בועת נדל''ן

[daat99]

בעל דירה מעופף, שחסר כל חוש עסקי. ולזה באמת שלא חסרות דוגמאות, אני אישית מכיר המון אנשים כאלה.

מה גורם לך לחשוב שהוא "מעופף" (דימוי די פוגעני לדעתי) ולא פשוט מוכן שתשלם לו פחות כי הוא סומך עליך שתשלם בזמן ולא תעשה לו צרות בנכס?

תרשה לי לחדד משהו, מי שמשקיע בנדל"ן טוען ובצדק שיש בועה בארץ, אפילו עם הוא מושקע כבר.

לא כולם.
אני מכיר די הרבה משקיעי נדל"ן שטוענים שמחירי הנכסים הם גבוהים אבל לא בועתיים ויש להם עוד הרבה לאן לעלות.

 

[Roi]

אני מכיר די הרבה משקיעי נדל"ן שטוענים שמחירי הנכסים הם גבוהים אבל לא בועתיים ויש להם עוד הרבה לאן לעלות

נראה לי לא סביר שהמחירים יעלו, אבל כמו שאתה אומר, אין לי כדור בדולח.
האם הם משקיעים בנדל"ן בצורה מקצועית, או רק קנו דירה או שתיים?

 

[daat99]

האם הם משקיעים בנדל"ן בצורה מקצועית, או רק קנו דירה או שתיים?

גם וגם.
כפי שציינתי מספר פעמים יש לי במשפחה הקרובה אנשי נדל"ן במקצועם שמאמינים בנדל"ן כהשקעה האולטימטיבית ומשקיעים בנדל"ן (בלי קשר למגורים שלהם) במשך יותר מיובל.

 

[doc29]

מה גורם לך לחשוב שהוא "מעופף"

1. הוא אומן בעיסוקו, ובפעמיים שנפגשתי איתו, זה הרושם שהוא הקרין.
2. הוא לא זכר שהחוזה הולך להסתיים, נאלצנו להזכיר לו 100 פעם.
3. גם אז, הוא לא ככ רצה לחתום על חוזה, ואמר שלא מבין למה זה קריטי לנו, כי לא היה לו כוח להתעסק בזה.
4. בפעם הראשונה שחתמנו, לא היה לו חוזה וביקש שנדפיס אחד מהאינטרנט.
5. בחידוש הפעם הביא חוזה. היו בו כמה סעיפים שלא הכי מצאו חן בעינינו, התקשרתי אליו, אז הוא בכלל לא הקשיב (מעופף!!), אמר הה לא יודע לא קראתי ככ את החוזה. אם נראה לך לא טוב תמחוק ותחתום ראשי תיבות שלי ליד.
6. כשעלתה סוגיית השכד הוא בכלל לא זכר כמה אנחנו משלמים, רק אמר שזה לא יעלה.

אין ספק שהוא לכל הפחות מתנהל בהתנהלות "מקלת ראש" ביחס לבעלי דירות אחרים, והנקודה היא שזו סוג של חוסר יעילות בנדלן שנובעת מאופי של אנשים. אין מצב שמתווך שמנהל נכס היה מתנהל כך. ובכל מקרה, מעופף בעיני זה לא כינוי גנאי. אני חושב שגם אני קצת מעופף. זה מתאר בעיניי אנשים שעסוקים הרבה במחשבות ולא תמיד מרוכזים בעניינים קונקרטיים, סוג של פרופסור מפוזר. אני למעשה שמח שיש אנשים כאלה ולא רק אנשים אנליטיים ורציונליים לחלוטין.

 

[doc29]

גם הכלכלנים, באופן לא מפתיע, לא סגורים על בועה או לא...
http://m.bizportal.co.il/realestates/news/article/431213

 

[CarpeDiem]

גם הכלכלנים, באופן לא מפתיע, לא סגורים על בועה או לא...
http://m.bizportal.co.il/realestates/news/article/431213

כאשר נהגי מוניות, מעצבי שיער ובאסטיונרים בשוק מדברים איתי על השקעות בנדל״ן אני יודע שמדובר בבועה.

 

[ע.מדי]

אם כבר לקחת תרשים מהערך בויקיפדיה על הבועה הספרדית, מן הראוי לצרף גם את התרשים הזה...
חסר כאן קצת context, כלומר מידע מלפני 1983 או אחרי 2013, אבל על פניו נראה שלא כל האוויר (בלשון המעטה) יצא מהבועה גם אחרי 30 שנה.

אומנם האוויר עוד לא יצא מהבועה הספרדית אבל מי שקנה ולא מכר אחרי 2003 נמצא בהפסד נומינלי ולדעתי מהסתכלות בגרף (ולא ממדידה מדוייקת) ההפסד הראלי קיים משנת 2001, וכאן שורש העיה כי השקעה של מליון ש"ח בנכס בודד שבד"כ הוא גם ממנוף יש בה סיכון גדול (וגם סיכוי גדול)
אני חושב שמי שרוצה ויכול לעמוד גם בתרחישים פחות נעימים (נפילת שווי נכס, חוב גדול/אבטלה) ויש לו אסטרטגיית יציאה ברורה במקרה של קטסטרופה (לדוגמא למכור את הנכס לפני שהוא ממוטט את החסכון המשפחתי ללא סנטימנטים או צער, חשוב לא להתעלם מהודעות לא נחמדות מהבנק לגבי פיגורים במשכנתא ...) אז שילך על זה, אחרת שכירות וחסכון הוני זו אפשרות לא כל כך רעה.

 

[wa11a]

1. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001135148#fromelement=hp_morearticles
2. http://www.themarker.com/realestate/1.2988573
3. http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3691628,00.html (בעיקר הגרף של המכירות - קניות של משקיעים)

 

[amos1]

עדכון מעט יותר חדש (סוף 2014):
http://www.moch.gov.il/SiteCollecti...ovrot/anaf_habeniyya_beisrael_sikkum_2014.pdf
נכון לנקודת זמן ההיא- 11% מעל קו המגמה.
למיטב הבנתי, ב-2015 המחירים עלו בעוד כ-8% - והמשיכו לעלות ב-2016- משמע אנחנו כבר מעל 20% מעל קו המגמה. והכי חשוב- דירה היא "הדבר הכי חם" כיום, אנשים על ימין ועל שמאל מתאבדים כדי לקחת משכנתא ובעיניי אין סימן יותר ברור מזה לבועה (סיפור אמיתי: רק היום אשתי אמרה לי ששתי חברות שלה נשואות קנו דירה במרכז, כמובן במשכנתא).

2 דברים:
1. בקשר לגרף 7 שהפנתה אותי אליו- יש ירידה בתשואת השכירות אבל גם בשוק ההון בעיקר בשל הריבית הנמוכה. כך שזאת מגמה הגיונית. עלות הכסף ירדה וכך השכירות.
2. יכול להיות שהמגמה בהיבט ההתנהלות של האזרחים השתנתה בעקבות סביבת הריבית הנמוכה (במציאות החדשה יכול להיות שתישאר כך או אפילו תחמיר) אנשים קונים דירה בערך בגיל 30 עם משכנתא עד הפנסיה. יכול להיות גרוע יותר כך שקוני דירה עד גיל הפנסיה ישלמו על חצי דירה ומגיל הפנסיה יעשו את העיסקה שעושים עם הבתי אבות. מעבירים את זכותם על החצי דירה בתמורה לסיעוד עד היום האחרון.
למרות שעל פניו, בהוויה, יש סיכוי סביר יותר לבועה

 

[liranviper]

פוסט מעניין שמדבר על כך שהעליות היו עקב הרחבה כמותית של הכסף וריבית נמוכה
http://alexsorkin7.blogspot.co.il/2016/11/blog-post.html

גרך מהפוסט שמראה את מחיר הדירה אל מול הבסיס לכסף:

 

[orensp]

פוסט מעניין שמדבר על כך שהעליות היו עקב הרחבה כמותית של הכסף וריבית נמוכה
http://alexsorkin7.blogspot.co.il/2016/11/blog-post.html

גרך מהפוסט שמראה את מחיר הדירה אל מול הבסיס לכסף:

תודה רבה המאמר הטוב ביותר שיצא לי לקרוא בנושא!

 

[שודד הפינג פונג]

מאמר מעניין, תודה רבה.

 

[אורי ג.]

פוסט מעניין שמדבר על כך שהעליות היו עקב הרחבה כמותית של הכסף וריבית נמוכה

אולי מאמר מעניין אבל סביר להניח שמוטעה.
הוכח (אולי) קשר סטטיסטי אבל בטח שלא קשר סיבתי.
למה אין תקנון לאינפלציה?
מה לגבי גרף של מה היה עד 1995?
מה לגבי גרף דומה במדינות אחרות?
בכלל עדיף לקחת בחשבון מאד מוגבל ניתוח כלכלי של מישהו שהוא:
"אני בוגר תואר ראשון בפסיכולוגיה ומוסמך תואר שני בהתנהגות ארגונית."

 

[שודד הפינג פונג]

בסדר אורי, לא צריך לקטול סתם.
מסכים שצריך לקחת כל דעה בערבון מוגבל, אבל סה"כ האיש עבד והציג פרספקטיבה מעניינת לנושא.
זה לא עבודת פרופסורה עם תימוכין מובהק לכל טענה, ועדיין טוב בהרבה מכל הזבל'ה שמאביסים אותנו בה ברוב העיתונות.
האם הוא צודק או טועה, בעיני זה בכלל לא משנה.

 

[doc29]

בסדר אורי, לא צריך לקטול סתם.
מסכים שצריך לקחת כל דעה בערבון מוגבל, אבל סה"כ האיש עבד והציג פרספקטיבה מעניינת לנושא.
זה לא עבודת פרופסורה עם תימוכין מובהק לכל טענה, ועדיין טוב בהרבה מכל הזבל'ה שמאביסים אותנו בה ברוב העיתונות.
האם הוא צודק או טועה, בעיני זה בכלל לא משנה.

בעיני אורי נתן ביקורת לגיטימית לגמרי, ענייני לחלוטין, לא רואה איפה הבעיה, שמח לקבל פידבקים כאלה כי מסתובב הרבה שיט ברשת.

 

[doc29]

למה אין תקנון לאינפלציה?

לגמרי... מחירי הדירות ירדו ריאלית כמה שנים טובות לפני 2008.

 

[שודד הפינג פונג]

בעיני אורי נתן ביקורת לגיטימית לגמרי, ענייני לחלוטין, לא רואה איפה הבעיה, שמח לקבל פידבקים כאלה כי מסתובב הרבה שיט ברשת.

בסדר בסדר, גם בעיני.
ובעיני גם התגובה שלי היתה לגיטימית.

 

[נתן]

אולי מאמר מעניין אבל סביר להניח שמוטעה.
הוכח (אולי) קשר סטטיסטי אבל בטח שלא קשר סיבתי.
למה אין תקנון לאינפלציה?
מה לגבי גרף של מה היה עד 1995?
מה לגבי גרף דומה במדינות אחרות?
בכלל עדיף לקחת בחשבון מאד מוגבל ניתוח כלכלי של מישהו שהוא:
"אני בוגר תואר ראשון בפסיכולוגיה ומוסמך תואר שני בהתנהגות ארגונית."

הקשר הסיבתי נובע מתורת מחזור העסקים האוסטרי, אי אפשלהוכיח כאלה דברים מאמפיריקה כי תמיד יהיו מגוון גורמים אחרים שמשתנים.
הסיבה שאין תקנון לאינפלציה היא שזה מדד שקר - אינפלציה אמיתית היא עלייה בכמות הכסף, לא במחירים. כלומר זו בעצם הסדרה הכתומה בגרף. אם תחלק את מחירי הדירות בכמות הכסף תקבל שהם באמת לא עלו כמעט ראלית. לרוע המזל, המשכורות דווקא ירדו ראלית פחות או יותר מאז 2006, כך שמחירי הדירות עלו ביחס למשכורת.

באשר לתואר, נשמע לי בהחלט יותר מכובד מכלכלן קיינסיאני ממוצע. לפחות עשה תואר שני בתחום שבו באמת אפשר למדוד ביצועים.

 

[אלכס סורקין]

אולי מאמר מעניין אבל סביר להניח שמוטעה.
הוכח (אולי) קשר סטטיסטי אבל בטח שלא קשר סיבתי.
למה אין תקנון לאינפלציה?
מה לגבי גרף של מה היה עד 1995?
מה לגבי גרף דומה במדינות אחרות?
בכלל עדיף לקחת בחשבון מאד מוגבל ניתוח כלכלי של מישהו שהוא:
"אני בוגר תואר ראשון בפסיכולוגיה ומוסמך תואר שני בהתנהגות ארגונית."

היי אורי,
אתה צודק, אין סיבתיות וטיעון העיקרי שלי אם שמת לב, הינו כי יש גם גורם השלישי שהינו ביקוש לדירות. אני משער שמשתנה הזה אמור להימצע כמתווך את הקשר, אך לצערי אין לגביו נתונים עדכניים. יחד עם זאת, אתה לא יכול להתעלם מקשר כל כך מובהק בין שני משתנים, כש F (יחס בין מקרים חרגים, לבין מקרים לא חריגים), מגיעי לאלפים ושונות מוסברת, מגיע ל 97%. אתה לא יכול להגיד שזה במקרה...
לגבי אינפלציה - היא לא רלוונטית לניתוח וסתאם תעווט אותו, כי מדובר במדד משוקלל שלא משקף את האינפלציה בפועל (אבל זה כבר סיפור בפני עצמו) מצד אחד ובכלל לא הבנתי למה להוסיף אותה? אתה רוצה לחשב מחיר ריאלי במחירים, אך להשאיר כמות נומינאלית בהדפסת הכסף?
לגבי מה היה לפני 1995 - לצערי הרב, אין נתונים כדי לבחון מה היה לפני, אחרת הייתי מכניס אותם לניתוח
ואם אתה רוצה לקחת בחשבון מאוד מוגבל את הניתוח שלי, בגלל שאתה שופט אותי לפי ההשכלה שלי, אתה בהחלט מוזמן. וזה בכלל לא קשור למי אני ומה אני.

 

[חתול לילה]

@אלכס סורקין , ברוך הבא לפורום !

@אורי ג. לא תמיד מקפיד להתנסח בצורה הכי אדיבה שיש... אבל יש גם מה ללמוד ממנו.

ספציפית לגבי הניתוח שלך, אני רואה גרפים שעולים בערך ביחד, אבל יכולת גם לשים מחירי אג"ח ממשלתי או כל גרף עולה אחר... כך שהגרף בפני עצמו לא משכנע אותי שזו סיבה ותוצאה.