משכנתה ללא הכנסה יש חייה כזאת?

[כוכבי]

שלום לכולם,
אני שוקל לקנות סופסוף דירה (ראשונה...)
יש לי הון זמין הרבה מעבר לסכום הנדרש
אני למעשה בפרישה מוקדמת וחיי על תיק ההשקעות יפה
אני מעדיף להתמנף מתוך הבנה שכך התשואה על ההון תגדל (בהנחה של עליית ערך הדירה, ותשואה אלטרנטיבית עדיפה על ההון)
אבל אין לי הכנסות קבועות משכר / עסק / עבודה
מה האפשרויות שלי לקבל משכנתה / הלוואה ארוכת טווח טובה?

תודה לעונים

 

[אורי ג.]

מה האפשרויות שלי לקבל משכנתה / הלוואה ארוכת טווח טובה?

אפשר להסתמך על הכנסה של לווה משלם נוסף.

https://mortgage.discountbank.co.il/what-is-mortgage/guarantors

 

[הורדוס]

משכנתא היחידה שאפשר לקחת ללא הכנסה היא משכנתא הפוכה, והיא אפשרית רק מגיל מבוגר, ויקרה מאוד, מומלצת רק כאשר אין ברירה אחרת או לעסקה של כמה חודשים.

ניתן לצרף ערבים שאורי הציע, זה חייב להיות קרובים דרגה ראשונה וגם אז לוקחים רק מחצית ההכנסה שלהם בחשבון.

ניתן לצרף לווה משלם, ואז אתה תהיה הלווה הממשכן ומישהו אחר המשלם, ואז לוקחים את כל ההכנסה שלו בחשבון, אבל לא כל הבנקים עושים את זה אז הריביות בהתאם.

 

[רימון]

אי אפשר לקבל משכנתה ללא הכנסה.
הכנסה מדיווידנד למשל נחשבת הכנסה.
לחילופין, תוכל לצרף ערב או ערבה להצעה וכך אולי לקבל משכנתה. בהצלחה.

 

[yossik]

ברוכים השבים @רימון

 

[בת העמק]

אפשר להסתמך על הכנסה של לווה משלם נוסף.

שאלה בצד לאורי, בלינק שהבאת יש פירוש אחר להכנסה פנויה ממה שאני מכירה.
הם כותבים שמפחיתים לא רק הלוואות קיימות, אלא גם הוצאות קבועות אחרות שמשלמים לפחות 18חודשים.
ומעבר לשוני, לא ברור מה הם מחשיבים בתור הוצאה קבועה. חשמל? מים? גנים ובי"ס? תקשורת? שכ"ד? ביטוח רכב?
האם זה משהו חדש או שכך זה היה תמיד? או אולי רק בדיסקונט?

 

[גרהם]

אני מעדיף להתמנף מתוך הבנה שכך התשואה על ההון תגדל (בהנחה של עליית ערך הדירה, ותשואה אלטרנטיבית עדיפה על ההון)

אמנם לא מה ששאלת, אבל המשפט הזה לא מדוייק. כאשר הבחירה היא בין רכישה בהון עצמי בלבד לרכישה ממונפת, אין רלוונטיות לעליית ערך הדירה, אלא להשוואה בין התשואה על ההון שבתיק ההשקעות (שולי, לא ממוצע) וריבית המשכנתה (ושיקולי מס, כרגיל).
כיום, כמעט תמיד החלופה של תשלום בהון עצמי תהיה עדיפה.

 

[כוכבי]

כיום, כמעט תמיד החלופה של תשלום בהון עצמי תהיה עדיפה.

כיום ריבית משכנתא במסלול הצמוד עומדת על ממוצע של 3.80% ובמסלול השקלי הלא צמוד ממוצע של 5.53% .
תשואת תיק השקעות לטווח ארוך ניראת לי הרבה יותר גבוה מכך.
אני מפספס משהו?

 

[גרהם]

כיום ריבית משכנתא במסלול הצמוד עומדת על ממוצע של 3.80% ובמסלול השקלי הלא צמוד ממוצע של 5.53% .
תשואת תיק השקעות לטווח ארוך ניראת לי הרבה יותר גבוה מכך.
אני מפספס משהו?

לא יודע מה כולל התיק שלך. אם מניחים תשואה של 7 אחוז ברוטו אז התשואה נטו די קרובה למספרים שכתבת והפער בסיכון עצום.
אבל למען ההגינות, אם מתחשבים במס על ההשקעות כדאי לחשב את כלל השלכות המס בשתי החלופות.

 

[אורי ג.]

ומעבר לשוני, לא ברור מה הם מחשיבים בתור הוצאה קבועה.

עד כמה שאני יודע זהו, למעט שכ"ד אולי.

אני מפספס משהו?

כן:
מס, סיכון, תזרים.

 

[האזרח הקטן]

הם כותבים שמפחיתים לא רק הלוואות קיימות, אלא גם הוצאות קבועות אחרות שמשלמים לפחות 18חודשים.
ומעבר לשוני, לא ברור מה הם מחשיבים בתור הוצאה קבועה. חשמל? מים? גנים ובי"ס? תקשורת? שכ"ד? ביטוח רכב?

בעיקר מדברים על החזרי הלוואות ודמי מזונות, ואם למשל אתה משתתף בתשלום בית האבות / טיפול רפואי של ההורים.
שכר דירה, רק אם החוזה שלך לשנה וחצי ומעלה - ההנחה של הבנק היא שכבעל דירה לא תצטרך לשלם הוצאה זו.
חשמל/מים/גנים/בי"ס/תקשורת/ביטוח רכב אינם נחשבים הוצאה קבועה, לצורך חישוב הבנקים.

 

[בת העמק]

בעיקר מדברים על החזרי הלוואות ודמי מזונות,

זה נשמע הגיוני, סכומים שמעוגנים בחוזה/הסכם מול צד שני.

ואם למשל אתה משתתף בתשלום בית האבות / טיפול רפואי של ההורים.

אתה בטוח? זה כבר נשמע לי הוצאה כמו כל הוצאה אחרת שיכולה להסתיים כל יום.
ובכלל, יש איזה חוק/תקנון שמגדיר את המושג הכנסה פנויה בהקשר למשכנתא/הלוואה? או שכל מלווה ממציא לעצמו?

 

[האזרח הקטן]

זה נשמע הגיוני, סכומים שמעוגנים בחוזה/הסכם מול צד שני.

אתה בטוח? זה כבר נשמע לי הוצאה כמו כל הוצאה אחרת שיכולה להסתיים כל יום.

אני מדבר על מקרים בהם ההשתתפות אינה וולנטרית.

ובכלל, יש איזה חוק/תקנון שמגדיר את המושג הכנסה פנויה בהקשר למשכנתא/הלוואה? או שכל מלווה ממציא לעצמו?

יש הגדרה של בנק ישראל, אבל עדיין כל בנק מפרש אותה בצורה מעט שונה.

 

[האזרח הקטן]

@בת העמק - ההגדרה בעמוד 4.

https://www.boi.org.il/media/40wm5pnt/%D7%A7%D7%95%D7%91%D7%A5-%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%90%D7%94-329-1.pdf

 

[בת העמק]

ההגדרה בעמוד 4.

תודה!
לגבי שכ"ד לצורך חישוב הכנסה פנויה, משונה שכתוב שם שהיא תילקח בחשבון רק אם הלווה לא מתכוון לגור בדירה. ממתי הצהרת כוונות היא חלק מחישוב?

 

[האזרח הקטן]

תודה!
לגבי שכ"ד לצורך חישוב הכנסה פנויה, משונה שכתוב שם שהיא תילקח בחשבון רק אם הלווה לא מתכוון לגור בדירה. ממתי הצהרת כוונות היא חלק מחישוב?

הבנק לא צריך לדעת מה שאינו צריך לדעת...
אלא אם כן לצורך חישוב ההכנסה מחשיבים את שכר הדירה שמתקבל מהנכס שנרכש, ואז יש היגיון גם לקזז את הוצאת שכר הדירה של הלקוח.

 

[תרנגול קקה]

לא יודע מה כולל התיק שלך. אם מניחים תשואה של 7 אחוז ברוטו אז התשואה נטו די קרובה למספרים שכתבת והפער בסיכון עצום.
אבל למען ההגינות, אם מתחשבים במס על ההשקעות כדאי לחשב את כלל השלכות המס בשתי החלופות.

ובשביל לסבך עוד קצת את העלילה, בהנחה הסבירה שהכספים בשוק ההון צברו לא מעט רווחים, במיוחד אם חלק מהמימון מגיע מRSU, אז קנייה במזומן אומרת לשלם הרבה מס, ותחת ההנחה של 7% תשואה אז גם הפסד (או יותר נכון אי רווח) של 7% על המס ששולם

 

[A42]

אתה יכול להצהיר שזה דירה להשקעה, ואז הם יחשבו לך את ההכנסה משכר דירה עתידי על הדירה כהכנסה שלך (שווה ערך לעבודה משכר)
מעבר לזה אתה יכול להראות הכנסות אחרות שיש לך – אם אתה חיי בפרישה מוקדמת זה לא אמורה להיות בעיה (שכר דירה, דבידנטים, עזרה קבועה מההורים, וכו כו)
בגדול הבנק רק רוצה לדעת שיש לך יכולת לשלם כל חודש הוא גם ככה מסתכל על 3 חודשי שכר אחרונים – זה הרי לא מבטיח לו שאתה תמשיך לעבוד...
בזמנו עשיתי כמה דברים כאלה בשביל להגדיל הכנסות
בעיקר ביקש מכתב הצהרה והסבר שזה דירת השקעה ולא מתוכנן לגור בה, או הכנסות קבועות מההורים וכאלה

אבל כמו שאמרו מעלי, לא מצליח להבין את ההגיון לקנות דירה עם משכנתא בריביות של היום לפי שכבר בפרישה מוקדמת
בהנחה שאתה חי מתיק השקעות ומושך 4 אחוז ממנו, אתה כנראה בגלל מיסוי נשאר עם 3.5 אחוז בערך
אז זה יהיה הרבה יותר כדאי לקנות את כל הדירה (ולהקטין את החלק שנותן לך 3.5 אחוז) מאשר לשלם ריבית של 5.5 אחוז על המשכנתא

מעבר לזה שככה גם במשיכות שלך אתה תשלם פחות מס כי בעצם החלק שתוכל לקבל עליו נק' זיכוי יהיה יותר גדול ממשיכות החודשיות שלך (כי בעצם לא תשלם יותר שכר דירה)

שלום לכולם,
אני שוקל לקנות סופסוף דירה (ראשונה...)
יש לי הון זמין הרבה מעבר לסכום הנדרש
אני למעשה בפרישה מוקדמת וחיי על תיק ההשקעות יפה
אני מעדיף להתמנף מתוך הבנה שכך התשואה על ההון תגדל (בהנחה של עליית ערך הדירה, ותשואה אלטרנטיבית עדיפה על ההון)
אבל אין לי הכנסות קבועות משכר / עסק / עבודה
מה האפשרויות שלי לקבל משכנתה / הלוואה ארוכת טווח טובה?

תודה לעונים