צוראל נדל״ן והשקעה בנדל״ן ארה״ב

[מצב צבירה]

התשואה מתייחסת לתשואה משכירות בלבד על השקעה במזומן ! מאחר והמשקיעים נעזרים במימון לטווח בינוני 5 עד 7 שנים (LTV 40% עד 50%) והנכסים נמצאים במגמת עליית מחירים, התשואות בשנים האחרונות על ההון העצמי מהשכירויות ועליית הערך, עולות על 20% .

רוני מאד תלוי מתי הנכסים נקנו, כן אם לקחת סיכון וקנית אותם בתזמון מעולה בדיוק כשארה"ב התחילה להתאושש אז כן, אתה בהחלט מפוצה על לקיחת הסיכון בתשואות טובות. היום אתה לא יכול לקנות נכסים שמניבים תשואות כאלו בשכונות ובאיזורים טובים של class B ואני לא בטוח גם לגבי class C. ואם כן אתה יכול לקנות כאלו היום, אז יהיה קשה מאד למצוא ולא יהיה ניתן לעשות זאת בצורה עקבית.

לגבי המימון לטווח בינוני, אתה מתכוון לתשלום ריבית בלבד על המימון? או שאנשים משלמים גם את הקרן+ריבית.

 

[רוני]

רוני מאד תלוי מתי הנכסים נקנו, כן אם לקחת סיכון וקנית אותם בתזמון מעולה בדיוק כשארה"ב התחילה להתאושש אז כן, אתה בהחלט מפוצה על לקיחת הסיכון בתשואות טובות. היום אתה לא יכול לקנות נכסים שמניבים תשואות כאלו בשכונות ובאיזורים טובים של class B ואני לא בטוח גם לגבי class C. ואם כן אתה יכול לקנות כאלו היום, אז יהיה קשה מאד למצוא ולא יהיה ניתן לעשות זאת בצורה עקבית.

לגבי המימון לטווח בינוני, אתה מתכוון לתשלום ריבית בלבד על המימון? או שאנשים משלמים גם את הקרן+ריבית.

עיתוי הרכישה הוא חשוב ביותר, אכן בעבר הלא רחוק היה ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר משכירות.
כיום למרות עלייה מסויימת במחירי הנכסים התשואות עדיין גבוהות בזכות עליית השכירויות.לדעתי תוך פרק זמן מסויים שכרגע אין לי יכולת לצפות, שוק זה יהיה פחות אטרקטיבי למשקיעים.

במידה ורוכשים נכסים משופצים ומוכנים לאיכלוס התשואות נמוכות יותר בזה אני מסכים אתך. כדי להשיג את התשואות שאני מדבר עליהם, אנו מאתרים עבור הלקוחות נכסים מכינוס, משורט סייל, ממוכר לחוץ שלקח מימון גבוהה מהשוק הפרטי, נכסים שנמכרים כמו שהם ומצריכים פעולה יזמית של שיפוץ, לעיתים מוסיפים חדר נוסף תוך כדי שיפוץ, משביחים את הנכסים והתשואה בהתאם.

השוק בארה"ב מאוד גדול, בכל מקום יש שוני בין התשואות כך שיש להתייחס ספציפית למקום מסויים, ישנם אזורים שהתשואות משכירות גבוהות יותר מהאזור שאני פועל ב 2% עד 3%, לא ניתן לעשות הכללה. לגבי קלאס B או C יש שוני בין המיקומים של ההשקעה וצריך להתיחס לזה בהתאם, לאחרונה קראתי כתבה שמשווה את כח הקנייה של שכר העבודה במיקומים שונים, שכר שנתי של $100,000 בניו יורק הושווה לשכר שנתי של $53,000 באטלנטה, מעמד ביניים מובהק, בניו יורק שכר זה מאפשר לשכור דירה בשכירות חודשית של $3,000 ואילו באטלנטה הוא ישכיר בית בשכירות חודשית של עד $1,500.


לגבי המימון לטווח בינוני, אני מדבר על החזר חודשי של קרן וריבית. רוב הסיכויים שלא ישאר עודף מהשכירות החודשית לאחר עלויות מימון והוצאות שוטפות (זה תלוי בתשואה משכירות ובתנאי המימון שכל אחד מקבל). כאשר המשקיע נעזר במימון בגובה 50% ומסלק אותו בטווח של 5 עד 7 שנים, התשואה על ההון העצמי גבוהה מאוד בין 14% ל 20% וזאת מבלי להביא בחשבון את עליית הערך של הנכס.

 

[אורי ג.]

הנתונים שאני נותן הם נתוני אמת של נכסים קיימים ומושכרים, למעלה מ 100 נכסים, בנוסף לפורטפוליו אישי (שנים ארוכות שאני ממלא דוחות מס), בשכונות עם אוכלוסיית מעמד הביניים קלאס B ומעמד צווארון כחול קלאס C. מעמד קלאס C נחשב לבטוח יותר בקרב המשקיעים, בשעת משבר בשוק ההון או הנדל"ן כפי שהוכח במשבר האחרון.
ניתן ליצור קשר עם אנשי מקצוע ומשקיעים מקומיים ולברר לגבי התשואות.

אתה מדבר על תשואות שמחושבות ממחירי קנייה מקוריים או ממחירי הקנייה כיום?

CAPEX תיקונים גדולים אחת ל 10 שנים בממוצע,

מבדיקות שערכתי פה טמון הכלב, כולם כולל כולם (לא בדקתי את החישובים שלך למען גילוי נאות) לא שמים מספיק כסף בסעיף הCAPEX וגם לא קרוב לזה, זה תקף במיוחד בSFRים מתחילת המאה שאוהבים למכור לקונים ישראלים ב50K-100K. הכלל אצבע שאני מכיר בצפון ניו-יורק לדוגמא הוא כ150$ עד 200$ לחודש לSFR וקצת פחות מפי 2 לדופלקס.
שיעור אי תפוסה לפי כמה אתה מחשב?
הוצאות לברוקר עם אכלוס דייר חדש?
הכנת דירה לדייר חדש?
אם בשכונה לא טובה: הוצאות פינוי דייר?

 

[רוני]

עיתוי הרכישה הוא חשוב ביותר, אכן בעבר הלא רחוק היה ניתן להשיג תשואות גבוהות יותר משכירות.
כיום למרות עלייה מסויימת במחירי הנכסים התשואות עדיין גבוהות בזכות עליית השכירויות.לדעתי תוך פרק זמן מסויים שכרגע אין לי יכולת לצפות, שוק זה יהיה פחות אטרקטיבי למשקיעים.

במידה ורוכשים נכסים משופצים ומוכנים לאיכלוס התשואות נמוכות יותר בזה אני מסכים אתך. כדי להשיג את התשואות שאני מדבר עליהם, אנו מאתרים עבור הלקוחות נכסים מכינוס, משורט סייל, ממוכר לחוץ שלקח מימון גבוהה מהשוק הפרטי, נכסים שנמכרים כמו שהם ומצריכים פעולה יזמית של שיפוץ, לעיתים מוסיפים חדר נוסף תוך כדי שיפוץ, משביחים את הנכסים והתשואה בהתאם.
השוק בארה"ב מאוד גדול, בכל מקום יש שוני בין התשואות כך שיש להתייחס ספציפית למקום מסויים, ישנם אזורים שהתשואות משכירות גבוהות יותר מהאזור שאני פועל ב 2% עד 3%, לא ניתן לעשות הכללה.

הנכסים הישנים שאתה מדבר עליהם שהישראלים קונים נמצאים בדטרויט, קליבלנד.... התשואות בהם גבוהות ב 2% עד 3% מהאזור שאני פועל, באזור שאני פועל הנכסים הישנים הם מאמצע שנות ה-80, רוב הנכסים הם בין השנים 2000 - 2008

לגבי המימון לטווח בינוני, אני מדבר על החזר חודשי של קרן וריבית. רוב הסיכויים שלא ישאר עודף מהשכירות החודשית לאחר עלויות מימון והוצאות שוטפות (זה תלוי בתשואה משכירות ובתנאי במימון שכל אחד מקבל). כאשר המשקיע נעזר במימון בגובה 50% ומסלק אותו בטווח של 5 עד 7 שנים, התשואה על ההון העצמי גבוהה מאוד בין 14% ל 20% וזאת מבלי להביא בחשבון את עליית הערך של הנכס.

אתה מדבר על תשואות שמחושבות ממחירי קנייה מקוריים או ממחירי הקנייה כיום?

מבדיקות שערכתי פה טמון הכלב, כולם כולל כולם (לא בדקתי את החישובים שלך למען גילוי נאות) לא שמים מספיק כסף בסעיף הCAPEX וגם לא קרוב לזה, זה תקף במיוחד בSFRים מתחילת המאה שאוהבים למכור לקונים ישראלים ב50K-100K. הכלל אצבע שאני מכיר בצפון ניו-יורק לדוגמא הוא כ150$ עד 200$ לחודש לSFR וקצת פחות מפי 2 לדופלקס.
שיעור אי תפוסה לפי כמה אתה מחשב?
הוצאות לברוקר עם אכלוס דייר חדש?
הכנת דירה לדייר חדש?
אם בשכונה לא טובה: הוצאות פינוי דייר?

אורי רשמתי שאני ממלא דוחות מס שנים ארוכות לפורטפוליו נכסים כך שאני יודע בדיוק מה נשאר לאחר כל ההוצאות כולל CAPEX. כל ההוצאות שמניתי אני ממליץ להפחית אותם מהשכירות החודשית ולשמור בקרן חירום. החישוב של ההוצאות הוא אינדבידואלי לכל נכס, לפי מצב כל נכס, לאחר שיפוץ, תלוי בגודל השיפוץ, שנתון הנכס, מיקום הנכס וזמן מציאת שוכר, אני לא מאמין בכלל אצבע, חייבים להיות יותר מדוייקים, אני מכנה הוצאות אלו הוצאות רעיוניות, שלא בהכרח יקרו בכל חודש, והם בנוסף להוצאות השוטפות.
בגדול הוצאות אלו נעות בסביבות שני חודשי שכירות בשנה.

הנכסים הישנים שאתה מדבר אליהם חלקם נמצאים באזור דיטרויט, קליבלנד, התשואות שם גבוהות יותר למרות עלויות התיקון הגבוהות יחסית מן הסתם בגלל גיל הנכסים. באזור בו אני פועל התשואות נמוכות ב 2% עד 3% ומדובר ברוב המקרים בנכסים בין השנים 2000 עד 2008, הנכסים הישנים יותר הם מאמצע שנות השמונים.

לגבי שיעור תפוסה, זה תלוי במיקום הנכס, גובה השכירות, קהל היעד של השוכרים ובזמן מציאת שוכר.
יש לזכור שמדובר בנכסים למשפחות כך שאין נטיה לעבור כל שנה לנכס אחר (בממוצע נוטים להישאר בנכס 3 - 5 שנים), השוכר מחוייב להודיע 30 יום מראש כאשר הוא מחליט לעבור, זה מצמצם את הזמן שהנכס ריק אם בכלל, לגבי הכנת הנכס לשוכר חדש, בהחלט יתכנו תיקונים ואחת לכמה שנים צביעת הנכס, אך מאחר ואנחנו מפרישים מראש כל חודש עבור נכס ריק ותחזוק אין כאן בעיה זה מתקזז, בנוסף יש עלות מציאת שוכר שיכולה לנוע בין חצי חודש לחודש שכירות, גם זה נלקח בחשבון. חשוב להדגיש שבדרך כלל בעת החלפת שוכר השכירות עולה ומפצה במידה מסוימת על ההוצאות.

 

[אורי ג.]

בגדול הוצאות אלו נעות בסביבות שני חודשי שכירות בשנה.

מאד תלוי בשכ"ד, חישוב CAPEX לפי חודשים הוא לא חוק טוב גם בתור אצבע, דוגמא פשוטה:
בית שמושכר ב2000$ לחודש מול בית שמושכר ב1,000$ בחודש הCAPEX שלהם דומה מאד +- ככה שככל שהשכ"ד שלך נמוך יותר הCAPEX שלך גבוה יותר באחוזים.

באזור בו אני פועל התשואות נמוכות ב 2% עד 3% ומדובר ברוב המקרים בנכסים בין השנים 2000 עד 2008

אז לא הבנתי, ה8% או 10% האלה שאתה מדבר עליהם הם לפי מחירי 2000-2008 או לפי המחירים היום? או שאלה שנות בניית הנכסים? אם כן הם חדשים מאד יחסית זה מצב מעולה.
תוכל לתת סתם דוגמא קונקרטית לנכס כזה בZILLOW או REALTOR לדוגמא או שזה מסווג?

אך מאחר ואנחנו מפרישים מראש כל חודש עבור נכס ריק ותחזוק אין כאן בעיה זה מתקזז

חודשים זה סביר סה"כ לכזה נכס, בבדיקה שלי מול נכס ישן (דופלקס) זה היה יותר כמו חודשיים וחצי, לSFR זה יהיה יותר (כ180$-200$ בחודש כלומר 2400$ בשנה, אתה גובה שכ"ד של 1,200$ ?)

חשוב להדגיש שבדרך כלל בעת החלפת שוכר השכירות עולה ומפצה במידה מסוימת על ההוצאות.

בשוק עולה השכ"ד עולה, ומה קורה לשכ"ד בשוק יורד?

אשמח מאד אם תוכל לתת דוגמה מספרית אמיתי וקונקרטית לנכס אמיתי במחירו כיום בשכונה סבירה (לא עוני/SECTION 8) בעיר סבירה.

 

[רוני]

מאד תלוי בשכ"ד, חישוב CAPEX לפי חודשים הוא לא חוק טוב גם בתור אצבע, דוגמא פשוטה:
בית שמושכר ב2000$ לחודש מול בית שמושכר ב1,000$ בחודש הCAPEX שלהם דומה מאד +- ככה שככל שהשכ"ד שלך נמוך יותר הCAPEX שלך גבוה יותר באחוזים.

אז לא הבנתי, ה8% או 10% האלה שאתה מדבר עליהם הם לפי מחירי 2000-2008 או לפי המחירים היום? או שאלה שנות בניית הנכסים? אם כן הם חדשים מאד יחסית זה מצב מעולה.
תוכל לתת סתם דוגמא קונקרטית לנכס כזה בZILLOW או REALTOR לדוגמא או שזה מסווג?

חודשים זה סביר סה"כ לכזה נכס, בבדיקה שלי מול נכס ישן (דופלקס) זה היה יותר כמו חודשיים וחצי, לSFR זה יהיה יותר (כ180$-200$ בשנה כלומר 2400$ בשנה, אתה גובה שכ"ד של 1,200$ ?)

בשוק עולה השכ"ד עולה, ומה קורה לשכ"ד בשוק יורד?

אשמח מאד אם תוכל לתת דוגמה מספרית אמיתי וקונקרטית לנכס אמיתי במחירו כיום בשכונה סבירה (לא עוני/SECTION 8) בעיר סבירה.

היי אורי

לגבי CAPEX באזור שאני פועל יש פער משמעותי בגודל הנכס כשמדובר בנכס המושכר ב $1,400 לחודש לעומת נכס המושכר ב $800 , לעיתים מדובר בנכס כפול בגודל, גג גדול ויקר יותר, מיזוג יקר יותר, יותר חדרי אמבטיה..... העלויות תחזוקה גבוהות יותר כך שאם פורטים את זה לאחוז מסויים מהשכירות החודשית זה די דומה.

ה8% עד 10% הם לפי מחירי היום, רוב הנכסים הם משנתונים 2000 - 2008

בשוק יורד שכר הדירה גם הוא יורד לעיתים אפילו ב 20% (שנת 2004 מרכז לונדון), לכן יש חשיבות לעיתוי ההשקעה, במידה ורוכשים בשוק לאחר משבר, יש פוטנציאל לעלייה במחירי השכירות עם ההתאוששות, וכאשר תגיע ירידה בשכירות החודשית זה יקרה לאחר שהשכירות עלתה בעשרות אחוזים.

אני לא יכול לחשוף כאן עסקאות של לקוחות אבל אם תחפש באתרים שציינת נכסים ב HENRY COUNTY, GA מחוז המכיל מספר ערים , עיקר האוכלוסיה כאן היא ממעמד הביניים. התשואות הממוצעות כאן הן 6.5% אלא אם רוכשים נכסים המצריכים פעילות יזמית מסויימת ואז ניתן להגיע ל תשואות באיזור זה של 8% עד 8.5%
במחוזות ליד, שחלק משמעותי מהאוכלוסיה מוגדר כקלאס C ניתן להגיע לתשואות של עד 10%.
צריך להיזהר מהמחירים המופיעים ב ZILLOW וביתר האתרים, הם לא מדוייקים.

 

[אורי ג.]

עיקר האוכלוסיה כאן היא ממעמד הביניים. התשואות הממוצעות כאן הן 6.5% אלא אם רוכשים נכסים המצריכים פעילות יזמית מסויימת ואז ניתן להגיע ל תשואות באיזור זה של 8% עד 8.5%
במחוזות ליד, שחלק משמעותי מהאוכלוסיה מוגדר כקלאס C ניתן להגיע לתשואות של עד 10%.

מה מחירי הנכסים +- לנכסים בCLASS A וB? האם יש גם 3 או 4 UNITS ?
אלו כבר מספרים שנשמעים לי הרבה יותר הגיוניים. אם אתה תכנס להשקעה כזו או אחרת ומעניין אותך שותף אתה יודע איפה לתפוס אותי

 

[רוני]

מה מחירי הנכסים +- לנכסים בCLASS A וB? האם יש גם 3 או 4 UNITS ?
אלו כבר מספרים שנשמעים לי הרבה יותר הגיוניים. אם אתה תכנס להשקעה כזו או אחרת ומעניין אותך שותף אתה יודע איפה לתפוס אותי

תודה על ההצעה, הנכסים של 3 ו 4 יחידות די קשה להשיג במיקומים סבירם ומכינוס נכסים, עד לפני 3 שנים זה היה אפשרי, אני רכשתי 4 UNITS מכינוס בזמנו.
לקנות נכס כזה משופץ ומושכר כיום לא כדאי, המחיר שוק שלו נגזר מהתשואה משכירות, ומתחרים פה עם משקיעים מקומיים מקצועיים המשיגים מימון אטרקטיבי.

לגבי מחירי הנכסים האחרים, הם נעים בטווח של $60,000 עד $130,000 כאשר הנכסים הפונים לקלאס B מובהק עולים בסביבות $100,000 ומעלה ליפני פעולה יזמית (בעלות של $10,000 עד $25,000).
מחירם בשוק לאחר השיפוץ נע בין $140,000 ועד $160,000.

 

[אורי ג.]

גבי מחירי הנכסים האחרים, הם נעים בטווח של $60,000 עד $130,000 כאשר הנכסים הפונים לקלאס B מובהק עולים בסביבות $100,000 ומעלה ליפני פעולה יזמית (בעלות של $10,000 עד $25,000).

ואתה יודע לתפעל כזה דבר מרחוק עם אנשים שאתה סומך עליהם, עומדים בתקציב ועושים עבודה טובה? זה לא תקציב קצת נמוך לשיפוץ? רק גג חדש זה 15K, אם צריך HVAC אז זה עוד כמה אלפים טובים.
בGA עשית דברים כאלה?
בעסקה מסוג זה (B מובהק) אתה מגיע לתשואות נטו (לפני מס) של 8%+ ?
על איזה גודל בית מדובר בפיט? כמה BR+BATHROOM ?

 

[רוני]

ואתה יודע לתפעל כזה דבר מרחוק עם אנשים שאתה סומך עליהם, עומדים בתקציב ועושים עבודה טובה? זה לא תקציב קצת נמוך לשיפוץ? רק גג חדש זה 15K, אם צריך HVAC אז זה עוד כמה אלפים טובים.
בGA עשית דברים כאלה?
בעסקה מסוג זה (B מובהק) אתה מגיע לתשואות נטו (לפני מס) של 8%+ ?
על איזה גודל בית מדובר בפיט? כמה BR+BATHROOM ?

בהחלט, זה לא יוצא דופן, כל חברת ניהול תעשה זאת, לגבי תקציב השיפוץ, לעיתים תוך כדי שיפוץ מתגלים בלתמים נוספים כמו בכל מקום שמשפצים, לכן אני ממליץ להוסיף 20% עד 30% לתקציב השיפוץ כדי להיות שמרניים יותר.

לגבי עלות השיפוץ של הסניגלפאמילי, עלות גג 4,500 עד 5,500 תלוי בגודל, מזגן 3,200 עד 3,400 , צביעה פנימית רגילה $1,500 עד $2,500 עשינו עשרות שיפוצים ברמה כזו או אחרת.

 

[אורי ג.]

לגבי עלות השיפוץ של הסניגלפאמילי, עלות גג 4,500 עד 5,500 תלוי בגודל

מעניין מאיפה ההבדלים הכה גדולים, בצפון ניו יורק לדוגמא זה כ10K לבית קטן של 1250F, לאספלט פשוט, לא משהו יוקרתי.

כמה זמן לוקח שיפוץ שכזה? +-
כמה זמן לאחר השיפוץ מנסינך הנכס מאוכלס בשוכר?
אמריקאי עם CREDIT SCORE טוב יכול לקחת מימון או לעשות REFINANCE לנכס כזה? ידוע לך באיזה תנאים ואיזה LTV?

 

[רוני]

מעניין מאיפה ההבדלים הכה גדולים, בצפון ניו יורק לדוגמא זה כ10K לבית קטן של 1250F, לאספלט פשוט, לא משהו יוקרתי.

כמה זמן לוקח שיפוץ שכזה? +-
כמה זמן לאחר השיפוץ מנסינך הנכס מאוכלס בשוכר?
אמריקאי עם CREDIT SCORE טוב יכול לקחת מימון או לעשות REFINANCE לנכס כזה? ידוע לך באיזה תנאים ואיזה LTV?

ידוע לי שיש הבדלים בעלויות שיפוץ בין מיקומים שונים, במישיגן יותר זול מאשר אטלנטה לדוגמא.

לגבי זמן השיפוץ, עד לאחרונה בין שבועיים ימים לחודש, זמן איכלוס עד חודש ימים, יש כרגע בעיה של עונתיות ולכן קשה יותר להשיג אנשי מקצוע, סיבה נוספת, לאחרונה לראשונה מאז שנת 2008 התחילה בנייה חדשה, אני מקוה שבתחילת שנת הלימודים המצב ישתנה לטובה.
לגבי מימון עבור אזרח עם קרדיט סקור טוב, ניתן לקבל עד 90% מימון, ובמידה ומדובר בנכס ראשון ניתן על ידי משכנתא שנקארת FHA לקבל 96.5% מימון, הריבית נעה בין 4% ל 5% ל 30 שנה.

 

[עומל תחת השמש]

היי,
מישהו מכיר את צוראל נדל״ן או השקיע דרכם?

היי,
סליחה על האיחור הגדול..
מסתבר שהוא כבר קיבל לבינתיים החלטה לגבי ההשקעה,
אני ראיתי את זה עכשיו, ולכן אני מפנה לחיפוש קצר באתר תקדין:
תיק 50647-01-19 - אבי חלמיש חלימי ואח' נ' יוסף שלמה צוראל
ותיק 31120-04-19 - אילן וולוך נ' יוסף צוראל
ותיק 59200-06-20 - אמיל בן שעיה נ' יוסף צוראל
תוכל לעיין ולהתרשם בפסקי דין באתר נט המשפט. (בחינם).

לא ממליץ ולא משמיץ , רק מפנה מראה מקום לידיעה.