט הגיוני לרשום את מצבת הנכסים בערך הנוכחי. לא אמרתי שאין בזה הגיון. ככה אפשר לראות האם יש דרך יעילה יותר להשתמש בנכס. רק ציינתי שחשוב לשים לב מה זה אומר.
אם המטרה היא לראות האם השווי הנוכחי מאפשר עצמאות כלכלית (נניח לפי כלל ה-3%-4%) אז צריך לזכור שאם לוקחים את השווי כולל בית המגורים, צריך גם להכניס את העלות (האלטרנטיבית) של המגורים.

בדיוק כמו שאת ״מאזנת״ את ההכנסות וההוצאות בחישוב התזרים (כלומר במקרה הזה לא מכניסה את שכר הדירה לא בהכנסות ולא בהוצאות או מכניסה את שכר הדירה גם בהכנסות וגם בהוצאות).

 

[בת העמק]

אם המטרה היא לראות האם השווי הנוכחי מאפשר עצמאות כלכלית (נניח לפי כלל ה-3%-4%) אז צריך לזכור שאם לוקחים את השווי כולל בית המגורים, צריך גם להכניס את העלות (האלטרנטיבית) של המגורים.

זה מעניין מה שאת אומרת, אני לא בטוחה שמסכימה עם הרעיון עדיין.
ראשית, כי כל סוג נכס יש לו ערך נטו שונה בגלל מיסוי שונה (מניות, אג"ח, נדל"ן, אופציות, דיבידנדים ואפילו הגיל משחק תפקיד כאן) ואנחנו לא נוטים להכין מצבת נכסים בדרך כזאת כי יש יותר מדי משתנים שלא נדע בוודאות מה יהיה הנטו עד המכירה עצמה. רק תחשבי על כך שכל שכבת קניה במניות היא בעצם נכס בפני עצמו כי היא ברווח/הפסד שונה משכבה בתאריך אחר...
וגם לגבי הנדל"ן, וביתר שאת כשיש כמה נכסים. לכי תדעי מה יהיה הרווח נטו של כל אחד מהם ביום מכירתו (גם בתלות אם נשאר כדירה יחידה או לא וגם שינויי מיסוי עד אז), וגם אפשר "להפיל" את שכר הדירה על כל אחד מהם, או אפילו על תיק המניות. מה זה משנה? הוצאה היא הוצאה ואו שהיא קיימת או שלא.
לכן נראה לי הגיוני להשאיר את טבלת הנכסים כמו שהיא ברוטו, ומקסימום לחשב פחות אחוזי משיכה.

 

[קפיצת הדרך]

לכן נראה לי הגיוני להשאיר את טבלת הנכסים כמו שהיא ברוטו

נראה לי שפספסת את הפואנטה שלי…
פות״ש הכניס את מצבת הנכסים שלו נטו ולכך התייחסתי.
הפואנטה שלי הייתה לשים לב מה מטרת החישוב של ההון הכולל (נטו או ברוטו לא משנה כרגע).

אנסה להסביר את הפואנטה שלי שוב…
לחישוב שווי כולל - יש להכניס את השווי של כל הנכסים.
לחישוב ״עצמאות כלכלית״ - צריך לדעת מה ההוצאה החודשית (הקיימת, הצפוייה והרצוייה) ומולה מה השווי הכולל שיוכל (או יכול כבר עכשיו) לממן אותה.
אם עבור החישוב הזה מכלילים בשווי הכולל את בית המגורים צריך מולו להכניס את ההוצאה על הדיור (הקיימת, הצפוייה והרצוייה).

לגבי נטו או ברוטו…
זו שאלה טובה.
אני אישית מעדיפה להכניס שווי נטו כאשר ברור שהשווי ברוטו מטעה *אותי* מאוד. לדוגמא כאשר המס הוא 50% (כמו ב- RSU עד שווי ההענקה).
בכל מקרה אם מכנסים שווי ברוטו אז, כפי שכתבת, צריך לקחת את זה בחשבון בחישוב אחוז המשיכה (ובכך להתאים את התקציב, ברוטו, הזמין לעצמאות הכלכלית). לדעתי זה אפשרי כל עוד אחוז המס דומה (נניח 25% על רווחי הון, 25% מס שבח וכו׳). כאשר המס יוצא דופן (למשל 50%) זה בעייתי (כפי שציינתי קודם).

 

[מישו2]

מיסוי שכירות נדל"ן

רציתי לחדד נקודה שנוגעת אמנם למעטים אבל חשובה.
מיסוי מינימלי של השכרת נכסים (10%) אפשרי כאשר הנכסים מוגדרים הכנסה פסיבית. עמדת רשות המיסים לא חד משמעית אבל
1. נוטה לסווג עד 5 נכסים מושכרים כהכנסה פסיבית.
2. שמה לב לעיסוק של המשכיר - האם הוא שכיר בתחום אחר או עוסק בנדל"ן.
3. מסתכלת על כמות וסכום הרווח בקניה ומכירה ("פליפים")

לכן לדוגמא, כשמסתכלים על כל מיניי מפורסמי נדל"ן וגורואים למינהם (המרבים לכתוב פוסטים,פודקסטים וליחצ"ן עצמם), סביר להניח כי הם ממוסים עסקית.
לכן פער המס הוא עצום (המינימום זה מס חברות ומע"מ, המקסימום הוא מס שולי עבור הכסף שהם מושכים. אני מודע לכך שהם גם מנכים הוצאות אבל בסכומים כאלה אחוז ניכוי ההוצאות הוא קטן).

לכן בנטו, יוצא ששכיר הייטק בעל 5 נכסים מרוויח בדיוק כמו גורו נדלן בעל הון גדול עד פי 2 (פער מס מקסימלי של כ-40%)

אז נכון שמי שיש לו חברה יכול לא למשוך רווחים ולהשקיע וכו', אבל לדעתי זה מתקזז למשל מול העובדה ששכיר ההייטק משקיע אותו סכום בשוק ההון ושוב נהנה שם ממיסוי נמוך (25%).

ועל זה נאמר "חזיר קטן אוכל הרבה, חזיר גדול - אוכלים אותו"

 

[ירח אפל]

מיסוי מינימלי של השכרת נכסים (10%) אפשרי כאשר הנכסים מוגדרים הכנסה פסיבית

רק נכסים שהם "דירת מגורים"

 

[מישו2]

רק נכסים שהם "דירת מגורים"

נכון. לרוב זה המקרה שאני מדבר עליו (הגורואים עוסקים בנדל"ן למגורים, לפחות עפ"י פרסומיהם)

 

[קפיצת הדרך]

מיסוי שכירות נדל"ן

רציתי לחדד נקודה שנוגעת אמנם למעטים אבל חשובה.
מיסוי מינימלי של השכרת נכסים (10%) אפשרי כאשר הנכסים מוגדרים הכנסה פסיבית. עמדת רשות המיסים לא חד משמעית אבל
1. נוטה לסווג עד 5 נכסים מושכרים כהכנסה פסיבית.
2. שמה לב לעיסוק של המשכיר - האם הוא שכיר בתחום אחר או עוסק בנדל"ן.
3. מסתכלת על כמות וסכום הרווח בקניה ומכירה ("פליפים")

זה דווקא מעניין…
יש לך רק 4 נכסים (ואחד בכלל משמש חלקית גם כבית מגורים), אתה שכיר ולא עושה ״פליפים״. אז לכאורה אתה עומד בכל התבחינים של רשות המיסים.

הכנסות חודשיות:
שכירויות:
נכס I שכירות 14K
נכס II שכירות 15K
נכס III שכירות 2K
נכס IV שכירות 2K

יחד עם זאת, אם הבנתי נכון, לפחות בשני נכסים אתה משכיר כמה יחידות דיור בכל נכס (כמה בכל נכס?).
בנוסף, בשלב מסויים המטרה (אם הבנתי נכון) לחיות מההכנסה הפסיבית של הנדל״ן.
כלומר מלבד ״פליפים״ אתה לכאורה לא לגמרי תעמוד בעמדה של רשות המיסים...

אני מניחה שהמטרה היא למכור את שני הנכסים הקטנים (3-4) לאחר שהם יעשו את הקפיצה שלהם (בהנחה שיהיה פינוי בינוי והוא יתקדם).
השאלה האם אתה מתכנן לקנות עוד נדל״ן ולהגדיל את ההכנסה הפסיבית מנדל״ן, ואז אולי כן יהיה צריך לקחת בחשבון את התבחינים הללו?
כלומר לכאורה יש גבול מבחינת ההכנסה הפסיבית מנדל״ן שאפשר יהיה ״לבנות״ עליה, לפחות בחישוב ה- 10% מס נומינלי.
(לא שיש בעיה עם 30₪… זה נראה לי בהחלט מכובד).

 

[מישו2]

זה דווקא מעניין…
יש לך רק 4 נכסים (ואחד בכלל משמש חלקית גם כבית מגורים), אתה שכיר ולא עושה ״פליפים״. אז לכאורה אתה עומד בכל התבחינים של רשות המיסים.



יחד עם זאת, אם הבנתי נכון, לפחות בשני נכסים אתה משכיר כמה יחידות דיור בכל נכס (כמה בכל נכס?).
בנוסף, בשלב מסויים המטרה (אם הבנתי נכון) לחיות מההכנסה הפסיבית של הנדל״ן.
כלומר מלבד ״פליפים״ אתה לכאורה לא לגמרי תעמוד בעמדה של רשות המיסים...

אני מניחה שהמטרה היא למכור את שני הנכסים הקטנים (3-4) לאחר שהם יעשו את הקפיצה שלהם (בהנחה שיהיה פינוי בינוי והוא יתקדם).
השאלה האם אתה מתכנן לקנות עוד נדל״ן ולהגדיל את ההכנסה הפסיבית מנדל״ן, ואז אולי כן יהיה צריך לקחת בחשבון את התבחינים הללו?
כלומר לכאורה יש גבול מבחינת ההכנסה הפסיבית מנדל״ן שאפשר יהיה ״לבנות״ עליה, לפחות בחישוב ה- 10% מס נומינלי.
(לא שיש בעיה עם 30₪… זה נראה לי בהחלט מכובד).

אני משכיר יחידה אחת בנכס בו אני גר. כלומר סה"כ בבעלותי 4 נכסים ואני מדווח על 4 השכרות.
אני כן מתחשב בהתקרבות לגבול של 5 הנכסים או בהרפתקאות פליפ או בלפרסם יום אחד את הצלחותיי ולהחשב כ"גורו".

 

[קפיצת הדרך]

אני משכיר יחידה אחת בנכס בו אני גר. כלומר סה"כ בבעלותי 4 נכסים ואני מדווח על 4 השכרות.

אה, אוקי.
חשבתי שגם הנכס השני הוא שני דו משפחתי (כלומר 2 נכסים על מגרש אחד).

 

[מישו2]

אני חושב אבל שבמקביל יש עלייה מתמדת במספר היורדים מהארץ (גם מעבר למה שמוסבר על ידי הגידוח באוכלוסיה), כך שלא בטוח מה הנטו. גם לא נראה לי שיש נתונים על 2022 בהקשר זה אבל צריך לקחת גם את זה בחשבון (וזו לא אנומליה אלא מגמה ממה שזכור לי, אחפש איפה קראתי את זה)

שפריר הצביע על נתוני העלייה החריגים לישראל שפרסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלוחצים את המחירים שוב למעלה. לפי הנתונים, בשנת 2022 הגיעו לישראל 75 אלף עולים, שיא מאז שנות האלפיים ופי שלושה ממספרם בשנת 2021. מתחילת 2023 המגמה נמשכה, ועד יולי עלו 34 אלף עולים, כך שמספרם צפוי להיות גבוה בקנה מידה היסטורי גם ב־2023.

הסיבה המרכזית לנתוני העלייה החריגים היא המלחמה באוקראינה: 45.5 אלף עולים הגיעו בשנה שעברה מרוסיה ועוד 14.7 אלף עולים מאוקראינה. יתרה מכך, לפי הלמ"ס, ולהבדיל משנות ה־90 בהן המדינה שלחה עולים רבים לפריפריה והציעה להם פתרונות דיור זמניים, כיום הממשלה לא ממש מעורבת בפיזור האוכלוסייה. התוצאה: עולים רבים בוחרים להגיע לאזורים שגם ככה הביקוש לדיור בהם גבוה מאוד. ואכן, 44% מהעולים הגיעו בשנת 2022 לתל אביב וליתר ערי המרכז, והשיעור הגבוה ביותר (13%) הגיע לעיר תל אביב ועוד 10% לכל אחת מהערים חיפה, ירושלים ונתניה.

מתוך https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001456853

 

[מישו2]

הי. מעדכן שכרגע מכרתי את כל התיק (TQQQ) ב1,112,331 ש"ח ברוטו - (46.24 אחוז רווח ברוטו).
אין סיבה מיוחדת או קריטית אלא העדפה להקטין את ההלוואות/משכנתאות שלי באופן ניכר.