reit-תשואה

[Koby Paris]

התשובה שלי:
ראשית, נדל״ן (כלומר, לקנות דירה ולהשכיר אותה) בעולם ב-50 שנה האחרונות עשה פחות ממניות. תחפש קצת בגוגל קל לראות.
קרנות REIT זה סקטור השכרת מבנים. הסקטור הזה אכן מאד הצליח ב-40 שנה האחרונות. אבל: היו עוד סקטורים שהצליחו. למשל, תחום הטכנולוגיה: תבדוק את הנסד״ק ב-40 שנה האחרונות (למשל, תעודת סל QQQ) ותראה שהיא נתנה גם 1-2% מעל מדד המניות (תלוי בתקופה).
אז מה המדיניות? להסתכל 30 שנה אחורה, לבדוק איזה סקטורים עשו הכי הרבה ולהשקיע בהם? זה נשמע לך הגיוני? (שאלה רטורית)

אני מסכים איתך , אבל איך אתה מסביר את זה שהרבה מהמשקיעים הגדולים שכתבו את הספרים על השקעות פסיביות במדדים ,ובהרבה תיקים עצלים, מומלץ תמיד לשלב 10% REIT כחלק מהסכום המוקצב למניות ? גם באתר התמונה הגדולה ...הם טוענים שקרנות הנדלן שמשולבות בתיק עצל תורמות להורדת התנודתיות .

 

[Ron B]

כמו שכתבתי בעבר: זה שתחום מסויים הצליח ב-30 שנה אחרונות, לא אומר שהוא ימשיך להצליח. גם ה-NASDAQ עשה יותר מה-S&P משנות ה-70, אבל זה לא אומר כלום על העתיד.
מעבר לזה, שלמיטב ידיעתי, ותקנו אותי אם אני טועה: בישראל אין דרך אמיתית להשקיע ב-REIT. יש קרנות ישראליות שהן קטנות ולא רציניות, וברור שהן לא באותו סדר גודל כמו האמרקאיות. לא מבחינת ביטחון (מעילות וכד') ולא מבחינת פיזור על מספיק נכסים. הן פשוט קטנות מדי.
באמרקאיות כמו VNQ, אתה כישראלי משלם 25% מס דיבידנדים ו-25% מס רווח הון, אז אפילו לא נהנים מהטבת המס המשמעותית שיש ב-REIT שזה 10% תשלום מס. אז כל ה"טוב" שב-REIT עבור ישראלים לא קיים. לכן, ברמה הפרקטית עבור אזרח ישראלי זאת לא אופציה שקיימת על השולחן, גם אם אתה חושב שיש בזה יתרונות.
כאמור: אשמח אם תתקנו אותי אם אני טועה.

 

[TunaGolem]

הטבת המס המשמעותית שיש ב-REIT שזה 10% תשלום מס

הטבת המס המשמעותית בVBQ היא במס החברות, ולא בדיבידנדים, כך שהיא עדיין רלוונטית עבור ישראלים.
בנוסף, מס הדיבידנדים גבוה יותר עבור אזרחי ארה"ב, כך שיש בהן גם יתרון יחסי.

ג"נ: מחזיק בVNQ.

 

[Ron B]

הטבת המס המשמעותית בVBQ היא במס החברות, ולא בדיבידנדים, כך שהיא עדיין רלוונטית עבור ישראלים.
בנוסף, מס הדיבידנדים גבוה יותר עבור אזרחי ארה"ב, כך שיש בהן גם יתרון יחסי.

זה נכון שיש פטור ממס חברות, אבל הם מחוייבות לחלק 90% כדיבידנדים. זה אומר שרוב הרווחים ב-REIT הם רווחי דיבידנדים. אין כמעט רווח הון.
במקום לשלם 10% מס על הכנסה מנדל"ן (אם היית בעצמך משכיר דירה) אתה נאלץ לשלם 25%. נשמע לי די משמעותי.
אבל אולי אני מפספס משהו. מראש אני אומר, שאני לא בקיא ברזי הנדל"ן והמיסוי של נדל"ן

 

[Ron B]

ראו פה למשל:
ניכוי מס במקור: חיסרון משמעותי נוסף נוגע בעיקר לקרנות ריט זרות – משקיע ישראלי שירכוש קרן ריט זרה אמנם יהנה מדיבידנד גבוה, אך המדינה שבה התאגדה הקרן תנכה מהתשלום מס במקור בהתאם לאמנת המס בינה לבין מדינת ישראל. לדוגמה: קרן הריט הגדולה בארה"ב, Simon Property Group, מחלקת דיבידנד בשיעור של 5.2$ למניה. יחד עם זאת, ממשלת ארה"ב תנכה מהתשלום מס בשיעור של 25% (מתוקף אמנת המס בין ישראל לארה"ב), מה שישאר בידי המשקיע הישראלי רק 3.9$ למניה — אפילו אם יחזיק את המניה בחשבון פטור ממס רווחי הון ישראלי (קרן השתלמות או קופת גמל). מציאות זו נכונה גם לגבי קרנות נאמנות ו-ETFים המחזיקים בקרנות ריט זרות.

 

[TunaGolem]

זה נכון שיש פטור ממס חברות, אבל הם מחוייבות לחלק 90% כדיבידנדים. זה אומר שרוב הרווחים ב-REIT הם רווחי דיבידנדים. אין כמעט רווח הון.
במקום לשלם 10% מס על הכנסה מנדל"ן (אם היית בעצמך משכיר דירה) אתה נאלץ לשלם 25%. נשמע לי די משמעותי.
אבל אולי אני מפספס משהו. מראש אני אומר, שאני לא בקיא ברזי הנדל"ן והמיסוי של נדל"ן

ההשוואה שלי לא היתה מול החזקה ישירה בנדל"ן פרטי (10% ללא הזדכות על הוצאות) או מסחרי (מדרגות), אלא עם מניות אחרות. להחזקת REIT יש יתרון מס (מס חברות) על מניות אחרות, במחיר מיסוי במקור יחסי זהה ל (25%) ומוחלט גדול מ (בגלל תשואת דיבידנד גבוהה) מניות ארה"ב כלליות.
לאדם שבכל מקרה מושך מהתיק, מיסוי במקור על דיבידנדים איננו חיסרון, ויעילות המס של קרנות אלו עשויה להפוך אותן לנכס מועדף.

 

[אורי ג.]

1)אז מבחינתך הן קרנות ETF נדלן או קרנות ETF REIT?
2)האם כל ETF שעוסק בנדלן הוא בהכרח REIT ? ואם לא אז מה ההבדל ?
3) בתיקים פסיביים שמדברים על חלוקת נכסים בין מניות, אגח ו REIT קרנות נדלן ממלאות את אותו תפקיד ?

1. הם קרנות נדל"ן, ריט זה חברת נדל"ן עם הטבת מס זה הכל. (בדרך כלל, לא כולם).
2. לא. ישנם חברות נדל"ן רבות שאינן קרנות ריט, חברות ביצוע, תשתיות ויזמות לדוגמא.
3. לא ממש, ריט בסופו של יום בא לדמות אחזקה פיזית של הנכס הרלוונטי (קניון, דירות וכו').

אגב , תשואת הדיוידנטים בקרנות הללו לא פנומנלית בין 2.5% ל 3% כמו קרנות מחקות אחרות.

עוד סיבה מבחינתי לא להשקיע בהם.

יש קרנות ישראליות שהן קטנות ולא רציניות, וברור שהן לא באותו סדר גודל כמו האמרקאיות. לא מבחינת ביטחון (מעילות וכד') ולא מבחינת פיזור על מספיק נכסים. הן פשוט קטנות מדי.

לא מסכים איתך. קרן ריט-1 וסלע נדלן הם ממש לא קטנות והם רציניות מאד (יקרות לדעתי אבל זה סיפור אחר).

כאמור: אשמח אם תתקנו אותי אם אני טועה.

אתה טועה בגדול! אמריקאי ישלם בקרנות ריט מס שולי על הדיבידנדים.

. זה אומר שרוב הרווחים ב-REIT הם רווחי דיבידנדים. אין כמעט רווח הון.

טעות. וההפך הוא הנכון, רווחי הון בחברות ריט יכול להיות עצום (תבדוק בעצמך).

ניכוי מס במקור: חיסרון משמעותי נוסף נוגע בעיקר לקרנות ריט זרות

בדומה לכל מניה אמריקאית אחרת...

 

[מתכנת]

ההשוואה שלי לא היתה מול החזקה ישירה בנדל"ן פרטי (10% ללא הזדכות על הוצאות) או מסחרי (מדרגות), אלא עם מניות אחרות. להחזקת REIT יש יתרון מס (מס חברות) על מניות אחרות, במחיר מיסוי במקור יחסי זהה ל (25%) ומוחלט גדול מ (בגלל תשואת דיבידנד גבוהה) מניות ארה"ב כלליות.

זכור לי שלישראלי יש מס שונה על דיבידנדים שמתקבלים מקרנות ריט ישראליות, ייתכן שלזה הוא התכוון

 

[TunaGolem]

ייתכן שלזה הוא התכוון

יתכן, אבל ההבחנה שלי הינה חשובה להבנת המקום של VNQ ודומיו בתיק שמבוסס על מניות אמריקאיות או עולמיות.

 

[Koby Paris]

1. הם קרנות נדל"ן, ריט זה חברת נדל"ן עם הטבת מס זה הכל. (בדרך כלל, לא כולם).

מצד שני הם כותבים שה ETF. מחזיקה חברות REIT וחברות נדלן , לכן לא ידעתי לאיזה סוג לשייך את ה ETF , מעין שעטנז.
הינה הקרנות אם בא לך לעיין באתר של Ishares :
https://www.ishares.com/uk/individu...es-developed-markets-property-yield-ucits-etf
https://www.ishares.com/uk/individual/en/products/251808/ishares-european-property-yield-ucits-etf

לא מחזיק ולא ממליץ , מנסה להבין ...

 

[אורי ג.]

מצד שני הם כותבים שה ETF. מחזיקה חברות REIT וחברות נדלן , לכן לא ידעתי לאיזה סוג לשייך את ה ETF , מעין שעטנז.

מה זה משנה לך? ריט זה בסך הכל סיווג מסויים לIRS לשם קבלת הטבת מס, זה הכל. זה לא סקטור שונה מנדלן, קורה לא מעט לדוגמא שחברת נדלן רגילה הופכת לריט או שחברת ריט הופכת לחברה רגילה.
השאלה מה המטרה שלך?

 

[Koby Paris]

מה זה משנה לך? ריט זה בסך הכל סיווג מסויים לIRS לשם קבלת הטבת מס, זה הכל. זה לא סקטור שונה מנדלן, קורה לא מעט לדוגמא שחברת נדלן רגילה הופכת לריט או שחברת ריט הופכת לחברה רגילה.
השאלה מה המטרה שלך?

זה במטרה לאפשר למשקיע פסיבי במדדים לפזר את התיק מעבר למניות ואג״ח , כמו שציינתי הרבה מהבלוגים שממליצים על השקעות בתיקים עצלים כוללים בתוכם REIT .

אני סקרן לגבי העניין מפני שהרעיון של תיק פסיבי מחקה מדדים הוא לחקות מדד רחב בלי העדפה לסקטור מסויים , מצד שני בכמה ספרי השקעות ממליצים על 10% REIT.

 

[אורי ג.]

זה במטרה לאפשר למשקיע פסיבי במדדים לפזר את התיק מעבר למניות ואג״ח

קרן ריט זה מניה לכל דבר ועניין, אין מישהו שיטען אחרת.

מצד שני בכמה ספרי השקעות ממליצים על 10% REIT.

אז מה?
הם בסך הכל אומרים לך שזה סקטור שכדי לך להשקיע בו יותר ממשקלו במדד זה או אחר, זה הכל, אם תחפש תמצא כאלה שיעדיפו מסיבותיהם הם לתת משקל יתר לסקטור אחר דווקא כמו היי-טק, ביוטכנולגיה, כרייה, תשתיות וכו'.
זכור שהמדד כולל בתוכו קרנות ריט ביחס למשקלם בשוק.
יש דווקא הרבה השקעות אחרות שאינן כלולות במדדים וגם לא בחלוקה הקלאסית של מניות+אג"ח.

 

[Ron B]

פך הוא הנכון, רווחי הון בחברות ריט יכול להיות עצום (תבדוק בעצמך).

אז פה אני לא מסכים. נכון שבשנים האחרונות לקרנות ריט היה רווח הון, אבל זה היה בטעות. בגלל עליית הנדלן בעולם. עד שנת 2000 זה לא היה המצב. הן היו די קבועות וסיפקו דיבידנד קבוע. ההנחה הסבירה שרווח הון זאת לא ״ההתמחות״ של קרנות ריט. הן לא נועדו לזה.

 

[אורי ג.]

אז פה אני לא מסכים. נכון שבשנים האחרונות לקרנות ריט היה רווח הון, אבל זה היה בטעות. בגלל עליית הנדלן בעולם. עד שנת 2000 זה לא היה המצב. הן היו די קבועות וסיפקו דיבידנד קבוע. ההנחה הסבירה שרווח הון זאת לא ״ההתמחות״ של קרנות ריט. הן לא נועדו לזה.

כלומר ב16 שנים האחרונות הם סיפקו יופי של רווחי הון "בטעות"?
65% תשואה בנוסף לדיבידנדים ב5 שנים האחרונות זה טעות?
אחלה טעות, אמשיך לחפש לי עוד קרנות ריט עם פוטנציאל ל"טעויות" ברשותך
גם אם הם יתנו לי "רק" את תשואת הדיבידנד אהיה מרוצה עם הרכישות שלי.

 

[Ron B]

כלומר ב16 שנים האחרונות הם סיפקו יופי של רווחי הון "בטעות"?
65% תשואה בנוסף לדיבידנדים ב5 שנים האחרונות זה טעות?
אחלה טעות, אמשיך לחפש לי עוד קרנות ריט עם פוטנציאל ל"טעויות" ברשותך
גם אם הם יתנו לי "רק" את תשואת הדיבידנד אהיה מרוצה עם הרכישות שלי.

כן. ההגיון אומר שזה מזל.
אתה רוצה עוד דוגמא כזאת: זהב ב-200 שנה האחרונות נתן 0% ראלית. ב-100 שנה אחרונות נתן פחות מ-1% ראלית. המסקנה: תשואת הזהב ראלית קרובה ל-0. לי זה נשמע מסקנה סבירה.
אבל, משנת 2000 עד היום (הסברתי בעבר שאני שונא את שנת 2000 כתחילת מדידה...), 15 שנה זהב נתן תשואה פי 2.5 ראלית משוק המניות.
אז עכשיו תגיד: "15 שנה פי 2.5 זה מזל? אני רוצה עוד מזל כזה!", אבל 200 שנה אותי יותר משכנעים מ-15 שנה.

 

[אורי ג.]

כן. ההגיון אומר שזה מזל.
אתה רוצה עוד דוגמא כזאת: זהב ב-200 שנה האחרונות נתן 0% ראלית. ב-100 שנה אחרונות נתן פחות מ-1% ראלית. המסקנה: תשואת הזהב ראלית קרובה ל-0. לי זה נשמע מסקנה סבירה.

יחי ההבדל הקטן, תוחלת התשואה של זהב היא 0.
תוחלת התשואה של קרן ריט ממוצעת היא דו ספרתית (TR).
נסכים שלא להסכים.

 

[Ron B]

יחי ההבדל הקטן, תוחלת התשואה של זהב היא 0.
תוחלת התשואה של קרן ריט ממוצעת היא דו ספרתית (TR).

ואיך אתה יודע מה "תוחלת התשואה" של משהו: זהב או קרן ריט?
מה ההגדרה של "תוחלת התשואה"? התשואה TR ב-15 שנה האחרונות? התשואה ב-100 שנה האחרונות?

 

[אורי ג.]

ואיך אתה יודע מה "תוחלת התשואה" של משהו: זהב או קרן ריט?

בודק מה התשואה הפנימית של חברה או נכס.
זהב לא מייצר שום ערך פנימי כלשהו אז תשואתו היא 0 לפני עמלות ושלילית אחרי עמלות.
נדל"ן מסחרי מהוונים (בגדול) לפי 8% ואולי קצת פחות היום, תוסיף לזה מינוף וקיבלת תשואה דו ספרתית בקלות.
אני ממש לא בודק את המחיר הסחיר של המניה, זהו נתון לא רלוונטי, ההנחה היחידה שלי היא שהערך הסחיר של הנכס יתכנס בתוחלת לערך הפנימי שלו.

 

[Ron B]

נדל"ן מסחרי מהוונים (בגדול) לפי 8% ואולי קצת פחות היום, תוסיף לזה מינוף וקיבלת תשואה דו ספרתית בקלות.

אם מה שאתה אומר נכון: נניח לרגע שריט נותן בקירוב כמו מניות (אתה אפילו טוען שיותר) לפני מס.
אז מכיוון שיש הקלות מס משמעותיות בריט, זה אומר שצריך לתת משקל יתר לריט (יותר מהמשקל שלו במדד מניות כללי).
כי אין מס חברות, וכי מס הדיבידנדים של ישראלים בריט קטן משמעותית מהמס שרוב האנשים בעולם משלמים (כמו אזרחי ארה"ב).
לא?