אין מתקנים משכנתא גרועה?

[ogrb]

היי חברים!
אני מתכנן לסגור חלק מהמשכנתא שלי (שנסגרה בחופזה בגלל מהירות עסקה לפני כשנה וקצת) לקראת מחזור עתידי. ברור לי שחשוב להשוות נכון בין המסלולים השונים, במיוחד בין מסלולים צמודים למדד לבין אלו שאינם צמודים.

נתונים:
מתכנן לסגור בין 250 ל300 אש״ח
ההחזר החודשי כרגע (6100) לא מכביד עליי בכלל.
מעדיף לקצר שנים מאשר להוריד החזר.


מצרף נתוני משכנתא נוכחית (נלקחה בינואר 24):

משנה	סכום מקורי	יתרה לסילוק	סוג ריבית	ריבית נוכחית	הצמדה למדד?	הערות
1	210,000 ₪	209,752.50 ₪	קבועה	5.33%	לא	עמלת פרעון: 2,075.90 ₪
2	210,000 ₪	212,455.07 ₪	קבועה	3.25%	כן (100%)	ללא עמלה
3	230,000 ₪	226,740.68 ₪	משתנה (כל 5 שנים, עוגן +0.90%)	5.03%	לא	ללא עמלה
4	250,000 ₪	252,838.65 ₪	משתנה (כל 5 שנים, עוגן +1.50%)	3.17%	כן (100%)	ללא עמלה
5	304,000 ₪	300,369.46 ₪	משתנה (כל שנה, עוגן +1.10%)	5.56%	לא	עמלה נמוכה (כ-300 ₪)

1. איך מחשבים במדויק את הריבית האמיתית (כולל ההצמדה למדד) ששילמתי עד עכשיו על מסלול צמוד למדד, אחרי כשנה וחצי של הלוואה, כשאני יודע בכמה המדד עלה מאז?
2. מה הדרך הנכונה להשוות בין הריבית בפועל במסלול צמוד למדד לבין מסלול שאינו צמוד?
3. איזה מסלול/ים הייתם ממליצים לסגור/לצמצם?
4. האם יהיה עדיין כדאי לצאת למחזור לאחר הסגירה העתידית?


* אני מתכוון לקחת יועץ אבל רוצה להשכיל לפני

תודה רבה !

 

[Delver]

2. זה לא מדויק, אבל פשוט תוסיף 2% לריבית של הצמודה. אתה יכול לראות שזה גם הפער אצלך במשכנתא בין מסלול 1 למסלול 2.


3+4. אני לא הייתי סוגר כלום, עדיף לשמור את המזומן כדי לסגור מסלול פיתוי אחרי מחזור.

הסיבה היא שכל הריביות במשכנתא ממש לא טובות, אין אפילו מסלול אחד שניתן בריבית שאפשר לומר שהיא טובה, לכן עדיף לקחת יועץ, למחזר ולהשתמש במזומן שיש לך כדי לשפר את המשכנתא הממוחזרת.

כמובן שאני לא יועץ ולא מייעץ.

 

[אורי ג.]

3. 2+4
4. כנראה שכן אבל תבדוק.

 

[ogrb]

2. זה לא מדויק, אבל פשוט תוסיף 2% לריבית של הצמודה. אתה יכול לראות שזה גם הפער אצלך במשכנתא בין מסלול 1 למסלול 2.


3+4. אני לא הייתי סוגר כלום, עדיף לשמור את המזומן כדי לסגור מסלול פיתוי אחרי מחזור.

הסיבה היא שכל הריביות במשכנתא ממש לא טובות, אין אפילו מסלול אחד שניתן בריבית שאפשר לומר שהיא טובה, לכן עדיף לקחת יועץ, למחזר ולהשתמש במזומן שיש לך כדי לשפר את המשכנתא הממוחזרת.

כמובן שאני לא יועץ ולא מייעץ.

מעניין! לא חשבתי על זה, יכול להסביר למה זה עדיף? מצד שני אפשר לטעון שהמחזור עצמו יהיה פחות טוב על המשכנתא המקורית מאשר על משכנתא מופחתת ולכן עדיף לסגור ואז למחזר. אבל אשמח להבין יותר לעומק.

תודה!

 

[Delver]

מעניין! לא חשבתי על זה, יכול להסביר למה זה עדיף? מצד שני אפשר לטעון שהמחזור עצמו יהיה פחות טוב על המשכנתא המקורית מאשר על משכנתא מופחתת ולכן עדיף לסגור ואז למחזר. אבל אשמח להבין יותר לעומק.

תודה!

אני חושב שכדאי שתלך ליועץ טוב לפני שאתה עושה משהו, יש פה יותר מדיי פרמטרים לא ידועים ובעיקר - אילו ריביות יכולות לצאת לך מהמחזור.

 

[MarketTimer]

מה שווי הדירה?

 

[ogrb]

מה שווי הדירה?

נקנתה ב1.75 . שווי שוק היום 2.1

 

[ogrb]

אני חושב שכדאי שתלך ליועץ טוב לפני שאתה עושה משהו, יש פה יותר מדיי פרמטרים לא ידועים ובעיקר - אילו ריביות יכולות לצאת לך מהמחזור.

הכנסה פנויה מעל 25 אש״ח
אין הלוואות או חובות
ולהלן כל נתוני המשכנתא (המשך בתגובה הבאה):

 

[אייל ריטברג]

היי אור,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
2. אם אתה תשלוף דוח יתרה לסילוק, אתה תראה עבור כל הלוואה פרמטר שנקרא שיעור ריבית משוערת, שעוזר לך לבצע את ההשוואה בין המסלולים
3. אף אחד מהם. הייתי ממליץ לך למחזר.
4. אני לא ממליץ לך לסגור את המשכנתא, אלא למחזר אותה.

אלא אם אתה לא עומד בהחזר החודשי, אתה הולך להפסיד מאות אלפי שקלים בפעולת הסגירה הזו.
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

היי חברים!
אני מתכנן לסגור חלק מהמשכנתא שלי (שנסגרה בחופזה בגלל מהירות עסקה לפני כשנה וקצת) לקראת מחזור עתידי. ברור לי שחשוב להשוות נכון בין המסלולים השונים, במיוחד בין מסלולים צמודים למדד לבין אלו שאינם צמודים.

נתונים:
מתכנן לסגור בין 250 ל300 אש״ח
ההחזר החודשי כרגע (6100) לא מכביד עליי בכלל.
מעדיף לקצר שנים מאשר להוריד החזר.


מצרף נתוני משכנתא נוכחית (נלקחה בינואר 24):

משנה	סכום מקורי	יתרה לסילוק	סוג ריבית	ריבית נוכחית	הצמדה למדד?	הערות
1	210,000 ₪	209,752.50 ₪	קבועה	5.33%	לא	עמלת פרעון: 2,075.90 ₪
2	210,000 ₪	212,455.07 ₪	קבועה	3.25%	כן (100%)	ללא עמלה
3	230,000 ₪	226,740.68 ₪	משתנה (כל 5 שנים, עוגן +0.90%)	5.03%	לא	ללא עמלה
4	250,000 ₪	252,838.65 ₪	משתנה (כל 5 שנים, עוגן +1.50%)	3.17%	כן (100%)	ללא עמלה
5	304,000 ₪	300,369.46 ₪	משתנה (כל שנה, עוגן +1.10%)	5.56%	לא	עמלה נמוכה (כ-300 ₪)

1. איך מחשבים במדויק את הריבית האמיתית (כולל ההצמדה למדד) ששילמתי עד עכשיו על מסלול צמוד למדד, אחרי כשנה וחצי של הלוואה, כשאני יודע בכמה המדד עלה מאז?
2. מה הדרך הנכונה להשוות בין הריבית בפועל במסלול צמוד למדד לבין מסלול שאינו צמוד?
3. איזה מסלול/ים הייתם ממליצים לסגור/לצמצם?
4. האם יהיה עדיין כדאי לצאת למחזור לאחר הסגירה העתידית?


* אני מתכוון לקחת יועץ אבל רוצה להשכיל לפני

תודה רבה !

 

[ogrb]

היי אור,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
2. אם אתה תשלוף דוח יתרה לסילוק, אתה תראה עבור כל הלוואה פרמטר שנקרא שיעור ריבית משוערת, שעוזר לך לבצע את ההשוואה בין המסלולים
3. אף אחד מהם. הייתי ממליץ לך למחזר.
4. אני לא ממליץ לך לסגור את המשכנתא, אלא למחזר אותה.

אלא אם אתה לא עומד בהחזר החודשי, אתה הולך להפסיד מאות אלפי שקלים בפעולת הסגירה הזו.
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

היי אייל תודה על התשובה. אבל אשמח להתייחסות נוספת:
1. אני עומד בהחזר החודשי, ויש ברשותי כ300 אש״ח שאני מעוניין בכל מקרה לצמצם את המשכנתא כחלק מאסטרטגיית כללית יותר. אז סגירה כנראה תהיה פה.
2. יכול להסביר למה סגירה תגרום להפסד של מאות אלפי שקלים במיוחד שמחזור עומד אכן על הפרק והסגירה תהיה לפני או אחרי המחזור.
3. לא קוראים לי אור. ):

 

[אייל ריטברג]

היי אייל תודה על התשובה. אבל אשמח להתייחסות נוספת:
1. אני עומד בהחזר החודשי, ויש ברשותי כ300 אש״ח שאני מעוניין בכל מקרה לצמצם את המשכנתא כחלק מאסטרטגיית כללית יותר. אז סגירה כנראה תהיה פה.
2. יכול להסביר למה סגירה תגרום להפסד של מאות אלפי שקלים במיוחד שמחזור עומד אכן על הפרק והסגירה תהיה לפני או אחרי המחזור.
3. לא קוראים לי אור. ):

אהלן ORGB:
אתה מחזיר כרגע 6100 ש"ח, בוא נניח שאתה תעלה ל6350 ש"ח כדי שלא תהיה יותר חשוף למדד המחירים לצרכן (אני מניח הנחה, שייתכן והיא שגויה, שאתה לא מעונין להיות חשוף למדד).
יש לך שני היפותזות:
א. אתה לוקח את ה 300 אש"ח ומקבל משכנתא קצרה יותר, משך השנים שלה הוא באזור 17.2 ש"ח (בריבית משוקללת ללא הצמדות בכלל של 4.6%)
ב. אתה לוקח את ה 300 אש"ח ומשקיע אותם, ומקבל משכנתא ארוכה יותר. משך השנים שלה הוא 30 שנה (בריבית משוקללת של 4.8%).
את ה 300 אש"ח אתה כאמור משקיע.

ריבית השיוויון (Equilibrium) בין שני התרחישים, כולל התחשבות במס רווחי על ההשקעות שלך הינה 5.6%.
זאת אומרת שאם אתה יודע להשיא תשואה הגדולה מ5.6% בהשקעותיך, כדאי לך לקחת משכנתא ארוכה יותר.

אם אתה תשקיע את הכסף שלך ב SNP500 (תשואה ברוטו של 10%), אזי אחרי 30 שנה, יהיה לך פער של 2.724 מש"ח (רק מהשקעת אותם 300 אש"ח)
אם אתה תשקיע את הכסף שלך ב תשואה ברוטו של 8%, אזי אחרי 30 שנה, יהיה לך פער של 1.01 מש"ח (רק מהשקעת אותם 300 אש"ח)
למען הסר ספק, הבאתי לידי ביטוי גם מס רווח הון

לכך התכוונתי, שאתה הולך להפסיד מאות אלפי שקלים (כדאי לעדכן את זה למיליוני ש"ח)


בהצלחה,
אייל מFINWIZ

 

[ogrb]

t

אהלן ORGB:
אתה מחזיר כרגע 6100 ש"ח, בוא נניח שאתה תעלה ל6350 ש"ח כדי שלא תהיה יותר חשוף למדד המחירים לצרכן (אני מניח הנחה, שייתכן והיא שגויה, שאתה לא מעונין להיות חשוף למדד).
יש לך שני היפותזות:
א. אתה לוקח את ה 300 אש"ח ומקבל משכנתא קצרה יותר, משך השנים שלה הוא באזור 17.2 ש"ח (בריבית משוקללת ללא הצמדות בכלל של 4.6%)
ב. אתה לוקח את ה 300 אש"ח ומשקיע אותם, ומקבל משכנתא ארוכה יותר. משך השנים שלה הוא 30 שנה (בריבית משוקללת של 4.8%).
את ה 300 אש"ח אתה כאמור משקיע.

ריבית השיוויון (Equilibrium) בין שני התרחישים, כולל התחשבות במס רווחי על ההשקעות שלך הינה 5.6%.
זאת אומרת שאם אתה יודע להשיא תשואה הגדולה מ5.6% בהשקעותיך, כדאי לך לקחת משכנתא ארוכה יותר.

אם אתה תשקיע את הכסף שלך ב SNP500 (תשואה ברוטו של 10%), אזי אחרי 30 שנה, יהיה לך פער של 2.724 מש"ח (רק מהשקעת אותם 300 אש"ח)
אם אתה תשקיע את הכסף שלך ב תשואה ברוטו של 8%, אזי אחרי 30 שנה, יהיה לך פער של 1.01 מש"ח (רק מהשקעת אותם 300 אש"ח)
למען הסר ספק, הבאתי לידי ביטוי גם מס רווח הון

לכך התכוונתי, שאתה הולך להפסיד מאות אלפי שקלים (כדאי לעדכן את זה למיליוני ש"ח)


בהצלחה,
אייל מFINWIZ

אוקיי תיארתי לעצמי שאתה מתכוון לכך, אבל כמו שאמרתי זה חלק מאסטרטגיה גדולה יותר (: אסביר בקצרה:
1. יש לי תיק גדול משמעותית בנכסים עתירי סיכון
2. ה300 אשח הללו מוקצים לחלק הסולידי בתיק (5.6% לפי דבריך) לשם פיזור (ושקט נפשי)
3. הדירה מיועדת למכירה תוך 4-8 שנים ולכן 300 אש״ח הללו ישתחררו לאחר פרק הזמן הזה.

נשמע הגיוני?
ותודה רבה על ההתייחסות!

 

[אייל ריטברג]

עדיין לא.
אם חלון ההשקעה שלך הוא 60 חודשים, ריבית שיווי משקל היא 6.7%.
זה עדיין לא משתלם כלכלית מה שאתה עושה...
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

t

אוקיי תיארתי לעצמי שאתה מתכוון לכך, אבל כמו שאמרתי זה חלק מאסטרטגיה גדולה יותר (: אסביר בקצרה:
1. יש לי תיק גדול משמעותית בנכסים עתירי סיכון
2. ה300 אשח הללו מוקצים לחלק הסולידי בתיק (5.6% לפי דבריך) לשם פיזור (ושקט נפשי)
3. הדירה מיועדת למכירה תוך 4-8 שנים ולכן 300 אש״ח הללו ישתחררו לאחר פרק הזמן הזה.

נשמע הגיוני?
ותודה רבה על ההתייחסות!

 

[ogrb]

עדיין לא.
אם חלון ההשקעה שלך הוא 60 חודשים, ריבית שיווי משקל היא 6.7%.
זה עדיין לא משתלם כלכלית מה שאתה עושה...
בהצלחה,
אייל מFINWIZ

נכון, בהנחה שאתה יודע להבטיח תשואה לתקופה של 5 שנים.

 

[אייל ריטברג]

לידיעתך,
יש 28 קרנות השתלמות, ו24 קופות גמל להשקעה שהשיגו תשואה שנתית ממוצעת [בשלוש השנים האחרונות] (בניכוי דמי ניהול מהצבירה) של מעל 6.7%.

 

[ogrb]

לידיעתך,
יש 28 קרנות השתלמות, ו24 קופות גמל להשקעה שהשיגו תשואה שנתית ממוצעת [בשלוש השנים האחרונות] (בניכוי דמי ניהול מהצבירה) של מעל 6.7%.

לא מפתיע אותי בכלל. בגלל זה רוב התיק שלי נמצא באיזורים עתירי סיכון . אני עושה בחירה מודעת וסולידית ביותר של צמצום חוב - כלומר חסכון מובטח של 5.6% . אם יש אפיק המבטיח לי בודאות של 100% משהו כזה לתקופה של 4-8 שנים אני לוקח.

 

[הורדוס]

צריך למחזר את המשכנתא הזאת, גם אם תפרע עכשיו 300 אלף שקל מתוך החוב וגם אם לא אתה עדיין תשאר עם משכנתא בריבית גבוהה מידי.
במסגרת המחזור אתה יכול לתכנן את ה300 אלף שקלים שתחזיר מיד לאחר המחזור.

 

[הורדוס]

עדיף לצמצם את המשכנתא רק לאחר המחזור כי:
- ככל שגובה החוב שתמחזר יהיה יותר גבוה לבנק יהיה יותר משתלם לתת לך משכנתא, הריביות והיחס של הבנקאי יהיו בהתאם.
- אתה יכול לסגור לאחר המחזור את המסלול בריבית קבועה ולהוריד חשיפה לעמלת פרעון מוקדם, יכול לקחת מסלול שקצת יוצר משתלם לבנק כדי להוריד את הריבית על שאר המשכנתא (מסלול פיתוי) או עוד הרבה אסטרטגיות אחרות.