קיבלתי דירה מירושה

[AIML]

אוביקטיביים או כאלו שרק צד אחד משלם להם? (שואל ברצינות)

נדמה לי, אבל אני לא בטוח, שאת המידע על סטיית התקן הוא קיבל מהבנק למשכנתאות. האם זה אוביקטיבי?
עצם ההנחה שההערכה של השמאי משתנה בהתאם לזהות המשלם לא מעידה טובות על אמינות ההערכה.

 

[ת.אוקהם]

אני יכול להעיד ששמאי של הבנק נתן הערכה בחסר של 15% (לצורך הלוואת גישור).
אני יודע את זה כי חודש לאחר ההערכה מכרנו את הדירה ב15% יותר (קיבלנו כמה הצעות דומות כך שמכרנו במחיר השוק ולא יותר).

עכשיו, אני מבין שהוא משוחד לטובת הבנק אבל פאקינג כמה מאות אלפי שקלים הבדל? גרם לי לתהות מעט לגבי רמתם המקצועית והאינטגריטי המקצועי שלהם...

 

[גרהם]

נדמה לי, אבל אני לא בטוח, שאת המידע על סטיית התקן הוא קיבל מהבנק למשכנתאות. האם זה אוביקטיבי?
עצם ההנחה שההערכה של השמאי משתנה בהתאם לזהות המשלם לא מעידה טובות על אמינות ההערכה.

לדעתי אין אף מקצוע בו זהות המשלם לא משפיעה על נותן השרות, כולל רופאים. תודה בכל אופן.

 

[איש(3718)]

האם מדובר בדירה יחידה של המורישים?

אם כן, אז כדאי שתדע שהיורשים מקבלים יחד עם הדירה גם את הפטור ממס שבח של הבעלים שנפטרו

כלומר, בהנחה שהשותף קונה ממך את החלק בדירה לפני שנוי הרישום בטאבו , כך שהוא יופיע בתור היורש היחיד, הוא מקבל דירה שתמכר בעתיד עם פטור מלא ממס שבח

במילים אחרות, ערך הדירה עבורו גדול ממה שהשמאי יעריך (בהנחה כמובן שהשמאי ידייק)

 

[yossik]

אני הייתי ממתין מעט ולא קופץ ומוכר מייד.
הרי זו מתנה, נכס [כסף] שנפל מהשמיים. מנסיון, תייבש את השותף לירושה למספר חודשים והוא יעלה את ההצעה.
בהחלט ממליץ להשתמש בשירותי שמאי גם אם זה על חשבונך.
כשהצד השני מסרב לשלם לשמאי אז יש כאן משהו מסריח ואולי הוא מנצל את תמימותך או שהפגנת רצון עז למכור...

 

[Nina T]

היי,
קיבלתי דירה מירושה, הצוואה מגדירה שהדירה תתחלק ביני לבין בן משפחה אחר.
לאחר שיח קצר, בן המשפחה הציע לי סכום מסוים בעד רכישת כלל הזכויות על הנכס מימני, סכום שלדעתו משקף מחצית מסכום הנכס.
לדעתי, המחיר לא משקף את שווי הנכס, ולכן אני דורש שנביא שמאי שיעריך את שווי הדירה.
בן המשפחה, לא מסכים לכך, בטענה ששמאי אינו מעריך את שווי הדירה האמיתי, משום שאינו לוקח בחשבון את האיזור של הדירה, נגישות לתחבורה ציבורית, מה המגמה בעיר מבחינת מחירי הדירות וכולי, אלא רק מעריך את השווי שלה הדירה אל מול דירות נוספות באותן קריטריונים שנמכרות בשכונה.
לטענתו, אם אביא שמאי הוא לא מוכן להשתתף בתשלום, ולא בהכרח יסכים עם המחיר, במצב כזה אני פשוט ארצה שנפרסם למכירה את הדירה, ושכוחות השוק יגידו לנו מה שווי הדירה.
אני, עדיין מתעקש על שמאי, לדעתי גם במקרה של ירושה זו היא הדרך הטובה ביותר בשביל להבין מאדם אובייקטיבי מה שווי הנכס, ולמנוע ריבים ואי נעימויות עם בן המשפחה בענייני כספים וירושה, שזה הוא נושא רגיש יחסית.

מה דעתכם? להמשיך להתעקש על שמאי, או לחלופין לקחת את ההצעה שהוא מציע לי שהיא נמוכה יותר ממה שלדעתי נוכל לקבל.

תודה רבה,


שבת שלום.

כדאי להייעץ עם עו"ד מומחה במיסוי נדל"ן, ברגע שמכניסים קונה נוסף מחוץ למעגל המשפחתי הפטור ממיסוי ירושה או פטור ממס שבח מתבטל. יש משהו טריקי חדש שאיני בקיאה בו במיסוי מקרקעין.

 

[שלי]

אוקי,
אני לא כזה בטוח לגבי השווי של הנכס, אבל כן אני מעריך שהוא שווה יותר ממה שהוא מציע.
אני מנסה לדלות נתונים מיד 2 ומאתר מדלן אך הנתונים על הרחוב הזה די דלילים.
כן זו גם אפשרות.​

הי
אני מציעה לבדוק באתר של רשות המיסים מחירי עסקות קודמות של דירות באותו גודל ובאותו הרחוב.
בנוסף, אפשר ללכת (יחד, אם מתאפשר) למתווך שמתמחה באזור כדי לקבל מושג לגבי המחיר שניתן לקבל.
אפשר גם לפרסם מודעה ולהבין לפי התגובות אם המחיר המבוקש הוא ריאלי.

 

[Buffett]

אגב עוד אפשרות אם אתה גם שוקל לקנות זה לסכם עם הקרוב משפחה BMBY (במבי בעברית).

קלאסי במבי

 

[nturtle]

רשות המיסים
מדלן
להתקשר למודעות
לדבר עם מתווכים
ובסוף אם אין ברירה bmby
לדעתי אם הוא מסרב ל bmby זה בגלל שנוא מנסה לקנות בזול מתחת למחיר השוק.
במצב כזה רק בית משפט יעזור.

 

[Fitch]

קלאסי במבי

אכן, לא רואה איך יוצאים מהפלונטר.

 

[ליאל]

חברה תודה רבה על התגובות, באמת שאתם עוזרים לי.
המשא ומתן ממשיך, אני רוצה להביא שמאי, הוא מתנגד וטוען שלא יכיר במחיר שהוא יציג.
הוא מביא לי מסמכים רבים, חלק מהם מעידים על כך שהגינה של הדירה היא בכלל רכוש משותף, אך עם זאת כלל הגינות בשכונה שהן זהות לגינה זו הן גינות פרטיות של השכנים(למרות שבפועל הם רשומות כרכוש משותף).
כמו כן הדירה בעבר הייתה 2 חדרים, אך כיום בפועל היא 3, במסמכים היא אכן עדיין 2 חדרים.
-מה ינצח במקרה כזה?גודל הדירה בשטח, או גודל הדירה הפורמלי במסמכים?
-האם היא נחשבת דירת גן?או שמא זה שזה רכוש משותף מוריד מהערך באופן מיידי?


תודה וחג שמח !

 

[אורי ג.]

הוא מביא לי מסמכים רבים, חלק מהם מעידים על כך שהגינה של הדירה היא בכלל רכוש משותף, אך עם זאת כלל הגינות בשכונה שהן זהות לגינה זו הן גינות פרטיות של השכנים(למרות שבפועל הם רשומות כרכוש משותף).

הוא צודק, גם שמאי יתעלם מהשווי של הגינה בהנחה שהיא באמת רכוש משותף.

כמו כן הדירה בעבר הייתה 2 חדרים, אך כיום בפועל היא 3, במסמכים היא אכן עדיין 2 חדרים.
-מה ינצח במקרה כזה?גודל הדירה בשטח, או גודל הדירה הפורמלי במסמכים?

זה לא משנה כמה חדרים היא במסמכים, מה שחשוב הוא שטח הדירה הבנוי בפועל (כחוק!) ומספר החדרים בפועל.

-האם היא נחשבת דירת גן?או שמא זה שזה רכוש משותף מוריד מהערך באופן מיידי?

זה בהחלט לא דירת גן בהנחה שהגן הוא רכוש משותף, זה לא שהגן מוריד מהשווי הוא פשוט לא מוסיף לשווי.

להזכירך כל הדברים הנ"ל אלו פלפולים שמאיים, בסופו של דבר השוק קובע את המחיר.

 

[ליאל]

הוא צודק, גם שמאי יתעלם מהשווי של הגינה בהנחה שהיא באמת רכוש משותף.

זה לא משנה כמה חדרים היא במסמכים, מה שחשוב הוא שטח הדירה הבנוי בפועל (כחוק!) ומספר החדרים בפועל.

זה בהחלט לא דירת גן בהנחה שהגן הוא רכוש משותף, זה לא שהגן מוריד מהשווי הוא פשוט לא מוסיף לשווי.

להזכירך כל הדברים הנ"ל אלו פלפולים שמאיים, בסופו של דבר השוק קובע את המחיר.

תודה רבה על התגובה חבר!
הדירה כרגע היא בעלת 3 חדרים, אין שום חריגות בנייה והכול כשורה, רק החלוקה שלה שונתה זה היה מטבח בעבר, המטבח הוזז והחדר הזה הפך לחדר שינה.
זה עדיין אומר שהיא צריכה להימכר כדירת 3 חדרים כן?(רק מוודא הבנה)
דבר שני שחשוב לציין זה שהחלון הוא לא בדיוק של החדר, הוא נמצא בחדר כביסה צמוד שמחובר עם החדר, ולחדר הכביסה יש חלון שאת החלון רואים מהחדר בבירור ואם פותחים אותו החלון הוא מאוורר ונותן אור על החדר.(מחדד-לחדר עצמו אין חלון על אחד מ-ארבעת הקירות שלו)האם זה משפיע?כי לפי מה שאני מכיר, החוק אומר שחדר מוגדר כאשר יש חלון בלבד, אם אין חלון, זה לא חדר.

''להזכירך כל הדברים הנ"ל אלו פלפולים שמאיים, בסופו של דבר השוק קובע את המחיר''-מסכים איתך לחלוטין.

 

[אורי ג.]

זה עדיין אומר שהיא צריכה להימכר כדירת 3 חדרים כן?(רק מוודא הבנה)

אתה יכול למכור אותה בתור סטודיו או בתור 100 חדרים, אין לזה משמעות, המשמעות היא כמה קונה סביר ישלם עליה במצבה כמו שהיא. ניתן להניח שדירת 3 חדרים (תקניים) תהיה שווה קצת יותר מדירה 2 חדרים בשטח זהה.

דבר שני שחשוב לציין זה שהחלון הוא לא בדיוק של החדר, הוא נמצא בחדר כביסה צמוד שמחובר עם החדר, ולחדר הכביסה יש חלון שאת החלון רואים מהחדר בבירור ואם פותחים אותו החלון הוא מאוורר ונותן אור על החדר.(מחדד-לחדר עצמו אין חלון על אחד מ-ארבעת הקירות שלו)האם זה משפיע?כי לפי מה שאני מכיר, החוק אומר שחדר מוגדר כאשר יש חלון בלבד, אם אין חלון, זה לא חדר.

זה נכון אבל ראה את הסעיף הקודם.

אתה מנסה לתמחר דקויות לקונה הסביר וזה בלתי אפשרי, בשביל זה יש שמאים ובכל מקרה ההבדלים במחיר הם קטנים, בסוף דירה מתומחרת בX ש"ח למ"ר, אם זה יהיה 105% כפול X זה לא מהותי פה.
אתה יכול גם לנסות לתמחר לבד אם היו עסקאות דומות לדירות דומות בשכונה, זה לא הנדסת גרעין.

 

[ליאל]

עוד שאלה, האם שטחים שנחשבים הצמדות כגון חנייה, גינה ומחסן מחושבים לפי 50% משטחם?
זאת אומרת, שאם שטח הדירה הינו 60 מ''ר והמחסן הינו 5 מ''ר, אז שטח הדירה הכולל הוא 62.5 מ''ר?

 

[חתול לילה]

עוד שאלה, האם שטחים שנחשבים הצמדות כגון חנייה, גינה ומחסן מחושבים לפי 50% משטחם?
זאת אומרת, שאם שטח הדירה הינו 60 מ''ר והמחסן הינו 5 מ''ר, אז שטח הדירה הכולל הוא 62.5 מ''ר?

אני לא מבין למה אתה מתעקש לעשות את השמאות בעצמך. המטרה פה היא לחסוך את ה- 3000 ש"ח ?

תביא שמאי שאתה סומך עליו, תקבל מאחיך את שווי ההערכה מצדו ואז תעשו את הבמבי.

 

[ליאל]

אני לא מבין למה אתה מתעקש לעשות את השמאות בעצמך. המטרה פה היא לחסוך את ה- 3000 ש"ח ?

תביא שמאי שאתה סומך עליו, תקבל מאחיך את שווי ההערכה מצדו ואז תעשו את הבמבי.

אני לא מתעקש, רק רוצה להבין קצת יותר.

 

[רוני]

מה דעתכם? להמשיך להתעקש על שמאי

היי
יש לי עצה עבורך, נחשפתי לסוגיה זו מספר פעמים, תדרוש להוציא את הדירה למכירה בשוק החופשי, כדי שלא יהיו ויכוחים,
ומשקעים, תסביר ליורש השני שזה הדבר הנכון לעשות, עם הכסף שיקבל יוכל לרכוש דירה אחרת, זו לא הדירה היחידה בארץ,
תסביר לו את זה בפשטות.

 

[אורי ג.]

עוד שאלה, האם שטחים שנחשבים הצמדות כגון חנייה, גינה ומחסן מחושבים לפי 50% משטחם?
זאת אומרת, שאם שטח הדירה הינו 60 מ''ר והמחסן הינו 5 מ''ר, אז שטח הדירה הכולל הוא 62.5 מ''ר?

לא, ממש לא.
חניה: כל מקרה לגופו, חניה יכולה להיות שווה 500,000 או קצת יותר מ0. מחסן אני חושב שהכלל אצבע הוא 1/3 או 1/4 משטח עיקרי, גינה = 1/3.
שטח הדירה נשאר קבוע לא משנה מה, אתה מדבר על שטח אקווילנטי, אפשר ללכת לפי הכללים של מחיר למשתכן אם אתה רוצה שהם הכללי אצבע הנהוגים בשוק.
אבל כאמור: רק השוק קובע.

 

[ליאל]

תודה על התגובה,
בהמשך ללמידה שלי, זיהיתי כי בארנונה שטח הדירה הינו 80 מטר, לעומת חישוב מדויק של שטח הדירה לפי טפסי תכנון הדירה השטח הינו 62 מטר.
השאלה שלי האם אני צריך להעריך את שווי הנכס לפי מה שמחושב בארנונה(וכולל בתוכו שטחים ציבוריים לפי מה שהבנתי)או שמא להתייחס רק לגודל הדירה בטפסי התכנון של הדירה שהשטח קטן משמעותית יותר.
והאם השטח בטאבו ובטפסי ארנונה צריך להיות זהה?
להתייחסות אודה