עצה להמשך התנהלות פיננסית

[קפה שחור]

אני לא מבטל את דעתו של אף אחד, תפסיק להכניס לי מילים לפה. לא פסלתי עדיין שום רעיון על הסף, גם לא כזה שמתמקד בסגירת החוב.

אתה נשמע די אגרסיבי בתשובות לאנשים שבאו לעזור אבל זה לא עניין שלי
לגופו של עניין, ותרשה לי לסכם את ההתלבטות שלך ותקן אותי אם אני טועה, יש לך 2 חובות יחסית גדולים ואתה רוצה (חושב\מתכנן\וואטאבר) לחשוף את עצמך לחוב נוסף כאשר עליית ריבית יכולה להכניס אותך למעגל של "שילמתי אבל לא שילמתי" כפי שכבר צויין כאן, אם תתמקד בסגירת החוב הנוכחי, רצוי את זה שכרגע עולה לך הכי הרבה או סביר להניח שיעלה לך יותר כאשר הריבית תעלה, אז אתה תוריד את אחוז המינוף שלך ותוכל לבצע התאמות כמו פריסה קצרה יותר בזמן ותשלום נמוך יותר בסוף תקופת החוב
אם השאלה שלך היא מה לעשות עם הכסף שאתה חוסך בשנים הקרובות (100K לשנה) כדי שתוכל להשתמש בו בעוד 4-5 שנים, כפי שכבר נוכחת לדעת השקעה בשוק ההון יכולה לגרום לאיבוד\הקטנת החסכון ורק יוסיף סיכון נוסף ל"תיק" שלך אולי תחשוב על כיוונים יותר סולידיים עם ריביות זעומות (פחות מניות)
מה לגביי קופות גמל? האם יש לך חסכונות בהם? האם יש לך קרן השתלמות שתוכל לפתוח ואז להנזיל לאחר 6 שנים ללא מס או אפילו לקחת הלוואה כנגד מתי שתצטרך על מנת לצמצם חוב עם ריבית גדולה יותר?

 

[בת העמק]

לא ממש הבנתי את הרעיון שהצעת, אשמח אם תסבירי שוב בפירוט.

אני אתחיל בשאלות:
1. על איזה סדר גודל של מחיר דירה להשקעה אתה מתכנן?
2. האם אתה יודע מה זה לוח סילוקין שפיצר ולוח סילוקין קרן שווה?

 

[TunaGolem]

כסף שמיועד לרכישת נכס אין להשקיע אותו בשוק ההון !

לדעתי ההפך הוא הנכון.
כאשר יש משכנתא, המצב יותר מסובך.

 

[רוני]

האמת שאף פעם לא ביררתי איתה לעומק איך עובדת המשכנתא באנגליה, תודה על התזכור. כלומר לפי שיטתך, כרגע אנחנו בסביבות 66% מימון על סך הנכסים אז עדיף להשתמש בחסכון על מנת להוריד את החוב הקיים ולא לייצר חוב חדש? זאת בעצם הדילמה שאני מתחבט בה



לא ממש הבנתי את הרעיון שהצעת, אשמח אם תסבירי שוב בפירוט. אין לך מה לחשוש, ברור לי שלא חוקי לייעוץ ולא מדובר בייעוץ וכל הדיון תיאורטי לגמרי, נטו לקבל רעיונות שלא הייתי מודע אליהם לפני כן.



ברור שהיה עדיף אם הייתי נולד עם 10 דירות ללא משכנתא, אבל המציאות לא ככה. אם כבר לקחת הלוואה מהבנק, אז לנסות לנצל מזה את המירב.

באנגליה הריבית קבועה לטווחים של בין שנתיים לחמש שנים, בשנת 99 קיבלתי משכנתא באנגליה עם ריבית התחלתית של 7% , מאחר והערכות היו שהריבית תרד וכך אכן קרה, לקחתי מימון בריבית משתנה ל 15 שנים כשכל 5 שנים אני מחליט אם להשאיר את הריבית המשתנה או לקבע בריבית קבוע לחמש שנים נוספות.

יתכן מצב שבעוד מספר שנים הריבית תעלה ואז אתם תחשפו לעלויות גבוהות יותר של המימון החודשי, בנוסף במידה וקניתם דירת מגורים אתם חשופים לשינוי בה SERVICE CHARGE ברמה השנתית.

במידה והשוק יעלה חזק והמימון יהיה מאוד זמין למקומיים, הם יעדיפו לרכוש במקום להשכיר ואז אתם עלולים להיחשף לירידה בשכירויות.

בשנת 2004 שנת שיא בעליות מחירי הנכסים בלונדון, השכירות של הדירה שהייתה ברשותי במרכז לונדון ירדה ב 20%.

אין לכם מה לחשוש רק להיות מוכנים לתרחישים שונים. לגבי אחוז המימון אני ממליץ מאוד לא לעבור את החשיפה של יותר מ 60% למימון כשמדובר בפורטפוליו נכסים מניבים ! כשיש נכס אחד שבעיקבות עליית עלות המימון החודשי התזרים הפך שלילי אתה יכול להשלים את ההפרש מהמשכורת אבל אם יש ברשותך 10 נכסים והתזרים הופך לשלילי אתה בבעיה !

 

[רוני]

לדעתי ההפך הוא הנכון.
כאשר יש משכנתא, המצב יותר מסובך.

יש לי קרוב משפחה שמכר דירת מגורים גדולה(בשנות התשעים) באזור המרכז ורכש דירה חדשה בבניה באזור מרוחק יותר מהמרכז ללא משכנתא, את הכסף ממכירת הדירה השקיע בשוק ההון, וגר בינתיים בשכירות, סיום הבניה היה כעבור 3 שנים והכסף שהפסיד בתקופה זו בשוק ההון אילץ אותו לקחת משכנתא בגובה של קרוב ל 30% משווי הנכס.

 

[daat99]

את הכסף ממכירת הדירה השקיע בשוק ההון, וגר בינתיים בשכירות, סיום הבניה היה כעבור 3 שנים והכסף שהפסיד בתקופה זו בשוק ההון אילץ אותו לקחת משכנתא בגובה של קרוב ל 30% משווי הנכס.

אתה מבין שזה בגלל הצורה שבה הוא השקיע את הכספים ולא בגלל שוק ההון עצמו, נכון?
בהשקעה בשוק ההון לתקופות קצרות (שנה/שנתיים לרוב - לעתים גם כמעט 3) ניתן להשתמש בכלים שמגבילים את ההפסד המקסימלי (בתמורה להורדת התשואה) כך שהמקרה שאתה מתאר אינו רלוונטי.
אני אישית חושב שהשקעה במניות לטווח של פחות מ-17 שנה זו טעות אבל זו דעה אישית שלי (שמבוססת על מחקרי תשואה ארוכי טווח) ולא עובדה מוגמרת.

מי שמוכן לקחת סיכון להפסיד עד כ-11% מההון שלו עד לדצמבר 2018 יכול למשל לרכוש את מדד ה-SP500 שמיוצג ע"י ה-ETF בשם SPY ובמקביל לרכוש ביטוח בעלות נכון להיום של כ-24 דולר למניה (בכפולות של 100 מניות).
במלים אחרות הוא יכול לרכוש 100 יחידות של SPY בעלות של כ-214 דולר למניה (עלות כוללת של 21,400 דולר) ולקבע הפסד מקסימלי של 2,400 דולר בלבד שתקף עד לדצמבר 2018 אבל עדיין להישאר עם פוטנציאל רווח אינסופי.

בשביל שהוא ירוויח משהו מחיר ה-SPY וסך הדיבידנדים שהוא יקבל עד לדצמבר 2018 צריך לעבור את ה-238 דולר למניה כאשר כל סנט מעבר לכך זהו רווח.

 

[TunaGolem]

ש לי קרוב משפחה

ומה בכך? יש לי קרובת משפחה שבנתה בית ביוקר ומכרה אותו בגרושים.

ברור שישנם מצבים בהם השקעה בשוק ההון תגרור הפסד. אין בכך כדי לסתור את עמדתי.

 

[רוני]

אתה מבין שזה בגלל הצורה שבה הוא השקיע את הכספים ולא בגלל שוק ההון עצמו, נכון?
בהשקעה בשוק ההון לתקופות קצרות (שנה/שנתיים לרוב - לעתים גם כמעט 3) ניתן להשתמש בכלים שמגבילים את ההפסד המקסימלי (בתמורה להורדת התשואה) כך שהמקרה שאתה מתאר אינו רלוונטי.
אני אישית חושב שהשקעה במניות לטווח של פחות מ-17 שנה זו טעות אבל זו דעה אישית שלי (שמבוססת על מחקרי תשואה ארוכי טווח) ולא עובדה מוגמרת.

מי שמוכן לקחת סיכון להפסיד עד כ-11% מההון שלו עד לדצמבר 2018 יכול למשל לרכוש את מדד ה-SP500 שמיוצג ע"י ה-ETF בשם SPY ובמקביל לרכוש ביטוח בעלות נכון להיום של כ-24 דולר למניה (בכפולות של 100 מניות).
במלים אחרות הוא יכול לרכוש 100 יחידות של SPY בעלות של כ-214 דולר למניה (עלות כוללת של 21,400 דולר) ולקבע הפסד מקסימלי של 2,400 דולר בלבד שתקף עד לדצמבר 2018 אבל עדיין להישאר עם פוטנציאל רווח אינסופי.

בשביל שהוא ירוויח משהו מחיר ה-SPY וסך הדיבידנדים שהוא יקבל עד לדצמבר 2018 צריך לעבור את ה-238 דולר למניה כאשר כל סנט מעבר לכך זהו רווח.

שוקי ההון נוטים להגיב בעצבנות יתרה לחדשות פוליטיות, חדשות כלכליות, ואירועים בטחוניים, זה עדיין סיכון להכנס לשוק ההון כשהכסף מיועד לרכישת נכס ותקופה קצרה לפני מועד התשלום להיחשף לירידות בשוק ההון, גם עם ניתן לבטח, אני מניח שיש לזה עלויות, האם זה עדיין כדאי ?

 

[רוני]

ומה בכך? יש לי קרובת משפחה שבנתה בית ביוקר ומכרה אותו בגרושים.

ברור שישנם מצבים בהם השקעה בשוק ההון תגרור הפסד. אין בכך כדי לסתור את עמדתי.

זה מסוכן לייעץ להשקיע כסף בשוק ההון שמיועד בטווח הנראה לעיין תוך התחייבות בחוזה לרכישת נכס נדל"ן, עשיתי זאת בעבר, היה לי מזל, אני חושב שזה לא נכון להתנהל כך.

 

[רוני]

גם אם אני יפנה 50% מהשכר לסגירת המשכנתה(תרחיש לא ריאלי בעליל) מדובר עדיין בסביבות 1.7 מיליון ש"ח חוב על שני הדירות , כלומר סביבות 14 שנה עד לסגירה מוחלטת כאשר שנותיי היפות כבר מאחוריי. אין לי בעיה עם חוב, כל עוד הוא מנוהל נכון, לכן אני מעדיף משכנתא שנפרסת על פרק זמן ארוך מתוך ידיעה שהרווח לא מגיע מסגירת החוב אלא משכירות ועלייה בשווי הנכס. שני הנכסים כבר חוו עלייה מטורפת בשיווי שלהם במהלך שלוש השנים האחרונות (גם בלונדון יש מצוקת נדל"ן מסתבר)

אתה לא חייב להקטין מידי את החוב, אתה יכול לרכוש בעתיד הקרוב נכס מניב נוסף במזומן שיקטין את סך החשיפה של הנכסים שלך למימון וגם יניב שכירות חודשית שתיתן לך מרווח נשימה במקרה ודברים ישתבשו בעתיד.
לגבי הדירה בלונדון תתכונן לאפשרות שבמידה והריבית עולה משמעותית תנסה להמיר את המימון למימון המשלם רק ריבית ובכך תקטין את עלויות המימון החודשיות עד יעבור הזעם.

 

[TunaGolem]

זה מסוכן לייעץ להשקיע כסף

נכון. אני לא ממליץ. הבעתי סברא כללית ולא פרטתי.

תוך התחייבות בחוזה לרכישת נכס נדל"ן

במקרה הסביר, הנזק יחסם בדחיית הרכישה או בהתפשרות על דירה זולה יותר במקצת. במקרה הגרוע ביותר, יש צורך בהשלמת הסכום על ידי השקעה (כבדוגמתך).

עשיתי זאת בעבר, היה לי מזל, אני חושב שזה לא נכון להתנהל כך.

נכון. בעבר תיארת איך אתה מתייחס לשוק ההון (מגיב להרבה טריגרים). אכן לא נכון להתנהל כך.

 

[Benjamin W]

כסף שמיועד לרכישת נכס אין להשקיע אותו בשוק ההון !

"שוק ההון" זאת הגדרה חסרת משמעות...

אפשר לבנות תיקים מאוד בטוחים ו"לא תנודתיים"....

 

[daat99]

שוקי ההון נוטים להגיב בעצבנות יתרה לחדשות פוליטיות, חדשות כלכליות, ואירועים בטחוניים, זה עדיין סיכון להכנס לשוק ההון כשהכסף מיועד לרכישת נכס ותקופה קצרה לפני מועד התשלום להיחשף לירידות בשוק ההון, גם עם ניתן לבטח, אני מניח שיש לזה עלויות, האם זה עדיין כדאי ?

ברגע שרכשת את הביטוח אז אתה מוגן עד לפקיעה שלו (בדוגמה שהצגתי זה פוקע בדצמבר 2018) כך שתנודתיות השוק לא משפיעה עליך (אתה לא יכול להפסיד אפילו סנט אחד מעבר למחיר ששילמת על הביטוח).
העלות היא כ-11% (2400 דולר בשביל להגן על השקעה של 21400 דולר).
כל אחד יכול להחליט לעצמו אם הוא חושב שזה כדאי או לא.

 

[נולי]

אולם השכר גם יגדל משמעותית מהסכום הנוכחי

אתה בטוח?
כי אצלנו השכר רק הצטמצם..
למרות שתיאורתית שכר הבסיס ברוטו עלה, ימי החופש והמחלה, והצמצום בשעות עבודה כדי להספיק לאסוף אותם, וכל ההקפצות כי הילד משלשל בגן, ןגם חופשות הלידה והקושי לעבוד בהריון הקטינו את ההכנסות שלנו בסה"כ.

 

[Benjamin W]

ברגע שרכשת את הביטוח אז אתה מוגן עד לפקיעה שלו (בדוגמה שהצגתי זה פוקע בדצמבר 2018) כך שתנודתיות השוק לא משפיעה עליך (אתה לא יכול להפסיד אפילו סנט אחד מעבר למחיר ששילמת על הביטוח).
העלות היא כ-11% (2400 דולר בשביל להגן על השקעה של 21400 דולר).
כל אחד יכול להחליט לעצמו אם הוא חושב שזה כדאי או לא.

ואתה חושב שהתשואה שתקבל תעלה על עלות הביטוח?

 

[אורי ג.]

זה מסוכן לייעץ להשקיע כסף בשוק ההון שמיועד בטווח הנראה לעיין תוך התחייבות בחוזה לרכישת נכס נדל"ן, עשיתי זאת בעבר, היה לי מזל, אני חושב שזה לא נכון להתנהל כך.

שוקי ההון נוטים להגיב בעצבנות יתרה לחדשות פוליטיות, חדשות כלכליות, ואירועים בטחוניים, זה עדיין סיכון להכנס לשוק ההון כשהכסף מיועד לרכישת נכס ותקופה קצרה לפני מועד התשלום להיחשף לירידות בשוק ההון, גם עם ניתן לבטח, אני מניח שיש לזה עלויות, האם זה עדיין כדאי ?

רוני לא כל "השקעה בשוק ההון" שווה ל"רכישת מניות" גם קניית מק"מ או אג"ח ממשלתי קצר לדוגמא נופלים תחת הקטוגוריה של "השקעה בשוק ההון".

 

[daat99]

ואתה חושב שהתשואה שתקבל תעלה על עלות הביטוח?

עובדה 1:
התשואה השנתית הממוצעת של שוק המניות האמריקאי במשך כמעט 200 שנה אחורה היא 10% בשנה.

עובדה 2:
לא ניתן להפסיד אפילו אגורה שחוקה אחת מעבר לעלות הביטוח הראשונית ועמלות (בהנחה ומוכרים את נכס הבסיס ואת הביטוח ביחד כשצריך את הכסף או בפקיעה - מי שעושה שטויות בדרך יכול לחטוף הרבה מכות...).

עובדה 3:
תשלום חד פעמי של 12% בהתחלה (2400 דולר על השקעה של 21400 דולר) הוא יותר קטן מרווח שנתי של 10% על השקעה של שנתיים וחצי (רווח של 5788.7 דולר על השקעה של 21400 דולר).

עובדה 4:
אני אישית לא עושה זאת.

 

[Benjamin W]

עובדה 1:
התשואה השנתית הממוצעת של שוק המניות האמריקאי במשך כמעט 200 שנה אחורה היא 10% בשנה.

עובדה 2:
לא ניתן להפסיד אפילו אגורה שחוקה אחת מעבר לעלות הביטוח הראשונית ועמלות (בהנחה ומוכרים את נכס הבסיס ואת הביטוח ביחד כשצריך את הכסף או בפקיעה - מי שעושה שטויות בדרך יכול לחטוף הרבה מכות...).

עובדה 3:
תשלום חד פעמי של 12% בהתחלה (2400 דולר על השקעה של 21400 דולר) הוא יותר קטן מרווח שנתי של 10% על השקעה של שנתיים וחצי (רווח של 5788.7 דולר על השקעה של 21400 דולר).

עובדה 4:
אני אישית לא עושה זאת.

האופטימיות שלך שובת לב...

ואני מקווה שברור לך שמה שהצגת זה ספקולציה ולא חישוב רציני...

 

[daat99]

האופטימיות שלך שובת לב...

שמת לב לעובדה #4?

 

[Benjamin W]

שמת לב לעובדה #4?

או קיי.
אני חושב שיועיל לדיון אם תסביר למה.