שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל

עידן

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
66
דירוג
15
מתעניין בדירה להשקעה בבניין ישן (1972).
ב 2011 המוכר הנוכחי רכש את הדירה ועפ״י הדיווח באתר רשות המיסים מדובר בדירת 4 חדרים 100 מ״ר).
שטח הדירה בטאבו ובארנונה: 81 מ״ר.
מדובר ב״דירה של פעם״ – המרפסת הייתה המשכו של הסלון.
בוצע שיפוץ בו המרפסת בוטלה ונהפכה לחלק מהסלון.

עד כמה מורכב ויקר לעדכן את גודל הדירה בטאבו בהתאם לגודל הנוכחי שלה?
(.. ומי איש המקצוע היכול לענות רשמית על השאלה הזו: שמאי, עו״ד מקרקעין, אדריכל? )



תודה.
 

דנידין

משתמש סולידי
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
64
דירוג
15
לשם מה נדרש לעדכן בטאבו?
 

עידן

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
66
דירוג
15
לשם מה נדרש לעדכן בטאבו?
כמה סיבות שעולות על דעתי (הלא מקצועית):
1. על מנת שלכשארצה למכור את הדירה (נניח עוד עשור) - הקונה הפוטנציאלי לא ייתלבט ויתהה לגבי הפרשי שטח הדירה (בדיוק כמו שאני תוהה כרגע..)
2. במידה ויהיה פינוי בינוי וכדומה (ישנה אפשרות כזו היות וכבר יש שני בניינים בתמ״א 38 ברחוב) - שהקבלן ירחיב את הדירה על בסיס ה 100 מ״ר שרשומים בטאבו
(במידה ואצליח לעדכן ולכן דירת חמישה חדרים פוסט תמ״א) ולא על בסיס דירת 3.5 חדרים 81 מ״ר (כפי שמופיע עכשיו, ולכן דירת 4|4.5 חדרים פוסט תמ״א)
3. שהעירייה לא תתעורר יום אחד (סיכוי קלוש אומנם..) ותדרוש ממני ארנונה רטרואקטיבית לפי 100 מ״ר
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,096
דירוג
21,801
אתה נכנס לתוך עולם של חרא ואם תצליח זה תהליך ארוך שיעלה לך הרבה כסף.
שהקבלן ירחיב את הדירה על בסיס ה 100 מ״ר שרשומים בטאבו
הולכים לפי מצב בפועל לפי היתר בנייה ולא לפי מה שרשום בטאבו.
3. שהעירייה לא תתעורר יום אחד (סיכוי קלוש אומנם..) ותדרוש ממני ארנונה רטרואקטיבית לפי 100 מ״ר
הם לא יכולים, הם יכולים למדוד מחדש את הדירה ולעדכן את הארנונה, מה שהם עושים באמת לפעמים.
 

איש ירח

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
914
דירוג
1,162
מנת שלכשארצה למכור את הדירה (נניח עוד עשור) - הקונה הפוטנציאלי לא ייתלבט ויתהה לגבי הפרשי שטח הדירה (בדיוק כמו שאני תוהה כרגע..)
זה תהליך ארוך אבל לא כל כך יקר וגם לא סופר מסובך.ביחס למחיר של הדירה. כן דורש לדעת האם השטח נלקח מדירה של שכנים ואם גם הם יהיו מוכנים להצטרף לתהליך. אם אתה לא מחזיק את הדירה ליום יומיים, בהחלט כדאי לבצע שינוי ברישום.
 

עידן

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
66
דירוג
15
זה תהליך ארוך אבל לא כל כך יקר וגם לא סופר מסובך.ביחס למחיר של הדירה. כן דורש לדעת האם השטח נלקח מדירה של שכנים ואם גם הם יהיו מוכנים להצטרף לתהליך. אם אתה לא מחזיק את הדירה ליום יומיים, בהחלט כדאי לבצע שינוי ברישום.
לא מדובר בשטח מדירה של שכנים. מדובר בצירוף מרפסת פנימית לסלון.
האם ידוע לך משך משוער ועלות?
 

איש ירח

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
914
דירוג
1,162
לא. זה כנראה היתר בנייה. כשדיברו לידי הסכומים של היתר + שיוני תב"ע (מה שאין במקרה שלך) כ- 40K
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,315
דירוג
1,031
אתה שואל את השאלה הלא נכונה.
בנושא של המרפסת, צריך להפריד לשני חלקים: בעלות, ודיני תכנון ובנייה.
בעלות כנראה מסודרת כבר, כי השטח הזה אמור להיות כבר משוייך לדירה בתור "מרפסת". אפשר לוודא את זה בתשריט של הבית המשותף שנמצא בטאבו.
מבחינת דיני תכנון ובניה, זה מאוד משתנה האם מותר להפוך את המרפסת לסלון או לא (בעיקר תלוי בשתי שאלות: האם מראש המרפסת חושבה כשטח ראשי, ואם לא, האם יש יתרת שטחים שלא נוצלה. אם התשובה חיובית באחת מהם, יש על מה לדבר).
אם אי אפשר "להכשיר", קח בחשבון ערך הדירה ששמאי ייתן יחושב לפי סלון קטן יותר, בניכוי עלות השבת המצב לקדמותו.
אם אפשר להכשיר, יש לך 2 שלבים שונים:
1. הפקת היתר בניה.
2. עדכון טאבו.
שלב 1 "מהיר" יחסית, וייקח כמה חודשים אם יש הסכמה של השכנים, או שנתיים לפחות אם אין הסכמה. מי שיוכל לתת לך תשובה זה אדריכל \ מאכער של היתרי בנייה.
שלב 2 ניתן לביצוע רק אחרי שלב 1, והוא כאב ראש לא קטן. תחשוב טוב עד כמה אתה צריך אותו (כבר היום השטח הזה רשום על שמך), או שמספיק לך שבארנונה יהיה רשום השטח הנכון. הכתובת היא עו"ד שמתמחה ברישום בתים משותפים (ותיקון רישום שלהם).

לגבי השאלות שלך -
1. קונים פוטנציאליים: תשריט בית משותף שבו השטח של המרפסת מוצמד לדירה אמור להניח את דעתם. היתר שתוציא יכול לשכנע גם שמאי לתת מחיר בהתאם.
2. מה שקובע זה היתר (שלב 1) לא הטאבו (שלב 2).
3. האינטרס שלך מסעיפים 1,2 זה דווקא לשלם יותר ארנונה. אם אתה פוחד מחיוב רטרואקטיבי, אתה תמיד יכול ליזום מדידה כבר עכשיו...
 

עידן

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
66
דירוג
15
אתה שואל את השאלה הלא נכונה.
בנושא של המרפסת, צריך להפריד לשני חלקים: בעלות, ודיני תכנון ובנייה.
בעלות כנראה מסודרת כבר, כי השטח הזה אמור להיות כבר משוייך לדירה בתור "מרפסת". אפשר לוודא את זה בתשריט של הבית המשותף שנמצא בטאבו.
מבחינת דיני תכנון ובניה, זה מאוד משתנה האם מותר להפוך את המרפסת לסלון או לא (בעיקר תלוי בשתי שאלות: האם מראש המרפסת חושבה כשטח ראשי, ואם לא, האם יש יתרת שטחים שלא נוצלה. אם התשובה חיובית באחת מהם, יש על מה לדבר).
אם אי אפשר "להכשיר", קח בחשבון ערך הדירה ששמאי ייתן יחושב לפי סלון קטן יותר, בניכוי עלות השבת המצב לקדמותו.
אם אפשר להכשיר, יש לך 2 שלבים שונים:
1. הפקת היתר בניה.
2. עדכון טאבו.
שלב 1 "מהיר" יחסית, וייקח כמה חודשים אם יש הסכמה של השכנים, או שנתיים לפחות אם אין הסכמה. מי שיוכל לתת לך תשובה זה אדריכל \ מאכער של היתרי בנייה.
שלב 2 ניתן לביצוע רק אחרי שלב 1, והוא כאב ראש לא קטן. תחשוב טוב עד כמה אתה צריך אותו (כבר היום השטח הזה רשום על שמך), או שמספיק לך שבארנונה יהיה רשום השטח הנכון. הכתובת היא עו"ד שמתמחה ברישום בתים משותפים (ותיקון רישום שלהם).

לגבי השאלות שלך -
1. קונים פוטנציאליים: תשריט בית משותף שבו השטח של המרפסת מוצמד לדירה אמור להניח את דעתם. היתר שתוציא יכול לשכנע גם שמאי לתת מחיר בהתאם.
2. מה שקובע זה היתר (שלב 1) לא הטאבו (שלב 2).
3. האינטרס שלך מסעיפים 1,2 זה דווקא לשלם יותר ארנונה. אם אתה פוחד מחיוב רטרואקטיבי, אתה תמיד יכול ליזום מדידה כבר עכשיו...
תודה על התשובה המפורטת.
אכן - בתשריט הבית המרפסת משויכת לבית.
למעשה - בדירות רבות באיזור המרפסות הפנימיות צורפו לסלון.
לגבי הדירה הספציפית שאני מעוניין לרכוש - למיטב ידיעתי המוכר (בעל הדירה הנוכחי) אשר שיפץ וצירף את המרפסת לסלון - עשה זאת ללא היתר בנייה.
אני תוהה האם הדבר משמעותי מבחינתי כרוכש, כלומר - האם זה משהו בעייתי במסגרת המו״מ על המחיר.

(כמובן שאני בהתהליכי בירור במקביל עם שמאי ועו״ד, אך חשבתי בכל זאת לפנות לחוכמת ההמונים בפורום..)
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,315
דירוג
1,031
אני תוהה האם הדבר משמעותי מבחינתי כרוכש, כלומר - האם זה משהו בעייתי במסגרת המו״מ על המחיר.
פרקטית, זה מאוד תלוי במדיניות של העירייה לגבי מקרים כאלו. צריך לקחת בחשבון שמדיניות זה גם דבר שיכול להשתנות, ורטרואקטיבית (לפי החוק היבש, גם אם יש התיישנות על עבירת הבנייה, יש עבירה מתחדשת של "שימוש במקרקעין ללא היתר").
כלומר, אתה צריך לקחת בחשבון במחיר את הסיכון (הקלוש?) שהעירייה תדרוש ממך להקטין את הסלון ולהחזיר את המרפסת.

שמאי פרנואידי יניח שזה מה שהעירייה תעשה, ויוריד ממחיר הדירה עם הסלון הקטן גם את העלות של הקטנת הסלון.

זה מאוד תלוי עד כמה ההגדלה הזו היתה כרוכה בשיפוץ. האם מדובר בקירות ששברו (ובמקרה של דרישה צריך לבנות מחדש), או פשוט בדלתות הזזה שצריך למקם מחדש ב"אמצע הסלון" במקום בשפת המרפסת.
 

איש ירח

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
914
דירוג
1,162
אתה לא יכול לשנות תב"ע,
אני בטח לא... אבל בסביבה שלי היו דיבורים של אנשים שרצו להגדיל דירות אז הסבירו שזה כרוך בשינוי התב"ע כי מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. אולי הערייה לא תאשר וזה סתם חלומות באספמיה.
בכל מקרה, טווח של היתרי בנייה שאני שמעתי זה בערך 20K.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,096
דירוג
21,801
אני בטח לא... אבל בסביבה שלי היו דיבורים של אנשים שרצו להגדיל דירות אז הסבירו שזה כרוך בשינוי התב"ע כי מלוא זכויות הבנייה כבר נוצלו. אולי הערייה לא תאשר וזה סתם חלומות באספמיה.
שיבדקו קודם במה זה כרוך ואם העירייה יכולה לאשר כזה דבר בכלל, לרוב העיריות אין סמכות להוסיף זכויות בנייה בתב"ע באישור מקומי, שלא לדבר שזה יכול לגרור חובת בניית ממד או חדר מוגן.
דיבורים באוויר, זה לא יקרה.
בכל מקרה, טווח של היתרי בנייה שאני שמעתי זה בערך 20K.
תלוי בה זה זה כרוך בדיוק ובאיזה עיר + יתכנו היטלי השבחה (סביר למדי אפילו).
 

איש ירח

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
914
דירוג
1,162
חובת בניית ממד או חדר מוגן.
כבר יש.
דיבורים באוויר, זה לא יקרה.
אם אתה זוכר, היה פעם מערכון על חברת בנייה מסויימת שמכרה דירות בתל אביב בזול. במערכון רואים זוג שנכנס לביתן מכירות, מראים לו מודל של דירה ענקית הטובלת בין כרי דשא במחיר מדהים. בני הזוג כבר רואים את עצמם עושים אודליי בגינת השעשועים ואז איש המכירות אומר להם שהמחיר זה עבור החלום ועבור הדירה צריך לשלם יותר, הרבה יותר... מזכיר לי את זה.
ובאיזה עיר
אה, כן. בטח. איך שכחתי. דברים אכן עובדים אחרת בכל מקום.
עריית תל-אביב מן הסתם תרשה לעצמה דברים שערייות אחרות אולי לא.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G שטח נקי או שטח עם דירה נדל"ן 4
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ד הלוואה לרכישת שטח מסחרי נדל"ן 1
R קניית חלקת בעלות על שטח בנוי נדל"ן 11
J השכרה ב Airbnb של שטח שרשום בטאבו כמסחרי נדל"ן 2
ש שטח נדל״ן - ברוטו או נטו? נדל"ן 13
R שאלת נדל״ן - אחזקת שטח מול מכירה שוק ההון 39
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 6
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
M מס על דירה להשכרה - משנה על מי החוזה? מיסים 1
D בחינת כדאיות של דירה. הקאצ' - יש לי שבוע! נדל"ן 4
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 4
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
W החזר מס כשמוכרים דירה ורוכשים דירה עם תיווך מיסים 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 20
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
ח תיק השקעות מנייתי ורכישת דירה שוק ההון 8
N איך מגלים מה עלה בגורלה של דירה בירושה מהעבר? והאם החזקת חלק מדירה שקול להחזקת דירה? נדל"ן 6
M דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה נדל"ן 8
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8
A פטור ממס שבח דירה שניה 50 אחוז וערעור נדל"ן 10
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Shtunz זמן מדף של דירה למכירה נדל"ן 23
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
Beinish מתי ריאלי לחשוב על קנית דירה למגורים? נדל"ן 2
אני חדש סליחה אם זה שייך לנדלן, רק רוצה להבין. כשאני שוכר דירה, חובה לשלם ארנונה ודמי וועד? אוף טופיק 1
c881 מידי פעם עולה שאלה לגבי לרכוש דירה עם בני משפחה פוסטים מאיכות נמוכה 22
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
D החזרי מס - הכנסות משכר דירה מיסים 4
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
פ פריקת חיים וקניית דירה התפתחות אישית 17
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9
ב שיפוץ דירה להשקעה נדל"ן 2
נגב דירה להשקעה במגדל העמק נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה