הגיע הזמן לשתף

[מישו2]

כל הכבוד, מספרים מדהימים לגיל 45, ובכלל.
אני מסתכל על מה שרשמת על הדרך שעשית ועל הרכב הנכסים, הנכסים הזולים אני מבין איך הגיעו, אבל שני הנכסים המאוד יקרים איך זה קורה? אני מנסה לחשוב על נכס ששווה עכשיו 11 מיליון, כמה הוא היה לפני 10 שנים, נניח והיה 4.5 (יכול להיות שאני טועה), עדיין היה צריך הרבה מאוד כסף לקנות אותו.

אתה צודק לגמרי. ניסיתי לשחזר את השתלשלות האירועים. מקווה שאין טעויות:

1. 2006 קניית מגרש ובניית בית בעלות של כ-1.8 מיליון. לקיחת משכנתא של כמיליון. מימון השאר ע"י חסכונות (לא זוכר בדיוק כמה) והלוואה מהמשפחה.
2. 2008 ירושה של כ800,000 שח.
3. 2009-2012 קניית 4 דירות בפריפריה. מימון ע"י קרנות השתלמות ופיצויים פטורים ממעברי עבודה שלי ושל אשתי + משכנתאות. מכירה של 3 מהן ברווח של כ-500,000 ש"ח נטו.
4. 2011 הפסד בבורסה של כ-250,000 ש"ח.
5. 2011 סגירת המשכנתא וחלק מההלוואות למשפחה.
6. 2012 אקזיט בעבודה של כ-600,000 ש"ח נטו.
7. ירושה של חלק מדירה בפריפריה בשווי של כ-500,000 ש"ח ורכישת החצי השני מכספי האקזיט.
8. 2013 קניית נכס בכ-4 מיליון ש"ח כולל מיסים ע"י:
א. לקיחת משכנתא של 2 מיליון ש"ח על הנכס הראשון שהוערך כשווה כ-4.5 מיליון.
ב. לקיחת הלוואה מהמשפחה של כ-מיליון וחצי ש"ח.
ג. חסכונות.
9. פדיון (שני) של קרנות ההשתלמות שלי ושל הפיצויים הפטורים שלי ושל אשתי. הקטנת חובות.
10. 2016 רכישת דירה נוספת בפריפריה ללא מינוף. מימון ע"י פדיון קופות גמל (35% מס).
11. 2020 מכירת דירה בפריפריה מסעיף 7 ברווח של כ-250,000 ש"ח. ולקיחת הלוואה קטנה. קניית ני"ע "נפגעי קורונה" (כולל תעודות סל משולשות) בכ-1.4 מיליון.
12. 2021 מכירת כל התיק ברווח נטו של מיליון ש"ח.
13. 2021 בניית תוספות בנייה בכ-1.5 מיליון ש"ח.
14. 2021 מכירת נכס בפריפריה מסעיף 3 ברווח של כ-500,000 ש"ח נטו.
15. 2021 קניית נכס אחר בפריפריה עם מינוף 50%.
16. 2022 קניית ני"ע (TQQQ בלבד) בכ-600,000 ש"ח.
17. 2023 מכירת התיק ברווח של כ-400,000 ש"ח נטו.
18. 2023 הקטנת מינופים.

 

[קפיצת הדרך]

אתה צודק לגמרי. ניסיתי לשחזר את השתלשלות האירועים. מקווה שאין טעויות:

1. 2006 קניית מגרש ובניית בית בעלות של כ-1.8 מיליון. לקיחת משכנתא של כמיליון. מימון השאר ע"י חסכונות (לא זוכר בדיוק כמה) והלוואה מהמשפחה.
2. 2008 ירושה של כ800,000 שח.
3. 2009-2012 קניית 4 דירות בפריפריה. מימון ע"י קרנות השתלמות ופיצויים ממעברי עבודה שלי ושל אשתי + משכנתאות. מכירה של 3 מהן ברווח של כ-500,000 ש"ח נטו.
4. 2011 הפסד בבורסה של כ-250,000 ש"ח.
5. 2011 סגירת המשכנתא וחלק מההלוואות למשפחה.
6. 2012 אקזיט בעבודה של כ-600,000 ש"ח נטו.
7. ירושה של חלק מדירה בפריפריה בשווי של כ-500,000 ש"ח ורכישת החצי השני מכספי האקזיט.
8. 2013 קניית נכס בכ-4 מיליון ש"ח כולל מיסים ע"י:
א. לקיחת משכנתא של 2 מיליון ש"ח על הנכס הראשון שהוערך כשווה כ-4.5 מיליון.
ב. לקיחת הלוואה מהמשפחה של כ-מיליון וחצי ש"ח.
ג. חסכונות.
9. פדיון (שני) של קרנות ההשתלמות שלי ושל אשתי. הקטנת חובות.
10. 2016 רכישת דירה נוספת בפריפריה ללא מינוף. מימון ע"י פדיון קופות גמל (35% מס).
11. 2020 מכירת דירה בפריפריה מסעיף 7 ברווח של כ-250,000 ש"ח. ולקיחת הלוואה קטנה. קניית ני"ע "נפגעי קורונה" (כולל תעודות סל משולשות) בכ-1.4 מיליון.
12. 2021 מכירת כל התיק ברווח נטו של מיליון ש"ח.
13. 2021 בניית תוספות בנייה בכ-1.5 מיליון ש"ח.
14. 2021 מכירת נכס בפריפריה מסעיף 3 ברווח של כ-500,000 ש"ח נטו.
15. 2021 קניית נכס אחר בפריפריה עם מינוף 50%.
16. 2022 קניית ני"ע (TQQQ בלבד) בכ-600,000 ש"ח.
17. 2023 מכירת התיק ברווח של כ-400,000 ש"ח נטו.
18. 2023 הקטנת מינופים.

מעניין ממש!
כמה שאלות אם אפשר…
1. האם אתה מתחרט על הדירות בפריפריה?
2. תוספות הבניה (מסעיף 13) הן על הנכס היקר הראשון (מסעיף 1) או על הנכס היקר השני (מסעיף 8)?
3. מה בעצם היו תוספות הבניה? עוד דו? חלוקה של הנכס?
4. איך אתה מצליח להעריך את הערך של הנכסים הגדולים/המיוחדים? לפחות אצלנו אני יודעת שיש שונות מאוד מאוד גדולה במחיר של הנכסים. אז ממש קשה להעריך את הערך של הנכס שלנו…

 

[מישו2]

מעניין ממש!
כמה שאלות אם אפשר…
1. האם אתה מתחרט על הדירות בפריפריה?

לא הבנתי את השאלה. אני כן מתחרט שלא קניתי ביטקוין במקום כל דבר. בטח מצטער שלא מכרתי את כל הרכוש שלי ב2020 והייתי קונה ביטקוין במקום, כשנחת לאיזור 5000 דולר

2. תוספות הבניה (מסעיף 13) הן על הנכס היקר הראשון (מסעיף 1) או על הנכס היקר השני (מסעיף 8)?

השני

3. מה בעצם היו תוספות הבניה? עוד דו? חלוקה של הנכס?

אפשר להגיד עוד דו.

4. איך אתה מצליח להעריך את הערך של הנכסים הגדולים/המיוחדים? לפחות אצלנו אני יודעת שיש שונות מאוד מאוד גדולה במחיר של הנכסים. אז ממש קשה להעריך את הערך של הנכס שלנו…

כמו שכולם מעריכים פחות או יותר.
אפשר להסתכל על זה הפוך - מבחינת תשואה:
1. את הנכס מסעיף 1 שאני מעריך בכ-9 מיליון ברוטו אני משכיר ב-14,000 ש"ח שזה תשואה של כמעט 2% - מקובל על סוג כזה של נכסים.
2. את הנכס מסעיף 8+13 שאני מעריך בכ-13 מיליון ברוטו אני משכיר ב-15,000 ש"ח פלוס גר בבית שאפשר להשכיר ב-10,000 אז זה משקף תשואה של קצת מעל 2% - שוב מתאים לאיזור ולסוג הבתים.

 

[Redroze]

לא הבנתי את השאלה. אני כן מתחרט שלא קניתי ביטקוין במקום כל דבר. בטח מצטער שלא מכרתי את כל הרכוש שלי ב2020 והייתי קונה ביטקוין במקום, כשנחת לאיזור 5000 דולר

השני

אפשר להגיד עוד דו.

כמו שכולם מעריכים פחות או יותר.
אפשר להסתכל על זה הפוך - מבחינת תשואה:
1. את הנכס מסעיף 1 שאני מעריך בכ-9 מיליון ברוטו אני משכיר ב-14,000 ש"ח שזה תשואה של כמעט 2% - מקובל על סוג כזה של נכסים.
2. את הנכס מסעיף 8+13 שאני מעריך בכ-13 מיליון ברוטו אני משכיר ב-15,000 ש"ח פלוס גר בבית שאפשר להשכיר ב-10,000 אז זה משקף תשואה של קצת מעל 2% - שוב מתאים לאיזור ולסוג הבתים.

המון תודה על השיתוף המרתק.
אני מאוד מאמין בדרך שעשית בנדלן ומנסה ליישם גם אצלי בעשור האחרון.
האם היו עסקאות באזור שלך ב-3 שנים אחרונות בסכומים שאתה מדבר עליהם?

 

[מישו2]

המון תודה על השיתוף המרתק.
אני מאוד מאמין בדרך שעשית בנדלן ומנסה ליישם גם אצלי בעשור האחרון.
האם היו עסקאות באזור שלך ב-3 שנים אחרונות בסכומים שאתה מדבר עליהם?

כן

 

[doubleg1]

ואו המון תודה על השיתוף. שאפו על המהלכים הגדולים, NO GUTS NO GLORY

 

[מישו2]

אני לא חושב שזה שגוי.
אם תיק המניות שלי שווה 3.5 מש"ח אז אני שווה את הסכום הזה, מה זה משנה באיזה שערים קניתי אותן?

כי זה פוגע לך בהנזלה למוצר אחר. אם אתה צריך מזומן עכשיו (למשל לקניית דירה) אז יתכן ותיק המניות שלך שווה רק כ-2.6 מיליון ש"ח במזומן.

 

[מישו2]

[אוף טופיק]

מחבר הספר "אבא עשיר אבא עני": "אני בחוב של 1.2 מיליארד דולר"

רוברט קיוסאקי, מחבר רב המכר המוכר, הסביר את הסיבה בגללה הגיע לחוב הגדול הזה ואיך הוא מתכוון לצאת ממנו ואיך הכול חלק מאסטרטגיה כוללת, וטען: "אם אני פושט רגל, הבנק פושט רגל. זו לא בעיה שלי"

www.ice.co.il

גישה בריאה.

"לדבריו, החוב הזה עוזר ליצור שפע, כפי שהלוואות משמשות לרכישת נכסים שמייצרים הכנסה, כמו נדל"ן, עסקים ומוצרי השקעה. הוא יעץ להשתמש בחוב כמינוף בהשקעות, במיוחד בתחום הנדל"ן, ואמר שהוא רואה זאת כדרך יעילה להתמודד עם תנודתיות השוק."

 

[מישו2]

בתחילת החודש החלו לנשב רוחות אדומות.
היום אולי מרחץ דמים, כמו שמזמן לא היה.

כרגיל, זמן לנער אבק, לגרד בפדחת ולגרד אגורה לאגורה פנויה (הלוואות בעיקר. מכירת נדל"ן?)
אני מתחמם על הקווים, בינתיים עם סכום לא גדול.

יהיה מעניין!

 

[הירהורים]

היום המדדים חזרו לשווי שהיו בו לפני כשלושה חודשים.
האם לפני שלושה חודשים היית אומר שמחירם הוא מרחץ וזומם לקפוץ על המציאה?

היומן שלך מרתק והלוואי שהיה לי את האומץ לקפוץ ככה על דירות (מחפשים דירה להשקעה כרגע..).

איך אתה בודק אם איזור מסויים יהיה קל להשכרה או לא?
דיברת על כך שאתה מעדיף דירות קטנות יחסית - דירות יותר גדולות מתאימות למשפחות, זה יותר בעייתי מבחינת השכרה?

 

[Williamsburg]

בתחילת החודש החלו לנשב רוחות אדומות.
היום אולי מרחץ דמים, כמו שמזמן לא היה.

כרגיל, זמן לנער אבק, לגרד בפדחת ולגרד אגורה לאגורה פנויה (הלוואות בעיקר. מכירת נדל"ן?)
אני מתחמם על הקווים, בינתיים עם סכום לא גדול.

מה הכוונה בלנער אבק?
אתמול נטלתי הלוואת בלון בP-0.5 ע"ח קה"ש וחיזקתי במחירי ה"מבצע" את אחזקותיי המנייתיות.

 

[מישו2]

מה הכוונה בלנער אבק?
אתמול נטלתי הלוואת בלון בP-0.5 ע"ח קה"ש וחיזקתי במחירי ה"מבצע" את אחזקותיי המנייתיות.

מעולה. אני יותר אוהב לקנות ממונפות אחרי נפילות משמעותיות (כמובן שזה אינדיבידואלי, בד"כ כ-30 אחוז מהשיא האחרון).
זה עוד לא קרה, ואולי כמובן לא יקרה לעולם וזה בסדר גמור. עד אז אני עסוק בניקיונות (מנער אבק).

 

[Kipodi]

מה הכוונה בלנער אבק?
אתמול נטלתי הלוואת בלון בP-0.5 ע"ח קה"ש וחיזקתי במחירי ה"מבצע" את אחזקותיי המנייתיות.

מגניב. לא ידעתי שאפשר לקחת הלוואות בלון ע״ח קרן השתלמות. חשבתי שזה רק שפיצר.

 

[Williamsburg]

עד אז אני עסוק בניקיונות (מנער אבק).

מה הכוונה?

 

[Williamsburg]

לא ידעתי שאפשר לקחת הלוואות בלון ע״ח קרן השתלמות

בלון רק על הלוואה כנגד כספים נזילים.

 

[מישו2]

מה הכוונה?

הכוונה שאני לא עושה כלום באמת (בנדון).

 

[SolidAce]

תודה רבה, פוסט ותיעוד מעניין מאוד

לא הבנתי את השאלה. אני כן מתחרט שלא קניתי ביטקוין במקום כל דבר. בטח מצטער שלא מכרתי את כל הרכוש שלי ב2020 והייתי קונה ביטקוין במקום, כשנחת לאיזור 5000 דולר

השני

אפשר להגיד עוד דו.

כמו שכולם מעריכים פחות או יותר.
אפשר להסתכל על זה הפוך - מבחינת תשואה:
1. את הנכס מסעיף 1 שאני מעריך בכ-9 מיליון ברוטו אני משכיר ב-14,000 ש"ח שזה תשואה של כמעט 2% - מקובל על סוג כזה של נכסים.
2. את הנכס מסעיף 8+13 שאני מעריך בכ-13 מיליון ברוטו אני משכיר ב-15,000 ש"ח פלוס גר בבית שאפשר להשכיר ב-10,000 אז זה משקף תשואה של קצת מעל 2% - שוב מתאים לאיזור ולסוג הבתים.

רק לגבי הביטקוין שחוזר כאן, אתה צריך להצטער שלא קנית אותו ב2013 ולא ב2020.
אם כבר מצטערים על זה שלא ידעת את העתיד, עדיף להתחיל מנקודת זמן שבה המחיר היה נמוך יותר..

 

[מישו2]

תודה רבה, פוסט ותיעוד מעניין מאוד

רק לגבי הביטקוין שחוזר כאן, אתה צריך להצטער שלא קנית אותו ב2013 ולא ב2020.
אם כבר מצטערים על זה שלא ידעת את העתיד, עדיף להתחיל מנקודת זמן שבה המחיר היה נמוך יותר..

כתבתי 2020 כי זה היה עיתוי בו שקלתי זאת.
ב-2017 קניתי לראשונה קריפטו כי לא האמנתי בסיפור לפני כן, ולכן כל שנה מוקדמת מכך לא רלוונטית.
לא חיפשתי לתת את המקרה התאורטי הכי מוקדם וטוב אלא את האפשרי מבחינתי.

 

[מישו2]

שב איתי על החלון
עזוב עכשיו את השעון
שקט למטה ברחוב
חבק אותי חזק וטוב
ככה היא רוצה ביום של הפצצה

בוא נצא מהארון
ליום אחד של תאטרון
נשכב בריינס על הכביש
נשחק אישה ואיש
ככה היא רוצה ביום של הפצצה

נשען על מעקה הגג
מהצפון יורד ענן
היא צודקת כמובן
זה לא עוזר להיות מודאג

כן בטוח, לא בטוח
אל תהיה כל כך מתוח
בוא נצא לגנוב אופנוע
נשרוף ביחד את המנוע
ככה היא רוצה ביום של הפצצה

שימטירו גופרית וערפל גועש
בוא איתי נרקוד אל האש
ביום
ביום
ביום של הפצצה

ביום של הפצצה - דן תורן ז"ל

 

[ווטרן-טירון]

(מדודים מבוגרים שהיו ללא ילדים...)

המשפט הכי חשוב בדיווח שלך. תופעה שתלך ותגדל בקצב לא נורמלי בהנחה והתרבות והכלכלה בישראל לא ישתנו ללא היכר ותוך זמן קצר. הנושא הזה מתקשר לכלכך הרבה היבטים שאני אפילו לא יודע איך מתחילים.