איך כדאי לממן את העסקה -והאם אני קופץ מעל הפופיק?

[מומו הברווז]

אני מעוניין לקנות דירה על הנייר עם תאריך מסירה של עוד שנתיים. המחיר שלה הוא 1.8. תנאי התשלום זה 40% עכשיו והיתר עם התקדמות הבנייה. ה720 אלף האלה הם כל שקל פנוי שיש לי כרגע.

כמו כן יש לי דירת מחיר למשתכן שאני יכול למכור עוד שנה וחצי, שהשווי הנקי שלה עולה מעט על היתרה של ה1.1 מיליון.

הבעיה היא שאשתי כרגע לא ממש עובדת, וההוצאות השוטפות שלנו בגירעון של כמה אלפי שקלים בחודש. זהו מצב זמני אבל קשה לי להעריך כמה הוא זמני ומה תהיה ההכנסה שלה לאחר מכן.
מצד שני לא בא לי להפסיד את העסקה.

שיחקתי קצת עם סימולטור משכנתא וראיתי שההחזר המינימלי שאני יכול לשלם עד מכירת הדירה הקיימת הוא כ2500 שח (בשיטת החזר בוליט).

בזמן רגיל זה לא היה עניין אבל במצב הנוכחי זה יעמיק את הגירעון השוטף.

מה הייתם עושים במקומי?

 

[Solid seat]

ראשית: עוצרים את הדימום. גירעון זה מצב חירום. לא מגדילים את מצב החירום עם עסקה ממונפת שיכולה להפיל אותך לקרשים.

 

[adamshalev]

לא הייתי עושה משהו שימנע ממני שנת לילה.
ולהפרד מ-720 אשח, שזה כל ההון הנזיל שלי, ולהחליף אותם בהתחייבות חוזית מול קבלן לשנתיים, וגם להגדיל את התזרים השלילי שלי עוד יותר ע״י לקיחת חוב כנגד נכס שאני לא יכול למכור שנה וחצי, זה לא היה עוזר לי לישון בלילה, זה היה מוריד לי 10 שנים רק מהלחץ.

 

[Mr. Bigglesworth]

מה תוכנית ב' אם משהו יתפקשש?
@מומו הברווז

 

[לארוצה]

לא בא לי להפסיד את העסקה.

אתה עלול להפסיד אותה ועוד, אם רק אחת מההנחות שלך תתבדה. עם זאת, תנסה להגיש בקשה חריגה למכירה מוקדמת של הדירה הקיימת בגין המצב הכלכלי שלכם, כמובן בלי לציין את הכוונה לרכוש דירה יקרה יותר .

https://forms.gov.il/globaldata/getsequence/gethtmlform.aspx?formtype=ContactUs@moch.gov.il

 

[Mr. Bigglesworth]

מצד שני לא בא לי להפסיד את העסקה.

FOMO is a hell of a drug.
אל תתן לפומו לנהל את חייך, בנוסף לשאלה הקודמת (מה תעשה אם משהו יתפקשש, כלומר מה תוכנית ב'?), תשאל את עצמך האם ההקצאה שתהיה לך מבחינת מינוף ונכסים היא בכלל זו שתכננת או שאתה משנה את כל התוכניות בגלל שנתקלת בהזדמנות? אם התשובה לכך היא כן אני חושב שכדאי לקחת נשימה עמוקה מאד ולעצור לפני שתמשיך כי רוב הסיכויים שאתה לא חושב באופן רציונלי אלא ככה:

 

[c881]

אני מעוניין לקנות דירה על הנייר עם תאריך מסירה של עוד שנתיים. המחיר שלה הוא 1.8. תנאי התשלום זה 40% עכשיו והיתר עם התקדמות הבנייה. ה720 אלף האלה הם כל שקל פנוי שיש לי כרגע.

כמו כן יש לי דירת מחיר למשתכן שאני יכול למכור עוד שנה וחצי, שהשווי הנקי שלה עולה מעט על היתרה של ה1.1 מיליון.
הבעיה היא שאשתי כרגע לא ממש עובדת, וההוצאות השוטפות שלנו בגירעון של כמה אלפי שקלים בחודש.

מה הייתם עושים במקומי?

מפסיק לחפש בורות ליפול לתוכם.
מנסה לצמצם את הגרעון השוטף ומתייחס ל-720,000 בתור כרית בטחון שלפי הבנתי מתרוקנת בכמה אלפים כל חודש.

 

[מומו הברווז]

תודה על התגובות. אתם צודקים זה מעל היכולת שלי כרגע, באסה

 

[פטל ואוכמניות]

תודה על התגובות. אתם צודקים זה מעל היכולת שלי כרגע, באסה

אני מניחה שתפסיד סכום של כמה אלפים אם תבטל את העסקה. זה חשוב שתציג כאן מהם תנאי הביטול, אבל מצטרפת לרוח התגובות -זה פשוט גדול עליך כרגע.
ואגב, לא לקחת בחשבון את העלויות הכוללות, כמו ההצמדה למדד תשומות הבנייה שהוא לא מינורי בצקוםה זו.

 

[Mr. Bigglesworth]

תודה על התגובות. אתם צודקים זה מעל היכולת שלי כרגע, באסה

קשה לשלוט באגו. תזכור שזו ההחלטה הנכונה גם אם בדיעבד יתברר שצדקת וזו הייתה הזדמנות.
יהיו עוד הזדמנויות וכשהן יגיעו אתה תהיה מוכן.

 

[מומו הברווז]

רגע אני לא מוותר...
דירה יד שנייה באזור ה1.6 שתכניס שכד ותכסה את ה משכנתא - סיכון סביר בעיניכם?

 

[Niroo]

היי, לו הייתי בנעליך הייתי מחכה עד שההכנסה של בת הזוג תתייצב ותדע לדייק קצת יותר את התזרים החודשי.
אחרי שהתזרים יהיה ברור, תוכל לדעת במה אתה יכול להשקיע ובמה לא.
אני יודע שמפתה מאוד להשקיע בנדל"ן בעת הזו, עם כל הכתבות על המחירים העולים, ועם זאת - אתה עלול להכניס את עצמך לבור שלא תדע לצאת ממנו. במקרה הטוב תהיה בלחץ כלכלי תקופה לא מבוטלת ובמקרה הרע תאלץ לממש אי אילו חסכונות או חס וחלילה דירת מגורים.
תנשום קצת, תהנה ממה שיש. הזדמנויות תמיד יהיו.

 

[TechPeon]

רגע אני לא מוותר...
דירה יד שנייה באזור ה1.6 שתכניס שכד ותכסה את ה משכנתא - סיכון סביר בעיניכם?

יכולות להיות הרבה סיטואציות בהן לא תוכל למצוא שוכר, או שיידרשו ממך הוצאות לא צפויות על הדירה, או על דברים אחרים, ולא תהיה לך כרית בטחון.

התסריט הכי חמור כמובן הוא מיתון כלכלי (לא עלינו) בו לא יהיו שוכרים/מחיר השכירות באיזור ירד, ובמקביל ההכנסה תיפגע. לדעתי, בכל השקעה, צריך לקחת בחשבון לא רק כמה ההשקעה תשפיע עליך לטובה אם הכל יעמוד בציפיות שלך, אלא גם כמה תיפגע אם לא.

לדעתי, הצד השמאלי של הפעמון הרבה יותר משמעותי כאן.

 

[c881]

רגע אני לא מוותר...
דירה יד שנייה באזור ה1.6 שתכניס שכד ותכסה את ה משכנתא - סיכון סביר בעיניכם?

על זה נאמר - הפנקס פתוח והיד מוחקת.
תעשה מה שבא לך.
רק רחוק מאיתנו.
תחזור עוד שנתיים וספר לנו איזה דפוקים אנחנו ולא כמוך שתפסת והרווחת.

 

[הורדוס]

אני מעוניין לקנות דירה על הנייר עם תאריך מסירה של עוד שנתיים. המחיר שלה הוא 1.8. תנאי התשלום זה 40% עכשיו והיתר עם התקדמות הבנייה. ה720 אלף האלה הם כל שקל פנוי שיש לי כרגע.

אתה מעוניין לקנות את הדירה בלי משכנתא? למה?

שיחקתי קצת עם סימולטור משכנתא וראיתי שההחזר המינימלי שאני יכול לשלם עד מכירת הדירה הקיימת הוא כ2500 שח (בשיטת החזר בוליט).

זה אומר שהנחת שאתה משאיר שני סכומים בצד, אחד לגירעון השוטף, ואחד להחזרים החודשים?

מה הייתם עושים במקומי?

זה טכנית אפשרי ככה"נ (לא סיפקת את מלוא הפרטים), אבל זה ידרוש ממך להשאיר כסף בצד להחזירם החודשיים עד למסירה הדירה, ולגירעון השוטף שלכם. לכן לא נשמע לי כמו תכנית בריאה, ויש בה הרבה מקום לטעויות יקרות ומאוד לא נעימות.

לדעתי בהנחה ואתה מעוניין למכור את הדירה במחיר למשתכן כמו שכתבת, עדיף לך להיזהר עם המינוף בשלב זה, לחכות כמה חודשים, ורק אז לקנות עוד דירה ולהצהיר עליה כ"דירה חלופית", ואז יהיה לך חלון זמן של שנה וחצי למכור את הדירה במחיר למשתכן שכבר יש לך כדי לא לשלם מס שבח ומס רכישה.

הבעיה היא שאשתי כרגע לא ממש עובדת, וההוצאות השוטפות שלנו בגירעון של כמה אלפי שקלים בחודש. זהו מצב זמני אבל קשה לי להעריך כמה הוא זמני ומה תהיה ההכנסה שלה לאחר מכן.
מצד שני לא בא לי להפסיד את העסקה.

זה קורה הרבה אצל משפחות עם ילדים קטנים ויכול להמשיך גם כמה שנים טובות, לכן במידה ולדעתך זה מצב שיכול להימשך אז פחות מתאים לדעתי להיכנס להשקעות שיצרו לך תזרים שלילי, ואולי אפילו כדאי לקחת אחוז מימון נמוך, כדי ליצור תזרים חיובי מדירה שיכסה את המינוס בשוטף.

 

[adamshalev]

רגע אני לא מוותר...
דירה יד שנייה באזור ה1.6 שתכניס שכד ותכסה את ה משכנתא - סיכון סביר בעיניכם?

הבעיה העיקרית בעיני היא היעדר הכנסה יציבה ונכס לא נזיל (הדירה הקיימת) בשילוב עם חובות (משכנתא).
אם קורה איזה בלתמ, אתה יכול ממש להדפק. וזה לא יהיה איזה כח עליון בלתי צפוי, זה יהיה אתה שהכנסת את עצמך לסיטואציה הזאת ביודעין ללא יכולת להתמודד עם זעזוע קטן.

 

[רוני]

הבעיה היא שאשתי כרגע לא ממש עובדת, וההוצאות השוטפות שלנו בגירעון של כמה אלפי שקלים בחודש. זהו מצב זמני אבל קשה לי להעריך כמה הוא זמני ומה תהיה ההכנסה שלה לאחר מכן.

היי
אם אני קורא נכון בין השורות, אתה מכין את עצמך למצב שאשתך אולי לא תחזור לשוק העבודה, הגירעון החודשי הזמני יהפוך
לקבוע, לדעתי לא נכון עבורך בשלב זה לקחת התחייבויות.

מצד שני לא בא לי להפסיד את העסקה.

החלטה צריכה להתקבל בהגיון, אני לא מכיר אותך, אהיה כנה אתך,
זוגיות זה שותפות, תתעקש שאשתך תחזור לשוק העבודה,
כניסה ללופ של גירעון חודשי, בכל מקרה יעמיד במבחן את הזוגיות.

מתנצל על הישירות.

 

[YPV]

רגע אני לא מוותר...
דירה יד שנייה באזור ה1.6 שתכניס שכד ותכסה את ה משכנתא - סיכון סביר בעיניכם?

האם הדירה שאתה רוצה לקנות שווה בשוק 2.5 אבל הצלחת לקבל מחיר של 1.6?
דירה ששווה 1.9 ב 1.6?
דירה ששווה 1.6 ב 1.6?

לא ברור מה כל כך אטרקטיבי בעסקה הזאת. מה הדחיפות.

כרגע זה נראה שמצד אחד של המשוואה יש סיכון מאוד גבוה.

ומצד שני של המשוואה אין שום דבר בעל ערך כלכלי ממשי. רק דחף לא ברור של "לא מוותר".

 

[adamshalev]

ומצד שני של המשוואה אין שום דבר בעל ערך כלכלי ממשי. רק דחף לא ברור של "לא מוותר".

אולי פומו על שוק הנדלן?
אפשר גם לשים 10 אשח על קריפטו ו-10 אשח על מניית צמיחה, להרגיע את הפומו ולהשאיר את שאר ה-700 אשח במזומן.
(לא עצה. אני צ׳ט בוט)

 

[מומו הברווז]

קודם כל אני מעריך את כל התגובות, ואני פה בדיוק ל"ביקורת העמיתים" הזו.
אוסיף מספר פרטים - אשתי עצמאית עם עסק בדעיכה, ומחפשת כיוון חדש. ההכנסה שלה נמוכה ולא יציבה אך קיימת (כמה אלפי שקלים). בנוסף המצב הזה זמני וחשוב לה לבנות את עצמה ולהרוויח היטב - אבל כמו כל כניסה לתחום חדש זה לא יהיה קל ומהיר.
ולמה שאתם קוראים פומו - נכון, יש כאן אלמנט כזה שאני לא יכול להכחיש לחלוטין. אבל -
במבט השוואתי בין שוק ההון (שם 90% מהכסף הנזיל שלי) לבין שוק הנדלן (הגם ששני שליש מההון שלי שם) - המצב בשוק ההון עושה רושם הרבה יותר מאיים. אין צורך שתטיחו בי את כל אמירות תזמון השוק וכו, הכל נכון ועדיין. ככל שמדובר בדירה במצב טוב ובאזור מבוקש, עם שכ"ד שיכסה את המשכנתא, הסיכון נראה לי נמוך יחסית לסיכונים במניות.