עצה להמשך התנהלות פיננסית

[daat99]

ואני מקווה שברור לך שמה שהצגת זה ספקולציה ולא חישוב רציני...

מה שהצגתי זה תשואות עבר ממוצעות במשך של כמעט 200 שנה שכוללות גם תקופות עם ריבית אפסית שבהן האנשים חזרו על מנטרות כמו ששומעים היום - התשואות של העבר לא יחזרו לעולם - הפלא ופלא - הן כן חזרו...

אם תשואות עבר זה ספקולציה ולא חישוב רציני אז על מה אתה מתבסס כשאתה בוחר במה אתה משקיע?

אני חושב שיועיל לדיון אם תסביר למה.

1. אני משקיע 100% מהחסכונות השוטפים שלי במניות דיבידנד.
2. אני לא מתקרב להשקעה במדדים.
3. טווח ההשקעה שלי הוא בין דורי.
4. לא מעניין אותי שווי התיק מבחינה כספית - גם אם הוא ירד בחצי וגם אם הוא יעלה ב-5000000% (חשיבה של משקיע נדל"ן - ערך הנכס לא מעניין כל עוד אני מקבל משכורת).
5. אני מתכנן למשוך בפרישה אך ורק דיבידנדים ולא למכור נכסים לצורך מחיה כך ששווי התיק לא ישפיע עלי בכלל (כמובן שבמקרה של בלת"מ מאוד קיצוני שינטרל את כל מנגנוני ההגנה הרבים שאני פורש בדרך אז אני אאלץ לממש את תיק ההשקעות אבל לא ניתן לתכנן מאורע שכזה וכמובן שאני לא מצפה שהוא יקרה במהלך השנתיים הבאות).

 

[שפם ארוך]

אפשרות נוספת:
להפוך את המשכנתא של 750K למשכנתא ל-10 שנים עם לוח סילוקין של קרן שווה.
בדוגמא שבדקתי (על בסיס 4% ריבית) יוצא שאחרי 5 שנים נשארת לכם יתרת משכנתא של 380K. (תתחילו עם תשלום חודשי של כמעט 9K בחודש וזה יקטן מחודש לחודש). כלומר, אתם תוכלו לקחת משכנתא נוספת על הדירה הנוכחית של יותר מ-300K ולהשתמש בה לצורך קניית הדירה הנוספת ויחד עם ההון העצמי שחסכתם (שהוא קטן יותר כי תשלומי קרן שווה ל-10 שנים גדולים יותר מהנוכחית) ומשכנתא נוספת על בסיס הדירה שתקנו יהיה לכם די והותר.

את מבינה שההצעה שלך היא בעצם לעשות עסקת החלפה על ריביות כאשר התקופה בה הוא לקח משכנתא הנה היסטורית התקופה בה ריביות המשכנתא הן הנמוכות ביותר אי פעם? מאוד לא הגיוני.

דרך אגב מפרסם הפוסט לא פרסם האם הוא לקח משכנתא צמודה למדד / ריבית פריים או משכנתא נומינלית אני מניח שהוא לקח משכנתא נומינלית קבועה לפחות ברובה.

 

[izik_b]

אתה בטוח?
כי אצלנו השכר רק הצטמצם..
למרות שתיאורתית שכר הבסיס ברוטו עלה, ימי החופש והמחלה, והצמצום בשעות עבודה כדי להספיק לאסוף אותם, וכל ההקפצות כי הילד משלשל בגן, ןגם חופשות הלידה והקושי לעבוד בהריון הקטינו את ההכנסות שלנו בסה"כ.

מחזק את דבריך.

כדאי שגם יקח בחשבון מצב שבו אין שוכר בלונדון ו/או צריך לבצע שיפוץ בדירה.

 

[בת העמק]

את מבינה שההצעה שלך היא בעצם לעשות עסקת החלפה על ריביות כאשר התקופה בה הוא לקח משכנתא הנה היסטורית התקופה בה ריביות המשכנתא הן הנמוכות ביותר אי פעם? מאוד לא הגיוני.

לא הבנתי מה אתה רוצה.
הדוגמא שנתתי, של 4%, היא לא בגלל שהלכתי לבדוק מה הריביות. זאת רק דוגמא. באותה מידה יכולתי לחשב על 2% או 3%.
מה שכן, הבנקים לא אוהבים לוח סילוקין קרן שווה ולכן הם עלולים לדרוש באמת ריבית קצת יותר גבוהה מהאפשרויות האחרות.

ההגיון שלי מחפש רעיון לשאלה של פותח השרשור. הוא רוצה לקנות עוד 5 שנים דירה להשקעה והוא רוצה לחסוך כסף בשביל זה.
היות והכיוון הכללי שלו הוא צבירת נכסי נדל"ן אז המשכתי בכיוון. האפשרות האחרת היא כמובן לשמור בבנק בעו"ש/פק"מ/מק"מ.

 

[קפה שחור]

כמות החומר שנחתה על פות"ש נראה לי הכניסה אותו למקום שהוא לא רצה להיות בו
אני אשמח אם יוכל למקד אותנו בנתונים נוספים שכרגע אנשים סתם מבססים את תגובותיהם על הכלל ולא הפרט (פות"ש)

 

[TunaGolem]

התשואות של העבר לא יחזרו לעולם - הפלא ופלא - הן כן חזרו..

לא נכון
[עריכה: הפוסט המקושר פורסם בדיוק לפני שנה]

אם תשואות עבר זה ספקולציה ולא חישוב רציני אז על מה אתה מתבסס כשאתה בוחר במה אתה משקיע?

ניחוש מושכל על הרחבה של התפלגות השוק; ניחוש עקבי.

 

[Benjamin W]

מה שהצגתי זה תשואות עבר ממוצעות במשך של כמעט 200 שנה שכוללות גם תקופות עם ריבית אפסית שבהן האנשים חזרו על מנטרות כמו ששומעים היום - התשואות של העבר לא יחזרו לעולם - הפלא ופלא - הן כן חזרו...

אם תשואות עבר זה ספקולציה ולא חישוב רציני אז על מה אתה מתבסס כשאתה בוחר במה אתה משקיע?


1. אני משקיע 100% מהחסכונות השוטפים שלי במניות דיבידנד.
2. אני לא מתקרב להשקעה במדדים.
3. טווח ההשקעה שלי הוא בין דורי.
4. לא מעניין אותי שווי התיק מבחינה כספית - גם אם הוא ירד בחצי וגם אם הוא יעלה ב-5000000% (חשיבה של משקיע נדל"ן - ערך הנכס לא מעניין כל עוד אני מקבל משכורת).
5. אני מתכנן למשוך בפרישה אך ורק דיבידנדים ולא למכור נכסים לצורך מחיה כך ששווי התיק לא ישפיע עלי בכלל (כמובן שבמקרה של בלת"מ מאוד קיצוני שינטרל את כל מנגנוני ההגנה הרבים שאני פורש בדרך אז אני אאלץ לממש את תיק ההשקעות אבל לא ניתן לתכנן מאורע שכזה וכמובן שאני לא מצפה שהוא יקרה במהלך השנתיים הבאות).

אבל אתה מבין שזה לא מה ששאלתי

 

[daat99]

אבל אתה מבין שזה לא מה ששאלתי

אתה שאלת למה אני לא משקיע בצורה שהוצגה, לא?

 

[efi]

עובדה 3:
תשלום חד פעמי של 12% בהתחלה (2400 דולר על השקעה של 21400 דולר) הוא יותר קטן מרווח שנתי של 10% על השקעה של שנתיים וחצי (רווח של 5788.7 דולר על השקעה של 21400 דולר).

אשמח להסבר נוסף
עלות של 12% שנתי?

 

[קפה שחור]

אשמח להסבר נוסף
עלות של 12% שנתי?

נראה לי שלפי ההדגשה המכוונת זה חד פעמי ומראש

 

[שפם ארוך]

אפשרות נוספת:
להפוך את המשכנתא של 750K למשכנתא ל-10 שנים עם לוח סילוקין של קרן שווה.
בדוגמא שבדקתי (על בסיס 4% ריבית) יוצא שאחרי 5 שנים נשארת לכם יתרת משכנתא של 380K. (תתחילו עם תשלום חודשי של כמעט 9K בחודש וזה יקטן מחודש לחודש). כלומר, אתם תוכלו לקחת משכנתא נוספת על הדירה הנוכחית של יותר מ-300K ולהשתמש בה לצורך קניית הדירה הנוספת ויחד עם ההון העצמי שחסכתם (שהוא קטן יותר כי תשלומי קרן שווה ל-10 שנים גדולים יותר מהנוכחית) ומשכנתא נוספת על בסיס הדירה שתקנו יהיה לכם די והותר.

את מבינה שההצעה שלך היא בעצם לעשות עסקת החלפה על ריביות כאשר התקופה בה הוא לקח משכנתא הנה היסטורית התקופה בה ריביות המשכנתא הן הנמוכות ביותר אי פעם? מאוד לא הגיוני.

דרך אגב מפרסם הפוסט לא פרסם האם הוא לקח משכנתא צמודה למדד / ריבית פריים או משכנתא נומינלית אני מניח שהוא לקח משכנתא נומינלית קבועה לפחות ברובה.

לא הבנתי מה אתה רוצה.
הדוגמא שנתתי, של 4%, היא לא בגלל שהלכתי לבדוק מה הריביות. זאת רק דוגמא. באותה מידה יכולתי לחשב על 2% או 3%.
מה שכן, הבנקים לא אוהבים לוח סילוקין קרן שווה ולכן הם עלולים לדרוש באמת ריבית קצת יותר גבוהה מהאפשרויות האחרות.

ההגיון שלי מחפש רעיון לשאלה של פותח השרשור. הוא רוצה לקנות עוד 5 שנים דירה להשקעה והוא רוצה לחסוך כסף בשביל זה.
היות והכיוון הכללי שלו הוא צבירת נכסי נדל"ן אז המשכתי בכיוון. האפשרות האחרת היא כמובן לשמור בבנק בעו"ש/פק"מ/מק"מ.

אסביר שוב:
היום יש לו משכנתא שהוא לקח בתקופה בה הריבית על משכנתאות היא מאוד נמוכה, כלומר אם הוא היום רוצה לפרוע אותה לפני הזמן (בהנחה שאין קנס פרעון מוקדם, ויש...) מה שיקרה זה שהוא יפרע לפני הזמן משכנתא בתנאים נמוכים היסטורית כדי לקחת עוד 5 שנים שוב משכנתא בתנאים פחות טובים, (ככל הנראה).

 

[בת העמק]

היום יש לו משכנתא שהוא לקח בתקופה בה הריבית על משכנתאות היא מאוד נמוכה

הוא לא ממש פירט את תמהיל המשכנתא שלו כך שאין לי מושג על בסיס מה אתה אומר את זה.
אם הוא לקח את כל הסכום בריבית קל"צ ל-28 שנה אז הריבית היא של 2.5%. אם הוא ירצה למחזר אז זה יהיה בלי קנס כי הבנק יכול למכור את הכסף בריבית כמעט כפולה.
וכל מה שאתה אומר הוא טוב ויפה אם האדם קנה דירת מגורים והסתפק בכך. בהתחשב בכך שהאדם רוצה שתהיה לו גם דירה שלישית, הוא צריך פתרונות לזמן קצר ולא לזמן ארוך.

 

[daat99]

אשמח להסבר נוסף
עלות של 12% שנתי?

נתתי את הדוגמה המלאה כאן.
אם זה עדיין לא ברור אז תשאל (אולי בשרשור אחר?) ואני אשמח לפרט יותר את החלק שלא ברור לך.
בכל אופן כפי ש @קפה שחור ציין ולפי הנתונים שהיו זמינים בעת כתיבת הדוגמה המקורית העלות הייתה חד פעמית בתחילת ההשקעה והביטוח מפני הפסד עתידי נשאר תקף עד לדצמבר 2018 בלי שום עלות נוספת.

 

[שפם ארוך]

הוא לא ממש פירט את תמהיל המשכנתא שלו כך שאין לי מושג על בסיס מה אתה אומר את זה.
אם הוא לקח את כל הסכום בריבית קל"צ ל-28 שנה אז הריבית היא של 2.5%. אם הוא ירצה למחזר אז זה יהיה בלי קנס כי הבנק יכול למכור את הכסף בריבית כמעט כפולה.
וכל מה שאתה אומר הוא טוב ויפה אם האדם קנה דירת מגורים והסתפק בכך. בהתחשב בכך שהאדם רוצה שתהיה לו גם דירה שלישית, הוא צריך פתרונות לזמן קצר ולא לזמן ארוך.

הפתרון שנתת לו אינו מתאים לטווח הקצר. זה בדיוק מה שכתבתי.