בועת נדל''ן

[liranviper]

@ברננקי, לפחות מהכיוון של כמות החדרים שהזכרת (מה שמשפיע על ההיצע), מצאתי את הנתון של "כמות החדרים לנפש" שמדבר על זה בדיוק.
http://din-online.info/pdf/kh14.pdf - עמוד 119

 

[liranviper]

@ברננקי, לפחות מהכיוון של כמות החדרים שהזכרת (מה שמשפיע על ההיצע), מצאתי את הנתון של "כמות החדרים לנפש" שמדבר על זה בדיוק.
http://din-online.info/pdf/kh14.pdf - עמוד 119

 

[אורי ג.]

זכור לי ככלל אצבע פחת של בערך 1% לשנה

הגזמת! אולי פחת של 1% מערך המבנה בלבד.
וגם אז אי אפשר לחשב אותו באחוזים, לדוגמא פחת של דירה רגילה בב"ש ובת"א יתן אותו פחת בערכים כספיים אבל מאד שונים בערכים של אחוזים.

 

[CarpeDiem]

לא יותר פשוט לבחון את מחיר הקרקע? הרי עליית המחירים נגזרת בסופו של דבר מעליית ערך הקרקע ולא מחומרי גלם שרק נהיים זולים יותר (ריאלית) עם הזמן.
אפשר פשוט להסתכל בכמה נסגרים המכרזים על הקרקעות ולתקנן לפי המדד.
מי מרים את הכפפה?

 

[breezblock]

בגלל שיש הרבה בניה?

כן.

 

[אורי ג.]

לא יותר פשוט לבחון את מחיר הקרקע? הרי עליית המחירים נגזרת בסופו של דבר מעליית ערך הקרקע ולא מחומרי גלם שרק נהיים זולים יותר (ריאלית) עם הזמן.

דווקא יקרים יותר משמעותית ב15 שנים האחרונות, אוהבים להאשים את הסינים בגלל תנופת הבנייה שם.

 

[doc29]

הגזמת! אולי פחת של 1% מערך המבנה בלבד.

יכול להיות, אין לי מקור מוסמך ל-1% הזה, משהו ששמעתי פעם.
אבל אם מסתכלים על איך מס הכנסה תופס פחת על דירה מושכרת (ונראה לי שזה רלוונטי כאומדן כלשהו) - הם לוקחים אפילו 2%... במקום אחר ראיתי שמדובר ב-4% על הדירה+הקרקע כשהדירה תופסת 2/3 מזה- אז זה בערך 2.6%. לא יודע מה קורה בפועל.
http://www.efraty.com/cm/site/efraty/page.asp?pid=6057.

 

[אורי ג.]

אבל אם מסתכלים על איך מס הכנסה תופס פחת על דירה מושכרת (ונראה לי שזה רלוונטי כאומדן כלשהו) - הם לוקחים אפילו 2%... במקום אחר ראיתי שמדובר ב-4% על הדירה+הקרקע כשהדירה תופסת 2/3 מזה- אז זה בערך 2.6%. לא יודע מה קורה בפועל.

פחת חשבונאי ופחת כלכלי אלו 2 חיות שונות לגמרי.

 

[רוני]

יכול להיות, אין לי מקור מוסמך ל-1% הזה, משהו ששמעתי פעם.
אבל אם מסתכלים על איך מס הכנסה תופס פחת על דירה מושכרת (ונראה לי שזה רלוונטי כאומדן כלשהו) - הם לוקחים אפילו 2%... במקום אחר ראיתי שמדובר ב-4% על הדירה+הקרקע כשהדירה תופסת 2/3 מזה- אז זה בערך 2.6%. לא יודע מה קורה בפועל.
http://www.efraty.com/cm/site/efraty/page.asp?pid=6057.

הפחת על המבנה בארץ או אם המבנה נמצא בחו"ל, מחושב ברשויות המס בארץ לפי 4% על 2/3 ממחיר רכישת הנכס, 1/3 זה האדמה ועליה אין פחת.

 

[נולי]

הנתונים שפורסמו.

מה הגרף הזה אומר?
זה ממוצע סך עיסקאות בארץ?
זה לפי מחיר למטר או מחיר לדירה?

 

[ברננקי]

לפי גרף השינוי הריאלי שהוצג בעמוד הקודם, מחיר דירה ממוצעת היום (1.41M) עלתה 520K בשנת 73 (בשקלים של היום, שינוי של בערך פי 2.7).
אם נניח שבשנות ה 70, המעמד\תמחור של דירת 4 חדר חדשה, שקולה לזה של דירת 5 חדרים חדשה כיום, אפשר לבצע את החישוב הבא:
כיום מחיר של דירת 5 חדר חדשה היא 25% יותר מהדירה הממוצעת (לפי מדלן). לכן לפי ההנחה הקודמת, בשנת 73 המחיר של דירת 4 חדר חדשה היה 650K ריאלית. מחיר ממוצע כיום של דירת 4 חדר משנות ה 79 עומד על 1.22M.
כלומר אפשר לומר בהערכה מאוד גסה שמחירי הנדל"ן הוכפלו ריאלית מאז שנות ה 70. (מדובר על מחיר בלבד, תוך התעלמות מוחלטת מתשואת שכירות או עלויות אחזקה ואחרות).
בשנת 2008, היה אפשר לומר שאין שינוי ריאלי במחירי הדירות לאורך זמן (כי מאז ועד היום המדד בערך הוכפל ריאלית).
זה לא איזה ניתוח רציני, פשוט רציתי לקבל תמונת מצב מעורפלת של השינוי במחיר של דירה ספציפית (ולא של הדירה הממוצעת, שמשתנה עם הזמן, עליה יש נתונים) לאורך זמן. אם עשיתי טעות קריטית מעבר לעיגול מספרים או ההנחה המקלה, אשמח לשמוע.

 

[CarpeDiem]

מחיר ממוצע כיום של דירת 4 חדר משנות ה 79 עומד על 1.22M

בראשל״צ דירת 3 חדרים בלי מעלית וחניה משנות ה-60 עולה יותר.

 

[ברננקי]

בראשל״צ דירת 3 חדרים בלי מעלית וחניה משנות ה-60 עולה יותר.

לקחתי נתונים על דירה ממוצעת ארצית, יש לך נתונים סותרים לגבי הדירה הממוצעת בארץ? (ולא לגבי הדירות בראשון)

 

[CarpeDiem]

לקחתי נתונים על דירה ממוצעת ארצית, יש לך נתונים סותרים לגבי הדירה הממוצעת בארץ? (ולא לגבי הדירות בראשון)

לפי מדלן המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בישראל הוא 1.387 מיליון.
נראה שקלעת למחיר הנכון של דירת 4 חדרים משנות ה-70 - 1,218 מיליון

http://www.madlan.co.il/local/כל הארץ

 

[ברננקי]

לפי מדלן המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בישראל הוא 1.387 מיליון.
נראה שקלעת למחיר הנכון של דירת 4 חדרים משנות ה-70 - 1,218 מיליון

http://www.madlan.co.il/local/כל הארץ

זה בכוונה, בגלל שהמדד עליו התבססתי מודד את השינוי בדירה הממוצעת, שהיא משנה את הזהות שלה עם הזמן. פירטתי את הרציונל בעמוד הקודם. ההתאמות בתגובה מהבוקר באו (לנסות) לתקן את העיוות, אסביר שוב:
יש לי את המחיר של דירה ממוצעת היום, ובגלל שיש את מדד השינוי בדירה הממוצעת יש לי גם את המחיר של דירה ממוצעת פעם.
ההנחה היא שבשנות ה 70 דירות 4 חדר חדשות היו מוצר פרימיום ולא דירה ממוצעת, לכן הסתכלתי על מחיר דירת 5 חדר חדשה היום, והיא גבוהה ב 25℅ ממחיר דירה ממוצעת היום. אז הנחתי שכך היה לגבי דירת 4 חדר בזמנו, ומכאן הערכתי (בצורה מאוד גסה) את המחיר של דירת 4 חדר מיד לאחר שנבנתה בשנות ה 70 (כלומר גבוהה ב 25٪ ממחיר הדירה הממוצעת אז). כמו שאמרת יש לנו את המחיר של דירת 4 חדר בת 40 כיום, ומכאן מצאנו את השינוי במחיר של הדירה הספציפית לאורך זמן.

 

[katon]

וואו , רק עכשיו אני אתחיל לקרוא את כל 13 עמודים של השרשור

 

[מתכנת]

וואו , רק עכשיו אני אתחיל לקרוא את כל 13 עמודים של השרשור

שרשור בן שנתיים, אורך סביר יחסית..

 

[רובי1]

@ברננקי כל הכבוד. זהו מדד חשוב ביותר. במיוחד היום אחרי 9 שנים של עליות בלתי פוסקות שגורמות לנו לחשוב שדירה היא מכרה זהב.
המסקנה ברורה: (אם החישוב שלך נכון) אין תשואה ראלית מנדל"ן מלבד תשואת השכירות. מאידך הוא מגן נפלא מפני אינפלציה.

 

[ברננקי]

המסקנה ברורה: (אם החישוב שלך נכון) אין תשואה ראלית מנדל"ן מלבד תשואת השכירות. מאידך הוא מגן נפלא מפני אינפלציה.

דבר ראשון לא הייתי בונה על זה שהחישוב נכון, תפקידו רק לתקן לכיוון הנכון את הבעיה שהוזכרה קודם עם המדד. הוא נעשה באופן גס מאוד ותחת הנחה מאוד מקלה שכלל לא בטוח שהיא תקפה.
אבל אם נקבל את החישוב: היה אפשר לטעון שאין שינוי מחיר ריאלי לפני עשור. היום השינוי עומד על פי 2. השאלה היא האם לפני עשר שנים השוק אכן היה מתומחר בחסר (אם לא, אז אפשר אולי להסיק מזה שהמחיר היה אז מחיר שיווי משקל ואכן לא היה שינוי ריאלי לאורך זמן, והשינוי העכשווי נובע מתמחור יתר [יהיה זה עקב עדריות משקיעים, מחסור בדירות או תמחור לגיטימי על רקע ריבית נמוכה]).

 

[גרהם]

המסקנה ברורה: (אם החישוב שלך נכון) אין תשואה ראלית מנדל"ן מלבד תשואת השכירות. מאידך הוא מגן נפלא מפני אינפלציה.

אי אפשר להסיק מתשואת המדד, או עליית מחיר הדירה הממוצעת, אל דירה מסויימת שאדם מחזיק.
כפי שכתבו קודם, הדירה הממוצעת אינה אותה דירה. לכן אם מחיר הדירה הממוצעת לא השתנה ריאלית, המשמעות היא שמחיר של דירה ספציפית ירד ריאלית.