אני רואה ערך רב בחישוב הזה כי הוא שולל את ההנחה שמחירי הדירות בודאות עולים לאורך זמן.
אינני יודע אם היה תימחור חסר, אבל ברור לגמרי שהיום ישנה בועה. גם אם נאמר שהיה אז איזשהו תימחור חסר מכאן ועד מסקנה שמחירי הדירות יעלו בודאות בטווח הארוך (שזו המסקנה מהגרף הנ"ל) הדרך ארוכה.
אומנם חלק מהמשקיעים הם כאלה, ואז אכן יש להם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר (אם אכן צדקו בבחירת הנכס הנכון), אבל ישנם משקיעים רבים (כמוני) שרוצים השקעה פאסיבית יותר. קונים דירה סבירה, יפה, במקום מרכזי, ומשכירים אותה.
לא יודע למה אתה מרשה לעצמך, פעם אחר פעם, לקבוע נתונים בלי לגבות אותם בסימוכין. אני משער שאתה מדבר על תקופה ש עליות מחירים בלי לקחת בחשבון את השנים של ירידת מחירים. ושוב, לא על סוג ההשקעה הזו דיברתי.
מינוף באמצעות משכנתא לא יכול להפוך תשואה של 8% ממחיר הנכס לתשואה של 12% מההון העצמי. חישבתי את זה פעם בפרוטרוט באקסל. הסיבה היא בגלל שבכל חודש אתה מחזיר משכנתה ובכך מפחית את אחוז המימון מדי חודש. (אלא אם כן כל חצי שנה תיקח משכנתא נוספת ותשמור כל העת על אחוז מימון של 50%. אבל זה דבר מסובך ומשקיעים לא עושים את בדרך כלל).
שכחת עלויות מימון... ואם עלויות המימון שלך גבוהות אז התשואה על ההון יכולה בכלל לקטון ולא לגדול.
השאלה היא האם לאורך כל התקופה הנבדקת נשמר היחס של מלאי הדירות לפי גיל, או שהיו תקופות בהם בנו מעט מאוד או הרבה מאוד ואז זה מייצר הטעיה בגרף.
אבל @ברננקי התייחס לזה במסקנה שלו, הוא ניסה לקחת את מחיר דירה ממוצעת בשנות ה- 70 ולבדוק כמה שווה אותה דירה כיום (שהיא כאמור כבר מתחת לממוצע)
ונראה לך שבעוד 40 שנה המגמה תמשיך ודירת 5-6 חדרים תהיה סטנדרט?
ברצינות?
פער של 12%~ בין הממוצע לבין דירה בת 40
אותו עדר שבוחר מסלול פנסיוני על פי תשואות של השנים האחרונות גם קונה דירות כי ערכן הוכפל בשנים האחרונות...
הוא לא שכח כי הוא חישב תשואה על מחיר הנכס של 8% ותשואה על הון עצמי 12% אז הוא לקח בחשבון 4% עלות מימון.
אז אולי הוא התכוון ל50% בממוצע על פני התקופה. מתחילים נניח ב-60%, זה יורד בהדרגה ל-40%, מחזירים את זה ל-60%, וכן הלאה. כך שזה מתנודד סביב 50%.
העניין הוא שעל פי תקנות בנק ישראל אפשר לקחת יותר מ50% רק בדירה ראשונה דירה שניה ואילך אתה יכול לקבל משכנתה עד 50% מערך הנכס.
נכס שמכפיל את עצמו תוך 20 שנה מייצג תשואה נומינלית לשנה של 3.5%
אין לי מושג. אבל הגדלת מספר החדרים היא רק פקטור אחד (אך המרכזי) בהתיקרות הדירה הממוצעת. שאר הגורמים הם שדרוגים ופיצ'רים שונים - ושם לדעתי כן תמשך המגמה כמו בכל תחום של שיפור והוספת יוקרה, וזה יגדיל את מחיר הדירה הממוצעת גם אם מחיר של כל דירה לא ישתנה במהלך חייה. (אפשר גם לומר אולי שבגלל הירידה בפריון דווקא מספר החדרים ירד. אבל כל ההודעה הזאת היא מחשבות על תחום שאני לא כל כך מבין בו)
אני חושב שאתה מתכוון לתנודה (וכן בעבר). למושג סטיית תקן יש משמעות אחרת.
איני רובי אבל כיוון שאני במצב דומה צריך לקחת בחשבון גם שיקולי מיסוי שיכולים להיות גדולים מאד.
1. לא הייתי קונה דירה שנותנת 3.5% שכירות. הדירה שלי נותנת תשואת שכירות של 5.5% (כלפי מחיר הרכישה, בינתיים מחיר הדירה עלה, והשכירות לא)
מחיר הרכישה אינו רלוונטי, לא רק שאתה כן הייתי קונה את הדירה בזה שאתה לא מוכר אותה זה כאילו אתה קונה אותה כל יום מחדש (בהתעלם משיקולי מס).
⌄
⌄
⌄
+1
