מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן.

[השועל]

מה קורה חברים? אשמח לעזרה.
בשעה טובה הפרויקט שזכינו בו במחיר למשתכן לקראת היתרי בנייה וכנס בחירת דירה לעולם לא היה קרובה יותר!

אמל"ק:
מה הכי משתלם להשקעה? דירת 3 או 4 חדרים במחיר למשתכן?
בפירוט:
אשתי ואני זכינו במחיר למשתכן, מבשרת ציון, בקרוב אמור להיות לנו כנס בחירת דירה, ואני מתלבט, מבחינת השקעה, האם כדאי לקנות דירת 3 או 4 חדרים? שאני שואל *כדאי* אני מתכוון לשקלול של כל הפרמטרים.

מצד אחד: דירת 3 חדרים עדיפה כי התשואה השנתית משכירות גבוהה יותר, וההנחה פר מטר היא גבוהה יותר מכיוון שהמחיר פר מטר במחיר למשתכן הוא אחיד - בעוד בשוק החופשי (כשארצה למכור את הדירה יום אחד) המחיר פר מטר לדירת 3 חדרים גדול יותר ממחיר פר מטר לדירה דומה אך גדולה יותר.

מצד שני: דירת 4 חדרים עדיפה כי אמנם ההנחה פר מטר נמוכה יותר, אבל אני קונה "יותר מטרים" במחיר הנחה מהשוק. עוד סיבה (לדעתי) היא שבעידן הפוסט קורונה, שיש עבודה מרחוק וכו' הדרישה ל4 חדרים לעומת 3 חדרים גדלה.


מה חושבים על השיקולים לכאן ולכאן?
ואיך ניתן לשקלל את הכל ולהגיע למסקנה הנכונה?


תודה חברים!

 

[אורי ג.]

בעוד בשוק החופשי (כשארצה למכור את הדירה יום אחד) המחיר פר מטר לדירת 3 חדרים גדול יותר ממחיר פר מטר לדירה דומה אך גדולה יותר.

לא בהכרח.

מה חושבים על השיקולים לכאן ולכאן?

קח עוד כמה:
זה תלוי כמה דירות 4 חדרים ו3 חדרים יש בפרוייקט ובאיזור.
בגדול דירות 3 חדרים יהיו למשקיעים, 4 חדרים גם וגם עם הטיה לרוכשים למגורים.

 

[yossik]

@אורי ג. תתחדש על האווטאר

 

[דאניל]

לדעתי אם רוצים למכור את הדירה, @רוני ממליץ בד"כ על 4 חדרים, כי זה יותר 'מכיר' למשפחות.

 

[רוני]

מה הכי משתלם להשקעה? דירת 3 או 4 חדרים במחיר למשתכן?

בדרך כלל מומלץ להסתכל על אופי האוכלוסייה בישוב, אם זה אזור של משפחות הביקוש
לדירות 4 חדרים יהיה גבוה.

אבל לא הייתי פוסל דירות 3 חדרים אם זה מתאים יותר לתקציב שלך,
לא תהיה בעיה למצוא שוכרים, זה אופציית השכרה לצעירים בישוב או מחוץ לישוב שאין להם יכולת או רצון לשכור
דירות או בתי מגורים למשפחות.

 

[הורדוס]

סליחה על השאלה... אבל מה גיליתם בהשוואה של פרויקט זה לפרויקטים אחרים באזור ולדירות יד שנייה באזור? מה ההבדל בתשואה על ההון העצמי בין האלטרנטיבות? האם זה הפרש שמצדיק לדעתכם את העובדה שלא תוכלו למכור את הדירה יותר מחמש שנים?

 

[chen15]

זה תלוי כמה דירות 4 חדרים ו3 חדרים יש בפרוייקט ובאיזור.

+1

מניסיון בפרויקט אצלנו - היו מעט מאוד דירות שלושה חדרים, הן הושכרו ראשונות, בתשואה מדהימה
היו הרבה מאוד דירות 5 חדרים, חלקן נתקעו והושכרו בסופו של דבר במחירים דומים לדירות 3 ו-4 חדרים
כלומר, היה קל "לקטוף" את התשואה על ה-100 מטר הראשונים,
וקשה מאוד עד בלתי אפשרי - על היתר

 

[jass]

הייתי גם ממליץ להיכנס ליד 2 ולראות כמה דירות מפורסמות להשכרה באזור, להשוות 4 לעומת 3 חדרים. בשביל להבין ביקושים.

לראות את הפער בשכירות.
במקביל לראות ברשות מיסים את הפער במכירה.
לחשב את הפער במימון ל 7 שנים (שמותר למכור).
בהצלחה

 

[sun_light]

אני לא יודע על איזה הגרלה אתה מדבר.
אבל אם נתעלם מהנתונים היבשים שהצגת וחישבת,
הייתי גם מסתכל על התכנון של הדירה.
אני מסתכל המון על התכנונים של מחיר למשתכן, ולפעמים דירות 4 חדרים מעוצבות הכי "נורמלי" בפרוייקט, ולפעמים 3 חדרים.
זה מאוד תלוי בפרוייקט, יש גם דירות שלא הייתי קונה בכלל למרות ההנחה.
לדוגמא הגרלה 931 מגרש 202 בניין 9 דירת 4 חדרים קומה 7.
נכנסים לדירה נתקעים בקיר.
חדר השירותים והאמבטיה ללא כל חלון, רק עם ונטה.
המטבח מרוחק יחסית מהפינת אוכל והסלון. וגם הוא ללא חלון ישיר, אלא רק דרך חדר השירות .
אין שירותי אורחים.
לעומת 3 חדרים דירה צמודה באותו פרוייקט,
כל החסרונות שכתבתי למעלה,
למעט שפה יש כניסה ישירה לסלון, ויש שירותי אורחים. עם פתרון "עלוב" של חיבור השירותים לצ.א.
זה לא הפרוייקט שלך, כי לדעתי הוא נסגר ואין דירות לבחירה.
אבל כמו שאמרתי, בנוסף לנתונים היבשים. חשוב מאוד גם להתחשב במה אתה קונה. ולא רק כמה שטח אתה קונה.