מעוניין ליצור טבלה עבור אפשרויות נדל"ן למכר צעיר שמסיים לימודיו

[אלוקים לא משחק בקוביות]

היי,

אשמח לסיעור המוחות שלכם

מכר בן 28 עומד לסיים לימודים באחד ממקצועות ההנדסה, השיג הון עצמי כלשהו, הוא הציב בפניו 3 אפשרויות:

1. ליטול משכנתא ולגור בדירה שהוא קנה (שני מכרים נוספים שלי, שאפרט על הגישה שלהם בהמשך, מעודדים אותו לגבי אפשרות זו).

2. ליטול משכנתא, ובמקביל לשכור דירה או לגור אצל ההורים (פחות מועדף מבחינתו). ולהשכיר את הדירה שלו.
* האם אפשרות זו בעצם מתחלקת לשתי אפשרויות שונות?

3. להמשיך לצבור הון מעבודה ואת ההון העצמי להשקיע באופן סולידי בשוק ההון (עד שהוא מוצא את עצמו מבחינת זוגיות ומבחינת השאלה היכן ירצה לגור, או האם הוא שמקיע או צרכן דיור).

אין לי שום מטרה לייעץ לו שום דבר, אלא פשוט לחשוף אותו *לנתונים ומושגים בסיסיים* מראש, ולהציג לו עובדות. לאחר מכן, אמסור לו ברכת הצלחה ושיקבל החלטות לבד. חשוב לי להדגיש שאין לי ניסיון בשכירויות (מלבד שכירות של שנתיים לבד) או משכנתאות, פשוט הייתי עד לשיחה שלו עם עוד שלושה אנשים - היא גרמה לי להיות מאוד מודאג.

לגבי מינוף ידוע לי שיש: מקורות מימון, תזרים, ריבית. ושהוא מוכרח להבין שלושת היבטים אלו לעומק.
לגבי הדילמות החרושות של משכנתא מול שכירות לא צריך להכביר במילים, וגם לגבי הטקטיקה "הבטוחה" יותר, של המשך מגורים אצל ההורים או שכירות ממש זולה לצד השקעה סולידית בשוק ההון (כמובן שגם כאן יש אי-אלו סיכונים). הנקודה שנראה לי שצריך לבחון נושא זה קודם כל מהשאלה הבסיסית מי הוא, משקיע או צרכן דיור?

ולאחר מכן לבחון כל אפשרות באופן כוללני ולא רק מתוך ראייה של מיקסום תשואה גרידא. מה עם זוגיות, משפחה, שקט נפשי וכו'?

אשמח לסיעור מוחות בשביל להשקיט לוודא שלא פספסתי כלום, ולהשקיט לאחר מכן את המצפון שלי ולשלוח אותו לדרכו בלי לפצות אפילו מילה אחת על הנושא הזה בהמשך.

 

[vigaror]

*לא כתבת כמה הדירה עולה, כמה הוא מכניס\מתכנן להוציא חודשית על משכנתא, תקופת משכנתא, סכום משכנתא, איזור דירה. . .

בספר "כאן קורסים בכיף" מצוין שהבנק כיום דורש מאיתנו באיזור 5.5% ריבית על המשכנתא

ריביות משתנות בתדירות גבוהה, לקחת ריבית מספר זה לא הגיוני
מה שגם הריבית תלויה בסכום, מסלול וכמות השנים.


ובלי קשר לכל זה, לחשוב קדימה, בטח עם משכנתא ל30 שנה סביר שהיו שינויים - השותף הרווק לא יחכה איתו לסוף המשכנתא, חלק מהאנשים שמתלוננים בפייס חיים על הקצה, לוקחים הלוואות מקסימליות, לפעמים גם מוצאים דרכים יצירתיות לקבל הלוואה יותר גבוהה מהמקסימום שהם יכלו לקבל וכשיש בעיה אחת קטנה (כמו לא מוצאים שוכר) היא הופכת לבעיה גדולה כי אין כסף.

לאחרונה נחשף יותר לתסכולים ופוסטים של הייטקיסטים שעד היום הרגישו "מסודרים" וכעת שאלת המשכנתא נפתחת אצלם מחדש בגלל נפלאות ה-AI שגרם להם להיות סוג של מובטלים פרמננטים או להחליף מקצוע. כרגע יש למכר שלי עבודה, אחרי שחווה פיטורים דיי ארוכים, אבל מרגיש שאין גרנטי כבר לשום דבר כולל הנדסה. כיצד זה אמור להיכנס בתחשיב של כל אחת משלושת האופציות?

לא יודע, אבל אני כן אציין שגם לפני הAI בגלי פיטורים קודמים היו אנשים שלקח להם המון זמן למצוא עבודה או נפלטו מהשוק, זה תמיד קורה
במיוחד במקצעות יותר נישתיים\נדירים\בכירים, כאלה שלא למדו\התקדמו, כאלה עם דרישות מאוד גבוהות, אנשים שלא יודעים להתראיין\יש להם בעיות אישיות ובכללי צריך גם מזל.
לא יודע אם עכשיו זה שונה

האם יש פוסטים ספציפיים שכדאי לי לקרוא במשכנתאמן?

אשמח לסיוע בשביל להשקיט את המצפון שלי ולשלוח אותו לדרכו בלי לפצות אפילו מילה אחת על הנושא הזה בהמשך.

אם אתה בפינה הזו אז למה בכלל לדבר איתו על זה? תמצאו נושא אחר לשיחה

גם למה אתה צריך לעשות לו את השיעורי בית, לקרוא פוסטים, לייצר מצגות. . .

 

[SolidState]

כי הוא זה "החבר"?

לא ברור כל כך מה אתה רוצה.
לכל אחת מהאפשרויות יש היבטים כל כך שונים מבחינה רגשית וכלכלית, וגם אף אחד פה לא עם כדור בדולח שיכול להתחייב לך על תשואות באפיק מסוים.

אם אין לו אוריינות פיננסית בסיסית זו הבעיה הראשונה שהוא צריך לפתור לפני שהוא הולך על כל אחת מהאופציות. אתה הבייביסיטר שלו? המידע כיום ציבורי ופתוח והגמיני עושה עבודה מצוינת בהסברים.

אחרי שמבינים מושגים בסיסיים ושיקולים וטרייד אופס, ואחרי שהוא מבין איזו סוג השקעה מתאימה לו, אפשר לדבר על אופציות.

כאגע הוא קלולס.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

*לא כתבת כמה הדירה עולה, כמה הוא מכניס\מתכנן להוציא חודשית על משכנתא, תקופת משכנתא, סכום משכנתא, איזור דירה. . .

כי הדילמה כרגע אינה לגבי דירה זו או אחרת, אלא לגבי איזה מסלול הוא יבחן אחרי שיסיים את הלימודים בסוף השנה.

כי הוא זה "החבר"?

חחח אתה מוזמן לפקפק בעצם קיום המכר שלי, אבל עם הקשיים הדטרמיניסטים שאני סוחב על גבי, תהיה בטוח שהייתי מאוד שמח להיות אותו מכר עם תואר מכניס ועבודה מכניסה יחסית, ונקודת פתיחה טובה/בריאה יחסית כמו שלו

לכל אחת מהאפשרויות יש היבטים כל כך שונים מבחינה רגשית וכלכלית, וגם אף אחד פה לא עם כדור בדולח שיכול להתחייב לך על תשואות באפיק מסוים.

בלי להיכנס למקרה נקודתי של דירה זו או אחרת, או מקור מינוף זה או אחר וכדומה, לפני שהוא מגיע בכלל לתומת שבה הוא בוחר את שביל ההליכה, שהעובדות והמושגים/נושאים הבסיסיים יהיו ברורים ונהירים לו. זה הכל.

אם אין לו אוריינות פיננסית בסיסית זו הבעיה הראשונה שהוא צריך לפתור לפני שהוא הולך על כל אחת מהאופציות.

זה עניין של אופי + דטרמיניזם ישראלי. יחסית לחבריי אני נחשב שקדן וחקרן, אבל היכולת שלי להתמקח מול ספקים ונותני שירותים או בנקים, נמוכה ביותר.
הוא לעומתי עם פתיל קצר, אבל עד כה הוכיח עצמו בעולם המעשה ושמסוגל להבין דברים מורכבים בצורה מהירה ופשוטה בלי להלאות אותו יותר מידי. להציע לו לקרוא בלוגים בנוסח משכנתאמן או הסולידית, פשוט לא יהיה תואם לאופי שלו.

כאגע הוא קלולס.

הבעיה ב-15 השנים האחרונות בערך, שמצב העניינים כאן בישראל תיגמל בעיקר את הקלולסים, ודפק הרבה מאוד מהשקדנים והאוריניים. וכמו כן, הרבה מהקלולסים הם לא כאלו מטבעם, הם כאלו בגלל המדיניות הממש גרועה בישראל בהרבה מסגרות ונושאים. בין אם מערכת החינוך, השטף של האינטרנט בשרלטנים או הריכוזיות של שוק ההון שגרמה בין השאר לאנשים שקדנים ואוריניים להפסיד שנים טובות בשוק. ועוד שלל דוגמאות וגורמים דטרמיניסטיים. ככה שלדעתי שווה לפחות להציע להם בעלי מקצוע הגונים, או מקורות מבוססים ושיכירו את הנושאים הבסיסיים, יש להם תקווה לדעתי.

 

[vigaror]

כי הדילמה כרגע אינה לגבי דירה זו או אחרת, אלא לגבי איזה מסלול הוא יבחן אחרי שיסיים את הלימודים בסוף השנה.

זה דווקא מהותי - יש הבדל בין מישהו שלוקח משכנתא מקסימלית (או אפילו יותר מזה) והוא גם בתחילת חייו אז צפויים יותר שינויים (חתונה, ילדים, שינויי משכורת. . .) והסיכון יותר גדול,
לעומת מישהו שלוקח משכנתא של 20% מערך הדירה בהחזר נמוך ולכן הוא פחות חסוף לסיכונים.
זה גם משפיע על התשואה מההשקעה.

הבעיה ב-15 השנים האחרונות בערך, שמצב העניינים כאן בישראל תיגמל בעיקר את הקלולסים, ודפק הרבה מאוד מהשקדנים והאוריניים.

פה אולי שווה לך לשנות צורת מחשבה, אם מישהו אחד ש"לא יודע" הרוויח פעם אפשר להגדיר את זה כמזל אבל אם זה כבר כמויות לאורך זמן - יכול להיות שיש פה משהו מעבר

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

תודה חברים, ייצרתי לו איזושהי טבלה סבירה והוא הודה עליה, הוא ייצר הרושם של קשיבות וראש פתוח ללמידה. שלחתי לו פרטים של אחד מחברי הפורום בשביל לקבל ממנו ייעוץ מקצועי במידה ויהיה מעוניין בכך. מניח שאת החלק הצנוע שלי סיימתי במסע שלו

כעת זה הזמן לעסוק בפעילויות שירגיעו את נפשי מכל הרעש הישראלי מתוח החזה על השקעות.