משכנתא פרטית - הלוואה לרכישת נכס לאדם אחר

[הנודדת]

שלום,

לא מצאתי משהו דומה בחיפוש ורציתי את דעתכם.
מה הסיכון שאדם לוקח כשהוא מציע לאדם (פרטי) אחר משכנתא לרכישת נכס?
למשל, מישהו רוצה לקנות דירה, יש לו הכנסה קבועה (פנסיה) אבל אין לו הון עצמי.
אם אני מציעה לעשות חוזה אצל עורך דין שבו כתוב שאם ההחזר החודשי לא ישולם, הדירה עוברת לשמי, מה הסיכונים שנשארו?

אלה שאני חושבת עליהם הם:
- אינפלציה - צריך להצמיד את ההלוואה למדד
- ערך מטבע (ההלוואה בUSD וההכנסה בCAD, הצעתי לעשות את החזר ההלוואה בCAD כך שאם CAD מאבד שווי מול מטבעות אחרים, אני אפסיד כסף)
- ירידה בערך הבית (נזק לבית, ירידת ערך כתוצאה מקורונה, וכו') ואי יכולת של הדיירים לשלם

יש עוד דברים שלא חשבתי עליהם?

מה הריבית שאפשר לקחת על הלוואה כזאת? דיברנו על 8% בשנה אבל אני יודעת שבאתרים שנותנים משכנתאות מפרטי לפרטי בד"כ זה 12% לשנה ובבנק זה יהיה 2-4% לשנה וקשה לי להעריך מה ריאליסטי.

 

[c881]

בזמנו, חמי סגר עם אביו על הלוואה.
הבנק נתן 14% על פיקדון
הבנק דרש 24% על משכנתה
הם סגרו בין עצמם על 19% - כולם מרוויחים.
אישית, הייתי מתחיל ברכישת הנכס על שמי עם שוכר שמשלם את התשלום החודשי ואחת לשנה מעבירים אחוז מסויים מהדירה על שמו.
מן הסתם הייתי מבקש שכ''ד גבוה מהמקובל באזור כי בסופו של יום הנכס יהיה שלו ולא שלי.

ודבר ראשון - עו''ד.
יש לי גם סיפורים על אנשים שעזרו לסבא לרכוש דירה, כולם במשפחה יודעים שניתנה עזרה, אבל לא נרשם כלום ובטאבו רק סבא היה הבעלים...
בסוף כשסבא עצם עיניים, אחד הילדים דרש את חלקו בירושה והדירה עומדת ריקה היום.

 

[c881]

ולמה לא לקנות את הנכס לבד ולהשכיר?
אפשר לחתום בחוזה שכל עוד הוא בחיים ומשלם הוא יכול להשאר בדירה, בלי להכניס קרובי משפחה שימשיכו אותו, בטעות...

 

[הנועזת]

שלום,

לא מצאתי משהו דומה בחיפוש ורציתי את דעתכם.
מה הסיכון שאדם לוקח כשהוא מציע לאדם (פרטי) אחר משכנתא לרכישת נכס?
למשל, מישהו רוצה לקנות דירה, יש לו הכנסה קבועה (פנסיה) אבל אין לו הון עצמי.
אם אני מציעה לעשות חוזה אצל עורך דין שבו כתוב שאם ההחזר החודשי לא ישולם, הדירה עוברת לשמי, מה הסיכונים שנשארו?

אלה שאני חושבת עליהם הם:
- אינפלציה - צריך להצמיד את ההלוואה למדד
- ערך מטבע (ההלוואה בUSD וההכנסה בCAD, הצעתי לעשות את החזר ההלוואה בCAD כך שאם CAD מאבד שווי מול מטבעות אחרים, אני אפסיד כסף)
- ירידה בערך הבית (נזק לבית, ירידת ערך כתוצאה מקורונה, וכו') ואי יכולת של הדיירים לשלם

יש עוד דברים שלא חשבתי עליהם?

מה הריבית שאפשר לקחת על הלוואה כזאת? דיברנו על 8% בשנה אבל אני יודעת שבאתרים שנותנים משכנתאות מפרטי לפרטי בד"כ זה 12% לשנה ובבנק זה יהיה 2-4% לשנה וקשה לי להעריך מה ריאליסטי.

2 מכשירים רביי עצמה הרשומים בטאבו, הערת אזהרה על הנכס ורישום שיעבוד כמו שהבנק עושה.
אחלה רעיון.

 

[אחד_שיודע]

יש עוד דברים שלא חשבתי עליהם?

איך מסכימים בכל רגע נתון מה היתרה של הקרן והריבית? מי מתעד את כל התשלומים והחישובים ככה שבאמת תסכימו על הנתונים?
מה קורה אם לאחר מספר שנים, הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומים למספר חודשים? האם הוא משלם ריבית פיגורים? מה עם החלק בדירה שאכן בבעלותו, הוא הרי לא יכול לעבור אלייך אם התפספסו מספר תשלומים.
מה רושמים בטאבו - כמה אחוז של הדירה רשום על הלווה / מלווה ? איך מעדכנים את זה עם הזמן.
מה קורה אם הבנאדם מבוגר וחולה, לא מצליח לעמוד בתשלומים. את רואה עצמך עומדת איתנה מולו ומול הילדים שלו, ואומרת לו לצאת מהבית ?
איך הלווה עושה ביטוח חיים למשכנתא, כך שהכסף יעבור אלייך? (לא ניתן כנראה)
איך את מבטיחה שהלווה עושה ביטוח דירה?
במידה והתשלומים לא עוברים כמצופה - להוציא בן אדם מבית שהוא גר בו מספר שנים זה מאוד קשה.
יש למשל הלוואות חברתיות עם ריביות דומות של 8%, שם לפחות יש חברה שמנהלת את זה ויש גם קרן בטחון כלשהי, ועדיין זה מסוכן מאוד.
יש גם אג"ח זבל.
נשמע כמו סיכון גדול - הלוואה של סכום כסף ללווה אחד, שהוא בסיכון, מדובר בבנאדם שהבנק לא אישר לו משכנתא והוא בסיכון גבוה.
זה כרוך בהמון התעסקות.
זה שוק אפור

 

[MarketTimer]

מה אם הלווה נפטר חו"ח?

 

[גרהם]

יש עוד דברים שלא חשבתי עליהם

איך וכמה עולה לממש את השעבוד במקרה שהחייב לא משלם וגר בדירה. לא פשוט בישראל לפנות אנשים, בפרט משפחות שאין להן איפה לגור.
את צריכה עורך דין שמבין במקרקעין, שעבודים והוצלפ. וכמובן להתפלל שלא תגיע עוד שרת משפטים סוציאל פופוליסטית שתעשה רפורמה במימוש שעבודים בסגנון של הרפורמה בפשיטת רגל שהלכה מאד לטובת החייבים על חשבון המלווים.