האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[המשקיע המתחיל הדביל]

הקציבה מיליארד שקל לקניית נכסים במרכז ומנסה להשיג הנחה של 15% ויותר ממחיר השוק, אם ימכרו לה במחיר הזה משמע זה המחיר שניתן להשיג

ראשית, זו רכישת סיטונאות של מיליארד שקל. קונה בכמות תמיד מקבל הנחה כלשהי. זה לא המחיר שאדם פרטי משלם על דירה אחת.

שנית, הם מכוונים אני מניח לקבלנים תקועים עם מלאי וחובות. מוכר לחוץ שצריך מזומן ימכור מתחת לשוק זה אומר שהמוכר במצוקה, לא שהשוק ירד.

שלישית, ה-15% הוא גידור מבחינתם ולא חיזוי שוק. גינדי חייבת להחזיק את הדירות להשכרה מספר שנים (חברת בת שלהם להשכרה לטווח ארוך היא רוכשת הדירות לפי הכתבה), בעוד שעלות המימון גבוהה מתשואת השכירות. ההנחה מכסה את הפער הזה ואת כליאת ההון, היא ממש לא תחזית ירידת מחירים.

רביעית, במחיר ממוצע של 2.5 מש"ח, מיליארד שח קונים כ400 דירות. זה פחות מ1% ממלאי הדירות הלא מכורות. זה לא מגדיר מגמה אלא פשוט מחזק את העובדה שהשוק כרגע נהיה יותר סלקטיבי.

אם גינדי באמת האמינו שהשוק יירד 15%, הם פשוט היו מחכים שנה וקונים בזול. עצם זה שהם קונים עכשיו מראה שהם מהמרים על עליית ערך דווקא.

 

[גרביל מרוץ]

שלישית, ה-15% הוא גידור מבחינתם ולא חיזוי שוק

בנוסף חלק מזה הוא הנחה על השולחן שכל קונה פרטי מקבל מתחת לשולחן בצורה של שידרוגים ואופציות מימון

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אין להם כל כך ברירה החברות האלו על סף קריסה מה עדיף להם שיהיה פקק של חברות קורסות בשוק?

בספר שציינתי קודם מתואר מנגנון משומן לא קטן.

בנקים וגופים אחרים מספקים לקבלן מימון בשביל לבנות, וכשהוא רוצה להוריד מחיר הם לא מאפשרים לו כי הברז אצלם. מה עושים?

איגו"ח. בחלק מהמקרים מנגנון הלוואות כלשהו שהמידע על "הבפנוכו" של המנגנון הזה לא זמין לציבור. במקרים אחרים מאפשרים להציע מוצר אחר או שדרוג שווה כסף כך שלמעשה המחיר ירד רק בלי שההורדה במחיר תתועד במסמכים הרשמיים ובגופים שמנטרים את פעילות הנדל"ן בארץ וכו'. נראה לי שהיו עוד פרקטיקות שצויינו שם אבל שכחתי.

תחרות אף פעם לא באמת הייתה בענף הזה.

 

[הנועזת]

אנחנו הגענו לאזור לפני 14 שנה ואז עפולה היתה בשיא הקמת המגדלים שלה. לאחר מכן היו כמה שנים שהשכירות בעיר היתה נמוכה מאד כתוצאה מהמון דירות של משקיעים מבחוץ. התיקון נעשה כבר לפני כחמש שנים, ונכון להיום השכירות כבר גבוהה יותר ומחירי הדירות טיפסו והכי חשוב - העיר הכפילה את אוכלוסייתה. הביקוש האורגני לא כל-כך נמוך, היא העיר המועדפת באזור ומגיעים אליה גם פליטי נוף הגליל-מגדל העמק- בית שאן וגם הרבה בנים נשארים כאן. לגבי דיור למשתכן (או כל השמות האחרים), נדמה לי שלא היו כאן הרבה כאלה ביחס לכמות הדירות החדשות שנבנו בתקופה הזאת.

זה הגיוני אבל זה לא המצב. הסקירות מראות שבמחוז חיפה, הצפון והדרום היתה עליה ולא ירידה/קיפאון בשלוש שנים האחרונות, למעט באר שבע. רק עכשיו אני מתחילה לראות ביד2 הורדות מחיר משמעותיות בדירות לא חדשות בעפולה. לא בדקתי את מצב הדירות החדשות אצל היזמים אז לא יודעת כמה הנחות והטבות הם נותנים.
אל תשכחי שהרבה תושבי הצפון הרחוק, שהחליטו לוותר על החיים שם בעקבות המצב, העדיפו להישאר בצפון הקרוב יותר.
אני יודעת שאנשי המרכז לא מאמינים שיש כמה מיליוני אנשים שממש מעדיפים לא לחיות במרכז

בעפולה הייתה נוכחות משמעותית מאוד של תוכנית מחיר למשתכן בשנים האחרונות. זה אומר שחלק משמעותי מאותו גידול במספר התושבים נבע ממחירי ריצפה.
כ-21% ממלאי הדירות הקיים, משתייך לדירות בהנחה (כשההנחות הן של כ- 40/30 אחוז). זה שיעור עצום ביחס לעיר בסדר גודל של עפולה.
תאכל'ס הנתון היותר מעניין הוא כמה דירות מחיר למשתכן ישנו מתוך דירות הקבלן שנבנו בעשור האחרון? שם המשקל של דירה בהנחה כנראה גבוה בהרבה, ובחלק מהשכונות החדשות הוא עשוי להגיע לעשרות אחוזים מהמלאי.

הגדלת היצע מהירה מאוד ברמות מחיר נמוכות יכולה למשוך בעתיד הקרוב את המחיר למטה, גם בגלל המשך תחרות מול דירות למשתכן במחירים נמוכים במסות ומכירה של דירות/השכרה שלהן באופן מאסיבי עם גמר תקופת ההמתנה. כשזוג צעיר יכול לקבל דירה חדשה בהנחה של 300-500 אלף ש"ח, קשה מאוד לדירה יד שנייה להתחרות במחיר. הלחץ הזה נוטה לחלחל לשוק כולו ולעכב עליות מחירים במשך שנים. ככל שהמלאי ייספג והעיר תמשיך לצמוח, הלחץ הזה ייחלש, אבל כל זה יקח זמן. לתפיסתי זה לא למספיק מהיר לדעתי למי שרוצה לעשות סיבוב ולמקסם את הפטורים לנכס הבא, במיוחד למי שיש תקציב לערים שנהנות מביקוש (לא מסובסד) חזק יותר.


גם באר שבע היו שנים שנהנתה מעודפיי ביקוש והנה הגלגל התהפך. החכמה לזהות את הדברים לפניי שהם קורים.
ה"משחק" המסובסד בהיצע בעפולה, והכמות הגדולה של משקיעים בעיר הזו, עלולה לייצר את תופעת באר שבע גם פה.

כיף לשמוע מכלי ראשון של תושבת האזור על הדינמיקה, והלוואי שיבואו כמה שיותר צעירים ואנשים בכלל לכל אזורי הצפון.

 

[הנועזת]

היכן גרים עכשיו כל האנשים שאמורים לאכלס את המלאי הקים?
אם יש עכשיו עשרות אלפי דירות ריקות מוצעות למכירה, השאלה היא מי יגור בהן. לא מי יהיה הבעלים שלהן. לכל דירה יש בעלים כבר עתה.

קיים ביקוש כבוש, של אותם אנשים הנמצאים על הגדר ושוכרים דירות במקום לקנות. הביטוי של זה מחירי שכירות מתפוצצים במיוחד באיזורי הביקוש. העובדה שבמרכז הארץ שכר הדירה ממשיך לעלות מעיד שאין עודף של דירות פנויות למגורים. אם היה עודף משמעותי, היינו מצפים לראות לחץ כלפי מטה גם בשוק השכירות.

 

[בת העמק]

והלוואי שיבואו כמה שיותר צעירים ואנשים בכלל לכל אזורי הצפון.

אזור עמק יזרעאל בהחלט מבוקש, בעיקר בקיבוצים ובמושבים אבל לא רק.
להבדיל מהמהגרים לתל-אביב, לכאן מגיעים אלה שמחפשים יותר טבע ירוק ומרחבים מסביב לישוב ובתוכו.
אגב, אם תבדקי 40-50 שנה אחורה - תל-אביב צומחת דמוגרפית מאד לאט ביחס לעפולה. מאז שהייתי נערה, ת"א אפילו לא קרובה להכפלת האוכלוסייה, ועפולה יותר משילשה אותה.

 

[סולידי]

קיים ביקוש כבוש, של אותם אנשים הנמצאים על הגדר ושוכרים דירות במקום לקנות.

אם הם שוכרים דירות אז הם כבר גרים בדירה.
אני לא שואל מי יהיו הבעלים של הדירות החדשות. אני שואל מי יגור בהן. אם השוכרים יעברו לגור בדירה שרכשו, אז הדירה ששכרו תתפנה. זה עדיין ישאיר עשרות אלפי דירות ריקות. מי יגור בהן?
דברי איתי על איכלוס. לא על בעלות.

 

[הנועזת]

תל-אביב צומחת דמוגרפית מאד לאט ביחס לעפולה. מאז שהייתי נערה, ת"א אפילו לא קרובה להכפלת האוכלוסייה, ועפולה יותר משילשה אותה.

צודקת אבל הביקוש לדיור בתל אביב חזק יותר, עליות המחירים שם נבעו גם מהכנסה, רמת תעסוקה וכו'...תל אביב הרבה פחות שברירית ביחס לחלופה של השכרה.
מעבר לזה דמוגרפית תל אביב חלק ממטרופולין, שערי המעטפת שלה צמחו מאוד: רמת גן , גבעתיים, פתח תקווה, בת ים חולון. פשוט עתודות הקרקע שלה כעיר מוגבלות לעומת עפולה.
כמשקיעים צריך לזכור, שבערי פריפריה ליצר אלפא על השוק הרבה יותר קשה מאשר בערי המרכז, כי הבניה היא במסות.
הדירות במטרופולין של תל אביב פחות נבנות במסות, הן יותר מגוונות וכשקונים דירה קונים דירה עם פוטנציאל ספציפי. כמשקיעה אני כמובן מעדיפה רוח גבית של עליות מחירים, אבל עקרונית גם בשוק יורד אפשר להרוויח, ושהשוק משנה מגמה זה בכלל חגיגה. בהכללה, פחות רואה את זה בפריפריה.
אין ספק שהצפון יפיפה...לאחרונה אני מתאהבת באזור של רמות מנשה.

 

[הנועזת]

אם הם שוכרים דירות אז הם כבר גרים בדירה.
אני לא שואל מי יהיו הבעלים של הדירות החדשות. אני שואל מי יגור בהן. אם השוכרים יעברו לגור בדירה שרכשו, אז הדירה ששכרו תתפנה. זה עדיין ישאיר עשרות אלפי דירות ריקות. מי יגור בהן?
דברי איתי על איכלוס. לא על בעלות.

אה, אוקיי.. כל אותם גרושים וגרושות שעדיין גרים תחת קורת גג אחת, ילדים שחזרו לגור עם ההורים, או שדחו את יציאתם. זוגות צעירים שמחכים לעבור לגור יחד ולהקים משפחה. לא חסר.
עוד קצת ירידת ריבית ורגיעה בטחונית..והופ, המירמור יעבור משיח על עריי רפאים ללא דורש, למחירים גבוהים להחריד ואיך אין סיכוי לקנות דירה במדינה הזו.
זה בדיוק, אבל בדיוק כמו לתזמן את הבורסה, ולחכות שהיא תרד כדיי להכנס, כשבינתיים בין דיפ לדיפ נשברים כל השיאים.

 

[בת העמק]

עליות המחירים שם נבעו גם מהכנסה, רמת תעסוקה וכו'

לגמרי. בת"א יש החלפת אוכלוסייה בין אנשי הכסף לאנשי התרבות (אלה שאחראים על כל הסצינות החביבות - ממוזיקה ועד אוכל). זה בא והולך כל כמה עשורים. האמידים רוצים להגיע לת"א בגלל התרבות, מה שמעלה את מחירי הבעלות והשכירות, דבר שגורם לאנשי התרבות לברוח, שבתורו גורם לשיעמום בעיר לאמידים והם עוזבים (תוך ירידת מחירים בעיר) ואז אנשי התרבות חוזרים וחוזר חלילה.

לאחרונה אני מתאהבת באזור של רמות מנשה

אזור מקסים, הוא גם על הכוונת שלי מדי פעם.

 

[אריקו]

קיים ביקוש כבוש, של אותם אנשים הנמצאים על הגדר ושוכרים דירות במקום לקנות. הביטוי של זה מחירי שכירות מתפוצצים במיוחד באיזורי הביקוש. העובדה שבמרכז הארץ שכר הדירה ממשיך לעלות מעיד שאין עודף של דירות פנויות למגורים. אם היה עודף משמעותי, היינו מצפים לראות לחץ כלפי מטה גם בשוק השכירות.

הרבה דירות מדווחות על הנייר כך שעדיין ההשפעה לא מורגשת/חלקי
עניו נוסף זה שוק שמרני שלוקח לאנשים זמן לקבל את זה שהנכס שלהם שווה פחות במכירה/שכירות

 

[iam]

קיים ביקוש כבוש, של אותם אנשים הנמצאים על הגדר ושוכרים דירות במקום לקנות. הביטוי של זה מחירי שכירות מתפוצצים במיוחד באיזורי הביקוש. העובדה שבמרכז הארץ שכר הדירה ממשיך לעלות מעיד שאין עודף של דירות פנויות למגורים. אם היה עודף משמעותי, היינו מצפים לראות לחץ כלפי מטה גם בשוק השכירות.

שוק השכירות הולך להשתנות בתל אביב במיוחד, הרבה פרויקטים של פינוי בינוי מחויבים להקצות חלק מהדירות לשכירות לטווח ארוך במחיר מופחת, בנוסף הרבה קבלנים ויזמים שנתקעו עם דירות כנראה הולכים להשכיר לטווח ארוך

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אפשר להביט על השרשור הזה כמיקרוקוסמוס למה שקורה לחברה הישראלית בנדל"ן. כל אחד ואחד מאיתנו כתב בעיקר מפוזיציה, ופחות הסכים להיפגש במקומות בהם הוא באמת טועה, להודות בכך ולהתקדם הלאה לשלב הבא בדיון. במציאות, נראה לי שרק משבר פותר מצב עניינים כזה, כפי שההיסטוריה הישראלית מוכיחה. וגם זה כבר לא בטוח.

 

[iam]

אפשר להביט על השרשור הזה כמיקרוקוסמוס למה שקורה לחברה הישראלית בנדל"ן. כל אחד ואחד מאיתנו כתב בעיקר מפוזיציה, ופחות הסכים להיפגש במקומות בהם הוא באמת טועה, להודות בכך ולהתקדם הלאה לשלב הבא בדיון. במציאות, נראה לי שרק משבר פותר מצב עניינים כזה, כפי שההיסטוריה הישראלית מוכיחה. וגם זה כבר לא בטוח.

דווקא כאן בניגוד למקומות אחרים כמו בקבוצות פייסבוק למשל ראיתי שאנשים פחות מקובעים פה בדעה אחת

 

[Shadows]

אפשר להביט על השרשור הזה כמיקרוקוסמוס למה שקורה לחברה הישראלית בנדל"ן. כל אחד ואחד מאיתנו כתב בעיקר מפוזיציה, ופחות הסכים להיפגש במקומות בהם הוא באמת טועה, להודות בכך ולהתקדם הלאה לשלב הבא בדיון. במציאות, נראה לי שרק משבר פותר מצב עניינים כזה, כפי שההיסטוריה הישראלית מוכיחה. וגם זה כבר לא בטוח.

אז מה המסקנה מהשנה וחצי האחרונות?

 

[Gek]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001546929

לפני כמה שנים משקיעיים האמינו לביטוי "מחיר הדירה בארץ רק עולה" ועכשיו משלמים על זה ביוקר.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

דווקא כאן בניגוד למקומות אחרים כמו בקבוצות פייסבוק למשל ראיתי שאנשים פחות מקובעים פה בדעה אחת

בציניות - שים לב שלא הודית שטעות בידך גם בעניין זה, ולכן הדיון נעצר

אז מה המסקנה מהשנה וחצי האחרונות?

אותה מסקנה מ-90,
מ-85,
מ-77,
מ-67..

לך תזכור.

 

[הנועזת]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001546929

לפני כמה שנים משקיעיים האמינו לביטוי "מחיר הדירה בארץ רק עולה" ועכשיו משלמים על זה ביוקר.

יש להפריד בין דירות יד שניה לרכישת דירות יד ראשונה במסגרת עסקאות מימון מפתות שגררו משקיעים לספקולציות חסרות אחריות,
מתוך חשיבה שלא יצטרכו להשלים את העסקה וימכרו לפניי טופס 4/ במסגרת הלוואות גישור לאחר מכירה ברווח.

עסקאות המימון האלה בחלק גדול מהמקרים יצרו בועת מחירים שהקונים בכלל לא היו מודעים להם, בגלל חוסר ידע שוק מינימלי.
דירות חדשות מהניילון/ על הנייר היו יקרות במאות אלפיי שקלים מדירות יד שניה בנות שנתיים ושלוש מושקעות הרבה יותר ללא בעיות אתחול, ששכנו מאות מטרים מהן.
מחיר "עסקת המימון" יצר עיוורון אצל המשקיעים. כל מה שעניין אותם זה הדאון פימנט. עכשיו שהספקולציה הזו מתפוצצת כשלאנשים אין כסף להשלים את העסקאות האלה, ללא ספק אנשים ישלמו על זה כסף גדול ומפחי נפש. כתבתי על זה כאן לא מעט, עוד שכולם התלהבו מהנס המימוני הזה. אני משערת שבמקרים רבים זה יגזור ביטול עסקאות, לא בטוח שזה יוביל לירידת מחירים דרמטית של השוק כי הקבלנים ירוויחו מאותם מסכנים שנפלו בפח, והבנקים יעזרו במימון לקבלנים.

לגביי הדירות יד שניה, ירידות המחירים הן מתונות(כ10-15 אחוז, תלוי באיזורים) ומי שחיי את שוק הנדלן יודע שזה קורה כל הזמן- מחירי הנדלן מעולם לא היו חפים מתנודתיות, פעם אחרונה שהיה דיפ משמעותי היה בתקופת הקורונה.
מי שלא חייב למכור זה ממש לא צריך לעניין אותו. בדיוק כמו תקופה שהמדד העולמי יורד. את מי זה מעניין?

 

[iam]

Madad שינוי במחירי שוק הדירות - יוני-2026

www.cbs.gov.il

 

[Gek]

https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hywmawfefx

כתבה מעניינת עם הסבר על המשך ירידות ואולי בשנה הבאה יצטרפו משקיעיים לקניות אם ישכחו להמשיך עם מס של 8%.
אתם מאמינים שמשרד אוצר ישכח לעלות מיסים כאשר עלות מלחמה כבר מתקרבת ל-400 מיליארד ש"ח וזה עוד לא הסוף?
מה אם כל החוקים שעברו בשבועות אחרונים בכנסת?

בכתבה לא מוזכר שינוי דמוגרפי שעוברת מדינת ישראל בשנתיים וחצי אחרונות. . תוספת אוכלוסיה של רק 1.1% (לדעתי זהו מינימום לפחות ב-20 שנים אחרונות) גם ב-2025 וגם ב-2024
כאשר אוכלוסיה חרידית גודלת הכי מהר. (כ 4% בשנה) אחריהם בהפרש גדול אוכלוסיה דתית.
כמה מהם קונים במרכז? זהו משפחות גדולות הן לא צריכות כמות כזאת של דירות.