בועת נדל''ן

[רוני]

@רוני מאיפה הנתונים?

בחלק מאותם שנים יש נתונים סטטיסטיים, בנוסף אני מכיר את השוק בתל אביב החל מאמצע שנות ה- 70, האחים הגדולים שלי פעלו בשוק, אני את דירת המגורים הראשונה שלי רכשתי לקראת סוף שנות השמונים.

 

[רוני]

רוני יקירי, איך יהיה זכור לך אם מעולם לא עסקת בהשקעות כאלו?
לפני 25 שנים כבר פגשתי משקיעים כאלה.
אבל יש נקודה נכונה במשפט שלך. המשקיעים דאז היו בעצמם מאותה פריפריה ולכן הכירו את השוק היטב.
היום כולם משקיעים בכל מקום. להערכתי זה קשור יותר לגלובליזציה, האינטרנט והמידע הפתוח שנותנים אשליה של הבנת מה שמתרחש מעבר להרי החושך. זה כולל גם חבר'ה מהמרכז שמשקיעים בערד וגם חבר'ה מישראל שמשקיעים באמריקה

אני בהחלט מתכוון למשקיעים מאזור המרכז, מאחר והמחירים עלו בצורה חדה יותר מאי פעם, והתחושה שאין אלטרנטיבות השקעה אחרות, וכמובן המחשבה שהנדל"ן רק עולה, דחפו משקיעים מהמרכז להשקיע במקומות שלפני 10 שנים הם לא היו מעזים לחשוב עליהם.

יש הבדל בין השקעה בפריפריות בארץ לעומת השקעה בארה"ב,
בארץ רוב המשקיעים לא מקצועיים ומתייחסים לתשואה ברוטו כאל תשואה נטו, כמעט ואין בארץ חברות ניהול, פיקוח, או חוקים הנוגעים לשוק השכירות כמו בארה"ב, שמעתי שבירוחם ישנה מתווכת אחת ששולטת בכל השוק של הדירות, ומנהלת דירות להשכרה עבור משקיעים מהמרכז, מה יקרה אם לא מרוצים מהניהול שלה או לא מסתדרים איתה ? התלות בה גבוהה מאוד, מה יקרה כאשר השוכרים שעובדים בעיר הבדים יעזבו ? מה יקרה כאשר השוק יכנס לתקופה של מיתון ואחוזי האבטלה יעלו משמעותית באזורי הפריפריות המרוחקות, האם הסיכונים שמניתי מגולמים בתשואה מהשכירות ? זה לא דרך נכונה להשקיע מרחוק וזה כולל גם את ארה"ב, גם שם מומלץ ללמוד ולהבין את ההשקעה.

 

[ליאור]

@רוני אה, חשבתי שיש לך נתונים כי המספרים שנקבת בהם לא מסתדרים עם הנתונים שפורסמו.

 

[אורי ג.]

@רוני אה, חשבתי שיש לך נתונים כי המספרים שנקבת בהם לא מסתדרים עם הנתונים שפורסמו.

מעניין יהיה לראות את הגרף הזה ביחד עם גרף הריבית במשק.

 

[CarpeDiem]

מעניין יהיה לראות את הגרף הזה ביחד עם גרף הריבית במשק.

בדגש הריבית הריאלית (ריבית בנק ישראל פחות אינפלציה) או התשואה על אגח ממשלתי צמוד ל-10 שנים

 

[רובי1]

שתי שאלות מעניינות אותי:
1. כנראה ברור לכולם שהנדל"ן בארץ בבועה. השאלה כמה גדולה הבועה - כלומר - מהו מחיר מוצדק ולא בועתי. כי לדעתי השלב הראשון בעליית המחירים הזו לא היה בועה אלא באמת מחסור בדירות, התיקרות עלות הבניה ותיקון של ירידת מחירים שהייתה בשנים 2000-2007.
2. מה יגרום לפיצוץ הבועה. כנראה שבעיקר עליית ריבית, אבל אולי גם תקופת מיתון ואבטלה.

 

[רוני]

@רוני אה, חשבתי שיש לך נתונים כי המספרים שנקבת בהם לא מסתדרים עם הנתונים שפורסמו.

אני דיברתי על תל אביב, והמספרים הם נומינלים (יתכן שבגרף המספרים מתואמי אינפלציה).

צירפתי דו"ח ארצי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החל משנת 1993

http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/385266
http://www.cbs.gov.il/hodaot2016n/10_16_387t6.pdf
http://www.cbs.gov.il/hodaot2016n/10_16_387t6.pdf

 

[breezblock]

אני חושבת שלפעמים לראות בעיניים אתרי בנייה מבהיר את המציאות מכל מיני גרפים..

 

[liranviper]

מעניין יהיה לראות את הגרף הזה ביחד עם גרף הריבית במשק.

מסמך של משרד הבינוי והשיכון- עמ' 12
מצאתי גם את הפוסט הזה של אסף נתן, הוא חישב בעצמו גרף של ריבית ריאלית מול מחיר הדירות.

לדעתי מדובר בסיבתיות ולא רק בקורולציה..
אגב אורי, בפוסט שלי כתבת שאתה לא צופה אותה עליה בריבית של בנק ישראל כמו בארה"ב.. זה בהחלט משפיע (על משכנתאות למשל), אבל במובן של השקעות אלטרנטיביות זה לא משנה הרבה.
לשם ההמחשה, אם בארה"ב הריבית עולה ל5%, ובישראל היא נשארת כמו היום.. משקיעים רבים לא יקנו דירה בישראל כשאפשר לקבל תשואה גבוהה יותר מאג"ח ממשלת ארה"ב

 

[TunaGolem]

אני חושבת שלפעמים לראות בעיניים אתרי בנייה מבהיר את המציאות מכל מיני גרפים..

איך אתר בניה עוזר להבין את הפרספקטיבה ההִסטורית (שבגרף המדובר)?

 

[breezblock]

הוא לא עוזר להבין את הגרף.
הוא (יותר נכון, הם) עוזרים להמחיש ויזואלית את גודל הבועה.

 

[amit]

הוא לא עוזר להבין את הגרף.
הוא (יותר נכון, הם) עוזרים להמחיש ויזואלית את גודל הבועה.

איך אתרי הבניה מעידים על הבועה? בגלל שיש הרבה בניה?

 

[ברננקי]

@רוני אה, חשבתי שיש לך נתונים כי המספרים שנקבת בהם לא מסתדרים עם הנתונים שפורסמו.

אם אני מבין נכון, זהו המחיר הממוצע של כל הדירות בשוק בתקופות שונות מאז 73. האם יש דרך לבדוק מה קרה למחיר הריאלי של הדירה הממוצעת משנת 73?
(כלומר, הייתי רוצה לדעת מה קרה למחירי הדירות שהיו קיימות בשנת 73 [לא קריטית השנה]. יש מידע כזה? הרי אם פעם הסטנדרט היה דירת 3-4 חדר, היום זה 4-5. מרפסת זה מאסט, גם חיפוי אבן, גינה מושקעת, אינטרקום וידיאו וכו'. וזה משפיע על המחירים של הדירה הממוצעת היום בלי קשר לשינוי במחירי הדירות הישנות - שאותו אני מחפש.)

* אני זוכר שפעם קישרו לבלוג של מישהו שניתח את השינוי הזה בדיוק על סמך השינוי במדד תשומות הבניה וממנו הסיק כי אין שינוי מחיר ריאלי לאורך זמן. אבל הניתוח (המאוד עקיף שלו) לא שכנע אותי מספיק.
ואני מכיר את הגרף של מחירי הדירות בתעלה באמסטרדם (שהראה שאין עליה ריאלית לאורך כמה מאות שנים). פשוט יש לי סיבות לחשוב שהמצב בישראל (היה) שונה.

 

[עש לילה]

@ברננקי באתר מדלן לכאורה המידע הזה קיים, למשל כאן יש פילוח של מחירי דירות לפי מס' חדרים וגיל הדירה (בחלוקה די גסה אומנם):
http://www.madlan.co.il/local/מחוז המרכז
אחת הבעיות היא שאין כאן התייחסות לכסף שהושקע בדירות, כלומר כמה זה עלה במשך השנים לשמר דירת ארבעה חדרים משנות ה-70 כדי שתימכר היום ב-1.367 מיליון ולא ב-367 אלף.
מוזמנים להמשיך בניתוח...

 

[CarpeDiem]

אם אני מבין נכון, זהו המחיר הממוצע של כל הדירות בשוק בתקופות שונות מאז 73. האם יש דרך לבדוק מה קרה למחיר הריאלי של הדירה הממוצעת משנת 73?
(כלומר, הייתי רוצה לדעת מה קרה למחירי הדירות שהיו קיימות בשנת 73 [לא קריטית השנה]. יש מידע כזה? הרי אם פעם הסטנדרט היה דירת 3-4 חדר, היום זה 4-5. מרפסת זה מאסט, גם חיפוי אבן, גינה מושקעת, אינטרקום וידיאו וכו'. וזה משפיע על המחירים של הדירה הממוצעת היום בלי קשר לשינוי במחירי הדירות הישנות - שאותו אני מחפש.)

מכיר דירה אחת שנבנה ב-1994, שופצה פעם אחת (בעלות של כמה אלפי שקלים) מאז ומחירה הוכפל פי 3 מ-2006 (אחרי שהמחיר נפל ב-50% מ-1996)

 

[ברננקי]

@ברננקי באתר מדלן לכאורה המידע הזה קיים, למשל כאן יש פילוח של מחירי דירות לפי מס' חדרים וגיל הדירה (בחלוקה די גסה אומנם):
http://www.madlan.co.il/local/מחוז המרכז
אחת הבעיות היא שאין כאן התייחסות לכסף שהושקע בדירות, כלומר כמה זה עלה במשך השנים לשמר דירת ארבעה חדרים משנות ה-70 כדי שתימכר היום ב-1.367 מיליון ולא ב-367 אלף.
מוזמנים להמשיך בניתוח...

תודה רבה. אני לא מצפה לנתוני תשואה נטו (אחרי הוצאות שונות), זה יהיה כבר מוגזם. לדעת מה קרה למחיר השוק בלבד יהיה מספיק. אבל אני לא כל כך מבין איך להיעזר בנתונים. נגיד אני רוצה לדעת מה השינוי במחיר של דירת 4 חדר משנות ה 70\80. אז אני כן יודע כמה היא ספציפית עולה היום שזה טוב, אבל לא יודע כמה היא עלתה בזמנו. יכול להיות שלהיעזר במחיר של דירה ממוצעת בתקופת זמן הזאת יהיה קירוב מספיק טוב? זה ידרוש קצת מחקר באתר הלמ"ס

 

[אורי ג.]

תודה רבה. אני לא מצפה לנתוני תשואה נטו (אחרי הוצאות שונות), זה יהיה כבר מוגזם. לדעת מה קרה למחיר השוק בלבד יהיה מספיק. אבל אני לא כל כך מבין איך להיעזר בנתונים. נגיד אני רוצה לדעת מה השינוי במחיר של דירת 4 חדר משנות ה 70\80. אז אני כן יודע כמה היא ספציפית עולה היום שזה טוב, אבל לא יודע כמה היא עלתה בזמנו. יכול להיות שלהיעזר במחיר של דירה ממוצעת בתקופת זמן הזאת יהיה קירוב מספיק טוב? זה ידרוש קצת מחקר באתר הלמ"ס

פה:
http://gazit-globe.idc.ac.il/he/indices
יש עוד מדדים יותר אינפורמטיביים לדעתי.

 

[doc29]

תודה רבה. אני לא מצפה לנתוני תשואה נטו (אחרי הוצאות שונות), זה יהיה כבר מוגזם. לדעת מה קרה למחיר השוק בלבד יהיה מספיק. אבל אני לא כל כך מבין איך להיעזר בנתונים. נגיד אני רוצה לדעת מה השינוי במחיר של דירת 4 חדר משנות ה 70\80. אז אני כן יודע כמה היא ספציפית עולה היום שזה טוב, אבל לא יודע כמה היא עלתה בזמנו. יכול להיות שלהיעזר במחיר של דירה ממוצעת בתקופת זמן הזאת יהיה קירוב מספיק טוב? זה ידרוש קצת מחקר באתר הלמ"ס

זכור לי ככלל אצבע פחת של בערך 1% לשנה. מהגרף שהוצג כאן אני רואה בערך הכפלת ערך ריאלית אחרי כ-40 שנה - משמע תשואה של בערך 2% (חילקתי 72 ב-40). בקיצור- נראה לי סדר גודל של סביב 1% עליית ערך ריאלית שנתית של דירה נתונה.

 

[עש לילה]

תודה רבה. אני לא מצפה לנתוני תשואה נטו (אחרי הוצאות שונות), זה יהיה כבר מוגזם. לדעת מה קרה למחיר השוק בלבד יהיה מספיק. אבל אני לא כל כך מבין איך להיעזר בנתונים. נגיד אני רוצה לדעת מה השינוי במחיר של דירת 4 חדר משנות ה 70\80. אז אני כן יודע כמה היא ספציפית עולה היום שזה טוב, אבל לא יודע כמה היא עלתה בזמנו. יכול להיות שלהיעזר במחיר של דירה ממוצעת בתקופת זמן הזאת יהיה קירוב מספיק טוב? זה ידרוש קצת מחקר באתר הלמ"ס

אולי אפשר לקבל איזשהו אינדיקציה מה-spread של המחירים כיום? בעצם הגרף של "מחיר דירה ממוצעת" לאורך זמן מכיל בתוכו גם דירות חדשות שנמצאות מעל הממוצע וגם דירות ישנות שנמצאות מתחתיו. אם מסתכלים על דירה ספציפית, שנבנתה לפני 40 שנה, אז ברור שהיא התחילה מעל הגרף אבל מסיימת מתחתיו. עכשיו השאלה היא כמה - יש לנו את התשובה לגבי המצב היום (למשל שדירה בת 40 עולה 30% פחות מדירה חדשה), אם נניח אותו דבר גם על השוק של לפני 40 שנה, נקבל בסה"כ שדירה ספציפית שנבנתה אז, עלתה בערכה לפי הגרף בניכוי 30%.

 

[ברננקי]

פה:
http://gazit-globe.idc.ac.il/he/indices
יש עוד מדדים יותר אינפורמטיביים לדעתי.

מעולה! תודה. אבל המדד מאוד קצר טווח (מתחיל מ 98).

יש לנו את התשובה לגבי המצב היום (למשל שדירה בת 40 עולה 30% פחות מדירה חדשה), אם נניח אותו דבר גם על השוק של לפני 40 שנה, נקבל בסה"כ שדירה ספציפית שנבנתה אז, עלתה בערכה לפי הגרף בניכוי 30%.

דרך מעניינת להסתכל על זה. כשיהיה לי קצת זמן אני אנסה להוציא מזה עוד קצת מיץ (ולראות מה קרה לתשואה הזאת אחרי הוצאות נלווית לפי כלל האצבע של @doc29)