• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

שטח נדל״ן - ברוטו או נטו?

שפינוזה

משתמש רגיל
הצטרף ב
6/5/16
הודעות
182
דירוג
81
כאשר מפרסמים דירה כותבים כמה מ״ר היא. זה חשוב כמובן לתמחור.
אם נניח שמ״ר בנוי עולה 50 אש״ח בתל אביב, אז דירה בת 100 מ״ר אמורה לעלות כ-5 מיליון ש״ח.

עכשיו לשאלה: ברוטו או נטו?
ברוטו: הכוונה היא היקף הדירה מבחוץ כולל הקירות. נטו: שטחי הדירה בפנים למגורים, ללא קירות. ההבדל יכול ליהיות מאד גבוה מעל 10%.

בגדול התשובה המיידית שכולם אומרים לי: ברוטו. אבל... כשמסתכלים על אתר כמו מדל״ן ומחשבים שם מחיר פר מטר מרובע, אז את הנתונים הם לוקחים מרשות המיסים. גודל הדירה ברשות המיסים נסמך על נתוני העיריה, שהם כידוע נטו (העיריה גובה ארנונה לפי מטראז׳ נטו).

אז הנה שאלתי: ברוטו או נטו?
 
בדר״כ שטח נדל״ן למגורים מצוטט מטופס הארנונה. זה כולל שטח בנוי ברוטו + שטח מחסן. ברוב המקרים למשל מרפסת לא מקורה לא כלולה במטראז׳. לכן כשמוכרים רצוי להוסיף כמובן שטח מרפסת, חצר וחניה. לחניות מקורות תת קרקעיות יש תמכור בנפרד כי הן רשומות כתוספת לדירה בטאבו.
גודל הדירה ברשות המיסים נסמך על נתוני העיריה, שהם כידוע נטו (העיריה גובה ארנונה לפי מטראז׳ נטו).
לא תמיד, ברוב המקרים זה ברוטו + שטחים משותפים [חדר מדרגות ולובי] כי כך הרשויות גובות ארנונה גבוהה יותר.
 
זה קצת מבלבל.
יש 2 גרסאות לברוטו-נטו.
האם ברוטו זה כולל שטחים משותפים, או שטח פלדלדת. מכאן גם ייגזר הנטו.
בין היתר יש גם נושא שטח המכר/שטח המדידה, שגם הם שונים במעט.
 
בשנים האחרונות, הרשויות המקומיות נדרשו על ידי בית המשפט, לבצע מדידה מחודשת ומדויקת יותר של גודל הדירות, בתל אביב לדוגמא בארנונה תיקנו לגודל נטו (לאחר ששלחו מודדים חיצוניים לביצוע המדידה), המידה כוללת מרפסות גם אם הם לא מקורות.
הדירה שאני מתגורר בה, גודל הדירה שונה בארנונה מ 114 מ"ר ל 99 מ"ר, כאשר מתוך זה 9 מ"ר מרפסות.

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3680550,00.html
 
אז כשאתם מפרסמים מודעה ביד 2 על הדירה שלכם, אתם כותבים את השטח ברוטו או נטו?
(לדעתי, שטחים ציבוריים כמו חדר מדרגות משותף וכו' לא נהוג להוסיף זה די ברור).
 
מה שנראה לנו + 10% (להאדרת הגודל).
לא מציע "האדרה" כי חוזה יכול ליפול על זה.
מציינים את המטראז' כפי שכתוב בחשבון הארנונה - זו הנורמה וזו הדרך הנכונה והחוקית.
 
בדר"כ מציינים את מה שכתוב בארנונה שזה ברוטו. וכנראה שהרוב מוסיפים קצת.
לא חושב שחוזה יפול על זה כי בכל מקרה קונה יראה קודם את הדירה. תמחור של דירה נקבע בעיקר על פי דירה דומה באזור, ולא על פי מטראז' מדויק.

ברשות המסים מצויין הגודל שכתוב בטאבו והוא נטו (ולפעמים הרבה פחות).
 
חוזה יכול ליפול על זה.
?!

בחוזה אני רושם ספרה ספרה מתוך הרישומים בטאבו.
אבל כבר ראיתי דירות 76 מ"ר עם 3 מרפסות סגורות, שאחרי שפתחו אותן הדירה נהייתה 130 מטר - ובטאבו? עדיין 76.
 
אז כשאתם מפרסמים מודעה ביד 2 על הדירה שלכם, אתם כותבים את השטח ברוטו או נטו?
(לדעתי, שטחים ציבוריים כמו חדר מדרגות משותף וכו' לא נהוג להוסיף זה די ברור).

השטח ברשות המיסים לא נלקח מהטאבו אלא ממה שכתוב בחוזה, כל עוד זה בגבולות הסביר הם לא יאמתו את הנתון. אם הדירה בפועל 45 ובחוזה רשום 50, ברשות המיסים יופיע 50.
לדוגמא דירה שקניתי בבניין מ1950 מופיעה בטאבו 43, בארנונה 45, מודד מוסמך חתם על 60 שטח פלדלת וברשות המיסים דווח במעמד המכירה 50.

אני מפרסם שטח פלדלת לפי החוק- קירות חיצוניים ועוד חצי מקירות משותפים, בלי להוסיף מ"מ. הקירות החיצוניים שייכים לך, זה שאי אפשר לדרוך על ה20 ס"מ האלה (מה שנקרא שטח ספונג'ה) לא אומר שאתה לא צריך לשלם עליהם.
למרבה הפתעתי פגשתי בת"א הרבה מתווכים ישרים שפועלים ככה בדיוק.
 
ברוטו או נטו?
כשמותר לך לבנות 100 מטר במגרש- אתה מתכנן 100 מטר כולל קירות חיצוניים.
בבוא היום כשתשלם ארנונה- העירייה תחייב כנראה לפי 110-120 מטר, כל עירייה מוסיפה לפי חישובים שונים , פרגולות מסוימות חייבות וכו' .
 
השטח ברשות המיסים לא נלקח מהטאבו אלא ממה שכתוב בחוזה, כל עוד זה בגבולות הסביר הם לא יאמתו את הנתון.
זה לא מה שאני ראיתי. כשאני קניתי דירה לא היה כתוב בכלל שטח הדירה בחוזה. הם פשוט לקחו את הנתון הזה מהעיריה. הבעייה שהעיריות נוטות להוריד את שטח הדירה ומחשבות את הארנונה לפי נטו. למשל ראו פה:
תל אביב
כמה משלמים: כ-40 שקל למ"ר בממוצע. שיטת החישוב: התעריף מחושב לפי שטח הדירה נטו (לא כולל קירות פנים וחוץ, כולל מרפסות מקורות), לפי אזור המגורים וסוג הבניין (וילה, דירה, שנת גמר הבנייה).

זה גורם לכך שהמחיר למטר מרובע המפורסם באתרים כמו מדל"ן הוא מופרז ממה שאנשים חושבים. כי אם בפועל מחלקים את מחיר הדירה במספר נמוך יחסית (שטח נטו) יוצא שכל מטר מרובע שווה הרבה יותר ממה שהוא באמת שווה. למשל, דירה בת"א בת 100 מטר מרובע שעולה 4 מליון ש"ח, במקום שכל מ"ר יעלה 40 אש"ח הוא עולה פתאום 50 אש"ח. ואז פלוני שמוכר את הדירה שלו מחשב את השטח כ-100 מ"ר כפי שהרבה כותבים פה ופתאום ערך הדירה עולה ל-5 מליון ש"ח.
עכשיו, ברור שבסוף אנשים משווים את המחיר לדירות דומות שמוצעות בשוק, אבל הדיווחים האלו מאד מטעים.
 
עכשיו לשאלה: ברוטו או נטו?
תקן 9:
https://www.google.com/search?pws=0...-ab..1.6.621...0j35i39k1j0i30k1.0.hh2KKp6rd4M
בגדול התשובה המיידית שכולם אומרים לי: ברוטו.
כולם טועים.
כשמסתכלים על אתר כמו מדל״ן ומחשבים שם מחיר פר מטר מרובע, אז את הנתונים הם לוקחים מרשות המיסים.
הנתונים ב2 המקורות שגויים.
גודל הדירה ברשות המיסים נסמך על נתוני העיריה, שהם כידוע נטו (העיריה גובה ארנונה לפי מטראז׳ נטו).
ממש לא, זה משתנה מעיר לעיר.
 
הערך בוויקיפדיה על "שטח דירה" עשה לי הרבה סדר בנושא (בעיקר הטבלה), מצרף כאן בתקווה שיעניין מישהו
רק חבל שאינו נכון.
בתקן 9 (התקן הקובע):
שטח מרפסת מקורה אינו נספר בשטח הדירה, זה נספר בתור מרפסת.
שטח קירות משותפים נספרים במחציתם.
 
@אורי ג. ראה בהמשך הערך:
עד כה בשל קשיים משפטיים, קשיים טכניים, סוגיות תקציב ושאלת הצורך בתיקון מאגרי מידע גדולים, טרם הוחלה ההגדרה המוסכמת ברשויות המקומיות.
 
@אורי ג. ראה בהמשך הערך:

עוד שטות שכלל לא רלוונטי, זה תקן ברמת מדינה, תקינה שמאיות מוסכמת, מה שמקובל ע"י בנקים והדרך היחידה שלקבלנים מותר למכור דירות.
העירייה לא מחליטה מה גודל הדירה שלך.
 
המשך עלילות רכישת דירה בת"א -

אני מתעניין מאוד בדירה ספציפית. כבר הגשתי הצעה, על סמך מטראז' שהמתווך ציין בשיחותינו כמ"ר נטו.
עכשיו כשהתקדמנו, קיבלתי את הרישום טאבו, בו הדירה מופיעה 20 מטר פחות, כלומר, אם לוקחים את המטראז' הזה, הדירה כבר לגמרי לא משתלמת.

המתווך מציין שמדובר בבניין ישן, במדידה ישנה, ופעם אנשים היו נלחמים לרשום פחות בטאבו כדי לשלם פחות.
אני מרגיש שהעסקה כבר לא באמת משתלמת כמו שחשבתי...
מה דעתכם?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R שאלת נדל״ן - אחזקת שטח מול מכירה שוק ההון 39
S רכישת שטח למגורים נדל"ן 17
T האם שטח שיש בו מכת נמלות אש משפיעות על מחיר הדירה? נדל"ן 1
A הקצאת שטח לדייר ע"י היזם נדל"ן 9
D תמ"א 38 - הריסה ובניה - כמה מינימום שטח מתחייב היזם לדירה? כמה מקסימום? נדל"ן 25
D חישוב שטח דירה שייתכן שונה מדברי המתווך , כיצד ניתן לדעת שטח מדוייק? והאם המידע הזה מהווה אפשרות למו'מ להורדת מחיר, ואיך לבצע זאת נדל"ן 47
tomer111 מישהו פה קנה שטח חקלאי שהופשר לבניה? נדל"ן 8
בובין חוט-השני איך אתם מוודאים שטח נכס (דוגמא מוחשית בפנים) נדל"ן 2
ש שטח חקלאי - מה עושים עם זה? נדל"ן 2
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
ה שטח כמוכרז כאתר ארכיאולוגי - מה דינו? נדל"ן 32
ע שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל נדל"ן 13
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
G שטח נקי או שטח עם דירה נדל"ן 4
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ד הלוואה לרכישת שטח מסחרי נדל"ן 1
R קניית חלקת בעלות על שטח בנוי נדל"ן 11
J השכרה ב Airbnb של שטח שרשום בטאבו כמסחרי נדל"ן 2
K תשואה על נדל''ן במרכז נדל"ן 12
L המלצה על ספר שעוסק בהקצאת נדל"ן כאפיק בתיק ההשקעות נדל"ן 3
H איך להכניס נדל״ן לתמהיל שלנו? נדל"ן 2
R ת"א נדל"ן לעומת מחירי הדירות נדל"ן 5
O מקפצת נדל"ן נדל"ן 5
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
C נדל''ן ותשואה נדל"ן 3
R איך מחלקים את ההשקעות בין שוק ההון ובין נדל״ן? שוק ההון 24
E קניית נדל״ן בגיל מבוגר - איך נזהרים? נדל"ן 72
D קורס מומלץ לייעוץ משכנתאות והשקעות נדל"ן שוק ההון 0
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
כ הוצאה מוכרת דרך השקעות במניות או נדל"ן וכו'? (תכנון מס) (איך טראמפ עושה את זה?) שוק ההון 0
A ממתי לא ניתן לחזור מעסקת נדל"ן? נדל"ן 23
epk קרנות מעין-נדל"ניות של גלובלנט השקעות אלטרנטיביות 15
E השקעת נדל"ן בארה"ב - דוגמא שוק ההון 15
ה השקעת נדל"ן בחו"ל-טיביליסי בגאורגיה נדל"ן 11
ב השקעה ראשונה של נדל''ן בחו''ל נדל"ן 20
Y השקעות נדל"ן בחו"ל - איך מתחילים? נדל"ן 5
P מס רווח הון על מכירת נדל"ן בחו"ל שהתקבל בירושה מיסים 5
Y השקעת נדל"ן תוך לקיחת מינוף נדל"ן 12
ח מיסי ירושה על נדל"ן בבריטניה נדל"ן 10
e4e5nf3nc6 קרנות חוב פרטיות מגובות נדל''ן השקעות אלטרנטיביות 0
deussex תהליך חיפוש דיירים וחתימה על חוזה - לבד או דרך סוכן נדל"ן + עו"ד נדל"ן 27
S נדל"ן מניב VS קרנות מחקות מדד שוק ההון 10
I נדל"ן ביוון לצורך ויזת זהב והתאזרחות בהמשך פוסטים מאיכות נמוכה 81
T נדל״ן למגורים vs. נדל״ן מסחרי נדל"ן 3
חושב בגדול השקעת נדל"ן - שכירות מכסה משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 4
B דיווח רווחים מעסקת נדל"ן בארה"ב מיסים 2
א הלוואה לחברת השקעות נדל״ן נדל"ן 8
deussex מסתבר שעדיין מתקשה להגדיר אחוז סולידי בחלק הנזיל, מלבד נדל"ן שוק ההון 29
I איפה לשים מזומן שמיעוד לרכישת נדל״ן בעוד כשנה? נדל"ן 7
ק האם אנו לפני התפוצצות בועת המשכנתאות- נדל"ן ?! נדל"ן 104

נושאים דומים

Back
למעלה