איך להתמודד עם התנהלות לא תקינה של אחראי ועד הבית?

[Count Olaf]

שלום,
אצלנו בבניין המשותף ועד הבית מנוהל ע"י דייר אחד שמתנדב לעשות את זה כבר הרבה שנים (הרבה מלפני שנכנסתי לבניין).
בשרשור הזה תיארתי ספקות גדולים שיש לי ולשכנים אחרים לגבי ניהול הכספים שלו - נראה שהוא מבצע עסקאות גרועות, מוציא הרבה כסף על דברים מסוימים כמו עציצים אבל מצד שני אין לנו אינטרקום, מעלית או אפילו דלת בכניסה, והממ"ד התגלה בשנתיים האחרונות כמקום מאוד מוזנח.

לאחרונה ערכנו כמה שיחות והחלטנו לפנות אליו ולבקש דו"חות הוצאות. הקפדנו להיות נחמדים ולומר שאנחנו "רוצים להציע עזרה" במציאת ספקי שירותים יותר זולים, כמו המנקה והגנן. אחרי הרבה חודשי עיכוב ללא הסבר הוא שלח לנו במייל דו"ח שנתי אבל בלי פירוט של תאריכים, נניח "4,000 שקל לגינון" לאורך השנה אבל בלי לפרט עלויות השקיה/שכר לגנן וכו', וגם בלי הסבר למה להוציא סכום כזה ולא אחר על הגינה. כך גם לגבי הרבה סעיפים אחרים.

אחר כך ביקשתי ממנו אפשרות להגיע אליו ולהעתיק אליי את קבצי האקסל המפורטים אבל הוא מסרב בלי לתת שום הסבר. אין לו בעיה שאני אסתכל באקסלים אצלו בדירה אבל הוא לא מוכן שאני אשלח אותם לעצמי, וקצת מסתתר מאחורי תירוץ של טכנופוביה.

מצד אחד אנחנו השכנים לא חושבים שהוא טיפוס שימעל בכספים, מצד שני זו התנהלות מאוד מתסכלת ולא מובנת. שאלנו מה הסיבה לזה והוא רק מתחמק, לתחושתנו.
אני והאחרים לא רוצים לשלם את דמי ועד הבית עד שלא יהיו יותר שקיפות ושיתוף בהוצאות, אבל כולנו מסרנו צ'ק ערבות לבעלי הבתים שלנו, שאיתו הם ישלמו כל חוב שיישאר לוועד הבית.
מהתייעצות עם שכן בבניין סמוך, הם משלמים אותו סכום ונמצאים באותו מצב.

השאלה לפורום - מה צריך להיות הצעד הבא?
יש דרך להימנע רטרואקטיבית מתשלום לוועד הבית בגלל ההתנהלות הלא תקינה של השכן?
אפשר לפנות לאגודה לתרבות הדיור על דבר כזה? מה הם יכולים לעשות?
יש סיבה לחשוב שזו מעילה בכספים? סתם ניהול כספים לא מוצלח?

* מבקש לא להפוך את השרשור לדיון על כפיות טובה כלפי הדייר המתנדב. כולנו יודעים שניהול ועד הבית הוא מטלה מורכבת שגוזלת זמן, אבל לדעת השכנים זה לא צריך למנוע מאיתנו לשאול שאלות ענייניות.

 

[גרביל מרוץ]

זו התנהלות מאוד מתסכלת ולא מובנת

ועד בית זה סוג של תאגיד והוא חייב בניהול כספי תקין. ועד הבית גם חייב על פי חוק לספק לבעלי הדירות דוחות כספיים מסודרים לפי דרישה. נכון שהדרישות מהועד לא מחמירות מבחינת נהלים חשבונאיים, אבל מה שאתה מתאר לא עומד בדרישות החוק.

אבל כולנו מסרנו צ'ק ערבות לבעלי הבתים שלנו

אני מבין מזה שמדובר בשוכרים ופה אתם בבעיה כי מי שממונה על ועד הבית זו האסיפה הכללית של בעלי הדירות ולא הדיירים. אתם צריכים לגייס לעניין לפחות בעל דירות אחד שיכנס אסיפה כללית כדי לפתור את הבעיה. בעלי הדירות צריכים להיות מודאגים כי אם הועד לא דואג לבטח את המבנה אז האחריות לנזק צד ג' היא עליהם ולא על הדיירים.

השאלה לפורום - מה צריך להיות הצעד הבא?

אם אתם לא סומכים על המתנדב אז תמנו ועד אחר ואם אף אחד לא מתנדב אז תמנו חברת ניהול ותשאו בתוספת העלות. אין אופציה אחרת.

יש דרך להימנע רטרואקטיבית מתשלום לוועד הבית בגלל ההתנהלות הלא תקינה של השכן?

לפי מה שאתה מתאר אז כנראה שלא, חובתכם לפעול לתיקון הבעיה. גם לא ברור טכנית איך אפשר להמנע רטרואקטיבית...

אפשר לפנות לאגודה לתרבות הדיור על דבר כזה?

אפשר לפנות, זה בזבוז זמן וכסף. הגוף שמוסמך לתת צווים ולכפות פתרונות במקרים כאלה הוא המפקח על רישום מקרקעין. במקרה שאתה מתאר הפתרון המבוקש ממנו הוא מינוי נציגות חיצונית בשכר.

יש סיבה לחשוב שזו מעילה בכספים? סתם ניהול כספים לא מוצלח?

למה זה משנה?

 

[playfirst]

תמנו וועד אחר. זה יכול להיות בעל דירה שיתן את הניהול השוטף לשוכר שלו. (בפרונט ובניהול חשבון זה חייב להיות בעל דירה בבניין.)
אתה לא יכול להחליט שאתה לא משלם.

 

[הורדוס]

בתור שוכרים קשה לטפל בזה, וניסיונות לא לשלם מוצדקים/חוקיים או לא יפגעו ביחסים שלכם בעלי הדירות.
הפתרון לדעתי הוא לדבר עם בעלי הדירות, עדיף גם להראות להם שזאת לא גחמה אישית אלא כמה אנשים ביחד שרוצים לשפר את מצב הבניין.

 

[ארנטס]

שוכר יכול להיות חבר ועד בית.
הצע את עצמך כגזבר לצידו ברוח טובה כדי להקל עליו.

 

[Lamur]

יש דרך להימנע רטרואקטיבית מתשלום לוועד הבית בגלל ההתנהלות הלא תקינה של השכן?

לא

אפשר לפנות לאגודה לתרבות הדיור על דבר כזה? מה הם יכולים לעשות?

גוף מיותר שלא עושה כלום

הממ"ד התגלה בשנתיים האחרונות כמקום מאוד מוזנח.

הדיירים הצביעו שזה מה שהם מעוניינים וחשוב להם? תארגן הצבעה, אם יש רוב ועד הבית אמור לטפל בזה שכן הוא נציג הדיירים - אתה גם יכול להתנדב לעזור ולמצוא בעלי מקצוע ושהוא רק ישלוף את פנקס הצ׳קים.

יש סיבה לחשוב שזו מעילה בכספים? סתם ניהול כספים לא מוצלח?

לא חייב להיות מעילה בכספים, יכול להיות שאין לו קבלות כי הוא מעסיק בשחור. היה לנו ועד כזה, זה כמובן לא חוקי.
מה שאני הייתי שמה בעדיפות ראשונה זה לוודא שהועד שלכם דואג לביטוח לבניין משותף, רק חסר שהמנקה יפצע או תהיה תקלה בצנרת ראשית וזה יעלה הרבה מאוד כסף...

אין לו בעיה שאני אסתכל באקסלים אצלו בדירה

אז תעשה את זה.

 

[bob95]

בכנות, הייתי מנסה לעשות סקר שוק בבניינים שדומים לשלך באזור (כמו שעשית עם בניין קרוב).
ברור שאם כל הבניינים (שדומים לבניין שלך מבחינת מבנה, כמה זמן קיימים, וכו') באזור משלמים 100 ואתה 300 - יש פה בעיה.

אם זה אכן המצב - הייתי מדבר עם בעל הדירה כי הוא היחיד שיש לו מחויבות חוזית כלפיך (ולך כלפיו). אם לומר את האמת המכוערת, אם זה עד כדי כך יפריע לך ולבעל הדירה שלך ובעלי דירות אחרים בבניין זה לא יפריע - אתה יכול להישאר עם המצב הקיים או לעזוב, אין ברירות נוספות.

אבל אם ההבדלים בין הבניינים מסתכמים ב50₪~ בחודש, לא הייתי מבזבז את הזמן שלי על הדבר הזה.

אם ההבדל לא משמעותי והייתי במקומך, הייתי חושב על:
1. באחוזים משכר הדירה שלי כמה כסף אחסוך (קשה לי להאמין שהתשובה גדולה מ-1.5%).
2. כשוכר, מה האלטרנטיבות שלי (ולא, לא לשלם ועד בית זו לא אפשרות).
3. כמה מהזמן והאנרגיה שלי הולך על הדבר הזה.

 

[Everything_Nice]

להיות וועד בית זה דיי הרבה כאבי ראש בעיקר בגבייה, תשלומים לנותני שירות, איתור נותני שירות שיש בעיות ועוד. לחפש בציציות את מי שכן מתנדב לזה לא הדבר ההוגן אלה אם באמת אין מענה לסוגיות שחשובות לרוב הדיירים בבניין, להציע חלופות.
פרקטית - תציע את עצמך בישיבה הקרובה להיות חבר וועד. אם יצביעו מספיק מצוין תקח פיקוד.

 

[יובל ממודיעין]

תציע את עצמך בישיבה הקרובה

אתה קצת אופטימי שיש ישיבות ועד בית.
מהיכרות אישית, הייתי "ראש ועד הבית" בבניין 8 דיירים במשך 10 שנים ברציפות, אף אחד מהדיירים, שרובם ככולם היו בעלי הדירות, לא ממש התעניין בהוצאות/הכנסות של הועד, היתה מעלית, מערכת סולרית לחימום המים, מנקה פעם בשבוע, ביטוח, חשבון חשמל, אינטרקום ובעיות של בניין ישן. עשיתי ישיבת ועד פעם אחת בלבד כשהיתה בעיית ביוב רצינית והיה צורך להחליט מה עושים, כיוון שהעלות היתה אלפי שקלים לדייר ולא רציתי להחליט לבד.
ברגע שדייר מתנדב לנהל את ועד הבית, השאר מקטינים ראש ולא ממש רוצים לעשות גלים בבריכה.

 

[Everything_Nice]

אתה קצת אופטימי שיש ישיבות ועד בית.
מהיכרות אישית, הייתי "ראש ועד הבית" בבניין 8 דיירים במשך 10 שנים ברציפות, אף אחד מהדיירים, שרובם ככולם היו בעלי הדירות, לא ממש התעניין בהוצאות/הכנסות של הועד, היתה מעלית, מערכת סולרית לחימום המים, מנקה פעם בשבוע, ביטוח, חשבון חשמל, אינטרקום ובעיות של בניין ישן. עשיתי ישיבת ועד פעם אחת בלבד כשהיתה בעיית ביוב רצינית והיה צורך להחליט מה עושים, כיוון שהעלות היתה אלפי שקלים לדייר ולא רציתי להחליט לבד.
ברגע שדייר מתנדב לנהל את ועד הבית, השאר מקטינים ראש ולא ממש רוצים לעשות גלים בבריכה.

מכיר את זה, העניין שפותח השרשור טוען שיש כמה דיירים שלא שבעי רצון לכן אפשר לבקש לקבוע אסיפה ולהציע. זו הדרך היחידה.

 

[munmun]

אין לך מה לעשות עם זה, במיוחד שאתה אפילו לא בעל הדירה.
אם יש לך בעיה עם התנהלות ועד הבית, תפנה לבעל הדירה.
התפקיד שלך זה לשלם את ועד הבית לפי החוזה.
אין לך קול באסיפה ואין לך יכולת לייזום פעולה כנגד בכוחות עצמך.

 

[Count Olaf]

תודה לעונים, לא הספקתי להיות בפורום בזמן האחרון בגלל עומס בלימודים.

אתם צריכים לגייס לעניין לפחות בעל דירות אחד שיכנס אסיפה כללית כדי לפתור את הבעיה. בעלי הדירות צריכים להיות מודאגים כי אם הועד לא דואג לבטח את המבנה אז האחריות לנזק צד ג' היא עליהם ולא על הדיירים.

אני אשמח לשמוע על עוד אינטרסים אפשריים של בעל הבית להתערב בעניין מלבד ביטוח. אני חושב שביטוח יש לנו.

גם לא ברור טכנית איך אפשר להמנע רטרואקטיבית...

הכוונה היא להמתין עם התשלומים לוועד הבית עד לבירור העניינים האלה. ברור שאין תקווה לקבל החזר מוועד הבית וכו'.

למה זה משנה?

למה לא? זה משמעותי מאוד כדי לדעת איך לגשת ל"מתנדב" הזה, אם אפשר לקחת ממנו פיצוי לטובת הדיירים ועוד הרבה דברים... יש פער גדול בין המצבים מבחינת ההתנהלות והיעד הסופי.

 

[Count Olaf]

הדיירים הצביעו שזה מה שהם מעוניינים וחשוב להם?

לא הייתה הצבעה אבל היו לא מעט תלונות, ועכשיו ביומיים האחרונים הן גם חוזרות.

מה שאני הייתי שמה בעדיפות ראשונה זה לוודא שהועד שלכם דואג לביטוח לבניין משותף, רק חסר שהמנקה יפצע או תהיה תקלה בצנרת ראשית וזה יעלה הרבה מאוד כסף...

אני חושב שיש ביטוח אבל בתרחישים שאתה מתאר באמת יוכלו איכשהו לקחת כספים מהדיירים? לא מבעלי הדירות?

באחוזים משכר הדירה שלי כמה כסף אחסוך (קשה לי להאמין שהתשובה גדולה מ-1.5%).

דווקא לגבי זה אני לא מסכים - מה שחשוב זה הסכום האבסולוטי מבחינתי.
כמו שלא הייתי מסכים לעבוד בחינם לפי שעה בשווי של הסכום הזה, ככה אני גם לא רוצה לשלם אותו סתם.
אני גם לא רואה קשר לשכר הדירה, אבל בכל אופן דמי ועד הבית הם בין 100 ל-200 שקל בחודש (אחרי התחלקות עם השותף לדירה), ואני מאמין שהרבה יותר חשוב לאפטם את זה מאשר דמי ניהול מזעריים או סכומים קטנים אחרים.

 

[Count Olaf]

ברגע שדייר מתנדב לנהל את ועד הבית, השאר מקטינים ראש ולא ממש רוצים לעשות גלים בבריכה.

ככה זה גם אצלנו, לאף אחד אין כוח לזה, מעדיפים פשוט לשלם ולא לחשוב על זה, מלבד בשיחות הסלון אחד אצל השני.

זו הדרך היחידה.

כנראה שכן, אבל מצד שני המתנדב הזה גם בקושי נמצא בבניין ולא רואים אותו לפעמים שבועות ארוכים. אני חושב שהוא ימרח את העניין חודשים אם נבקש ישיבה.

 

[bob95]

דווקא לגבי זה אני לא מסכים

זכותך

אני גם לא רואה קשר לשכר הדירה

הנקודה היא שזה חלק מעלות הדיור החודשית שלך, אז אני מציע לחשוב על זה כעל "אחוז מעלות הדיור החודשית שלי שאני הולך לחסוך" כמו שהיית חושב על "אחוז מעלות ההשקעות הכוללת שלי שאני הולך לחסוך" במקרה של דמי ניהול.

אני מאמין שהרבה יותר חשוב לאפטם את זה

הכל זה עלות/תועלת בחיים... אם אתה חושב שהכסף הזה שווה את ההשקעה - בהצלחה