בועת נדל''ן

[אורי ג.]

פחות, או בכלל לא?

הרי ברור שזה כן חלק מהשיקולים.

כתבתי והתכוונתי ל: "פחות", לא ל: "בכלל לא"

 

[רובי1]

היופי בנדל"ן שאין צורך להסתמך על ממוצעים ומדדים. צריך למצוא עסקה אחת טובה בזמן נתון.

1. גם בשוק ההון לא צריך להסתמך על מדדים וממוצעים כי אפשר להיות משקיע פאסיבי.
2. למצוא עסקת נדל"ן טובה בזמן נתון, קשה הרבה יותר מלחקור מדדים וממוצעים של שוק ההון.

 

[נולי]

כתבתי והתכוונתי ל: "פחות"

זה לא מה שסנופי רשמה.

 

[הנועזת]

מחקר שוק הוא לא בעצם כולל בתוכו בדיקה של ממוצעים ומדדים?

מחקר מטרתו הכנת בסיס הידע לקראת רכישה, הוא קונקרטי ומתייחס לשכונה/ רחוב מוגדר.

 

[liranviper]

אבטלה נמוכה לא אמורה למשוך את השכר למטה, מה שמושך אותו למטה זה אנשים שעובדים חלקי משרות.

אם עכשיו יוצאים ממעגל האבטלה מאות אלפים שירוויחו מינימום, הם ימשכו את השכר הממוצע למטה. ולהיפך. זה עובדה

ה היה משאיר בסטטיסטיקה רק אנשים שמשתכרים הרבה, ולכן זה אמור להעלות את המחירים. (בהינתן שאותו הרג המוני שאתה מתכנן, לא יציף את השוק בדירות ריקות. כלומר תהרוג מאות אלפים, אבל תחריב את הדירות שלהם).

מן הסתם שאני לא מניח שהדירות שלהם נמחקו.. בכוונה נתתי דוגמא קיצנית לשם ההמחשה. אתה מוזמן לדמיין שמדובר בפצצת ניוטרונים שנפלה על ת"א

 

[נולי]

הוא קונקרטי ומתייחס לשכונה/ רחוב מוגדר

התעלמות מהמדדים הרחבים, גורמת לכך שכל מיני משקיעי נדל"ן עכשיו מוכים בתדהמה בגלל מס הדירה השלישית.

 

[רובי1]

אם עכשיו יוצאים ממעגל האבטלה מאות אלפים שירוויחו מינימום, הם ימשכו את השכר הממוצע למטה. ולהיפך. זה עובדה

למה אתה חושב שכל מי שיוצא ממעגל האבטלה משתכר מינימום? בשביל לצמצם את אחוז האבטלה צריך להוסיף מקומות עבודה במשק, משרות שכר המינימום הם די קבועות (כך נדמה לי).

מן הסתם שאני לא מניח שהדירות שלהם נמחקו..

אז הנתון המשפיע הוא לא השכר אלא הצפת השוק בדירות.

 

[הנועזת]

התעלמות מהמדדים הרחבים, גורמת לכך שכל מיני משקיעי נדל"ן עכשיו מוכים בתדהמה בגלל מס הדירה השלישית.

התעדכנות חשובה בכל הפרמטרים וגם פירטתי בפוסט הלפניי אחרון באלו הדגשים, רק שורה תחתונה חשוב לכוון לעשיה ולעשות, ולא לברבר בענייני מדדים ולהרדם

 

[liranviper]

למה אתה חושב שכל מי שיוצא ממעגל האבטלה משתכר מינימום? בשביל לצמצם את אחוז האבטלה צריך להוסיף מקומות עבודה במשק, משרות שכר המינימום הם די קבועות (כך נדמה לי).

עזוב מינימום. אנשים בתחילת הקריירה שלהם מרוויחים פחות מהממוצע ולכן הם מורידים אותו כשהאבטלה יורדת
בכל מקרה אתה גולש לדיון אחר.. הרעיון הוא שזה מדד לא אמין. גם אם אתה לא השתכנעת שזה בהכרח מה שקורה, לפחות תסכים שזה תרחיש מציאותי שגורם חיובי שמשפיע על המשק לחיוב גורם למדד של שכר ממוצע לרדת.

 

[רובי1]

גם אם אתה לא השתכנעת שזה בהכרח מה שקורה, לפחות תסכים שזה תרחיש מציאותי שגורם חיובי שמשפיע על המשק לחיוב גורם למדד של שכר ממוצע לרדת.

מסכים.

 

[האופטימית]

הדיבורים פה טובים לשיחות סלון. היופי בנדל"ן שאין צורך להסתמך על ממוצעים ומדדים. צריך למצוא עסקה אחת טובה בזמן נתון. לצורך מציאת עסקה טובה יש להערך הרבה מראש כמו בשיטה היפאנית (כגון: מחקר שוק, צוות מומחים), כששלב הביצוע קצר.

התחלתי כמה פעמים לכתוב כאן משהו וזה נהיה ארוך מדי אז הפסקתי באמצע. בסוף סיכמתי את דעתי בפוסט הזה.
בגדול אני מסכימה עם סנופי, הדרך הכי חכמה לעשות כסף בנדל"ן זה עם הכנה רצינית מראש, היכרות עם השוק, התמדה ויכולת להגיע מוכנים, לזהות ולסגור מהר כשיש עסקה טובה על הפרק.
אבל עדיין האמרה הזאת מתעלמת מדבר אחד, ששוק הנדל"ן בניגוד לשוק ההון ניתן לתזמן את השוק. השוק היום במצב שיא, והאוויר כבר מתחיל לצאת מהבועה המנופחת של הנדל"ן. בונים דירות בקצב שיא, המחירים בשמיים, התשואות נמוכות מאוד, הריביות על המשכנתא עולות, אפילו בקורסים של לימודי נדל"ן מלמדים איך לעשות עסקאות שיפסידו כסף כל חודש.
אני שואלת את עצמי אם הייתי מסתכלת על השוק הזה מהצד ולא הייתי גרה בישראל, האם הייתי אני או שאר חברי הפורום שוקלים להשקיע כאן בנדל"ן בשלב זה? כנראה שלא. ואם הסיבה היחידה שלי להשקיע בנדל"ן בארץ היא רק בגלל שאני גרה כאן וזה קרוב, אז זה פשוט לא סיבה מספיק טובה בשבילי, והאמת היא שפשוט אין סיבות אחרות.

 

[חלכאי]

בלוג מעניין מאוד שדן בבועת הנדל"ן ומביא טיעונים מספריים לטענתו.
ממליץ לקרוא למי שמתעניין בתחום.

 

[רובי1]

@האופטימית למרות שאני מסכים עם ההיגיון שבדברייך, (קראתי גם את הפוסט בבלוג), צריך לזכור שפוסטים כאלו ודומיהם, וטיעונים כאלו ודומיהם, נכתבו על ידי אנשים מכובדים לפני שנתיים ולפני שלוש ולפני ארבע ודבר לא קרה.
אני לא אומר שזה שהמחירים לא ירדו עד עכשיו אומר שהם לא ירדו בעתיד, אני רק אומר שאי אפשר לדעת כלום.

 

[שודד הפינג פונג]

ששוק הנדל"ן בניגוד לשוק ההון ניתן לתזמן את השוק.

על סמך מה קבעת שבשוק הנדל"ן ניתן לתזמן את השוק, ומה היתה דעתך על רמות המחירים בשנת 2011, הזדמנות קניה ע"פ שיטת הקנה בזול ומכור ביוקר?

 

[ברננקי]

טיעונים כאלו ודומיהם, נכתבו על ידי אנשים מכובדים לפני שנתיים ולפני שלוש ולפני ארבע ודבר לא קרה.

זה לא אומר הרבה. בהחלט הושמעו טיעונים שהיו שגויים בזמנו (אני זוכר שדיברו על בועה כבר ב 2011 כשהמחירים בכלל לא היו מעל קו המגמה, וכשתשואת השכירות היתה סבירה בהחלט), אבל מאז דברים השתנו. העובדה שהטיעונים היו שגויים לפני כמה שנים לא אומרת דבר על נכונותם היום.

 

[רובי1]

העובדה שהטיעונים היו שגויים לפני כמה שנים לא אומרת דבר על נכונותם היום.

הטיעונים נכונים. לא טענתי להפך.
יחד עם זאת, אין לנו יכולת לצפות את השוק. זה הכל.

 

[רובי1]

על סמך מה קבעת שבשוק הנדל"ן ניתן לתזמן את השוק,

ההגיון הוא שדירה היא ומוצר צריכה. רוב הקונים דירה עושים זאת כדי לגור בה, בנוסף, המידע לא זמין כמו בשוק ההון, וכל פעולה של קניה ומכירה לוקחת זמן רב.
לכן אי אפשר לטעון כאן את טענת השוק היעיל.

 

[הנועזת]

התחלתי כמה פעמים לכתוב כאן משהו וזה נהיה ארוך מדי אז הפסקתי באמצע. בסוף סיכמתי את דעתי בפוסט הזה.
בגדול אני מסכימה עם סנופי, הדרך הכי חכמה לעשות כסף בנדל"ן זה עם הכנה רצינית מראש, היכרות עם השוק, התמדה ויכולת להגיע מוכנים, לזהות ולסגור מהר כשיש עסקה טובה על הפרק.
אבל עדיין האמרה הזאת מתעלמת מדבר אחד, ששוק הנדל"ן בניגוד לשוק ההון ניתן לתזמן את השוק. השוק היום במצב שיא, והאוויר כבר מתחיל לצאת מהבועה המנופחת של הנדל"ן. בונים דירות בקצב שיא, המחירים בשמיים, התשואות נמוכות מאוד, הריביות על המשכנתא עולות, אפילו בקורסים של לימודי נדל"ן מלמדים איך לעשות עסקאות שיפסידו כסף כל חודש.
אני שואלת את עצמי אם הייתי מסתכלת על השוק הזה מהצד ולא הייתי גרה בישראל, האם הייתי אני או שאר חברי הפורום שוקלים להשקיע כאן בנדל"ן בשלב זה? כנראה שלא. ואם הסיבה היחידה שלי להשקיע בנדל"ן בארץ היא רק בגלל שאני גרה כאן וזה קרוב, אז זה פשוט לא סיבה מספיק טובה בשבילי, והאמת היא שפשוט אין סיבות אחרות.

ובכן...לא באה לשכנע אף אחד להשקיע במומנטום הנוכחי, להיפך זה מאוד מסוכן. במיוחד לא מתאים לאלו שלא חקרו ובדקו שוק ספציפי בו הם מתכוונים לרכוש. אני אישית קניתי נכס ממש עכשיו, נכס גדול, אבל חיפשתי נכס כזה שנים, באיזור מאוד ספציפי בו שלטתי. מכל מיני סיבות לעיתים נכס מתומחר נמוך, מן סוג של כשל שוק. ואז הידע שנרכש פתאום שווה כסף. מן תנין שאורב מתחת לקו המים עד להגעת שעת כושר. האסטרטגיה הזו של חוליי שליטה כמוני, יכולה להעשות רק כאשר ישנה נגישות גיאוגרפית. מן הסתם ישנן אסטרטגיות נוספות הגוזרות אמון בגורמיי תיווך וניהול. עניין של נטיית לב.

 

[katon]

ובכן...לא באה לשכנע אף אחד להשקיע במומנטום הנוכחי, להיפך זה מאוד מסוכן. במיוחד לא מתאים לאלו שלא חקרו ובדקו שוק ספציפי בו הם מתכוונים לרכוש. אני אישית קניתי נכס ממש עכשיו, נכס גדול, אבל חיפשתי נכס כזה שנים, באיזור מאוד ספציפי בו שלטתי. מכל מיני סיבות לעיתים נכס מתומחר נמוך, מן סוג של כשל שוק. ואז הידע שנרכש פתאום שווה כסף. מן תנין שאורב מתחת לקו המים עד להגעת שעת כושר. האסטרטגיה הזו של חוליי שליטה כמוני, יכולה להעשות רק כאשר ישנה נגישות גיאוגרפית. מן הסתם ישנן אסטרטגיות נוספות הגוזרות אמון בגורמיי תיווך וניהול. עניין של נטיית לב.

ברור שזה לא למגורים שלך נכון ?

 

[הנועזת]

ברור שזה לא למגורים שלך נכון ?

ברור. נדל"ן למגורים על פי רוב אינו משתלם.