תיק סולידי של הארי בראון

[Henchman34]

אני חושב שזה רעיון טוב, בעיקר מסיבות פסיכולוגיות. אני לא בטוח שעדיף אובייקטיבית להחזיק נדל"ן על פני השקעה בקרנות ריט, אפילו סביר להניח שבכלל לא משלל סיבות שאוכל לפרט. מה שכן, התחושה הנפשית של דירה בבעלותך היא בעלת ערך גבוה מאוד וקשה לכמת אותה בכסף לרוב האנשים, ולכן זה מהלך לא רע.

קראתי בזמנו את בראבו אפס שתים שמספר על תקופת השבי של הסופר כחייל ב-S.A.S הבריטי. לימדו אותם שאין טעם לשמור על שתיקה בעינויים, בסוף זה עניין של זמן עד שישברו אותך. לדעתי זה לא שונה מהותית בהשקעות (ביחוד שנתוני עבר אינם אינדקציה לעתיד). לכל אחד יש פרק זמן X שאחריו הוא מתחיל לשאול את עצמו האם האסטרטגיה שלי נכונה. ה-X הזה יכול להיות מאוד ארוך אבל לעניות דעתי הוא סופי. כמה משקיעי אג"ח לדעתך הצליחו להחזיק באג"ח שלהם במשך אותם 40 שנה?
לדעתי הקרנות נדל"ן נחותות ביחס להחזקה ישירה אבל זה לא קשור כל כך לדיון כרגע.

אני מסכים עם חלק ממה שאמרת. כלןמר מניות זה מנוע צמיחה, בדגש על פיזור טוב, אגח (קצרים עד בינוניים, כלומר, מחמ בסדר גודל 2 עד 5) ככלי למיתון תנודתיות ואולי קורלציה נמוכה למניות). אני ממש לא חושב שתוחלת התשואה היא כמו מזומן, היא יותר, אבל היא נמוכה מאוד , וזה לא משנה כי זה לא מנוע הצמיחהמשל התיק. במילים אחרות, הבחירות של הסולידית בתיק מריר

השאלה למה לא להשתמש בשני אפיקי צמיחה, ביחוד שאין בינהם קורלציה.

 

[doc29]

השאלה למה לא להשתמש בשני אפיקי צמיחה, ביחוד שאין בינהם קורלציה.

קודם כל אם זה שני אפיקי צמיחה, אז איפה הפלח דל הסיכון שמוריד תנודתיות? שנית נראה לי שאם אתה רוצה עוד תשואה, תגדיל את פלח המניות. שלישית, אני לא בטוח שיש קשר ברור בין מידת התנודתיות של האגח לבין הקורלציה למניות. כלומר אגח ארוך מתגמל אותך בסיכוי לתשוואה גבוהה תמורת סכנות עליית הריבית. אבל מבחינת הקורלציה ךמניות אני לא יודע אם אגח ארוך בהכרח יגן עליך יותר בזמן נפילת מנות. חמישית, הפן הפסיכולוגי. ושישית, גם וורן באפט וגם הסולידית תומכים בזה...

 

[Henchman34]

קודם כל אם זה שני אפיקי צמיחה, אז איפה הפלח דל הסיכון שמוריד תנודתיות?

אין להם קורלציה, כאשר שוק ההון חותך את עצמו נדל"ן כמעט ולא מושפע וההפך. נדל"ן זה גם תחום שזז מאוד לאט. מניות אתה יכול למכור מלחץ כאן ועכשיו מול המחשב. נדל"ן צריך לפרסם מודעה, לפגוש קונים, לנסח טיוטת חוזה, אם הקונה לוקח משכנתא אז יש המון ניירת מול הבנק ואם לך יש משכנתא אז צריך לסגור אותה - שוב ניירת. מעורבים אנשי מקצוע כמו שמאי ועורך דין. עכשיו לך תעשה מכירת חיסול בתנאים כאלה.
אני לא רואה סיבה להגדיל את פלח המניות כאשר אני יכול לגוון בנדלן שמביא אחלה תשואות.

אג"ח לטווח ארוך הוא בהגדרה תנודתי כי כל שינוי בריבית גורר שינוי במחיר האג"ח וכאשר מדובר במח"מ ארוך אז עליה של 1% בריבית באג"ח עם מח"מ של 30 שנה מתורגמת בקפיצה של 30%..

מבחינה פסיכולוגית, 4 קירות זה משהו מוחשי שעונה על צורך בסיסי של בני אדם. אי אפשר להדפיס אותו ולפחות עד שנמצא דרך לעלות את עצמנו לענן אין לו תחליף.

 

[doc29]

אין להם קורלציה, כאשר שוק ההון חותך את עצמו נדל"ן כמעט ולא מושפע וההפך

חשבתי שכשכתבת למה לא להשתמש ב-2 אפיקי צמיחה שהתכוונת למניות ולאג"ח ארוך טווח, לא הבנתי שאתה מתכוון לנדל"ן. בנדלן אני עוד פחות מתמצא אבל נראה לי שזה מחזיר לדיון המקורי על הבעייתיות של נדלן (תשואה אפסית ריאלית בטווח ארוך, פיזור מופחת עבור רוב האנשים).

 

[Henchman34]

לדיון המקורי על הבעייתיות של נדלן (תשואה אפסית ריאלית בטווח ארוך, פיזור מופחת עבור רוב האנשים).

עם פיזור אני יכול להסכים, אבל תשואה אפסית? מחירי הנדל"ן עולים לפחות כמו המדד. לזה תוסיף את הקופונים בדמות דמי שכירות והיכולת למנף כסף של הבנק בשביל למקסס רווח.
*וזה עוד לפני שאנחנו נכנסים לדיון על חוסר היעילות של שוק הנדל"ן ועד כמה המידע לא זמין לכולם במידה שווה.

 

[doc29]

מחירי הנדל"ן עולים לפחות כמו המדד

בדיוק הם עולים כמו המדד=תשואה ריאלית 0. זאת בניגוד לשוק המניות שנותן תשואה ריאלית יפה בפרקי זמן ארוכים.

 

[CarpeDiem]

עם פיזור אני יכול להסכים, אבל תשואה אפסית? מחירי הנדל"ן עולים לפחות כמו המדד. לזה תוסיף את הקופונים בדמות דמי שכירות והיכולת למנף כסף של הבנק בשביל למקסס רווח.
*וזה עוד לפני שאנחנו נכנסים לדיון על חוסר היעילות של שוק הנדל"ן ועד כמה המידע לא זמין לכולם במידה שווה.

מצד שני יש פה חוסר פיזור נוראי. אתה משקיע את כל כספך בנכס אחד, במקום מאוד בעייתי ומסוכן בעולם, ומקבל תשואה מאוד נמוכה.
אם הייתה לך אפשרות לקנות 1000 בתים בכל רחבי העולם, בפיזור אופטימלי, אולי הייתי מסכים שמדובר בהשקעה סולידית. היות והאפשרות הזאת חסומה בפני כל אחד שאינו מיליארדר, השקעה בנדל״ן פיזי (לא קרנות ריט/חברות נדל״ן) אינה אופציה סולידית עבור המשקיע הפאסיבי הממוצע.

 

[Henchman34]

בדיוק הם עולים כמו המדד=תשואה ריאלית 0. זאת בניגוד לשוק המניות שנותן תשואה ריאלית יפה בפרקי זמן ארוכים.

אבל מה עם דמי השכירות שהנכס מניב?

מינוף כסף של הבנק קיים לחברות בעמ לא משקיעים פרטיים ישראלים שאינם טייקונים

את הבנק מעניין שאתה כפרט תשלם את המשכנתא, אם אתה עומד במבחן השכר ביחס למשכנתא (הבנק מוכן גם שחצי מהשכר יכסה את התשלום החודשי). לא אכפת לבנק אם תשכיר את הנכס, תגור בו או תנהל בו קליניקה לטיפול שיניים. לכן משקיע פרטי בהחלט יכול להשתמש בכסף של הבנק לרכוש נכסים מניבים.

מצד שני יש פה חוסר פיזור נוראי. אתה משקיע את כל כספך בנכס אחד, במקום מאוד בעייתי ומסוכן בעולם, ומקבל תשואה מאוד נמוכה.

מי אמר שאני משקיע את כל כספי בנכס אחד. מי פריע לך להתפזר? תקנה אחד בישראל, אחד בארצות הברית ואחד בברלין.
אם כבר מדברים על ישראל כמקום מסוכן אז אפשר לומר שעדיף להימנע ממניות ישראליות ובטח מאג"ח של מדינת ישראל.
התשואה בנדל"ן בישראל בפריפריה סביב ה-5% ואפשר למצוא עסקאות מעניינות עם תשואה גבוהה יותר. בארצות הברית יש תשואות גבוהות עוד יותר.

 

[CarpeDiem]

אבל מה עם דמי השכירות שהנכס מניב?


את הבנק מעניין שאתה כפרט תשלם את המשכנתא, אם אתה עומד במבחן השכר ביחס למשכנתא (הבנק מוכן גם שחצי מהשכר יכסה את התשלום החודשי). לא אכפת לבנק אם תשכיר את הנכס, תגור בו או תנהל בו קליניקה לטיפול שיניים. לכן משקיע פרטי בהחלט יכול להשתמש בכסף של הבנק לרכוש נכסים מניבים.



מי אמר שאני משקיע את כל כספי בנכס אחד. מי פריע לך להתפזר? תקנה אחד בישראל, אחד בארצות הברית ואחד בברלין.
אם כבר מדברים על ישראל כמקום מסוכן אז אפשר לומר שעדיף להימנע ממניות ישראליות ובטח מאג"ח של מדינת ישראל.
התשואה בנדל"ן בישראל בפריפריה סביב ה-5% ואפשר למצוא עסקאות מעניינות עם תשואה גבוהה יותר. בארצות הברית יש תשואות גבוהות עוד יותר.

אם יש לך כסף לקנות בתים במספר מדינות אז אשריך. זה לא המקרה עבור רוב המשקיעים פה שיש להם מקסימום כמה מאות אלפי ש״ח.
אני בהחלט לא משקיע במניות ישראליות, אלא בתיק מניות מפוזר לפי החלק היחסי של כל מדינה בשוק העולמי.
גם השקעה באג״ח ישראלי היא לא פתרון אופטימלי אבל סביר כי דירוג האשראי של ישראל הוא חיובי מאוד. בכל מקרה תמיד אפשר להשקיע באג״חים זרים.
כשאתה מתחיל לדבר על נדל״ן בפריפריה אתה הופך למשקיע אקטיבי שמחפש תשואה עודפת. אם אתה מבין בזה ויש לך זמן להתעסק אז סבבה. אני לא מבין בנדל״ן (וגם לא רוצה להבין) ואין לי מה לחפש דירות בבאר שבע, כאשר יש כרישים כמוך שיאכלו צ׳ונג כמוני בלי מלח במה אתה שונה ממי שמשקיע את כל כספו במניה/אג״ח של חברה ספציפית?

 

[פשוט]

מסכים עם @ע.מדי לגבי החשבונאות המנטלית. לעניות דעתי זה נושא מאד חשוב שלא רבים שמים לו לב.
כדי לצייר תמונה מציאותית כמה שיותר מומלץ להביא בחשבון לפחות את כל הנכסים הפיננסים הנזילים שבניהולכם.
רצוי להביא בחשבון גם נכסים פיננסים נזילים לא בניהולכם אם יש כאלה על פי המסלולים פחות או יותר.
את החיסכון הפנסיוני ניתן גם להביא בחשבון כפי שצוין.
ולמהדרין שבמהדרין אולי גם נכסי נדלן וכדומה.
בהקשר הכולל אפשר באמת להבין כמה אתם מושקעים במניות/אגח/מזומן ולקבל החלטות מושכלות יותר.

 

[doc29]

אבל מה עם דמי השכירות שהנכס מניב?

נראה לי זה שווה ערך לדיבידנדים של המניות לא? כלומר זה עסק לא כזה מניב, בטח ביחס לסיכון (ואני חולק עליך שדירה בישראל בברלין ובניו יורק זה פיזור, גם בהנחה שיש לך כסף לקנות את זה).
דרך אגב, התנודתיות האיטית של שוק הנדלן היא גם לרעתך אני חושב. כלומר אם תפסת את העשורים של הירידה די נדפקת לא?

 

[Henchman34]

במה אתה שונה ממי שמשקיע את כל כספו במניה/אג״ח של חברה ספציפית?

שוק הנדל"ן בניגוד לשוק ההון לא יעיל. זה שוק שהמידע בו לא זמין לכולם במידה שווה. זה שוק שמתגמל יכולת אישיות ועבודת רגליים ומאפשר לרכוש מתחת למחיר שוק. אי אפשר להשוות דירה לחברה. כמו שכבר כתבתי גג מעל הראש היא צורך אנושי בסיסי זה לא משהו שיפסיק לעבוד מחר או שיקומו לו מתחרים. זה גם הדבר הכי קרוב לעסק שאפשר לעשות בלי לפתוח תיק עסק. נכס אפשר להשביח, אפשר ליצור מדירת 3 חדרים דירת 4 חדרים בגודל בינוני. השליטה שלך בנכס היא מוחלטת בניגוד לרכישת פורמיל מחברה בשוק ההון.

הכוונה שלי היא שמינוף ביחוד בישראל הוא פעולה מסוכנת במובן שגם אם הבנק מעקל את הנכס החוב נשאר ההלוואות אינן צמודות לנכס אלא ללווה שאינו יכל לשמוט אותן .

ברכישת נדל"ן ממונף למגורים אתה מראש שם 30% משווי הנכס, השוק צריך להיחתך ב-30% בשביל שאפשר יהיה לדבר על התרחיש שלך. אף אחד גם לא אומר למנף את עצמך לדעת. כל עוד החזר המשכנתא הוא X והשכירות היא Y ויש לך מרווח משמעותי בין שניהם אז לא אמורה להיות לך בעיה לשלם את החלק של הבנק גם כאשר המחירים ירדו.

נראה לי זה שווה ערך לדיבידנדים של המניות לא? כלומר זה עסק לא כזה מניב, בטח ביחס לסיכון (ואני חולק עליך שדירה בישראל בברלין ובניו יורק זה פיזור, גם בהנחה שיש לך כסף לקנות את זה).

זו בדיוק הנקודה, זה מספק תשואה דומה לתשואה ממניות עם התנהגות שונה, זו בדיוק הגדרה של פיזור שעובד. לזה תוסיף שאם אתה לוקח משכנתא אז כל חודש הקרן משכנתא נשחקת עד שהיא מגיעה לאפס, וזה עוד לפני שמדברים על השבחה של נכסים.

דרך אגב, התנודתיות האיטית של שוק הנדלן היא גם לרעתך אני חושב. כלומר אם תפסת את העשורים של הירידה די נדפקת לא?

כל עוד השכירות משיכה לטפטף ומאפשרת לרכוש נכסים בזול יותר אז זה לא כזה משנה. זה גם למה מניות דיבדנד עליהם דיבר @daat99 כל כך קוסמות לי, הערך של התיק לא משנה אלא רק תזרים המזומנים ממנו.

 

[doc29]

תשואה דומה לתשואה ממניות

לא, זו לא תשואה דומה למניות. גם אם נשים בצד את נושא היעדר הפיזור- שכר דירה להבנתי נותן 2-3% (ריאלי??) (כמו דיבידנדים) וזהו. במניות אתה מקבל תשואה ריאלית של 5-7 אחוז לשנה.

 

[Henchman34]

לא, זו לא תשואה דומה למניות. גם אם נשים בצד את נושא היעדר הפיזור- שכר דירה להבנתי נותן 2-3% (ריאלי??) (כמו דיבידנדים) וזהו. במניות אתה מקבל תשואה ריאלית של 5-7 אחוז לשנה.

תראה אפשר גם להגיע למצב שהתשואה שלך היא 1% אני מדבר על סביב ה-5% וצפונה ראלית (אחרי שהאינפלציה מגולמת במחיר הנכס עצמו) בלי לרכוש במקומות שמפחיד להסתובב בהם בלילה.
*וזה בלי לכלול את החלק של קרן המשכנתא שיורד כל חודש במידה ולוקחים מימון.

אני מבין שבחירת דירות להשקעה לא שונה bond/stock picking
מה שמוזר בעיני הוא שלכאורה בשוק עם מידע חלקי(נדלן) הבחירה הנל עובדת לכאורה טוב יותר מאשר עבור חברות עם דוחות גלויים ?

למה זה מוזר לך, במקום שבו הכל גלוי לכולם אז זה משחק סכום האפס. במקום שבו המידע נגלה רק למי שמסתובב וחופר ומי שהכישורים הבינאישיים שלו טובים יותר אז יש גם גמול.
דוגמא אמיתית מהחיים קרובי משפחה שלי היו מאוד חמים על דירה מסוימת (לגור בה) לא עזר כל ההסברים שלי והם קנו אותה ב-810K בזמן שדירות בבנין נמכרו סביב ה-720K חצי שנה אחרי הרכישה שלהם נרכשה דירה באותו הבניין באותה הקומה ( נכס 1:1) ב-740K. זו דוגמא למשא ומתן שנעשה בלהיטות מצד הקונים ומתווך שידע לזהות זאת.

*דירה בניגוד למניה של חברה גם לא יכולה להיכשל ולהיסגר אלא אם המדינה שהיא נמצאת בה מפסיקה להתקיים.

או שאני לא מבין משהוא?

הכוונה בשיחקה הייתה לא מצד האיפלציה. ברגע שאתה לא מצמיד את קרן המשכנתא למדד כל תשלום חודשי שאתה משלם לבנק מקטין את קרן המשכנתא עד שבתום המשכנתא יש לך בית בבעלות מלאה ששמת רק את ההון העצמי הראשוני עבורו.

 

[doc29]

תראה אפשר גם להגיע למצב שהתשואה שלך היא 1% אני מדבר על סביב ה-5% וצפונה ראלית (אחרי שהאינפלציה מגולמת במחיר הנכס עצמו) בלי לרכוש במקומות שמפחיד להסתובב בהם בלילה

קטונתי, אני באמת לא מתמצא מספיק, סומך עליך שאם אתה אומר שמגיעים בלי בעיה ל-5% ריאלי לשנה אתה יודע על מה אתה מדבר. אולי יום אחד גם אני אתעמק בזה.

 

[Henchman34]

שמגיעים בלי בעיה ל-5%

נדל"ן או לפחות החיפוש והרכישה עצמה היא הכל חוץ מפסיבי או ללא בעיות אבל זה כן תחום מתגמל.

 

[Yevgeny]

אז דווקא בשוק הנדלן עם המידע החסר(והשגוי לעיתים) ההצלחה מדהימה ?

לא עסקתי בנדלן מימי, אבל אני חושב שיש כמה טיעונים לטובת זה ששוק הנדלן לא יעיל, בפרט:
* כמה מניות יש למשל בארץ לעומת כמה נכסי נדלן שונים יש? אפשר תיאורטית לחקור את כל/רוב החברות בבורסה, קשה לעשות זאת עבור כל נכסי הנדלן
* נניח שלביצוע מחקר נדרשת השקעה קבועה מינימלית כלשהי של זמן/כסף. על מניה של חברה גדולה וסחירה זה משתלם - כי אפשר להשקיע בה סכום כסף משמעותי שיפצה על עלות המחקר. לבצע את המחקר על כל נכס נדלן קטן פחות משתלם. לכן בפועל, כמות המחקר שנעשית על כל מניה משווי שוק מסוים ומעלה גדולה יותר מאשר על כל נכס נדלן פוטנציאלי - ולכן המסחר באותה מנייה יעיל יותר.
* היכולת של משקיע להשפיע על שווי המניה מוגבל מאוד (רק קרנות גידור בודדות/משקיעים "אקטיביסטיים" קונים פלח מכובד במניות החברה ומנסים להשפיע על התנהלותה), בעוד שהיכולת להשפיע על התשואה מהנכס הנדלני מגוונת מאוד. השקעה בנדלן הרבה יותר קרובה לניהול עסק פעיל מהשקעה פסיבית.

 

[Henchman34]

אני עדיין תוהה כי למיטב ידיעתי כל בית השקעות ציני שעושה stock picking משקיע הרבה גם במפגשים עם החברות ועם מומחים בשוק ומשקיע בכל מני סוגים של מודיעין עיסקי, כלומר גם הם "מכתתים רגלם" ובצורה לא פחות מקצועית ועדיין הם לא מכים את המדדים,
אז דווקא בשוק הנדלן עם המידע החסר(והשגוי לעיתים) ההצלחה מדהימה ?

בשוק ההון המידע זמין וניתן לכימות. לך תנסה לכמת מצב שבו יש זוג פנסיונרים שלא מוכנים למכור למשקיעים אלא מתעקשים למכור לזוג צעיר שמזכיר להם את עצמם או מוכר שהחליט שהוא לא אהב את הדרך בה הסתכלו על אישתו ומחריב עסקה. מעבר לזה מתווכים אני פוגש הרבה אבל לא יצא לי לפגוש משקיע מוסדי.

עדיין , למיטב הבנתי מעולם ההלואות : ריבית קבועה תמיד תהיה החסם העליון מעל ציפיות המדד+ריבית סטנדרטית לתקופת ההלוואה כך שהסיכוי שהבנק יפסיד מול מדד+ריבית הוא נמו

ריבית קבועה וגבוהה יותר בהחלט מגלמת ציפיות אינפלציה מצד הבנק אבל האלטרנטיבה בדמות חשיפה למדד וריבית נמוכה יותר זה הימור שאני מעדיף לא לקחת ביחוד שאני משקיע לטווח רחוק של עשרות שנים.

 

[Edward]

קראתי בזמנו את בראבו אפס שתים שמספר על תקופת השבי של הסופר כחייל ב-S.A.S הבריטי. לימדו אותם שאין טעם לשמור על שתיקה בעינויים, בסוף זה עניין של זמן עד שישברו אותך. לדעתי זה לא שונה מהותית בהשקעות (ביחוד שנתוני עבר אינם אינדקציה לעתיד). לכל אחד יש פרק זמן X שאחריו הוא מתחיל לשאול את עצמו האם האסטרטגיה שלי נכונה. ה-X הזה יכול להיות מאוד ארוך אבל לעניות דעתי הוא סופי. כמה משקיעי אג"ח לדעתך הצליחו להחזיק באג"ח שלהם במשך אותם 40 שנה?

אני חושב שמעטים פרשו מהעניין כי הריבית הנומינלית הייתה כנראה חיובית, וגם הזכרונות מהשפל הגדול היו חזקים. אבל ריאלית הם אכלו אותה.

הכוונה שלי היא שמינוף ביחוד בישראל הוא פעולה מסוכנת במובן שגם אם הבנק מעקל את הנכס החוב נשאר ההלוואות אינן צמודות לנכס אלא ללווה שאינו יכל לשמוט אותן .

מסכים. יש כמה בעיות די רציניות מבחינת היכולת לפזר סיכונים ברגע שמרכזים חלק גדול מהכסף בנכס אחד, ויותר מזה אם יש משכנתא הלווה ערב למשכנתא כך שניתן להפסיד יותר מההון העצמי בדירה. שלא לדבר על עניינים אחרים שמהווים חיסרון. אני חושב שהיתרון המרכזי של דירה הוא דווקא הפסיכולוגי, וגם התשואה לא רעה סך הכל אם קצת עושים עבודת שטח.

לפני כשנה מצאתי לאח שלי דירת גג בבניין ישן אבל במצב טוב בהרצליה, קרוב לרעננה. כ-100 מ"ר עם אישור קיים לבניה של 50 מ"ר נוספים. מחיר - 1.25 מליון שקל. זה דרש כמה שעות של עבודת שטח. סך הכל לא רע במחירים המטורפים של היום.

*דירה בניגוד למניה של חברה גם לא יכולה להיכשל ולהיסגר אלא אם המדינה שהיא נמצאת בה מפסיקה להתקיים.

בדירה יש לא מעט דברים שיכולים לקרות - נזילות, פיצוצי צנרת, בעיות חשמל, ריקבון בקירות. זה מייצר עלויות משמעותיות לעיתים.

בנוסף יש חשיפה למיסוי עתידי (קל מאוד למסות מקרקעין), חוקים מטומטמים שעשויים לעבור (חוק הגנת הדייר כדוגמא למי שמשכיר את דירתו), שכנים בעייתיים.

יכול גם להיות שבונים יותר מידי, או שיש תנועות אוכלוסיה - בארה"ב ובאירופה יש שכונות וערי רפאים פה ושם, והבתים שם לא שווים יותר מידי.

בקיצור יש פוטנציאל לבעיות כמו בכל השקעה ספציפית.

עדיין , למיטב הבנתי מעולם ההלואות : ריבית קבועה תמיד תהיה החסם העליון מעל ציפיות המדד+ריבית סטנדרטית לתקופת ההלוואה כך שהסיכוי שהבנק יפסיד מול מדד+ריבית הוא נמוך
למיטב זכרוני אנשים בד"כ לוקחים ריבית קבועה כדי לגדר סיכון של התפרצות אינפלציונית לא בגלל נסיון לשחיקת הקרן
הרבה זמן לא לקחתי הלוואה אז אולי אני לא משופשף והתנאים השתנו בבנקאות הישראלית (לטובה)

הריבית הקבועה ללא הצמדה מייצגת ציפיות אינפלציה. כיום הציפיות הללו נמוכות מאוד - אפשר לקבל משכנתא ל-25 שנה בריבית קבועה ללא הצמדה במשהו כמו 4%, שזה הזוי. לשם המחשה, במאה השנים האחרונות האינפלציה הנמוכה ביותר הייתה במדינות כמו שוויץ וארה"ב ואפילו שם זה היה 3-3.5% לשנה. זה שבישראל נותנים כזו ריבית נמוכה על משכנתא ארוכה זה די מדהים בעיניי. אני לא רואה את הבנק מרוויח כאן יותר מידי גם בתרחיש ורוד.

יש בהחלט אנשים שחושבים על העניין של שחיקה על ידי אינפלציה. מעטים כמובן.

 

[CarpeDiem]

@Tin177an - מה קורה במצבים הבאים -
1. אף אחד לא מוכן לשכור ממך את הנכס, אלא בהנחה מאוד גדולה
2. אין שוכרים קבועים
3. עבריין עושה בעיות ומתנחל בדירה
4. שכנים בעיתיים (למשל בנייה ערבית לא חוקית באזור)

ה-5% שאתה מדבר עליו תלוי רק אם יש לך שוכרים שתמיד יגורו לך בדירה ותמיד יהיו מוכנים לשלם כל סכום שתדרוש כדי לעמוד בתשואה שהגדרת לעצמך. ברור לגמרי שההנחה הזאת שגויה לגמרי, בטח אם הדירה לא באזור ביקוש (חור בפריפריה)
ועוד לא דיברתי על שאר ברבורים שחורים כגון מלחמות, משברים כלכליים ואסונות טבע (ע״ע הוריקן קטרינה וההשפעה על הנדל״ן בניו אורליאנס). אם יבוא ברבור שחור לא עלינו, אחוז מאוד גבוה מההשקעה שלך ירד לטמיון, בלי שום אפשרות להחזיר אותה אחרי זמן קצר.

אגב, אני לא אומר שלא צריך להחזיק נדל״ן, למגורים למשל. לדעתי יש הגיון בלקנות דירה למגורים ולשלם משכנתא (אפילו הגיון כלכלי בתנאים מסוימים שלא קיימים כרגע בארץ). זה בסדר לדעתי לקבל דירה בירושה ולהשכיר אותה, אבל לקנות דירה להשקעה בפריפריה, להתמנף עליה ולצפות לתשואה מובטחת (סולידית) לאורך זמן? מי שחושב שיצליח ככה להכות את השוק ולמצוא תחליף לאג״ח עם 5% תשואה צמוד מדד לעשרות שנים, צפוי לדעתי להתאכזב קשות.