שכירות לטווח ארוך

[גרהם]

ההורים שלי שוקלים להחליף מקום מגורים.
אחת האפשרויות היא לשכירות, אבל מבחינתם זה יקרה רק אם יהיה חוזה לטווח ארוך.
אני יודע שיש נכסים כאלו, אבל אשמח אם מישהו יוכל לספר כאן מעט יותר.
איזה אורך חוזה סביר לבקש? (הייתי שמח ל 5 שנים לפחות)
מה סביר להגדיר כנסיבה שמצדיקה את הפסקת השכירות לפני תום התקופה?
איך פועל מנגנון עדכון המחיר בתוך תקופת החוזה?
טיפים נוספים יתקבלו בברכה.

מנהלים - חיפשתי שרשור קודם ולא מצאתי למרות שאני זוכר שהיה. מבחינתי אפשר לאחד כמובן.

 

[בת העמק]

ההורים שלי שוקלים להחליף מקום מגורים.

אחת האפשרויות היא לשכירות, אבל מבחינתם זה יקרה רק אם יהיה חוזה לטווח ארוך.

לאיזה אזור בארץ הם מתכננים לעבור?
ראשית, יש בשנים האחרונות חברות בניה שמציעות השכרה לטווח ארוך. מניחה שיש להם חוזים שמפרטים תנאים גם לסיום מוקדם יותר.
שנית, יש בעלי בתים שמעדיפים מאד שוכרים לזמן ארוך אבל מניחה שהם ירצו להיות בטוחים שהשידוך מוצלח.
שלישית, בפריפריה זה יותר מקובל אני חושבת.

 

[גרהם]

לאיזה אזור בארץ הם מתכננים לעבור?
ראשית, יש בשנים האחרונות חברות בניה שמציעות השכרה לטווח ארוך. מניחה שיש להם חוזים שמפרטים תנאים גם לסיום מוקדם יותר.
שנית, יש בעלי בתים שמעדיפים מאד שוכרים לזמן ארוך אבל מניחה שהם ירצו להיות בטוחים שהשידוך מוצלח.
שלישית, בפריפריה זה יותר מקובל אני חושבת.

תודה.
בעיר במרכז הארץ בה הם גרים היום. רוצים לעבור לאזור אחר בעיר ולא בטוח שקניה ומכירה כדאיים ומתאימים להם.

 

[בת העמק]

בעיר במרכז הארץ בה הם גרים היום

ובלינק שהבאתי למעלה אין השכרות ארוכות טווח בעיר שלהם?

 

[גרהם]

ובלינק שהבאתי למעלה אין השכרות ארוכות טווח בעיר שלהם?

מצאתי פרוייקטים, אבל המבחר בעיר ספציפית כמובן קטן.
אני מקווה שיתאימו, אבל לא בטוח כי מדובר במגדלי ענק שלא בטוח שההורים שלי ימצאו את עצמם בהם.

 

[Homer]

אני לא חושב שיש כללים מסוימים, זה נתון למשא ומתן עם בעל הבית. במקרה שלנו אנחנו כבר 5 שנים באותה דירה. אמא שלי גם משכירה דירה לאותה משפחה כבר 5 שנים.
לדעתי לא צריך לפרט סיבות להפסקת השכירות מעבר לתקופת הודעה מוקדמת, אצלנו ספציפית זה חודשיים.אפשר למצוא תקופה שמקובלת גם על השוכר וגם על המשכיר.

 

[Yoss]

אנחנו כבר 5 שנים באותה דירה. אמא שלי גם משכירה דירה לאותה משפחה כבר 5 שנים.

גרנו 7-8 שנים באותה דירה, אבל זו לא שכירות לטווח ארוך, סתם שכירות שנתית מתגלגלת.
בדירה הנוכחית החוזה הוא ל-5 שנים (כולל הסדרת מדרגות התשלום) אבל אפשר לצאת כל שנה (בהודעה מראש כמובן), כך שזו הצהרת כוונות יותר מאשר משהו מחייב. לא נתקלתי במשהו מעבר לזה.
עיר מרכזית. יתכן באמת ש

בפריפריה זה יותר מקובל

 

[גרהם]

בדירה הנוכחית החוזה הוא ל-5 שנים (כולל הסדרת מדרגות התשלום)

מהן מדרגות תשלום סבירות בעיניך?

 

[Niroo]

שוכרים לטווח ארוך הם נכס וזו הגישה שהוריך צריכים ללכת איתה כשהם הולכים לראות דירות.
שני השקל שלי:
1. סביר לבקש גם יותר מ5 שנים (יש לי חבר שחתם על חוזה ל7 ועוד חבר שכבר 20 שנה משכיר בחוזים ל5 שנים שמתחדשים כל הזמן).
2. חוזים לטווח ארוך (לפחות אלה שאני מכיר מידיעה אישית) היו במחירים נמוכים ממחירי השוק.
3. להקפיד על תקופת הודעה מראש ארוכה יותר מהרגיל מצד בעל הכנס (לפחות שלושה חודשים מראש).
4. מדרגות תשלום - תלוי בזמן החוזה. שני החברים שצוינו לעיל חתמו על חוזה ללא מדרגות תשלום בתמורה להסמכה שתיקונים כאלה ואחרים שבדרך כלל ע"ח המשכיר - יהיו על חשבון השוכר.

 

[דאניל]

מהן מדרגות תשלום סבירות בעיניך?

אנחנו סיכמנו על מחיר שיתעדכן כל שנה בהתאם לעליה במדד, אם תהיה.

 

[Homer]

אני לא חושב שצריך מדרגות תשלום, זו סתם חמדנות מצד בעל הבית.הרי הבית לא משביח עם השנים, רק נהיה ישן יותר...בעל הבית מקבל תזרים קבוע לאורך זמן, בתמורה השוכר אמור להנות מתשלום קבוע. זה טרייד אוף הוגן בעיניי.

 

[Yoss]

מהן מדרגות תשלום סבירות בעיניך?

במקרה שלנו ביקשו העלאה אחת, בסיום שנתיים (מתוך 5), 3%.
סביר בעיניי - הצמדה למדד שירותי דיור, אם התמחור מראש היה נמוך בגלל משך החוזה. אם המחיר ההתחלתי הוא מחיר שוק לשכירות רגילה - פחות מהמדד, מה שיבטא הנחה יחסית כפונקציה של משך השכירות.

 

[McMurphy]

שני החברים שצוינו לעיל חתמו על חוזה ללא מדרגות תשלום בתמורה להסמכה שתיקונים כאלה ואחרים שבדרך כלל ע"ח המשכיר

מעניין איך מנסחים את זה בחוזה, כלומר אילו תיקונים יהיו באחריות המשכיר ואיזה השוכר, מן הסתם לא לפי סכום. קובעים אילו אלמנטים בדירה באחריות המשכיר ואיזה לא? נגיד מערכת מים פנימית באחריות המשכיר ומערכת חיצונית לא (ואז החלפת ברז באחריות השוכר ופיצוץ צינור באחריות המשכיר)?

 

[vigaror]

אני לא חושב שצריך מדרגות תשלום, זו סתם חמדנות מצד בעל הבית.הרי הבית לא משביח עם השנים, רק נהיה ישן יותר...בעל הבית מקבל תזרים קבוע לאורך זמן, בתמורה השוכר אמור להנות מתשלום קבוע. זה טרייד אוף הוגן בעיניי.

לדעתי קו המחשבה של בעל הבית הוא שמחירי השכירות באזור עלולים לעלות ואז הוא יפסיד(כי הוא תקוע בחוזה) אז זה מנגנון שמפצה אותו על כך,
מה שגם יכולים להיות שינויים בערך הכסף ואז ערך השכירות יורד למרות שהוא עדיין מקבל את אותו הסכום.

 

[האזרח הקטן]

זו סתם חמדנות מצד בעל הבית.הרי הבית לא משביח עם השנים, רק נהיה ישן יותר...בעל הבית מקבל תזרים קבוע לאורך זמן, בתמורה השוכר אמור להנות מתשלום קבוע. זה טרייד אוף הוגן בעיניי.

הטענה הייתה נכונה אם מחירי השכירות היו יורדים לפי גיל הדירה. במציאות של ישראל זה לא נכון - הרבה יותר סביר שאם אני שוכר דירה כיום, מי ששכר אותה לפני 5 שנים שילם פחות ממני, ואני משלם כיום פחות ממה שישלם המשכיר בעוד 5 שנים - בין השאר כי ערך הכסף נשחק והשכר במשק עולה עם השנים.
אני חושב שגם אין הבדל בשכר הדירה בין דירה בת 20 לדירה בת 30

 

[Niroo]

מעניין איך מנסחים את זה בחוזה, כלומר אילו תיקונים יהיו באחריות המשכיר ואיזה השוכר, מן הסתם לא לפי סכום. קובעים אילו אלמנטים בדירה באחריות המשכיר ואיזה לא? נגיד מערכת מים פנימית באחריות המשכיר ומערכת חיצונית לא (ואז החלפת ברז באחריות השוכר ופיצוץ צינור באחריות המשכיר)?

מבחינת ניסוח חוזי אין בעיה גם להגדיר תקלות ספציפיות שבדרך כלל נתקלים בהן. לגבי הדוגמא של המים - הכל תוצר של משא ומתן בין הצדדים ותלוי מן הסתם בזמן החוזה, בסכום השכירות וכדו'.

 

[Niroo]

לדעתי קו המחשבה של בעל הבית הוא שמחירי השכירות באזור עלולים לעלות ואז הוא יפסיד(כי הוא תקוע בחוזה) אז זה מנגנון שמפצה אותו על כך,
מה שגם יכולים להיות שינויים בערך הכסף ואז ערך השכירות יורד למרות שהוא עדיין מקבל את אותו הסכום.

כן, אבל כל אלה אמורים להתקזז עם העובדה שהשכירות נכנסת בכל חודש והוא לא צריך לחפש דיירים כל שנה מחדש ולהפסיד חודשי שכירות. מניח שהדבר נפוץ יותר בפריפריה מאשר בתל אביב וערי הביקוש שבהן אין בעיה למצוא שוכר..

 

[vigaror]

כן, אבל כל אלה אמורים להתקזז עם העובדה שהשכירות נכנסת בכל חודש והוא לא צריך לחפש דיירים כל שנה מחדש ולהפסיד חודשי שכירות. מניח שהדבר נפוץ יותר בפריפריה מאשר בתל אביב וערי הביקוש שבהן אין בעיה למצוא שוכר..

אם זה יתכזז בעתיד או לא אתה לא יודע בגלל זה במינימום כדי להצמיד למדד,
מה שגם אנשים לא באמת עוזבים כל שנה.

מהצד של השוכר אני מאמין שהרעיון כדאי כי הוא בעיקר מרוויח מזה - מגדר את עצמו מעליה במחירי השכירות(שעד היום עלו בעיקר) ואם המחירים ירדו הוא תמיד יכול לעזוב לדירה אחרת או ללחוץ את בעל הבית לפתוח חוזה.
כך שלא משנה מה קורה למחירי השכירות השוכר מרוויח והמשכיר לא.

אבל מהצד של משכיר זה לא כדאי - הוא תמיד יכול לחדש את החוזה באותו מחיר(או במחיר נמוך יותר לפי השוק) ואותם תנאים לאותו שוכר, והשוכר עדיין יכול לעזוב מכל סיבה שהיא(כולל אם המחירים ירדו) - כך שאין פה יתרון.

לדעתי ברוב המקרים זה לא כדאי למשכיר אלא רק לשוכר.

 

[Niroo]

אם זה יתכזז בעתיד או לא אתה לא יודע בגלל זה במינימום כדי להצמיד למדד,
מה שגם אנשים לא באמת עוזבים כל שנה.

מהצד של השוכר אני מאמין שהרעיון כדאי כי הוא בעיקר מרוויח מזה - מגדר את עצמו מעליה במחירי השכירות(שעד היום עלו בעיקר) ואם המחירים ירדו הוא תמיד יכול לעזוב לדירה אחרת או ללחוץ את בעל הבית לפתוח חוזה.
כך שלא משנה מה קורה למחירי השכירות השוכר מרוויח והמשכיר לא.

אבל מהצד של משכיר זה לא כדאי - הוא תמיד יכול לחדש את החוזה באותו מחיר(או במחיר נמוך יותר לפי השוק) ואותם תנאים לאותו שוכר, והשוכר עדיין יכול לעזוב מכל סיבה שהיא(כולל אם המחירים ירדו) - כך שאין פה יתרון.

לדעתי ברוב המקרים זה לא כדאי למשכיר אלא רק לשוכר.

בתור מי שהתחיל להשכיר דירה לאחרונה אני יכול להגיד לך שהייתי מוותר בשמחה על 20% מהמחיר כל עוד יהיה לי דייר בטוח לטווח ארוך שיחסוך ממני עיסוק בחיפוש אחר שוכרים חדשים כל שנה או שנתיים.
ההנחה שיש תמיד שוכרים בנמצא, או לפחות כאלה שאתה יכול לישון בשקט כשהם בדירה - לא תמיד נכונה.
הדייר אמנם תמיד יכול לעזוב, אבל אם אתה מעגן בחוזה הסכמה להודעה מראש של שלושה חודשים אתה דיי מתגבר על הבעיה.

 

[דאניל]

לדעתי ברוב המקרים זה לא כדאי למשכיר אלא רק לשוכר.

שוכר טוב (ששומר על הדירה, משלם כמו שעון ולא מבקש תיקונים כי שני וחמישי), שווה המון למשכיר. שווה למשכיר לתת לשוכר לשלם קצת פחות וגם לחתום איתו לטווח ארוך.