תכנון משכנתא

[Sol o]

שלום לכולם, זו ההודעה הראשונה שלי כאן.
בחודשים האחרונים קראתי לא מעט בפורום ולמדתי הרבה, ואשמח לשמוע את דעתכם.

קניתי דירה במסגרת מחיר מטרה, קראתי קצת על עולם המשכנתאות שהיה זר לי וחשבתי על אסטרטגיה.

בקצרה: הרעיון הוא לנצל את מדרגות התשלום לקבלן, להקדים ככל האפשר את משיכת מסלול הקל"צ, שאותו אני מתכנן לפרוס ל־12 שנה ולכן הוא צפוי לשחוק את הקרן בקצב מהיר יחסית, ולדחות ככל הניתן את משיכת יתר המסלולים בהתאם למדרגות התשלום בחוזה. כך, במשך מספר שנים לפני המסירה, הקל"צ יקטין את יתרת החוב בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתא טרם נמשך. המטרה היא לשלם החזר גבוה יותר בתקופת הבנייה, כאשר אין לי הוצאות שכירות, להגיע למסירה עם יתרת חוב ויחס מימון (LTV) נמוכים יותר, ולאחר מכן לבחון מחזור או פריסה מחדש מעמדת פתיחה טובה יותר.

הרקע: זוג לפני לידה ראשונה. הכנסה נטו: 24,000. זכינו במחיר מטרה בחיפה, מסירה ינואר 2030. מהרגע שנחתום על משכנתא לא נשלם שכירות (דירה של המשפחה).

המספרים:

• מחיר חוזה: 1.88 מיליון, שמאות מוגבלת: 2.1 מיליון ,הערכת שוק (שלי בלבד. מבוסס על עסקאות דומות בפרויקט ובסביבה כיום): ~2.7M
• הון עצמי פנוי K700 סהכ. K600 לדירה (60% LTV)ועוד יושקעו 100K בשוק ההון

התמהיל:

1. קל"צ: K420 ל-12 שנה
2. מל"צ משתנה כל 5 שנים: K500 ל-30 שנה
3. פריים: K340 ל-30 שנה

התוכנית: מדרגות התשלום לקבלן הן כל חצי שנה (8 פעימות) . אני מתכנן לשלם:

פעימות 1-2 מהון עצמי

פעימה 3 להקדים גם את פעימות 4-5 כדי למשוך את כל הקל"צ בבת אחת. במקביל משיכה סמלית מהמל"צ להפעלת שעון 5 השנים. כך הקל"צ רץ ~38 חודשים לפני המסירה, ההחזר בתקופה זו ~4,200.

פעימה 6 ואילך: המשך רגיל לפי לוח הזמנים בחוזה

היעד במסירה:
יעד המסירה הוא למחזר או לפרוס מחדש את ההלוואה כך שההחזר יתכנס לאזור 6,000. ההערכה מבוססת על פריסה ארוכה יותר, וייתכן שתשתפר אם סביבת הריבית תהיה נמוכה יותר ויחס LTV טוב יותר (בתקווה למימון שקטן מ 45% משווי הנכס).

סיכונים שאני מודע אליהם:

• הערכת ה-2.7 היא שלי בלבד
• קנסות פירעון מוקדם על הקל"צ
• תלות בריביות עתידיות במיחזור
• "הפעלת השעון" של המל"צ טרם אומתה מול בנקאי

שאלותיי:

1. האם ההיגיון הכללי נכון? האם בכלל יש פגם מהותי שאני מפספס ברעיון של הקדמת משיכת הקל"צ כדי לשחוק קרן לפני המסירה?
2. משתנה כל 3 / 2/ 5, מה עדיף בסיטואציה הזו?
3. האם "הפעלת השעון" במל"צ היא אפשרית? פרקטיקה מוכרת? (אם לא אז אולי מל"צ כל שנתיים?)
4. לאיזה ריביות לשאוף?
5. פרמטרים שפספסתי?

אשמח לשמוע מה דעתכם

 

[גרביל מרוץ]

מה הקשר בין תשלום המשכנתא להפסקת תשלום דמי השכירות? אם המשפחה רוצה לעזור אז שיעצרו את תשלום דמי השכירות כדי שתוכלו לחסוך כמה שיותר עד שתהיו חייבים לשלם. בהקדמת המשכנתא אתם מפסידים תשואה פוטנציאלית של הכסף.

 

[אגוז מלך]

שלום לכולם, זו ההודעה הראשונה שלי כאן.
בחודשים האחרונים קראתי לא מעט בפורום ולמדתי הרבה, ואשמח לשמוע את דעתכם.

קניתי דירה במסגרת מחיר מטרה, קראתי קצת על עולם המשכנתאות שהיה זר לי וחשבתי על אסטרטגיה.

בקצרה: הרעיון הוא לנצל את מדרגות התשלום לקבלן, להקדים ככל האפשר את משיכת מסלול הקל"צ, שאותו אני מתכנן לפרוס ל־12 שנה ולכן הוא צפוי לשחוק את הקרן בקצב מהיר יחסית, ולדחות ככל הניתן את משיכת יתר המסלולים בהתאם למדרגות התשלום בחוזה. כך, במשך מספר שנים לפני המסירה, הקל"צ יקטין את יתרת החוב בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתא טרם נמשך. המטרה היא לשלם החזר גבוה יותר בתקופת הבנייה, כאשר אין לי הוצאות שכירות, להגיע למסירה עם יתרת חוב ויחס מימון (LTV) נמוכים יותר, ולאחר מכן לבחון מחזור או פריסה מחדש מעמדת פתיחה טובה יותר.

הרקע: זוג לפני לידה ראשונה. הכנסה נטו: 24,000. זכינו במחיר מטרה בחיפה, מסירה ינואר 2030. מהרגע שנחתום על משכנתא לא נשלם שכירות (דירה של המשפחה).

המספרים:

• מחיר חוזה: 1.88 מיליון, שמאות מוגבלת: 2.1 מיליון ,הערכת שוק (שלי בלבד. מבוסס על עסקאות דומות בפרויקט ובסביבה כיום): ~2.7M
• הון עצמי פנוי K700 סהכ. K600 לדירה (60% LTV)ועוד יושקעו 100K בשוק ההון

התמהיל:

1. קל"צ: K420 ל-12 שנה
2. מל"צ משתנה כל 5 שנים: K500 ל-30 שנה
3. פריים: K340 ל-30 שנה

התוכנית: מדרגות התשלום לקבלן הן כל חצי שנה (8 פעימות) . אני מתכנן לשלם:

פעימות 1-2 מהון עצמי

פעימה 3 להקדים גם את פעימות 4-5 כדי למשוך את כל הקל"צ בבת אחת. במקביל משיכה סמלית מהמל"צ להפעלת שעון 5 השנים. כך הקל"צ רץ ~38 חודשים לפני המסירה, ההחזר בתקופה זו ~4,200.

פעימה 6 ואילך: המשך רגיל לפי לוח הזמנים בחוזה

היעד במסירה:
יעד המסירה הוא למחזר או לפרוס מחדש את ההלוואה כך שההחזר יתכנס לאזור 6,000. ההערכה מבוססת על פריסה ארוכה יותר, וייתכן שתשתפר אם סביבת הריבית תהיה נמוכה יותר ויחס LTV טוב יותר (בתקווה למימון שקטן מ 45% משווי הנכס).

סיכונים שאני מודע אליהם:

• הערכת ה-2.7 היא שלי בלבד
• קנסות פירעון מוקדם על הקל"צ
• תלות בריביות עתידיות במיחזור
• "הפעלת השעון" של המל"צ טרם אומתה מול בנקאי

שאלותיי:

1. האם ההיגיון הכללי נכון? האם בכלל יש פגם מהותי שאני מפספס ברעיון של הקדמת משיכת הקל"צ כדי לשחוק קרן לפני המסירה?
2. משתנה כל 3 / 2/ 5, מה עדיף בסיטואציה הזו?
3. האם "הפעלת השעון" במל"צ היא אפשרית? פרקטיקה מוכרת? (אם לא אז אולי מל"צ כל שנתיים?)
4. לאיזה ריביות לשאוף?
5. פרמטרים שפספסתי?

אשמח לשמוע מה דעתכם

תחשוב על מלצ כל 2 אם אתה מאמין שהריבית תרד
העמלות היוון מחושבנים עד הנקודת יציאה
בגדול הרעיון בסדר רק תהיה מודע לסיכון הלא גבוה שהריבית תעלה ואז תצטער למה לא לקחת קלץ ארוך
ריביות טובות עכשיו באזור ה4.5 4.6

 

[משכנתאות ומימון]

כיוון המחשבה שלך יפה מאוד.
אבל מספר פרטים חשוב לציין:
1-כיום אין הרבה הבדל מבחינת הקצאת הון של הבנק לגבי טיב הריביות
ולכן כל הרעיון לצמצום אחוזי המימון הם לא משמעותיים כ"כ.
2-לגבי צמצום הקרן-ככל ותגדיל את ההחזר החודשי תצמצם את עלויות הריבית הכלליות. כך שאם מתאפשר לך להגדיל את ההחזר. זה אכן דבר מבורך
ריבית טובה לקל"צ של 12 שנה הוא בטווח ה-4.5%
3-במידה ואכן אתה בונה תמהיל משכנתא לטווח של 4 שנים הקרובות ייתכן וכדאי לך לשלב זכאות (במקום קל"צ. או בשילוב קל"צ) הריבית של זכאות זולה יותר בצורה משמעותית. (2.28) אבל היא צמודה למדד. כך שלגבי הריבית אומנם לא תרוויח הרבה
אבל תוכל לחסוך את עמלות היוון במידה ויהיו.
4-כמובן שכל הפרטים הללו הם "על עיוור". בשביל לתת הצעה מדויקת חייבים לרדת לעומקם של דברים.

אם תרצה יעוץ נוסף תוכל ליצור איתי קשר באישי

בהצלחה!

 

[אייל ריטברג]

היי אנונימי,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
לא הייתי בוחר באסטרטגיה שלך.

1. אם אתה חושב שבעתיד יש צידוק לבצע מחזור, כנראה שאתה מתכנן על ירידת ריביות. אם אתה מתכנן על ירידת ריביות, אזי זו טעות למשוך על ההתחלה את כל הקלצ. אתה נועל את הריבית שלך. אני ממליץ שתקרא על המנגנון שבו מתקבע ריבית בהלוואות הקבועות לאחר תום תקופת האישור העקרוני.
2. לעניות דעתי, התמהיל שלך אינו טוב דיו. אתה בוחר לחתוך את הקרן בקלצ מהר מאוד, וזאת על חשבון מחיר של הארכת ההלוואות האחרות. יש לך 33% מהתמהיל שנחתך מהר, ושאר התמהיל, 66% נחתך בצורה מאוד איטית. זה תמהיל שאיננו מאוזן שסימולציות שתבצע יראו לך שהוא יקר מאוד. אנא קרא על תמהיל לא מאוזן
3. יש לי השגות כלכליות לעניין התוכנית למחזר ולפרוס מחדש להחזר של 6000 אבל על מנת לרדת לסוף דעתך, אני לפחות זקוק לבירור מעמיק יותר (שכמובן אינו בהיקף של הפורום הזה).

לגבי ריביות - הנה נתוני הקל"צ (מתוך האתר שלי) - הנתונים מתעדכנים באתר מדי יום.
בהצלחה,
אייל מפינוויז