בועת נדל''ן

[אורי ג.]

השכר הממוצע עולה ראלית

השכר החציוני הריאלי נראה לי חשוב יותר והוא עולה לאט מאד אני חושב.

 

[TunaGolem]

השכר החציוני הריאלי נראה לי חשוב יותר

אני חולק. כמות הכסף נגזרת באופן טריוואלי מהשכר הממוצע, ופוטנציאל רכישות הדירה בהתאם.

הוא עולה לאט מאד אני חושב.

הוא עולה בערך באותו הקצב.

 

[אורי ג.]

אני חולק. כמות הכסף נגזרת באופן טריוואלי מהשכר הממוצע, ופוטנציאל רכישות הדירה בהתאם.

פוטנציאל רכישת הדירות המצרפי, לא של בעלי השכר הנמוך.

הוא עולה בערך באותו הקצב.

מקור?

 

[רובי1]

מחירי הדיור דורכים במקום בשעה שהמשכורות והמדד רצים כלפי מעלה.

לדעתי זה התרחיש הסביר ביותר לשנים הקרובות

1. לכשתבוא (אם תבוא) עליית ריבית היא כנראה תוריד את המחירים ולא רק תעצור אותם.
2. לכשתבוא (אם תבוא) עליה באחוז האבטלה היא כנראה תוריד את המחירים ולא רק תעצור אותם.

 

[TunaGolem]

פוטנציאל רכישת הדירות המצרפי, לא של בעלי השכר הנמוך.

למה להניח שרק מכניסי השכר הנמוך משפיעים על מחירי הדירות?

מקור?

זכרון מעורפל מהפוסטים של דעת מיעוט ומבוא לכלכלה ג' בנושא.
אני מתנצל על כך שאני לא עומד ברף האישי שלי שדורש חיפוש בעצמי. אני מאשים את הבבלים.

 

[אורי ג.]

למה להניח שרק מכניסי השכר הנמוך משפיעים על מחירי הדירות?

לא הבנת, זו לא ההנחה שלי, הם רק המסכנים שיסבלו מכך.

זכרון מעורפל מהפוסטים של דעת מיעוט ומבוא לכלכלה ג' בנושא.

מאמין לך, רק רציתי להעיף מבט על הנתונים בעצמי לשם סיפוק הסקרנות.
בכל מקרה עליית מחירי הדיור הם בסדרי גודל גדולים יותר מעליית השכר החציוני/הממוצע, לא חושב שיש חולקים על כך.

 

[liranviper]

תקחו בחשבון שהמשכורת הממוצעת היא מדד מאוד מעוות שלא אומר הרבה בהכרח..
הדוגמא הכי טובה היא שכשהאבטלה יורדת (כמו בעשור האחרון) זה מושך את השכר כלפי מטה. אם היינו הורגים כמה מאות אלפים מתחתית סולם השכר זה היה מקפיץ את השכר הממוצע - זה טוב או לא?

אני חושב שההתנתקות בין השכירות למחיר הדירות הרבה יותר משמעותי. במחיר השכירות אין ספקולציות והוא נובע נטו מהיצע וביקוש

 

[TunaGolem]

תקחו בחשבון שהמשכורת הממוצעת היא מדד מאוד מעוות שלא אומר הרבה בהכרח..

יכול להיות שלעניין אחר אתה צודק, אבל אני הבאתי אותה להערכת כמות הכסף, ולעניין זה העיוותים עליהם דברת אינם משפיעים. (אבל יש עיוותים אחרים – בעיקר הכנסות שאינן שכר.)

 

[liranviper]

יכול להיות שלעניין אחר אתה צודק, אבל אני הבאתי אותה להערכת כמות הכסף, ולעניין זה העיוותים עליהם דברת אינם משפיעים. (אבל יש עיוותים אחרים – בעיקר הכנסות שאינן שכר.)

אני התייחסתי לעניין של להעריך את יוקר מחירי הדירות (או האם יש בועה) באמצעות השכר הממוצע

 

[TunaGolem]

אני התייחסתי לעניין של להעריך את יוקר מחירי הדירות (או האם יש בועה) באמצעות השכר הממוצע

נכון. לעניין זה השכר הממוצע משפיע יותר מאשר השכר החציוני (שוב, בהנחה שציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי מגיע מבין השכירים בלבד).

 

[liranviper]

נכון. לעניין זה השכר הממוצע משפיע יותר מאשר השכר החציוני (שוב, בהנחה שציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי מגיע מבין השכירים בלבד).

משפיע יותר, אבל עדיין לא המדד הכי נכון להסתכל עליו. רק רציתי לציין את זה לטובת הקוראים.. מבין האינדיקציות לכך שיש פה בועת נדל"ן (נושא הדיון) זו לדעתי אחת החלשות יותר באופן יחסי לאחרות

 

[רובי1]

תקחו בחשבון שהמשכורת הממוצעת היא מדד מאוד מעוות שלא אומר הרבה בהכרח..

הוא לא אומר הרבה לגבי בועה, כי יתכן שיש מחסור אמיתי, אבל הוא בהחלט אומר שהמחיר יקר.

הדוגמא הכי טובה היא שכשהאבטלה יורדת (כמו בעשור האחרון) זה מושך את השכר כלפי מטה.

אבטלה נמוכה לא אמורה למשוך את השכר למטה, מה שמושך אותו למטה זה אנשים שעובדים חלקי משרות. ולכן צריך להביט על השכר הממוצע למשרה מלאה.

אם היינו הורגים כמה מאות אלפים מתחתית סולם השכר זה היה מקפיץ את השכר הממוצע - זה טוב או לא?

זה היה משאיר בסטטיסטיקה רק אנשים שמשתכרים הרבה, ולכן זה אמור להעלות את המחירים. (בהינתן שאותו הרג המוני שאתה מתכנן, לא יציף את השוק בדירות ריקות. כלומר תהרוג מאות אלפים, אבל תחריב את הדירות שלהם).

 

[Ofec_Bar]

http://m.ynet.co.il/Articles/4904935
כתבה על ירידה בעסקאות דיור בפרט של משקיעים, עם הצעה שחלק מהעניין זה המתנת זוגות צעירים לקניית דירות מחיר למשתכן.

השאלה שלי: בכתבה זו (ובשיח הציבורי על נדלן) מה ההגדרה של משקיע ומה ההגדרה של "זוג צעיר"? מאיפה הנתונים שלהם? הרי במחיר למשתכן קונים גם זוגות צעירים שלא מתכננים לגור בדירה, אז האם הם מוגדרים כמשקיעים? או כ"זוג צעיר"? מי עוקב אחרי הנתונים האלה?
האם ברכישת כל דירה יש להצהיר אם מתכננים לגור בה או לא? מישהו בודק את זה? האם המצב שונה כשאר קונים דירה ראשונה אבל לא מתכננים לגור בה?

 

[Fitch]

אני חושב שמשקיעים = דירה לא יחידה.
זוגות צעירים = דירה יחידה וראשונה.

 

[הנועזת]

הדיבורים פה טובים לשיחות סלון. היופי בנדל"ן שאין צורך להסתמך על ממוצעים ומדדים. צריך למצוא עסקה אחת טובה בזמן נתון. לצורך מציאת עסקה טובה יש להערך הרבה מראש כמו בשיטה היפאנית (כגון: מחקר שוק, צוות מומחים), כששלב הביצוע קצר.

 

[אורי ג.]

אני התייחסתי לעניין של להעריך את יוקר מחירי הדירות (או האם יש בועה) באמצעות השכר הממוצע

בלתי אפשרי כיוון שזה מאד תלוי ריבית, הרבה יותר מאשר השכר ההממוצע/חציוני.

 

[TunaGolem]

תהרוג מאות אלפים, אבל תחריב את הדירות שלהם

הסתה לרצח והשׁאה.

הנך מתחייב/ת שלא להשתמש באתר כדי לפרסם תכנים וולגרים, מיניים, מסיתים, גזעניים, פוגעניים, מאיימים או כל תוכן אחר שעלול להפר את חוקי מדינת ישראל, חוקי המדינה בה ממוקם השרת המאחסן את האתר, והחוק הבינלאומי.

הדיבורים פה טובים לשיחות סלון. היופי בנדל"ן שאין צורך להסתמך על ממוצעים ומדדים.

נשמע כמו שיחת אודוטוריום.

 

[נולי]

אין צורך להסתמך על ממוצעים ומדדים. צריך למצוא עסקה אחת טובה בזמן נתון. לצורך מציאת עסקה טובה יש להערך הרבה מראש כמו בשיטה היפאנית (כגון: מחקר שוק

מחקר שוק הוא לא בעצם כולל בתוכו בדיקה של ממוצעים ומדדים?

 

[אורי ג.]

מחקר שוק הוא לא בעצם כולל בתוכו בדיקה של ממוצעים ומדדים?

ברור שכן, אבל אינך קונה או מוכר את מדד הדירות, אתה קונה או מוכר דירה אחת ספציפית.
בדיוק כמו שתקנה מניה אחת ספציפית פחות מעניין אותנו אם השוק גבוה או נמוך עכשיו.

 

[נולי]

פחות מעניין

פחות, או בכלל לא?

הרי ברור שזה כן חלק מהשיקולים.