צוראל נדל״ן והשקעה בנדל״ן ארה״ב

[אצטרובל]

היי,
מישהו מכיר את צוראל נדל״ן או השקיע דרכם?
בן משפחה שלי מתעניין בהשקעה בנדל״ן אמריקאי ומסתנוור מהתשואה הגבוהה (10% נטו אחרי הוצאות) שהם מציעים. מדובר בנכס שעבר שיפוץ ע״י החברה ונמכר במחיר השוק על מנת להשכיר למעמד הביניים. יש למישהו הצעה איך להוריד אותו מזה? אני מרגיש שאמרתי הכל ושכלום לא עוזר.

 

[אורי ג.]

ונמכר במחיר השוק

הרשה לי לפקפק.

(10% נטו אחרי הוצאות) שהם מציעים

הרשה לי לפקפק בשנית.

אני מרגיש שאמרתי הכל ושכלום לא עוזר.

לפעמים אין ברירה, יש אנשים שצריכים ללמוד דרך הרגליים (או הכיס במקרה הזה).

 

[דן ג.]

יש למישהו הצעה איך להוריד אותו מזה? אני מרגיש שאמרתי הכל ושכלום לא עוזר.

בבדיקה קצרה באינטרנט (Zillow, Trulia ודומיהם), תוכל למצוא מחירים היסטוריים של הנכס ונכסים בסביבה.
הסתכלתי מהר באתר שלהם. עד כמה שאני רואה, כל הנכסים שלהם, הממוקמים במדינות שונות בארהב, כולם לטענתם עם תשואה משוערת נטו של בדיוק 10%. (הברוטו לעומת זאת נעה בין 14% ל 23%)

 

[מצב צבירה]

תראה לחבר שלך את ההודעה הזאת:
בוא נתחיל בזה שלקנות דירה בודדת יחידה עם שוכר בודד ויחיד במדינה רחוקה ולסמוך על צוראל או יחיאל או אריאל נשמע לי כמו הרפתקאה מסוכנת.
אני תמיד שואל את עצמי את השאלה הבאה, למה גוף מוסדי (פנסיה/ביטוח/בנקים) לא בוחר להשקיע עם אותן חברות שיווק נדל"ן בארה"ב ולקבל תשואה כל כך מדהימה של 10%? הרי במצב של ריביות נמוכות כמו של היום, כל גוף שמנהל כספים היה מת לקבל תשואה של 10% בסיכון יחסית נמוך לא?
גופים מוסדיים כן משקיעים בנדל"ן בארה"ב, אבל דרך קרנות גדולות שמנהלות מיליארדי דולרים וקיימות מעל 20 שנה בשוק והן יושבות בארה"ב, יש להם צוותים מקומיים מנוסים עם רקע מוסדי ורכישות של מיליארדים עבור פירמות גדולות שמכירים את השוק, את הברוקרים ויש להם "דיבור" עם האנשים הנכונים כדי להשיג עסקאות טובות. למה שברוקר מקומי יתן עסקה טובה לישראלי שהוא רואה פעם בחצי שנה ולא למכר שלו או למשקיע שהוא רואה הרבה? זה טבע אנושי.

בחור חביב או חברה חביבה ככל שיהיו עם משרדים מפוארים שמנפנפים בתשואות של 10% וטוענים שהם מידי פעם קופצים לארה"ב לאתר נכסים זה לא רציני וזה גובל בחוסר אחריות. גם אם אותה חברה ישראלית יושבת בארה"ב ונכנסה לשוק אחריי המשבר לא עושה אותה חברה ראויה מאחר שאין לה מספיק ניסיון ולא עברה משברים בחייה ונכנסה לשוק כי זה היה הטרנד החם ועוד 3 שנים היא תכנס לשוק חם אחר.

אם מישהו מציע לך תשואה קבועה של 10% לא ממונפת מבית בודד ויחיד בארה"ב אז כנראה ש:
א-התשואה תיהיה משמעותית נמוכה אחריי שבמשך כמה חודשים לא יהיה שוכר/תחליף את הגג/חברת ניהול תנפח הוצאות ואני יכול להמשיך לעד את הרשימה הזאת.
ב-זו השקעה מאד מסוכנת ולכן התשואה גבוהה כל כך.
ג-כל התשובות מעלה.

באופן עקרוני, נכון להיום, וזו הכללה מאד רצינית, התשואה הלא ממונפות למתחמי מגורים מולטי פמילי בארה"ב בפרברי ערים מרכזיות, שזה פחות או יותר הבנצ'מרק של המוסדיים היא בין 5% ל-7% לשנה, מאד תלוי במיקום. אז אם מישהו מציע לך 4% יותר, אתה צריך לשאול את עצמך הרבה שאלות.
זו האמת אפילו שהיא קשה, ושהיא נוגדת את כל המסרים השיווקים של חברות שיווק נדל"ן בארה"ב בארץ, אין מה לעשות אין ארוחות חינם.

 

[רובי1]

לא צריך להוריד אותו משום דבר. אם אדם רוצה לקבל תשואה גבוהה - זכותו. הוא רק צריך לדעת את הסיכון.
רוב התגובות כאן הביעו סקפטיות לגבי היכולת לקבל כזו תשואה, אבל מה לעשות, שאני מכיר אישית כמה אנשים שמקבלים תשואה שכזו מהשקעות נדל"ן בחו"ל?
גם כמה מהחברים פה העידו על עצמם.
כמובן שאין תשואה ללא סיכון. אבל לומר שאין אפשרות לכזו תשואה זוהי פשוט בורות. אם בן המשפחה שלך מודע לסיכון, אין כל רע.

 

[האחד]

פשוט מאד, תאמר לו שיחפש בגוגל
נדלן TGI
אותו פטנט, מאז אני זוכר סיפורים על עוד חברה או שתיים שעשו טריקים דומים ובכולם המשקיעים נשארו עם המכנסיים למטה, אני פשוט לא זוכר את שמות החברות האחרות.
כשעוד גרנו בארץ היה בעבודה שלי בחור שהשקיע אצל tgi, ובהתחלה קיבל תשואה. הוא כל כך התלהב שהוא נהיה גרופי שלהם וניסה לשכנע חבר שלי להיכנס (שלמזלו דפקתי לו בשכל שזה לא מריח טוב, כי זה יותר מדי טוב, ואם זה כל כך טוב אז למה להם להשתתף בכל הטוב הזה עם אנשים אחרים). מה שכן הוא גם שכנע בני משפחה שלו להיכנס, והסוף הוא שגם הוא וגם בני המשפחה שלו הפסידו את מרבית הכסף.
הרעיון פשוט, הם מוכרים את הנכס הפרטי שלהם לחברה ובעצם המשקיעים שלא צבינים כלום בשוק הנדלן בחול, חושבים שעשו עיסקה טובה, כשבפועל העיסקה היא הרבה מעל מחיר השוק. בהתחלה החברה משלמת להם תשואה (מתוך הכסף שלהם עצמם ששילמו לה) כדי לתת להם תחושה שהכל טוב, ואז אולי הם יביאו עוד לקוחות, ואז פתאום החברה מודיעה להם שיש בעיות עם השוכרים, וצריך אולי גם להשקיע בשיפוץ ותחזוקה, ופתאום התשואה הופכת שלילית.
בקיצור תן לו לקרוא את כל הכתבות על TGI, ואם זה לא ישכנע אותו לברוח הכי רחוק שאפשר אז כלום לא יעזור

 

[רוני]

היי
גילוי נאות אני משקיע נדל"ן גלובלי (עצמאי כלכלית), מלמד את התחום ומלווה משקיעים לרכישת נכסים מניבים.
מבלי להתייחס לחברה זו או חברה אחרת, יש כאן מספר נקודות שצריך לתת את הדעת:

1. כיצד נעשה חישוב התשואה, האם עלויות הביטוח ומיסי העירייה אכן ראליים ?
האם התחשיב מביא בחשבון תקופות שהנכס ריק בין שוכר לשוכר, עלות מציאת שוכר והכנת הנכס לשוכר הבא ?
האם מפרישים סכום בתחשיב מדי חודש עבור עלויות אחזקה שוטפות ?
האם מפרישים מדי חודש עבור עליות תיקונים גדולים יותר או שיפוץ הנכס בעתיד ?
כל ההוצאות שמניתי הם בנוסף להוצאות השוטפות, ויש לעשות תחשיב זה גם בעת השקעה בארץ.
בהחלט ניתן להגיע לתשואות משכירות בסדר גודל שצויין, באזור שאני פועל התשואות נעות בין 8% ל 10%
ישנם אזורים שניתן להגיע ל 12% אך אני לא מרגיש בנוח שם.
לגבי ההשוואה לתשואות של 5% עד 7% במולטיפאמילי, זה נכון אבל בסינגל פאמילי התשואות גבוהות יותר בגלל תשלום ה HOA וועד הבית הגבוהה במולטי פאמילי.
2. לא להתמקד רק בתשואה משכירות, צריך לבדוק מה הפוטנציאל של עליית הערך, מיקום הנכס, אזור הנמצא בצמיחה ? הגירה חיובית ?
הקירבה למקומות תעסוקה מגוונים, מי קהל היעד הפוטנציאלי של השוכרים ?
3. רכישת נכס מניב בדרך זו היא הנוחה והקלה ביותר, אך יש כאן ניגוד אינטרסים, היזם רכש נכס בכינוס משפץ ומוכר ברווח למשקיע, האינטרס של היזם להרוויח כמה שיותר.
4. מאחר והנכס מוצא רק למשקיע ישראלי ! והמשקיע הישראלי אינו מתחרה עם הרוכש האמריקאי על רכישת הנכס, קשה לדעת אם הנכס נרכש באמת במחיר השוק,
לא ניתן להסתמך על אתרי הנדל"ן הקיימים משום שהם פועלים באמצעות אלגוריתם שעושה ממוצע הכולל נכסים מכינוס באותו האזור, צריך להצליב מחירים עם מספר סוכני נדל"ן מקומיים.
5. מומלץ שיקח בחשבון התמקצעות בתחום בעתיד הנראה לעיין כדי לא ליצור תלות בחברה זו או אחרת.
6. לגבי חברת הניהול, כמה שנים החברה פועלת, כמה נכסים היא מנהלת, לבדוק אם חברה זו פועלת רק עבור משקיעים ישראלים או גם עבור משקיעים מקומיים, האם לחברה יש אנשי תחזוקה או שהיא מפנה לאנשי מקצוע שונים בתחום ? במידה ולחברה יש אנשי אחזקה מטעמה, להתרחק מחברה זו, יש לחברה זו אינטרס בתיקונים.

בהצלחה.

 

[אצטרובל]

תודה רבה לכולם!

 

[דן ג.]

לא צריך להוריד אותו משום דבר. אם אדם רוצה לקבל תשואה גבוהה - זכותו. הוא רק צריך לדעת את הסיכון.
רוב התגובות כאן הביעו סקפטיות לגבי היכולת לקבל כזו תשואה, אבל מה לעשות, שאני מכיר אישית כמה אנשים שמקבלים תשואה שכזו מהשקעות נדל"ן בחו"ל?
גם כמה מהחברים פה העידו על עצמם.
כמובן שאין תשואה ללא סיכון. אבל לומר שאין אפשרות לכזו תשואה זוהי פשוט בורות. אם בן המשפחה שלך מודע לסיכון, אין כל רע.

הסקפטיות היא לא מעצם האפשרות לקבל תשואה כזו בתחום הנדלן. הרבה אנשים מקבלים תשואה הרבה יותר גבוהה מזו.
הסקפטיות היא, לגבי הסיכוי שישראלי שלא מתמצא בכלל בתחום, הולך לקבל תשואה שהיא הרבה מעבר למקובל בשוק. (כדי שזה יקרה, החברה שמוכרת לו את הנכס, צריכה למכור לו את זה מתחת למחיר השוק. בשביל למכור נכס בזול, הם לא היו צריכים לחפש לקוחות בישראל...)

 

[אורי ג.]

@אצטרובל תשאל את החבר שלך אם המצב היה הפוך, אם הוא היה מחפש השקעה טובה ברמת-גן, האם הוא היה פונה למתווך שיושב בג'קסונוויל פלורידה לחפש נכס כזה? ואם איכשהו זה היה נשמע לו הגיוני (לא יודע איך) אז היה לו הגיוני לרכוש נכס כזה מאותו המתווך/משווק שמשווק את הנכס הזה רק לאנשים המתגוררים בפלורידה?
אגב שמעת פעם על משווק שיגיד מילה לא טובה על המוצר שהוא משווק?

שיקרא:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000768685

 

[רובי1]

הסקפטיות היא, לגבי הסיכוי שישראלי שלא מתמצא בכלל בתחום, הולך לקבל תשואה שהיא הרבה מעבר למקובל בשוק.

אני מכיר אישית אנשים שלא מכירים את שוק הנדל"ן בחו"ל, ופעלו לפי קונספט דומה לזה שאנו מדברים עליו ומקבלים תשואה של 10%.
רק להבהיר - אני לא מביע כאן דעה חיובית על העסקה הזו, אישית לא הייתי מבצע אותה. אבל לומר שזה בלתי אפשרי זה לא נכון. זה אפשרי אבל מאוד מסוכן.

 

[רובי1]

תשאל את החבר שלך אם המצב היה הפוך, אם הוא היה מחפש השקעה טובה ברמת-גן, האם הוא היה פונה למתווך שיושב בג'קסונוויל פלורידה לחפש נכס כזה?

זה לא שהוא קונה דירה בארה"ב עם מתווך ישראלי, החברה הישראלית חייבת לעבוד עם חברה או מתווך אמריקאי, כל העניין של חברה ישראלית זה מתווך נוסף שנכנס בינך ובין המתווך האמריקאי, כדי להקל עליך קשיי שפה והתמצאות.
ושוב, שלא יובן שאני בעד העניין הזה.

 

[אורי ג.]

אני מכיר אישית אנשים שלא מכירים את שוק הנדל"ן בחו"ל, ופעלו לפי קונספט דומה לזה שאנו מדברים עליו ומקבלים תשואה של 10%.

ואני מכיר אנשים שחושבים שהם מקבלים 10% תשואה אבל פשוט אין להם מושג איך לחשב תשואה...

זה לא שהוא קונה דירה בארה"ב עם מתווך ישראלי, החברה הישראלית חייבת לעבוד עם חברה או מתווך אמריקאי, כל העניין של חברה ישראלית זה מתווך נוסף שנכנס בינך ובין המתווך האמריקאי, כדי להקל עליך קשיי שפה והתמצאות.

אה יופי עוד גורם שגוזר קופון שמן על הדרך, זוהי דרך המלך לתשואות גבוהות.

 

[Roi]

אני מכיר אישית אנשים שלא מכירים את שוק הנדל"ן בחו"ל, ופעלו לפי קונספט דומה לזה שאנו מדברים עליו ומקבלים תשואה של 10%

השאלה היא, כמה זמן בדיוק הם מקבלים 10% תשואה, איך אתה יודע שזו לא סוג של פרמידה, כבר היו מקרים בעבר כמו שציינו מעלי שבעלי הנכס קיבלו תשואה פיקטיבית ששלומה להם מהכסף אותו הם שילמו לחברה על מנת לקנות את הנכס, הרי אפשר לגלגל ככה הרבה זמן עד שזה קורס בסופו של דבר.

 

[דן ג.]

אני מכיר אישית אנשים שלא מכירים את שוק הנדל"ן בחו"ל, ופעלו לפי קונספט דומה לזה שאנו מדברים עליו ומקבלים תשואה של 10%.
רק להבהיר - אני לא מביע כאן דעה חיובית על העסקה הזו, אישית לא הייתי מבצע אותה. אבל לומר שזה בלתי אפשרי זה לא נכון. זה אפשרי אבל מאוד מסוכן.

אפשרי, הכל אפשרי. הסיכוי שיש כאן מציאה כזו, הוא אפסי. לדוגמא, נניח בית ממוקם ב "WAR ZONE", עם תשואה של 11%. אם תקנה את זה, מחברה ישראלית, מסתבר שהם ימכרו לך ביוקר אבל אז יש באמת סיכוי שבאמת תקבל 10% (נניח לא יהיו לך בעיות עם שוכרים ושאר מרעין בישין). עדיין התשואה תהיה פחות מהראוי לסיכון.

זה לא שהוא קונה דירה בארה"ב עם מתווך ישראלי, החברה הישראלית חייבת לעבוד עם חברה או מתווך אמריקאי, כל העניין של חברה ישראלית זה מתווך נוסף שנכנס בינך ובין המתווך האמריקאי, כדי להקל עליך קשיי שפה והתמצאות.

לא. הם מוכרים בתים ששייכים להם! כך לפחות על פי האתר שלהם.

 

[רובי1]

אה יופי עוד גורם שגוזר קופון שמן על הדרך, זוהי דרך המלך לתשואות גבוהות.

שוב, אני לא בעד, אבל בא נדייק בעובדות.

השאלה היא, כמה זמן בדיוק הם מקבלים 10% תשואה, איך אתה יודע שזו לא סוג של פרמידה

מסכים, כמו שכתבתי זהו עסק מסוכן, לא ממליץ כלל. אבל לומר שאין כאלו תשואות? שהכל זה רק פירמידה? זה לא נכון.

אפשרי, הכל אפשרי. הסיכוי שיש כאן מציאה כזו, הוא אפסי.

ממה שאני מכיר, לא מדובר במציאה, מדובר בקניית בית במחיר השוק שלו.

לא. הם מוכרים בתים ששייכים להם! כך לפחות על פי האתר שלהם.

אני מניח שהם הסתייעו במקומיים כדי לקנות את הבתים הללו, בין אם זה חברה מקומית או אנשים שלהם שגרים שם ומכירים את השוק.

 

[hunter]

אם זה כל כך קל לקנות על שמך נכס בארה"ב, אז למה לא לקנות בלי ברוקר?

 

[מתניניו]

הם מתחייבים ל-10 אחוז לפחות לאחר כל ההוצאות בשלוש השנים הראשונות. הנכסים בבעלות החברה, שופצו ולאחר מכן נמכרים ללקוחות. הם טוענים ש25 אחוזים מהלקוחות שלהם מקומיים (תחליטו בעצמכם אם זה אמין).
יש להם שני סוגי נכסים:
בתים פרטיים
קומפלקסים ענקיים של יחידות דיור בהם החברה מתחייבת להחזיק לפחות יחידה אחת. המטרה המוצהרת שלהם היא למכור לאחר שלוש שנים.

החברה צעירה וקיימת לדעתי מ2010. החברה פועלת מול חברות ניהול מקומיות והן גובות 10 אחוזים מהשכר דירה. יצא לי להפגש עם נציג שלהם (אבישי) והוא סיפק מסמכים מפורטים כולל כל ההוצאות. לא הייתה תחושה שהוא ניסה למכור לנו אשליות, אבל ההיגיון כמו שציינו פה לפני הנחה אותי לא ללכת על זה ולקנות VNQ במקום

 

[אורי ג.]

נורא מדגדג לי לטוס לשם ולחפש כמה עיסקאות בעצמי לפעמים, לא הייתי מעלה על דעתי לרכוש משהו בעזרת מתווך/ברוקר/יזם ישראלי.

 

[מצב צבירה]

בהחלט ניתן להגיע לתשואות משכירות בסדר גודל שצויין, באזור שאני פועל התשואות נעות בין 8% ל 10%
ישנם אזורים שניתן להגיע ל 12% אך אני לא מרגיש בנוח שם.
לגבי ההשוואה לתשואות של 5% עד 7% במולטיפאמילי, זה נכון אבל בסינגל פאמילי התשואות גבוהות יותר בגלל תשלום ה HOA וועד הבית הגבוהה במולטי פאמילי.

כשאתה אומר שניתן להגיע לתשואות של 10 אחוז לא ממונפות בSFR, לאיזה תקופה אתה מתייחס? מספיק שפעם בכמה שנים צריך להחליף גג, רוב התשואה הזאת נמחקת או מצומצמת משמעותית. עכשיו אתה בטח שואל אותי, רגע, גם במולטי פמילי יש גג, מה אותו לא צריך להחליף פעם בכמה שנים?
והתשובה שלי היא בוודאי, גם במולטי פמילי יש גג, בדיוק כמו בסינגל פמילי, אבל מה ההבדל העיקרי? במולטי פמילי אותו גג מתחלק בין 300 יחידות דיור ובסינגל פמילי מתחלק ב-1 יחידת דיור. אז התשואה נפגעת משמעותית פחות.
אם לדוגמא אתה רוצה להגיע למצב שיש לך 300 יחידות דיור בסינגל פמילי שמשלמות לך, אתה צריך לקנות 300 בתים, ו 300 בתים זה 300 גגות. לעומת זאת, במולטי פמילי גג אחד גדול מחסה הרבה יותר יחידות, ככה שבמצב של כשל בגג, צריך להוציא פחות כסף פר יחידת דיור בשביל לתקן אותו מאשר אם זה היה בית פרטי סינגל פמילי, מבין מה אני אומר?
לא אומר שאין תשואות טובות בסינגל פמילי, אבל שוב, איזה סיכון אתה לוקח פה?
יש סיבה למה גופים גדולים בוחרים במולטי פמילי ולא בסינגל פמילי להשקעות שלהם, הרי אם התשואות כל כך יפות בסינגל, למה שהם לא ילכו על זה? אחת מהסיבות היא סיכון גבוה יותר, עלויות עסקה גבוהות יותר, וניהול לא יעיל.
במולטי פמילי אתה מביא 3-4 חבר'ה שכירים, שישנים וגרים בנכס, מנהלים לך אותו מקרוב ודואגים לאינטרסים שלך. בסינגל פמילי יש לך חברת ניהול חיצונית שיכולה להכניס לך בכל מיני טריקים כמו לנפח תיקונים וכו'.
תודה על ההקשבה