• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

למה שמישהו ישקיע ב-Non traded REIT?

  • פותח הנושא Naz
  • פורסם בתאריך

Naz

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
40
דירוג
6
לאחרונה התחלתי להסתכל קצת על כל מיני יוזמות נדל"ן ומישהו זרק לי את Fundrise כאלטרנטיבה ללקנות ולהתעסק עם הנדל"ן בארה"ב.
החלטתי להיכנס קצת לפרטים ולהסתכל על המודל העסקי של Fundrise על חברות דומות.
בטוח שאני לא מבין את כל התמונה אבל זה פשוט נראה לי כמו הונאת פונזי קלאסית. מרגיש לי ממש קרן הגשמה פינת פרי נדל"ן
שקיפות מינימלית, פרויקטים חצי מומצאים, דמי ניהול הזויים בכל מיני שלבים לא ברורים ונזילות נמוכה מאוד.
ומעבר לכל החזרים לא כאלה אטרקטיביים ששווים את הסיכון.

מה פספסתי? איך החברות האלה קיימות בכלל?
 

Or David

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
7
דירוג
2
קהל היעד הוא לאנשים עם טווח השקעה מאוד ארוך. כשאתה לא נסחר באופן יומי, אתה יכול להכווין את מטרות הרווח שלך לטווח הארוך במקום הטווח הקצר. כלומר השווי הוא בהתאם שווי הנכס ולא לפי מצב השוק באותו יום.
אני אישית לא משקיע כי דמי הניהול הם באמת גבוהים מידי בשבילי ברוב המקרים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
מה פספסתי? איך החברות האלה קיימות בכלל?
מבלי לחוות דיעה על FUNDRISE כלל.
סיבה טובה לNON TRADED REIT היא פשוט הטבת מס גדולה, אתה מקבל סיווג של קרן ריט עם כל המשתמע.
עוד סיבות הם דרישות רגולטוריות, בתנאים מסויימים נדרש פיקוח של הSEC אבל בעל הקרן לא מעוניין שהיא תהיה סחירה.
לפעמים זה בא לטובת המשקיעים, פיקוח של הSEC אף פעם לא מזיק (למעט העלויות).
לפעמים יש משקיע עוגן שדורש את זה ועוד סיבות רבות ומגוונות.

ואתה צודק על הזהירות הגבוהה הנדרשת, התחום רווי נוכלויות ומה שאני קורא לו "מחפשי פראיירים", גם בNON TRADED REITS וגם באתרים השונים המופנים למשקיעי RETAIL.

ג"נ: מושקע באחת כזו (NTR).
 
נערך לאחרונה ב:

RoyM

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/21
הודעות
27
דירוג
23
באופן תיאורטי, בנכסים לא נסחרים ניתן להגיע לתשואה גבוהה יותר (מה שמכונה בשוק: פרמיית אי-סחירות) כי אתה לא מתחרה על הנכסים עם מיליוני קונים שנמצאים בשוק הסחיר.
החסרון באמת, הוא שבגלל שאין פיקוח של הרשות לניירות ערך, לא הוגש תשקיף שמגובה במסמכים משפטיים, ולכן יכולה להיות הונאה מאחורי זה. בגלל זה השקעות כאלה מתבצעות בד"כ ע"י גופים מוסדיים או קרנות פרטיות שיש להן אמצעים משפטיים וחשבונאיים לבדוק לעומק את ההשקעות והמסמכים לפני ההשקעה. אם יש רק אנשים פרטיים בפנים, זה הזמן להתחיל לדאוג.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
נערך לאחרונה ב:

Naz

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
40
דירוג
6
@אורי ג. מה היה השיקול שלך להשקיע ב-NTR? תחת איזה פלח זה נמצא אצלך בתיק?
לא מצאתי שום נתונים על תשואות גבוהות יותר או גבוהות יותר משמעותית שמצדיקות את אי הנזילות.
בנוסף אם אנחנו מסתכלים על פיזור סיכון בנדל"ן כמו במניות אני מעדיף שה-REIT שלי יושקע בכמה שיותר פרויקטים מאשר במעט פרויקטים ועם הטיה גאוגרפית (בחלק מה-NTRים)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
@אורי ג. מה היה השיקול שלך להשקיע ב-NTR?
תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון.
תחת איזה פלח זה נמצא אצלך בתיק?
חוב מגובה נדל"ן, תכלס אג"ח. אציין שאני משקיע רק ב1 כזה.
לא מצאתי שום נתונים על תשואות גבוהות יותר או גבוהות יותר משמעותית שמצדיקות את אי הנזילות.
ובצדק, לא חושב שיש הרבה נתונים עליהם וגם אם יש זה לא אומר הרבה כי אי אפשר לרכוש פה מדד.
בנוסף אם אנחנו מסתכלים על פיזור סיכון בנדל"ן כמו במניות אני מעדיף שה-REIT שלי יושקע בכמה שיותר פרויקטים מאשר במעט פרויקטים ועם הטיה גאוגרפית (בחלק מה-NTRים)
צודק רק שבNTR קונים בNAV, זה לא סחיר ואין MTM, איך כבר מחשבים את הNAV זה סיפור אחר.
 

Naz

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
40
דירוג
6
אז על סמך אתה מניח "תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון."
נטו אמפירי? איך החלטת על ההשקעה? שלח לחמך על המים?

בסופו של דבר ה-value proposition הוא לכאורה אטרקטיבי אבל בלי שום נתונים על חברה נתונה או חברות דומות זה מרגיש כמו לשים את הכסף בblack box
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,675
אז על סמך אתה מניח "תשואה גבוהה, תזרים גבוה, לא ממש קורלטיבי לשוק ההון."
נטו אמפירי? איך החלטת על ההשקעה? שלח לחמך על המים?
כי אני משקיע עם האנשים האלה מזה כ6 שנים, עוד הרבה לפני שהיה להם קרן ריט ואפילו לפני שהיה להם קרן כלשהי.
בסופו של דבר ה-value proposition הוא לכאורה אטרקטיבי אבל בלי שום נתונים על חברה נתונה או חברות דומות זה מרגיש כמו לשים את הכסף בblack box
מסכים. לא הייתי נוגע בכזה דבר ככה על בליינד.
 

Naz

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/4/16
הודעות
40
דירוג
6
הבנתי המקרה שלך סופר פרטני, אתה במקום טוב בפירמידה (;
תודה על השיתוף
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O לא מבין למה אתם אומרים ש- S&P500 עדיף על השקעה אקטיבית שוק ההון 20
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
S למה שער הדולר לפי בנק ישראל נמוך משער הדולר בפועל? שוק ההון 2
ד למה לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 10
ד למה בעצם לא להשקיע את כל הכסף בקרן נאמנות אחת? שוק ההון 1
aminadav מישהו מצליח להבין למה נדל"ן בנייה ומניב יורדים כל כך הרבה בחודשים האחרונים? פוסטים מאיכות נמוכה 3
S למה אנשים משקיעים במניות (לא דיבידנד)? אוף טופיק 33
T למה אסור לוותר על קרן השתלמות בניהול אישי (IRA) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 22
סול למה מחבואים הוא משחק חשוב לילדים (ובעצם, לכולם) התפתחות אישית 0
א למה המדינה לא משקיעה פסיבית בשוק העולמי שוק ההון 7
ס למה בעצם ביצועי החברה משפיעים על מחיר המניה? שוק ההון 95
SeaGull למה התכוון המשורר (=היועץ הבנקאי)? שוק ההון 17
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
B למה אין דמי ניהול בקרנות סל מברוקר ישראלי שוק ההון 4
W למה אג״ח מדינה ארוך טווח נופל בשנה האחרונה ושנה נוכחית? שוק ההון 3
bobby אג"ח קצר - למה הריבית לא אפסית? שוק ההון 1
C למה אינפלציה משפיעה על המדדים? פוסטים מאיכות נמוכה 5
E למה הרוב הגדול מעדיף תעודות סל על פני מניות? שוק ההון 162
V זיכרון דברים - למה? ואיך? אוף טופיק 27
S למה לשים לב לפני שעוברים לביטוח בריאות קבוצתי ומבטלים את הביטוח הפרטי? צרכנות פיננסית 0
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
מ השקעה בקרית-אתא. בעד/נגד/למה? נדל"ן 15
adamshalev פלח הקריפטו של משקיע פסיבי [aka, למה כל חברי הפורום הם משקיעי אקטיביים] השקעות אלטרנטיביות 21
D למה צריך חשבון ממוסה (תיק פרטי) בנוסף לחשבון פטור (IRA) ? שוק ההון 11
ק טירונית שוק ההון מחפש סימולים (או - כשאת אומרת אג"ח, למה את מתכוונת) שוק ההון 10
A למה מוצרים מחקי מדד נקובים במטבע? שוק ההון 40
J למה לא להשקיע בקרן ממונפת שוק ההון 2
OiNK למה אפליקציות מסחר כמו Etoro/Robinhood/Fidelity לא משרתות משתמשים ישראלים? פוסטים מאיכות נמוכה 6
Sp0 אני לא מבין למה אין קורלציה בין קרן מחקה לS&P 500 שוק ההון 11
י למה השקעה מפוזרת במניות נחשבת למסוכנת ביחס להחזקה ("השקעה") במזומן? שוק ההון 14
מ למה מניות עם רווחים מעולים נופלות?? שוק ההון 18
T למה בנקים לא רוצים לתת הלוואות לדיור? נדל"ן 29
ד למה ברירת המחדל הסולידית היא לא השקעה דרך הבנק? צרכנות פיננסית 20
י למה לשוק יש נטייה לגדול אקספוננציאלית? יש לכך הסבר תיאורטי מעבר לתצפיות אמפיריות? שוק ההון 31
Tim_Duncan למה כותבים איכותיים מ2015-2017 נעלמו מהפורום? אוף טופיק 33
י ייעוץ השקעות דיגיטלי לציבור ללא רישיון ייעוץ- למה לא בעצם? אוף טופיק 4
Y למה השקעה ב reits מסוכנת(תנודתית) כמו מניות? שוק ההון 3
מ למה אג״ח לי עכשיו? שוק ההון 3
א שאלה קצת מביכה - למה למישהו אכפת מדיבידנדים ? שוק ההון 172
T למה הערך של מנייה שקניתי ירד בארץ אבל לא בחו"ל? שוק ההון 4
ד למה לא מניות מועדפות? שוק ההון 6
M למה סנופי שוק ההון 0
Beinish שאלה של מתחילים - למה אני לא מוצא קרנות ISHARES באתרים כמו funder? שוק ההון 4
1 אז למה לא קצבה לכל החיים? שוק ההון 45
ת הצעת מחיר במוסך שכתוב עליה "זמני- פרופורמה" למה הכוונה? אוף טופיק 2
י למה אנחנו מניחים שהשוק יעלה בטווח הארוך ? שוק ההון 84
אוגורן קופת גמל להשקעה בנוסף לפנסיה - למה לא? שוק ההון 16
ע אם תיק 100/30 כ"כ טוב לפנסיה למה לא גם בתיק האישי ? שוק ההון 6
F למה קיים חשש מירידות? שוק ההון 46
W למה ממשלות לא משקיעות? אוף טופיק 7

נושאים דומים

למעלה