דירה על הנייר

[hommie]

היי,

לא מצאתי דיון כזה פה עדיין, אז חשבתי לנסות את מזלי.

מידי פעם צצים כל מיני פרסומות גם מקבלנים ידועים על רכישת דירות לפני שהן בכלל קיימות.
בדכ מה שתופס אותי הוא פחות מחיר הדירה אלא תנאי התשלום שנראים (לי בכל אופן...) אטרקטיביים.
נניח: "שלם 250,000 עכשיו ואת היתר בקבלת המפתח"
בבתחשב שהיום לאחר מה שקרה עם "חפציבה" יש ליווי בנקאי וכו, הסיכוי לאבד את הכסף קטן יותר, וידוע שמחיר הדירה ברגע שהיא כבר קרמה עור וגידים יעלה משמעותית למחירה "על הנייר".
איך זה שמשקיעי נדלן לא שועטים על דירות כאלה?

 

[daat99]

נניח: "שלם 250,000 עכשיו ואת היתר בקבלת המפתח"

זה לא מה שאור אמרה ללקוחות שלה?
מתי הם מקבלים את הדירות שלהם?

ידוע שמחיר הדירה ברגע שהיא כבר קרמה עור וגידים יעלה משמעותית למחירה "על הנייר"

זו לא עובדה - זו הנחה.

 

[hommie]

זה לא מה שאור אמרה ללקוחות שלה?
מתי הם מקבלים את הדירות שלהם?


זו לא עובדה - זו הנחה.

לגבי העובדה או הנחה כמו שקראת לה, צודק, אבל תראה לי מקרה בודד שבו מחיר הדירה על הנייר היה גבוהה או זהה למחיר אחרי שהיא נבנתה?


לגבי אור, מדובר בקבוצת רכישה במקרה שלה, והרבה כנראה אנשים שלא בא לי להגיד מה אני חושב עליהם.

 

[daat99]

אבל תראה לי מקרה בודד שבו מחיר הדירה על הנייר היה גבוהה או זהה למחיר אחרי שהיא נבנתה?

בין 1996 ל-2006 מחירי הדירות בישראל ירדו (לפי נתוני משרד הבינוי).

הרבה כנראה אנשים שלא בא לי להגיד מה אני חושב עליהם.

למה אתה חושב שיש לך מידע יותר טוב מהמידע שהיה להם?

רכישת דירה זו השקעה עם סיכויים וסיכונים כמו כל השקעה אחרת.
כשאתה רוכש דירה על הנייר את מגדיל את הסיכונים בצורה משמעותית.

 

[רומן]

המון עושים את זה - תכנס לסוכנות מכירות ותראה שחלק לא זניח מהדירות נמכר עוד לפני שסיימו ליישר את השטח.
אבל - הכל מחושב, אתה משלם היום X שקלים על משהו שתקבל רק עוד Y זמן, כלומר אתה מלווה כסף לקבלן/יזם ובמקום לקבל ריבית אתה מקבל הנחה (או "הנחה") ברכישת הדירה, מה מיוחד פה?

בכלל, ברוב בניות בתים חדשים יש תוכנית תשלומים לפי התקדמות - לדוגמא 25% בחתימת חוזה, 25% עם יציקת רצפה/תקרה, 25% לאחר ריצוף וכו'...

חוץ מזה שלרוב שארית התשלום צמודה למדד כזה או אחר (לרוב תשומות הבניה).

 

[לומדת מההתחלה]

חוץ ממה שכבר אמרו פה, את יוצאת מתוך הנחה שלא תוסיפי שקל מעל מחיר הדירה. לא תשדרגי מטבח ולא שום דבר.
שנית צריך לעשות חישובים כמה כסף את שמה, כמה תעלה לך המשכנתא ("מחיר הכסף"), בכמה תצליחי למכור ותוך כמה זמן מאז ששמת את הכסף, ואז מהי התשואה השנתית על ההשקעה. ולהשוות לאפיקים אחרים מבחינת סיכון, נזילות, תשואה, פיזור, ועוד. לא מספיק להגיד שזה יותר זול או שיש דחיה של התשלום כדי לומר שזה כדאי.

 

[breezblock]

לא מומחית נדל"ן..
אבל נראה לי שיש הבדל בין "דירה" בבניין שכבר יש לו קבלן והיתר בנייה, ויש ליווי בנקאי וכיו"ב, והתשלום על הדירה פשוט מתחלק לפעימות בגדלים שונים (והאמת שרוב האנשים שאני מכירה קנו ככה דירה), ובין "זכות לדירה" שעד היום לא בדיוק הבנתי למה הכוונה, אבל נדמה לי שקונים חלקת קרקע, בתקווה, שמתישהו, בעתיד, באיזושהי עיסקת קומבינציה עם תשלום עלות מופחתת תוכל לקבל דירה.

איך זה שמשקיעי נדלן לא שועטים על דירות כאלה?

על עיסקאות מהסוג הראשון, להבנתי, שועטים גם שועטים.

אבל אולי אני לא מבינה כלום.

 

[Captain Sparo]

אם כבר בפרסומות ונדלן עסקנו :
בפורום לפעמים מופיעה פרסומת שמבטיחה 100 אלף שקל ישיר לחשבון לאלו שלקחו משכנתא ב10 שנים אחרונות,
אם נכנסים לזה, אז צריך למלא פרטים כדי שהנציג יחזור.
מישהו יודע במה מדובר?

 

[מחד ומאידך]

הסיכוי לאבד את הכסף קטן יותר

קטן יותר != לא קיים. יש סיכוי לאבד חלק מהכסף גם כשיש ליווי בנקאי. אפשר גם לא לאבד את הכסף אבל שהקבלן יפשוט רגל ואז המסירה תתעכב. וזה גם לקנות חתול בשק. קונים את הדירה בלי יכולת לראות אותה ולבדוק אותה. מה יהיה אם המרפסות יתחילו ליפול קצת אחרי מסירת המפתח? בנוסף, למשקיע, שזו לא הדירה היחידה שלו, יש גם מס שבח על המכירה.

ובעיקר, היופי בלהשקיע בנדלן הוא שאתה יכול לשים מעט מאוד כסף משלך וללוות את הרוב בריבית נמוכה. אבל צריך להתחיל להחזיר מתישהו, יחסית מוקדם. אם זו דירה קיימת השכירות שהיא מכניסה מכסה את החזר המשכנתא אבל אם אין דירה צריך להחזיר את המשכנתא מההכנסה וזה הרבה פחות אטרקטיבי.

אני לא מכיר את המספרים אבל נראה לי שהעדר שועט גם שועט.

 

[אורי ג.]

מישהו יודע במה מדובר?

מחזור משכנתא תוך כדי שהחברה שעושה לך את היעוץ (שאתה יכול לקבל בחינם בפורומים באינטרנט) גוזרת עליך קופון.