להפך. שיטת המדידה של הלמ"ס בעייתית, כדי לדעת האם המחיר עולה או יורד יש צורך להשוות את אותו מוצר. הלמ"ס משווה מוצרים שונים, דירות בגדלים שונים ובאזורים שונים.
עובדתית מחירי העיסקאות לקניית דירות במגמת ירידה.
אם נתחיל בקטע של השוואה מדוייקת של דירות זהות, אז מהר מאד גם נגיע למסקנה שמחירי הדירות כלל לא עלו ב 30 שנים האחרונות, כי לפני 30 שנה לא היו דירות עם מרפסת שמש, מעלית , חניה, מזגן מרכזי, אי במטבח, אינטרקום, וריצוף שיש, ולכן בעצם עליית המחירים זה פיצוי על התכונות הנוספות...
בנוסף, אני לא מאמין לטיעון שהיו 180 דירות שנמכרו פעמיים ברצף רבעון אחר רבעון ללא שנוי או שיפוץ, כדי שיוכלו להשוות מחירים. ואם השוו שתי דירות שונות, אז הם אף פעם לא יהיו מוצר זהה אפילו אם באותו הבניין (חזית\עורף,קומה,כיווני אויר), ואפילו אותה דירה על ציר הזמן (שיפוץ? הוספת מעלית? ). אם הם ניסו להשוות דירות על ידי הערכה שמאית להבדלי המחירים, אז זה בעצם מעביר השליטה בסקר לידי השמאים ואנו יודעים היכן הלב שלהם נמצא (ע"ע לוי יצחק, ארז כהן), כך שכל מה שהשמאי צריך לעשות זה לתמחר ההבדל בין הדירות ביוקר וכך להראות עליה לכאורה במחיר ("נכון שהדירה האחרונה נמכרה בזול, אבל היא שווה הרבה פחות כי כיוווני האויר גרועים, ולכן זו בעצם עליה במחיר").
לסיכום, אנשים לא מוכנים לשלם יותר על הקונספט של דירה, שזה מקום לגור בו ונכס להשקעה, ולכן המחירים יורדים, זו עובדה ששמאים או אינטרסנטים אחרים לא יכולים לתמרן אותה.
.
נ.ב. אני לא רוצה להטיל ספק ביושרה של אפרת טולקובסקי, אלא אני טוען שהמתודולוגיה שלה לא מתאימה לתקופה של שנויים בשוק. כאשר אנשים מתחילים להעדיף לקנות דירות "זולות", אז פונקציית היחס בין מחיר דירות "זולות" ו"יקרות" אמורה להשתנות גם היא (מחיר דירות "זולות" אמור לעלות
יחסית), וסביר להניח שזה לא קרה בפונקציית היחס שלה (ושל השמאים) בין מחירי דירות שונות.
אסביר בדוגמא - נניח מחיר דירה באותו הבניין זה 2M לקומה 5, ו 1.5M לקומה 1, כלומר הפרש 100K לקומה. ונניח ברבעון הקודם נמכרה דירה בקומה 5 ב 2M , וברבעון הנוכחי נמכרה דירה בקומה 1 ב 1.52M , בסקר שלהם זה יראה כעליית מחירים. אבל בפועל עליית הביקוש לדירות זולות בקומות נמוכות היתה אמורה להקטין הפער בין דירות בקומות שונות במקום 100K לקומה, להיות 80K לקומה (נניח), ואז המחיר היה אמור לבטא ירידה (כמו שהוא באמת מבטא).
