איך כדאי לממן את העסקה -והאם אני קופץ מעל הפופיק?

[מומו הברווז]

ואני מוסיף - האם יש סיבה שהבנק לא יתן לי משכנתא ל-3 שנים בשיטת החזר בוליט? לפי המחשבון במשכנתאמן עם ריביות באמצע הטווח זה אומר החזר חודשי של 1700-2000 שח, לא משהו שיהיה לי קשה לעמוד בו בכל מקרה.

 

[Solid seat]

זה שהבנק יתן לך משכנתא לא אומר שהתכנית שלך לא עומדת על כרעי תרנגולת.

 

[לארוצה]

המצב בשוק ההון עושה רושם הרבה יותר מאיים

אתה לוקח הלוואה ומשעבד את ניירות הערך שלך לשם מינוף בשוק ההון? כי זה מה שאתה רוצה לעשות עם נדל''ן.

 

[איניגו מונטויה]

האם יש סיבה שהבנק לא יתן לי משכנתא ל-3 שנים בשיטת החזר בוליט?

זה שהבנק יתן לך משכנתא לא אומר שהתכנית שלך לא עומדת על כרעי תרנגולת.

על כרעי ברווז

 

[c881]

If it's walk like and a duck, quack like a duck...
She is a witch!
Kill her!

 

[רוני]

ההכנסה שלה נמוכה ולא יציבה אך קיימת (כמה אלפי שקלים). בנוסף המצב הזה זמני וחשוב לה לבנות את עצמה ולהרוויח היטב - אבל כמו כל כניסה לתחום חדש זה לא יהיה קל ומהיר.

נהדר, אני שמח לשמוע, בכל זאת בשלב זה עד שהתמונה תתבהר ואשתך תתייצב עם הכנסה ברורה,
מומלץ להמתין עם תכניות השקעה.
בשלב זה כאשר ברמה החודשית אתם בגירעון, לא נכון להוסיף התחייבות של משכנתא.

 

[אורי ג.]

ואני מוסיף - האם יש סיבה שהבנק לא יתן לי משכנתא ל-3 שנים בשיטת החזר בוליט? לפי המחשבון במשכנתאמן עם ריביות באמצע הטווח זה אומר החזר חודשי של 1700-2000 שח, לא משהו שיהיה לי קשה לעמוד בו בכל מקרה.

יש. בשביל גרייס ועוד לתקופה כ"כ ארוכה (נותנים עד שנתיים בדרך כלל) צריך סיבה טובה מאד.
רצון להרוויח כסף זו לא סיבה טובה.

 

[doc29]

במבט השוואתי בין שוק ההון (שם 90% מהכסף הנזיל שלי) לבין שוק הנדלן (הגם ששני שליש מההון שלי שם) - המצב בשוק ההון עושה רושם הרבה יותר מאיים. אין צורך שתטיחו בי את כל אמירות תזמון השוק וכו, הכל נכון ועדיין. ככל שמדובר בדירה במצב טוב ובאזור מבוקש, עם שכ"ד שיכסה את המשכנתא, הסיכון נראה לי נמוך יחסית לסיכונים במניות.

מה ההזדמנות הכל כך גדולה שאתה רואה בדירה בישראל? כמה תשואה אתה חושב שתהיה לך שאתה כל כך לחוץ לקחת משכנתא. מעניין אותי מספרית. בהינתן מצב שוק הנדלן בישראל היום, כמה אתה מצפה להרוויח מהעסקה הזו?

 

[מומו הברווז]

אני לא חושב שיש כאן איזו בוננזה, אני לא חי בלה לה לנד. אני רואה לנגד עיני 3% תשואת שכירות שתכסה את הריבית של ה משכנתא + עלית ערך על כל הסכום שתלך אלי. לפי 2% שנתי (שנראה נמוך למה שהולך עכשיו בשוק) זה אומר תשואה על ההון העצמי של בערך 8% (לפי הון של 600 מתוך מחיר של 1800)

 

[c881]

1,600,000 * 0.03 = 48,000 בשנה או 4,000 בחודש אם בונים על 12 חודשי שכירות ו/או/ 5,333 אם הולכים על 9 חודשי שכירות (10~11 חודשים בשנה והוצאה של חודש שניים על תיקונים במהלך השנה).
וזה כשהכל תקין.
נשמע שהכל ברור לך.
בהצלחה.

 

[מומו הברווז]

אם אתה מחשב תשואת שכירות לפי 9 חודשים בשנה אז בחיים לא תקנה דירה כנראה...
10 חודשים בשנה זה סופר שמרני, אני מחשב לפי 11
לא נשמע שאתה מבין על מה אתה מדבר.
שיהיה לך בהצלחה

 

[c881]

וואי, וואי... הראת לי מה זה.

 

[TechPeon]

אני לא בטוח שההנחה של 4,000 שכירות עבור דירה של 1,600,000 היא ריאלית, וגם אם כן, אתה עדיין לוקח סיכון גדול מאוד.
יש לי הרגשה שאתה מנסה לשכנע את עצמך בהחלטה כלכלית מסוכנת מאוד, ורק מחפש אנשים שיאשררו לך אותה כאן.

בכל מקרה, שיהיה בהצלחה...

 

[c881]

אכן, יש הרגשה ש-פות"ש נופל ל- https://en.wikipedia.org/wiki/Texas_sharpshooter_fallacy

נ.ב.
בתור אחד שהשכיר עד היום כ-5 ~ 6 דירות ב-20 שנה האחרונות.

 

[Niroo]

אני לא בטוח שההנחה של 4,000 שכירות עבור דירה של 1,600,000 היא ריאלית, וגם אם כן, אתה עדיין לוקח סיכון גדול מאוד.
יש לי הרגשה שאתה מנסה לשכנע את עצמך בהחלטה כלכלית מסוכנת מאוד, ורק מחפש אנשים שיאשררו לך אותה כאן.

בכל מקרה, שיהיה בהצלחה...

למה לא? נשמע קצת נמוך אפילו

אם אתה מחשב תשואת שכירות לפי 9 חודשים בשנה אז בחיים לא תקנה דירה כנראה...
10 חודשים בשנה זה סופר שמרני, אני מחשב לפי 11
לא נשמע שאתה מבין על מה אתה מדבר.
שיהיה לך בהצלחה

אנשים פה מנסים לעזור לך להימנע מלעשות טעויות שיעלו לך ביוקר. יש פה ניסיון מצטבר של שנים על גבי שנים בחתכים גאוגרפיים שונים. תנצל את זה ותקשיב.
קצת לא לעניין להתנסח ככה.

 

[TechPeon]

למה לא? נשמע קצת נמוך אפילו

זה מבוסס על אוסף דוגמאות אנקדוטליות, שלפי התשובה שלך כנראה לא מייצגות, כאמור, אמרתי שאני לא בטוח.

 

[ארגמן]

אולי כדאי שתשנה את הניק שלך ל"מומו הכבשה"

 

[אגוז_קוקוס]

מה הייתם עושים במקומי?

במצב בו אני לא בגרעון: משאיר קרן חירום בגודל שיאפשר לי לישון בלילה.
במצב בו אני בגרעון: מוסיף לקרן החירום הזו סכום שיכסה את הגרעון החודשי לעתיד הרחוק ביותר בו אני מאמין שהוא ימשך בלי יכולת לתקן.

או בקיצור: הייתי רוצה לישון בלילה. הצלחת לצבור הון שהמטרה שלו היא לקנות לך שלווה. למכור את השלווה בשביל הון נוסף נראה לי כמו סדר עדיפויות בעייתי.

 

[מומו הברווז]

למה לא? נשמע קצת נמוך אפילו

אנשים פה מנסים לעזור לך להימנע מלעשות טעויות שיעלו לך ביוקר. יש פה ניסיון מצטבר של שנים על גבי שנים בחתכים גאוגרפיים שונים. תנצל את זה ותקשיב.
קצת לא לעניין להתנסח ככה.

אחלה ומעולה, אני פה בשביל זה ומעריך את זה.
יש פה תגובות שקולות שאני לגמרי לוקח ברצינות,
אבל חלק מהמגיבים פה מגיבים בצורה ילדותית כאילו אנחנו מתווכחים על פאול במשחק כדורגל בהפסקה של בית הספר.

 

[half-solid]

אחלה ומעולה, אני פה בשביל זה ומעריך את זה.
יש פה תגובות שקולות שאני לגמרי לוקח ברצינות,
אבל חלק מהמגיבים פה מגיבים בצורה ילדותית כאילו אנחנו מתווכחים על פאול במשחק כדורגל בהפסקה של בית הספר.

תישבע שלא היה יד