2 דירות ב 2 מיליון

[מנשה]

שלום
אני וזוגתי המתלבטים הנצחיים.
לקראת 40, עם ילדים קטנים, גרים בשכירות במרכז הארץ. שוכרים דירה ב 6,500
ברשותנו 1.3 מיליון שח.
מה כדאי?
1. לשים 300,000 שח מההון הנזיל על דירה בתל אביב/גבעתיים באזורים הישנים
(יד אליהו, נחלת יצחק..) ולקחת את היתרה כמשכנתא שתשולם מדמי השכירות (בערך 1.2-1.3 מיליון משכנתא עם כ 4,500-5,000 דמי שכירות)

ובעד המיליון הנותרים, לקנות דירה נוספת להשקעה או לקחת עוד מיליון ולקנות דירה למגורים ב 2 מיליון

2. לקנות דירה למגורים עם 1.3 מיליון משכנתא

3. לקנות 2 דירות באיזורי פריפרייה (האופציות שבדקנו- באר שבע, נתיבות, קריית מלאכי, רמלה)
בסכום של כמיליון שח כל אחת עם דמי שכירות של כ 3,000 שח כל אחת
ובינתיים להמשיך לשכור דירה ב 6,500-7,000 ולהרוויח את עליית הערך שלהן

חשבנו גם על רכישת שטח באיזור הצפון בעלות של כ 500,000 שח

בקיצור, מחפשים עצה טובה. פתוחים לשמוע עוד אפשרויות. מה כדאי? מה יניב לנו הכי הרבה מהכסף שלנו?

מטרת העל - להשקיע חכם את הכסף הנזיל שלנו ואולי (רחמנא ליצלן על החלום) להינות מהכנסה פאסיבית קטנה בעתיד ולהשאיר משהו הולם לילדים

 

[אורי ג.]

מה יניב לנו הכי הרבה מהכסף שלנו?

כנראה שרכישת דירה יחידה למגורים לעצמכם, עם משכנתא ועם מסלול פיתוי.

 

[גילגה]

השאלה הגדולה היא מה התשואה האלטרנטיבית שלכם. אם אתם משקיעים מתוכמים לא הייתי משנה כלום יש לכם כבר סכום יפה שיכול להניב רווחי הון נאים. ואני לא רואה שום סיבה כלכלית לשנות. (יש סיבות פסיכולוגיות וכו').

כמה תובנות:
- 1. לקנות דירות להשקעה בצורה ממונפת כרגע לא יניב לכם הקלה על התזרים של המשפחה בערך עד הפרישה, זה קצת כמו קופת גמל כזאת. שתיתן לכם עוד תזרים מזומנים בגיל השלישי.

2. דירה למגורים זה מהלך נחמד, כיף לגור בבית משלכם והסיכון נמוך יחסית כי זה חוסך לכם הוצאות גבוהות של שכר דירה.
מצד שני, שיפור תזרימי אין כאן כי יש משכנתא במקום שכר דירה. זה מהלך עם תשואה נמוכה יחסית. (אם לא סומכים על רווחי הון).
בהשוואה לדירה ממונפת להשקעה הייתי מעדיפה דירה ממונפת למגורים כי פחות מסוכן משמעותית לדעתי.

3. אם אתם כבר הולכים על פריפריה, אז הייתי משתדלת להיצמד לנכס אחד משיקולי מיסוי. יכול להיות שדווקא בית פרטי (עם יחידת דיור?) ייתן לכם תשואה גבוהה יותר משתי דירות, וכנראה שתשלמו פחות מס רכישה.

מה שלא הצעתם ונשמע לי הרבה יותר מוצלח מכל האפשרויות האלה זה לקנות נכס בודד באופן לא ממונף להשקעה. הסיכון נמוך יחסית, כי אין לכם בעיית תזרים פונטציאלית. ובלי הלוואות וכו' תוכלו להשקיע את התזרים מהדירה ולצבור הון להשקעה הבאה בקצב מהיר יותר מהיום. כשיהיה לכם כסף לדירת מגורים תוכלו למכור את הנכס (לדעתי בפטור ממס שבח), ולקנות את הבית שאתם רוצים לגור בו. יש כאן יעילות מס מקסימלית כי ההכנסות משכירות יהיו מתחת לרף המס (5100), וגם מס רכישה כמעט ולא תשלמו כי הנכס יחסית זול.

 

[רוני]

מטרת העל - להשקיע חכם את הכסף הנזיל שלנו ואולי (רחמנא ליצלן על החלום) להינות מהכנסה פאסיבית קטנה בעתיד ולהשאיר משהו הולם לילדים

היי
לא רשמת נתון חשוב, יכולת חסכון חודשי ?

מאחר ואני יוצא מהנחה שאתם חוסכים יפה ברמה החודשית, ובמידה ואתם מרגישים ביטחון תעסוקתי, והיעד הוא הכנסה פסיבית חודשית,
ואתם מעוניינים להשקיע רק בישראל.

ניתן לשקול רכישת 2 דירות קטנות להשקעה בגוש דן עם משכנתא כוללת של 1.3 מיליון ש"ח, כל עוד אתם רלוונטיים בשוק העבודה אתם
יכולים לעשות זאת מבלי שזה יפגע ברמת החיים שלכם (זכרו, בדרך זו אתם מוסיפים הכנסה חודשי משכרויות בשיעור של 7,000 ש"ח, שיסלק עבורכם את המשכנתא).

ניתן לצפות שלאחר סילוק המשכנתאות שווי הנכסים יוכפל נומינלית, והשכירות תעלה בעשרות אחוזים נומינלית.

 

[מנשה]

כנראה שרכישת דירה יחידה למגורים לעצמכם, עם משכנתא ועם מסלול פיתוי.

חשבנו שזו האופציה הכי פחות מניבה, שבהיעדר הכנסה מהדירה, לא נוכל להגיע להכנסה פסיבית בעוד כך וכך שנים. הלוא כן?

 

[מנשה]

היי
לא רשמת נתון חשוב, יכולת חסכון חודשי ?

מאחר ואני יוצא מהנחה שאתם חוסכים יפה ברמה החודשית, ובמידה ואתם מרגישים ביטחון תעסוקתי, והיעד הוא הכנסה פסיבית חודשית,
ואתם מעוניינים להשקיע רק בישראל.

הכל נכון, חוץ מעניין החסכון. חוסכים כ 3,000 שח בודש. בעיקר מהתנהלות לא נכונה.

ניתן לשקול רכישת 2 דירות קטנות להשקעה בגוש דן עם משכנתא כוללת של 1.3 מיליון ש"ח, כל עוד אתם רלוונטיים בשוק העבודה אתם
יכולים לעשות זאת מבלי שזה יפגע ברמת החיים שלכם (זכרו, בדרך זו אתם מוסיפים הכנסה חודשי משכרויות בשיעור של 7,000 ש"ח, שיסלק עבורכם את המשכנתא).

לאילו דירות כוונתך? באיזה אזור של גוש דן?

ניתן לצפות שלאחר סילוק המשכנתאות שווי הנכסים יוכפל נומינלית, והשכירות תעלה בעשרות אחוזים נומינלית.

 

[אורי ג.]

חשבנו שזו האופציה הכי פחות מניבה, שבהיעדר הכנסה מהדירה, לא נוכל להגיע להכנסה פסיבית בעוד כך וכך שנים. הלוא כן?

לא.

 

[משתמש לא פעיל]

נשמע קצת עלוב 4% ברוטו שנתי (לפני הוצאות תיווך, מיסים, שיפוץ קל, ושוכר שלא משלם בזמן)
רק לשם השוואה, מתחילת השנה מדד S&P 500 עשה קרוב ל12% תשואה , ואנחנו בשנה קשה (קורונה מסביב )
וב-5 השנים האחרונות קרוב ל90% תשואה. דירה בישראל כרגע זו השקעה נחמדה, אבל אולי הילדים יהנו ממנה (אם לא יריבו על הירושה)
את הנתונים אגב אתה יכול לראות כאן: https://seekingalpha.com/symbol/SPY/momentum/performance

 

[בת העמק]

גרים בשכירות במרכז הארץ. שוכרים דירה ב 6,500

הישוב שאתם גרים בו זה מקום שאתם רוצים להמשיך לגור בו? הדירה שאתם שוכרים - מה ערך השוק שלה היום?
הייתם יכולים לקנות דירה בישוב שלכם ובמיקום שמוצא חן בעיניכם? בהנחה שסכום ההחזר דומה לשכ"ד הנוכחי או פחות.
חסרים פרטים שמאפשרים לדעת את החוסן שלכם מבחינת עבודה (פיטורין, העלאת שכר בעתיד). אם אתם חוסכים כיום 3K בחודש, כמה זה מבחינת אחוז מההכנסות נטו? מה המצב שלכם בפנסיות?

מטרת העל - להשקיע חכם את הכסף הנזיל שלנו ואולי (רחמנא ליצלן על החלום) להינות מהכנסה פאסיבית קטנה בעתיד ולהשאיר משהו הולם לילדים

נדל"ן זאת האפשרות היחידה שבאה בחשבון מבחינתכם?

 

[yahud]

חשבנו שזו האופציה הכי פחות מניבה, שבהיעדר הכנסה מהדירה, לא נוכל להגיע להכנסה פסיבית בעוד כך וכך שנים. הלוא כן?

אם אתה מרוויח עוד 6000 בחודש, ומשלם איתם שכ"ד, או לא משלם שכר דירה - נשארת עם אות סכום

 

[kingofgypsum]

אם אתה מרוויח עוד 6000 בחודש, ומשלם איתם שכ"ד, או לא משלם שכר דירה - נשארת עם אות סכום

על ה 6000 יש מס? כי עוד 6000 ברוטו לא מאפשרים לשכור דירה/בית בסכום הנ''ל.

 

[yahud]

על ה 6000 יש מס? כי עוד 6000 ברוטו לא מאפשרים לשכור דירה/בית בסכום הנ''ל.

אז אתה מחזק את הטענה שעדיף את האופציה של לא לשלם שכר דירה.

 

[Iron_man]

1. לשים 300,000 שח מההון הנזיל על דירה בתל אביב/גבעתיים באזורים הישנים
(יד אליהו, נחלת יצחק..) ולקחת את היתרה כמשכנתא שתשולם מדמי השכירות (בערך 1.2-1.3 מיליון משכנתא עם כ 4,500-5,000 דמי שכירות)

איפה ראיתם דירה בשכונות האלה במחירים האלה (1,500,000-1,600,000)? או שהכוונה היא לדירת 2 חדרים קטנה?